企業法務・民事実務

目次

第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象２　結論第２　制度の概要１　根拠となる省令と施行日２　国籍等の意味３　制度の目的４　検索用情報の申出との関係第３　誰が申し出るか１　対象となる登記２　自然人に限られる３　国外に住所がある人４　申請人でない人第４　申請書の書き方１　記載例２　書いてはならない記載３　書かなかった場合第５　国籍等を証する情報１　原則２　日本国籍の人３　住民票コードによる省略４　外国籍の人５　相続登記の場合第６　既に登記名義人である人の単独申出１　単独申出２　添付情報と却下３　登記官による職権の記録第７　施行の前後の注意点１　申請日で様式が変わる２　システムの改修３　登記事項証明書には表示されない第８　関連記事第９　出典１　法令２　法務省・法務局の資料
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象

本記事は，令和８年１０月５日から，所有権の保存又は移転の登記等を申請する際に「国籍等」を申し出ることになった制度を扱う。
売買，贈与，相続等で不動産の所有権の登記名義人になる人が対象であり，日本国籍の人も含まれる。
調査基準日は令和８年１０月５日である。
改正省令，法務省民事局長通達，法務省のウェブサイト及び法務局の記載例は原本を取得して確認し，条文はe-Gov法令検索で確認した。

国籍等の申出は，令和７年４月２１日に始まった「検索用情報」の申出の項目が一つ増えたものである。
検索用情報の申出と，それを使った職権による住所等変更登記（スマート変更登記）の全体像は，令和８年４月から義務化された不動産の住所等変更登記――期限，過料及びスマート変更登記で説明している。

２　結論

①令和８年１０月５日以後に所有権の保存又は移転の登記等を申請するときは，所有権の登記名義人となる申請人について，氏名，氏名の振り仮名，住所，生年月日及び電子メールアドレスに加えて，国籍等を申請書に書く。
②国籍等とは，国籍の属する国，又は台湾若しくはヨルダン川西岸地区及びガザ地区をいう。
③国外に住所がある人も，国籍等を含めて申し出る必要がある。
④国籍等を証する情報として，日本国籍の人は，本籍地が記載された住民票の写し又は戸籍の附票の写し等を提供する。
⑤日本に住所がある日本国籍の人が住所を証する情報として住民票コードを提供し，登記官が住基ネットで日本国籍を確認できたときは，国籍等を証する情報は要らない。
⑥相続登記では，法務局の記載例が，日本国籍の相続人については相続人の戸籍の証明書で足りるとしている。
⑦申請書に「日本以外」「国籍不明」と書くことはできず，国籍等を書かなければ補正を求められる。
⑧国籍等は登記事項証明書には表示されず，登記所の内部情報として管理される。

売買では，通常は新たに所有者となる個人の買主について申し出る。売主であるというだけで，同じ申出の対象となるわけではない。法人はこの自然人向けの国籍等申出の対象ではなく，外国法人の設立準拠法国等とは別の手続である。海外居住者も申出の対象だが，スマート変更登記の対象にはならない。

メールアドレスは本人だけが使用するものを記載し，代理人や家族のメールアドレスは記載しない。本人のメールアドレスがない場合又は提供を希望しない場合は「なし」と記載する（法務省の申出案内）。

国籍情報の公開範囲は不動産登記で国籍は公開されるか―登記事項証明書・申請書閲覧と情報管理，記載漏れの補正と既存所有者の対応は不動産登記で国籍を申し出ないとどうなるか―補正・却下と既存所有者の対応で詳しく説明している。

第２　制度の概要
１　根拠となる省令と施行日

根拠は，不動産登記規則の一部を改正する省令（令和８年法務省令第２３号）である。
この省令は令和８年３月３１日に公布され，附則で令和８年１０月５日から施行するとされている。
あわせて，法務省民事局長は，令和８年９月４日付け法務省民二第８７２号通達「不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて」で，登記官の取扱いを示している。
以下，この通達を「令和８年通達」という。

