不動産・登記

目次

第１　漏水の原因と請求先を分ける１　上の階から水が来たというだけでは決まらない２　被害拡大の防止と記録第２　最高裁令和８年１月２２日判決１　共用部分の亀裂による漏水事故２　管理組合の占有者該当性３　賠償の全要件を確定した判決ではない第３　民法７１７条の責任構造１　占有者と所有者を区別する２　必要な注意と原因についての責任第４　請求先を検討するための資料１　共用部分か専有部分か２　管理会社の責任は契約等を確認する３　修繕と損害賠償を分ける第５　損害と保険を確認する１　損害の範囲を具体化する２　保険の対象と責任の有無は同じではない第６　相談・管理組合対応の確認事項第７　出典
第１　漏水の原因と請求先を分ける
１　上の階から水が来たというだけでは決まらない

マンションの漏水では，原因箇所が専有部分か共用部分か，設備や建物が通常有すべき安全性を欠いていたか，誰が管理していたかを確認する必要がある。
水が流れ込んだ位置だけで，直上階の所有者や管理会社に責任があると決めることはできない。

本記事は，令和８年１０月１０日を基準日とし，最高裁令和８年１月２２日第一小法廷判決（令和６年（受）第３８５号）を中心に，共用部分についての管理組合の責任と相談時の確認事項を整理する。
修繕の要求，損害賠償及び保険の請求は，それぞれ根拠と対象を分けて検討する。

２　被害拡大の防止と記録

まず，漏水の停止，電気設備への危険の確認及び必要な応急措置を管理者や専門業者と相談することが重要である。
安全確保を優先しつつ，発見日時，濡れた範囲，雨や設備使用との関係，写真・動画，連絡履歴及び応急措置の内容を残すのがよい。

撤去や修繕によって原因箇所が分からなくなることがあるため，可能な範囲で施工前後の写真，原因調査報告，図面及び業者の説明を保存する。
費用の見積書・請求書と，誰が作業を依頼し負担したかという記録も区別して残す必要がある。

第２　最高裁令和８年１月２２日判決
１　共用部分の亀裂による漏水事故

本件では，外壁コンクリート躯体部分及び床下スラブ部分の亀裂等により，専有部分への漏水が繰り返し発生した。
最高裁公開本文は，当該部分が共用部分であり，亀裂等が工作物の設置又は保存の瑕疵に当たるという原審の確定した事実を前提としている。
管理組合の規約には，共用部分の管理，保全・保守・修繕を管理組合が行う旨の定めがあった。

原審は，管理組合が民法７１７条１項本文の占有者に当たらないとして，その規定による損害賠償請求を棄却した。
最高裁は，この占有者該当性の判断を是認しなかった。

２　管理組合の占有者該当性

最高裁は，民法７１７条１項本文の趣旨を，通常有すべき安全性を欠く工作物を支配管理し，損害を防止すべき地位にある者に責任を負わせるものと説明した。
区分所有法３条前段の区分所有者の団体は，特段の事情がない限り，共用部分について同項本文の占有者に当たるとした。

共用部分の管理を団体が行うという区分所有法の仕組みと，団体の財産から賠償することが区分所有者の通常の意思や被害者の保護に沿うことを理由としている。
管理者の選任や権限に関する規定があることだけでは，この判断は左右されない。

３　賠償の全要件を確定した判決ではない

最高裁は，損害賠償請求に関する部分を破棄し，損害額等について更に審理するため東京高等裁判所へ差し戻した。
管理組合にすべての漏水被害を無条件で賠償させた判決でも，修繕要求などのすべての請求を認容した判決でもない。

個別事案では，団体の性質，原因箇所，瑕疵，損害との因果関係，損害額及び占有者の免責に関する事情を別に確認する必要がある。
本判決の占有者該当性の判断と，差戻審で検討される問題を分けて理解することが重要である。

第３　民法７１７条の責任構造

（続きを読む...）マンション共用部分の漏水は誰が責任を負うか―管理組合と民法７１７条・最高裁令和８年１月２２日判決（AI作成）

目次

第１　この記事の要点第２　二つの責任を分ける１　賃貸人に対する責任と第三者に対する責任２　失火責任法は債務不履行に適用されない第３　賃貸人に対する責任１　保管義務と返還義務２　建物の全部焼失と賃貸借の終了３　無催告解除４　退去時の原状回復第４　家族・同居人・従業員の失火１　履行補助者の過失２　損害の範囲第５　火災保険金と賠償額１　損益相殺の対象にならない２　保険者代位による減額第６　隣家への類焼（第三者に対する責任）１　重大な過失の意味２　重大な過失が認められた例・否定された例３　子どもの火遊び・従業員の失火４　賃貸人と第三者で結論が分かれる第７　国家公務員宿舎の特則第８　実務上の確認事項第９　関連記事第１０　出典１　法令２　判例・裁判例
第１　この記事の要点

本記事は，借りている建物（借家）から火災が発生した場合に，賃借人が誰に対してどのような責任を負うかを，民法，失火ノ責任ニ関スル法律