主な改正点は，次のとおりである。
①検索用情報管理ファイルに記録する事項に国籍等を加えた（改正後の不動産登記規則１５８条の３８第１項６号）。

（続きを読む...）不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点（AI作成）

目次第１　この記事の対象と結論１　この記事の対象２　結論の要旨第２　民法６１２条の条文と二つの段階１　条文２　解除の要件は「第三者に使用又は収益をさせたこと」３　無断で譲り受け・転借した者の立場第３　賃貸人の承諾１　承諾の方式２　承諾料と特約第４　信頼関係破壊の法理１　背信的行為と認めるに足りない特段の事情２　特段の事情が認められた最高裁判所の判決３　判断で見られる事情第５　場面別の判断１　借地上の建物を他人に貸す２　借地のうち建物のない部分を他人に使わせる３　借地上の建物を売る４　借主である会社の株主・経営者が替わる５　事業譲渡で借りた土地・建物を譲受会社に使わせる第６　借地借家法１９条の承諾に代わる許可１　条文２　使い方第７　貸主側・借主側の実務対応１　貸主（地主・家主）の側２　借主（借地人・借家人）の側第８　関連記事第９　出典と調査範囲１　法令２　最高裁判所の判決３　下級審の判決（いずれも裁判所HP未掲載）４　調査範囲
第１　この記事の対象と結論
１　この記事の対象
(1)　問題となる場面

土地や建物を借りている人が，貸主の承諾を得ずに，借りた物を家族，知人，取引先又は自分の会社に使わせることがある。
借地の上の自宅を他人に貸す，借地の一角を駐車場として使わせる，借りた店舗の一部を共同経営者に使わせる，借主である会社の経営者が替わる，といった場面である。
このようなとき，貸主は賃貸借契約を解除して明渡しを求めることができるのか，借主の側はどう反論できるのかが問題になる。

(2)　本記事の資料と基準日

本記事は，令和８年９月２５日時点でe-Gov法令検索に掲載されている民法及び借地借家法の条文，裁判所ウェブサイトに掲載された最高裁判所の判決の全文，並びに判例秘書に収録された下級審の判決の全文に基づいて整理したものである。
下級審の判決は，いずれも裁判所ウェブサイトには掲載されていない。
最高裁判所の判決には，旧借地法の時代や建物保護法の時代のものが含まれるが，本記事で扱う民法６１２条の文言は，これらの判決の当時から実質的に変わっていない。

２　結論の要旨

結論は次のとおりである。
①賃借人は，賃貸人の承諾がなければ，賃借権を譲渡し，又は賃借物を転貸することができず，これに違反して第三者に賃借物を使用又は収益させたときは，賃貸人は契約を解除することができる（民法６１２条）。
②もっとも，最高裁判所は，承諾のない第三者の使用であっても，賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは，解除できないとしている（信頼関係破壊の法理）。
③その特段の事情は，賃借人の側が主張・立証しなければならない。
④借地人が借地上の自分の建物を他人に貸すことは，下級審の判決の上では，原則として土地の転貸に当たらないとされている。
他方，建物を売ることは，通常，土地の賃借権の譲渡又は転貸を伴うので，賃貸人の承諾又は借地借家法１９条の裁判所の許可が必要になる。
⑤借主である会社の株主や経営者が替わっても，法人格が同じである限り，原則として賃借権の譲渡には当たらない。
⑥解除できるかどうかは，「承諾があったか」と「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるか」の二段階で決まるので，当事者双方とも，使用の経緯，範囲，対価及び賃貸人の不利益を具体的な資料で示す必要がある。

第２　民法６１２条の条文と二つの段階
１　条文

民法６１２条１項は，「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定める。
同条２項は，「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と定める。

この条文は，土地の賃貸借にも建物の賃貸借にも適用される。
いわゆる又貸し（転貸）と，借主の地位そのものを他人に移すこと（賃借権の譲渡）の両方が対象である。

２　解除の要件は「第三者に使用又は収益をさせたこと」
(1)　契約を結んだだけでは足りない

２項の解除権は，賃借人が第三者との間で転貸や譲渡の約束をしただけでは生じない。
条文は，第三者に賃借物の「使用又は収益をさせたとき」に解除できると定めているからである。

（続きを読む...）借りた土地・建物を他人に使わせたら解除されるか―民法６１２条の無断転貸・無断譲渡と信頼関係破壊の法理（借地上の建物の賃貸，駐車場部分，会社の経営者交代）（AI作成）

目次第１　この記事で扱う場面と検討の順序１　この記事の対象２　本記事での検討の順序第２　表見代理の条文と主張立証の構造１　民法１０９条――代理権を与えた旨の表示２　民法１１０条――権限外の行為第３　登記手続の依頼は基本代理権になるか１　公法上の行為の代理権は原則として基本代理権にならない２　私法上の契約の履行としての登記申請は基本代理権になり得る３　基本代理権と実際にされた行為の種類が違ってもよい４　登記書類一式が転々とした場合第４　「正当な理由」はどう判断されるか１　実印と印鑑証明書を持参していても足りない場合２　本人と面識のない債権者の調査３　本人自身だと誤信した場合４　近時の下級審の判断例第５　夫婦の一方が他方の財産について契約した場合１　日常の家事に関する代理権２　日常の家事の範囲を越える行為と１１０条第６　保証契約について現在の民法が定める方式１　書面要件と個人根保証の極度額２　事業のための貸金等債務の保証と公正証書第７　本人，相手方及び預かった者の法律関係１　本人の立場２　相手方の立場３　預かった者の責任第８　出典１　法令２　裁判例３　所管行政機関の解説資料
第１　この記事で扱う場面と検討の順序
１　この記事の対象
(1)　問題となる場面

不動産の贈与，売買又は相続の登記では，本人が，家族や取引の相手方に，実印，印鑑登録証明書及び登記済証（いわゆる権利証）を預けて，登記手続を任せることがある。
預かった者がこれらを使い，本人に無断で，本人を保証人とする保証契約を結んだり，本人の不動産に抵当権を設定したりしたときに，本人がその契約の責任を負うかが問題になる。

(2)　本記事の資料と基準日

本記事は，この場面を，民法１０９条及び１１０条の表見代理と，これを適用した最高裁判所の判決に沿って整理する。
法令は令和８年９月２５日時点でe-Gov法令検索に掲載されている条文により，最高裁判所の判決は裁判所ウェブサイトに掲載された全文により，下級審の判決は判例秘書に収録された全文により確認した。
現在の不動産登記法では，登記名義人となる申請人に登記識別情報が通知され（同法２１条），共同申請では登記義務者の登記識別情報を提供することとされている（同法２２条）。
本記事で紹介する最高裁判所の判決はいずれも昭和期のものであり，事案に現れるのは当時の登記済証である。
このうち昭和４５年，昭和４６年及び昭和５１年の各判決は原判決を破棄して差し戻したものであり，差戻し後の判決は，判例秘書で差戻し先の高等裁判所の判決を検索した範囲では見当たらなかった。

２　本記事での検討の順序
(1)　五つの検討事項

本記事では，次の順序で検討する。
①その契約書等が本人の意思で作られたか（文書の成立の真正）
②本人の意思によらない場合，預かった者に代理権があったか（無権代理）
③代理権がなくても，表見代理によって本人が責任を負うか
④保証契約であれば，現在の民法が定める方式を満たしているか
⑤本人が責任を負わない場合，相手方は誰に何を請求できるか

(2)　文書の成立の真正との関係

①について，民事訴訟法２２８条４項は，「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」と定める。
実印の印影から文書の成立を推認する二段の推定と，印章の盗用・冒用によってこれが覆る場面は，二段の推定とは──私文書の成立の真正（民事訴訟法２２８条４項）と実印・認印，立証の実務で整理している。
本記事は，預かった者による冒用が認められた後の②以下を扱う。

第２　表見代理の条文と主張立証の構造
１　民法１０９条――代理権を与えた旨の表示
(1)　条文

民法１０９条１項は，「第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。」と定める。
同条２項は，表示された代理権の範囲外の行為についても，第三者にその他人の代理権があると信ずべき正当な理由があるときに限り，表示をした者が責任を負うと定めている。

(2)　相手方の悪意・過失は本人の側が主張立証する

（続きを読む...）登記手続のために実印や権利証を預けた相手が無断で保証や担保設定をしたとき―表見代理（民法１０９条・１１０条）と最高裁判例（AI作成）

目次第１　最初に確認する結論の分岐１　車両を置いた者と撤去権限を持つ者を分ける２　請求内容も分ける第２　土地所有権に基づく車両撤去請求１　妨害排除請求の対象２　登録自動車と軽自動車等を区別する第３　所有権留保会社に対する撤去請求１　最高裁平成２１年３月１０日判決２　撤去義務と損害賠償責任の時点第４　登録名義人に対する請求と建物判例の射程１　最高裁平成６年２月８日判決２　車両について確認する事情第５　請求前に確保する証拠１　土地・車両の特定と登録事項等証明書の取得２　相手方の権限と認識を示す資料３　損害資料第６　実務上の進め方１　任意撤去の催告２　訴訟と強制執行第７　確認済み事項と未確認事項１　確認済み事項２　未確認事項第８　出典

私有地に車両が放置された場合，土地所有者が誰に撤去を請求できるかは，車検証上の名義だけでは決まらない。現実に車両を置いた者，使用者，登録名義人，所有権留保会社及び実質的所有者を分け，所有権留保契約の内容と残債務の弁済期も確認する必要がある。

本記事は，土地所有権に基づく妨害排除請求を中心に，所有権留保会社の撤去義務を判断した最高裁平成２１年３月１０日第三小法廷判決と，建物の登記名義人に関する最高裁平成６年２月８日第三小法廷判決の射程を整理する。

第１　最初に確認する結論の分岐
１　車両を置いた者と撤去権限を持つ者を分ける

車両を実際に駐車した者が判明する場合は，賃貸借契約，使用貸借，駐車場利用契約又は不法占有の終了を根拠に，その者への撤去請求を検討する。ただし，その者が所在不明である，車両を処分する権限を失っている，又は所有権留保会社が引揚げ・換価の権限を取得している場合には，別の相手方も検討する。

したがって，①土地の利用関係，②車両の現実の占有者，③登録名義，④売買・ローン契約上の所有権，⑤期限の利益喪失と残債務弁済期，⑥相手方が放置を知った時点を一つの時系列にする。

２　請求内容も分ける

土地所有者の請求としては，車両撤去による土地明渡し，賃料・使用料，使用料相当損害金及び撤去費用等が問題となる。撤去義務が認められる時点と，不法行為による損害賠償責任が生じる時点は同じとは限らない。

第２　土地所有権に基づく車両撤去請求
１　妨害排除請求の対象

民法２０６条を基礎とする土地所有権に基づく妨害排除請求では，車両による土地所有権の妨害を除去する権限と責任を有する者が相手方となる。単に過去に車両を所有していた者，登録名義を残す者又はローン会社であるという一事だけで結論を出さず，車両を占有・使用・処分できる法的地位を確認する。

土地所有者が自力で車両を公道へ移動し，又は廃棄すると，車両所有者等から損害賠償を請求される危険がある。緊急性がない限り，証拠保全，催告，訴訟，強制執行という順序を基本とする。

２　登録自動車と軽自動車等を区別する

道路運送車両法５条１項は，登録を受けた自動車の所有権の得喪について，登録を第三者対抗要件としている。他方，軽自動車等は同じ登録制度の対象ではないため，車両の区分を確認する。

登録名義は重要な出発点であるが，撤去義務者を常に名義人だけで決める規定ではない。名義が残った理由，名義人が車両を取得した経緯，譲渡の有無，現実の支配及び名義変更に必要な書類の保有状況を確認する。

第３　所有権留保会社に対する撤去請求
１　最高裁平成２１年３月１０日判決

最高裁平成２１年３月１０日第三小法廷判決（平成２０年（受）第４２２号・民集６３巻３号３８５頁）は，駐車場の土地所有者が，車両代金を立替払いして所有権を留保した会社に，車両撤去・土地明渡しと使用料相当損害金を求めた事案である。

同判決は，ローン債務の期限の利益喪失による残債務全額の弁済期の前後で，所有権留保会社の権能が異なることを重視した。弁済期前は，所有権留保会社は原則として車両の交換価値を把握するにとどまり，車両を占有・使用する権原を持たない。そのため，特段の事情がない限り，第三者の土地上に車両があっても撤去義務や不法行為責任を負わないとした。

これに対し，残債務弁済期の経過後は，所有権留保会社が車両を占有し，売却して残債務へ充当できる権能を有するため，留保所有権が担保権の性質を持つことを理由に撤去義務を免れることはできないとした。

２　撤去義務と損害賠償責任の時点

最高裁判決は，弁済期経過後であっても，所有権留保会社が車両による妨害を知らなければ，原則として不法行為責任を負わず，土地所有者から放置の事実を告げられるなどして知った時から責任を負うとした。

したがって，通知書では，土地の表示，車両の登録番号・車台番号，駐車位置，土地利用権原が終了した経緯，現況写真，撤去期限及び連絡先を示し，到達日を証拠化する。併せて，ローン契約，支払状況，期限の利益喪失通知及び引揚げ権限を確認する。

買主が所在不明であること，車両が盗難に遭ったこと又は第三者の土地に放置されたことから，直ちにローン債務の期限の利益喪失を推認しない。
最高裁平成２１年３月１０日判決は，残債務全額の弁済期の前後で異なる契約上の権能を検討している。
実際の契約条項とその発動事実を確認し，分割金の支払履歴，催告の要否と到達，期限の利益喪失日を特定した上で，撤去義務と損害賠償責任を別々に判断する必要がある。

第４　登録名義人に対する請求と建物判例の射程
１　最高裁平成６年２月８日判決

最高裁平成６年２月８日第三小法廷判決（平成４年（オ）第６０２号・民集４８巻２号３７３頁）は，他人の土地上の建物を取得し，自らの意思で所有権取得登記をした者について，その後建物を譲渡しても，登記名義を保有する限り，土地所有者に所有権喪失を主張して建物収去・土地明渡義務を免れることはできないとした。

（続きを読む...）放置車両の撤去を所有権留保会社・登録名義人に請求できるか―土地所有権に基づく妨害排除と最高裁判例（AI作成）

目次第１　結論第２　建物として独立したかを先に確認する第３　当事者の合意が出発点である第４　材料提供と代金支払の意味第５　完成・引渡し・中途解除を区別する第６　元請負人と下請負人がいる場合１　最高裁平成５年１０月１９日判決の考え方２　下請負人側から考えられる反対論拠３　令和８年度司法試験の事例への当てはめ第７　立証資料と実務チェックリスト第８　出典と調査範囲

第１　結論

建築請負で完成又は未完成の建物が誰の所有になるかは、「代金を払った者が所有者になる」「材料を出した者が所有者になる」と一つの事情だけで決めることはできない。

検討の順序は、①建築途中の物が不動産として独立した建物になったか、②請負契約に所有権帰属の明示又は黙示の合意があるか、③合意が明確でない場合に誰が主要な材料を提供したか、④工事代金がどの程度支払われ、その支払が材料費を実質的に負担したと評価できるか、⑤完成、検査、引渡し又は中途解除のどの時点か、⑥元請・下請関係があるか、である。

特に、工事代金の全額又は大部分を支払ったことを、直ちに所有権取得の結論へ結び付けてはならない。支払済み代金を「注文者が材料を提供したのと同視する」構成と、「請負人に代金債権を担保する必要がなく、注文者帰属の黙示の合意が認められる」構成は、理由も必要な支払水準も異なり得るからである。

第２　建物として独立したかを先に確認する

所有権帰属を論じる前提として、建築途中の工作物が、土地から独立した不動産である「建物」になったかを確認する。基礎や資材の集合にすぎない段階と、屋根・壁その他の構造を備え、目的とする用途に応じて社会通念上独立した建物と評価できる段階とでは、所有権の対象そのものが異なる。

建築確認上の完成、請負契約上の完成、固定資産税上の家屋認定及び民法上の独立した建物性は、それぞれ目的が異なる。検査済証がないこと又は工事に瑕疵があることだけで、民法上の建物性が当然に否定されるわけではない。

第３　当事者の合意が出発点である

建物所有権の帰属時期を定める条項が請負契約書又は約款にある場合、まずその文言、適用条件及び契約終了時の処理を確認する。「出来形部分の所有権は支払済み代金の割合に応じて注文者に帰属する」「完成又は引渡し時に注文者へ移転する」「解除時の出来形は注文者へ帰属する」など、条項の内容は一様でない。

明示の条項がなくても、代金支払方法、注文者の土地上で建築する趣旨、請負人に敷地利用権を与えたか、工事保険・公租公課・危険負担の扱い、建築確認申請上の建築主、完成後の使用開始、鍵の交付その他の事情から、黙示の合意が認定される余地がある。

もっとも、建築主名義、土地所有、融資又は固定資産税の申告は、それぞれ重要な間接資料ではあるが、それだけで私法上の所有権帰属を決めるものではない。

第４　材料提供と代金支払の意味
１　注文者が主要な材料を提供した場合

注文者が主要な材料を提供し、請負人が労務を提供して建築した場合、出来上がった建物を注文者の所有と捉える方向に働く。材料の一部だけを提供した場合は、その材料が建物の主要部分を構成するか、請負人が提供した材料との比率、契約上の扱いを確認する。

２　請負人が材料を提供した場合

古くからの判例理論では、請負人が材料全部を提供して注文者の土地上に建物を建築した場合、特段の合意がなければ、完成した建物は請負人に帰属し、引渡しによって注文者へ移転するという整理が用いられてきた。ただし、現在の具体的紛争では、契約条項と取引実態を先に確認し、この一般論を機械的に適用しないことが重要である。

３　工事代金が全額又は大部分支払われた場合

第一の構成は、支払済み代金が材料費を実質的に賄っており、注文者が材料を提供したのと同視できるというものである。この構成では、単なる支払割合だけでなく、支払時期、出来高、材料費の内訳及び支払金が当該材料の調達へ充てられたかを検討する。

第二の構成は、請負人が所有権を留保して代金債権を確保する必要がなく、完成又は出来形部分を注文者に帰属させる黙示の合意があったというものである。この構成では、全額又はほぼ全額の支払、引渡し予定、注文者による占有使用、請負人の言動その他の事情が問題となる。

「半額を超えたから注文者の所有になる」などの一律の数値基準は置かない。どの法律構成によるのかを明示し、その構成に対応する事実を示す必要がある。

第５　完成・引渡し・中途解除を区別する
１　完成前

完成前は、建物性の有無、出来高、契約上の出来形帰属条項及び支払済み代金を確認する。工事が進んでいても、独立した建物になっていなければ、建物所有権ではなく、材料の所有権、付合、加工、不当利得又は契約清算の問題となる。

２　完成後・引渡し前

（続きを読む...）建築請負で完成・未完成建物の所有権は誰に帰属するか―材料提供・出来高払い・引渡し・中途解除（AI作成）

目次第１　結論第２　まず賃貸人たる地位の移転を確認する第３　将来賃料債権の譲渡は別の法律関係である第４　不動産譲受人と債権譲受人が競合する場合第５　時系列で整理する第６　賃借人と契約当事者の実務対応第７　出典と調査範囲

第１　結論

賃貸不動産の所有者が、将来の賃料債権を第三者へ譲渡した後に不動産を別の者へ譲渡した場合、債権譲渡の通知と所有権移転登記の先後だけで結論を出すことはできない。

検討すべき法律関係は、①賃貸借に対抗力があるか、②不動産譲渡によって賃貸人たる地位が誰に移転したか、③旧所有者がした将来賃料債権の譲渡は有効か、④不動産譲渡後の賃料債権が旧所有者の下で発生するのか、⑤債権譲渡の通知又は承諾及び不動産の所有権移転登記がいつされたか、という五つである。

核心は、同じ賃料債権を二重に譲渡した場面ではなく、不動産譲受人が賃貸人たる地位を取得する一方、債権譲受人が旧賃貸人から将来債権を取得したと主張する場面である。そのため、民法４６７条の確定日付ある通知と不動産登記の単純な先後関係へ置き換えてはならない。

第２　まず賃貸人たる地位の移転を確認する

民法６０５条の２第１項は、民法６０５条、借地借家法１０条若しくは３１条その他の法令による賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位が譲受人へ移転すると定めている。

ただし、譲渡人と譲受人が、①賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、②譲受人が譲渡人へ当該不動産を賃貸する旨を合意した場合は、同条２項による留保が問題となる。同条３項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人へ対抗するには、譲受人が不動産の所有権移転登記を備える必要がある。

対抗力ある賃貸借でない場合でも、民法６０５条の３により、譲渡人と譲受人の合意で賃貸人たる地位を移転できる。この場合も、賃借人の承諾は不要であるが、同条が準用する６０５条の２第３項の登記を確認する必要がある。

賃貸人たる地位が移転すると、民法６０５条の２第４項により、同法６０８条の費用償還債務及び６２２条の２第１項の敷金返還債務も譲受人が承継する。賃料請求権だけを切り離して考えると、敷金、修繕及び賃貸人の義務との対応関係を見失う。

第３　将来賃料債権の譲渡は別の法律関係である

民法４６６条の６第１項は、債権譲渡の時に債権が現に発生していることを要しないと定め、同条２項は、譲受人が発生した債権を当然に取得すると定めている。したがって、対象となる賃貸借、賃借人、賃料、期間その他の事項によって将来賃料債権を特定できる場合、将来債権であることだけを理由に譲渡が無効になるわけではない。

もっとも、債権譲渡を賃借人その他の第三者へ対抗するには、民法４６７条１項の通知又は承諾が必要であり、賃借人以外の第三者へ対抗するには同条２項の確定日付ある証書が必要である。債権譲渡登記を利用した場合は、動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律も確認する。

ここで重要なのは、将来債権譲渡の有効性・特定性・対抗要件と、その債権が将来誰の下で発生するかとは別問題であることである。契約書に「今後発生する全賃料債権」と書かれていても、不動産譲渡後に旧所有者の下で賃料債権が発生しないと解されれば、債権譲受人が取得する対象も生じないことになる。

第４　不動産譲受人と債権譲受人が競合する場合
１　不動産譲受人からの主張

不動産譲受人は、対抗力ある賃貸借について民法６０５条の２第１項により賃貸人たる地位を承継し、その後の使用収益の対価として発生する賃料債権も自らに帰属すると主張することになる。この構成では、旧賃貸人には不動産譲渡後の賃料債権が発生せず、旧賃貸人から譲渡を受けた者も当該債権を取得しない。

最高裁判所第三小法廷平成２４年９月４日判決（平成２２年（受）第１２８０号）は、賃料債権の差押えの効力が生じた後に、賃貸人が賃借人へ建物を譲渡した事案である。原審は、賃料債権が差押えという第三者の権利の目的となっているから、民法５２０条ただし書により混同によって消滅しないとして、譲渡後の賃料の取立てを認めた。これに対し同判決は、建物の譲渡により賃貸借契約が終了した以上、その終了が差押えの効力発生後であっても、賃借人が賃料債権の発生しないことを主張することが信義則上許されないなどの特段の事情がない限り、差押債権者は、譲渡後に支払期が到来する賃料債権を取り立てることができないとし、原判決のうちこの部分を破棄して原審に差し戻した。同判決は債権譲渡と不動産譲渡の競合を直接判示したものではないが、「将来債権の処分後も、発生原因が失われれば債権は発生しない」という検討の参考になる。

２　債権譲受人からの主張

債権譲受人は、債権譲渡時に存在した同一の賃貸借から将来発生する債権が特定され、民法４６６条の６第２項により発生時に当然取得すると主張し得る。また、不動産譲受人は既存の賃貸借関係を承継する以上、債権譲渡によって賃料の受領先が変更された状態も引き受けると構成する余地がある。

この構成を採る場合、債権譲渡の対象期間・上限額・賃貸借の同一性、確定日付ある通知の有無、不動産譲受人が債権譲渡を知っていたか、不動産取引で賃料帰属をどのように価格へ反映したかが重要になる。

３　単純な優先関係ではない

不動産譲受人は、旧所有者から賃料債権を譲り受けた第二譲受人ではない。したがって、債権譲渡の確定日付と所有権移転登記を機械的に比較して優先者を決めることはできない。まず、賃貸人たる地位の移転後に、誰の下で、どの契約に基づき賃料債権が発生するのかを確定し、その後に債権譲渡の効力と対抗要件を検討する。

令和８年９月２４日までに裁判所ウェブサイトで公開された裁判例を検索した範囲では、この競合を直接判示する最高裁判例本文を確認できなかった。裁判所の公開データベースには全裁判例が掲載されているわけではないため、これは判例の不存在を意味しない。個別案件では、判例秘書その他の商用データベース及び文献を追加調査する必要がある。

第５　時系列で整理する

（続きを読む...）賃貸不動産が譲渡された場合，既に譲渡された将来賃料債権は誰に帰属するか―民法６０５条の２・債権譲渡・対抗要件（AI作成）

目次

第１　結論
第２　民法605条の2の原則
第３　譲渡担保を「譲渡」に含めるか
第４　担保実行前後で賃料請求者を分ける
第５　賃貸人たる地位を設定者に留保する構成
第６　賃借人が確認すべき事項
第６の２　将来賃料債権の譲渡は別問題である
第７　令和7年譲渡担保法との関係
第８　出典と調査範囲

第１　結論

賃貸不動産が譲渡担保に供された場合、登記名義が担保権者へ移ったという一事だけで、誰に賃料を支払うべきかを即断することはできない。民法605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含めるかについて見解が分かれ、含めない場合でも、担保権実行後には賃貸人たる地位が移転し得るからである。

実務では、①賃借権に対抗力があるか、②譲渡担保契約が所有権移転をどのように定めているか、③期限の利益喪失又は担保実行があったか、④設定者が使用収益を続ける合意があるか、⑤担保権者の所有権移転登記があるか、を時系列で確認する。

第２　民法605条の2の原則

民法605条の2第1項は、賃借権を譲受人に対抗できる場合に、賃貸不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位が譲受人へ移転すると定める。借地借家法上の対抗要件又は登記を備えた賃借権が典型である。

同条3項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人へ対抗するには、譲受人が不動産の所有権移転登記を備える必要がある。賃借人は、契約書だけでなく、最新の登記事項証明書を確認すべきである。

この規律は、賃貸不動産の所有者と賃貸人を原則として一致させ、賃借人が安定して目的物を使用できるようにする判例法理を明文化したものである。

第３　譲渡担保を「譲渡」に含めるか

不動産譲渡担保では、形式上、担保権者へ所有権移転登記をする一方、債務が弁済されれば設定者へ所有権を戻し、債務不履行時に担保権を実行する。担保実行前は設定者が不動産を使用収益する合意が置かれることが多い。

そこで、605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含め、登記名義の移転時から賃貸人たる地位も担保権者へ移ると考える見解と、譲渡担保は担保目的であり、実行前の使用収益権が設定者に残ることを重視して、実行前は同項の「譲渡」に含めないと考える見解がある。

令和4年司法試験の公式「出題の趣旨」及び「採点実感」は、いずれの立場からも論じ得るとした上で、譲渡担保の法的構成、契約内容及び担保実行の前後を具体的に検討することを求めた。したがって、条文の文言だけでなく、誰が収益を取得する合意だったかを確認する必要がある。

第４　担保実行前後で賃料請求者を分ける
１　譲渡担保設定を605条の2第1項の「譲渡」に含めない見解

この見解では、担保実行前は設定者が賃貸人たる地位を維持し、賃料を請求する。債務不履行後も、直ちに清算が終了するとは限らないため、期限の利益喪失、実行通知、帰属清算又は処分清算の時点を区別する。

担保実行によって担保権者が確定的に所有権を取得し、設定者が使用収益権を失った時点では、賃貸人たる地位が担保権者へ移ると考える余地がある。登記と賃借人への通知も確認する。

２　譲渡担保設定を「譲渡」に含める見解

この見解では、所有権移転登記と対抗力ある賃貸借を前提に、原則として担保権者へ賃貸人たる地位が移転する。ただし、当事者が設定者による使用収益を予定しているなら、次の605条の2第2項の類推適用又は賃貸人たる地位の留保合意を検討する。

第５　賃貸人たる地位を設定者に留保する構成

（続きを読む...）譲渡担保に供された賃貸不動産の賃料は誰が請求できるか―民法605条の2と担保実行前後の賃貸人たる地位（AI作成）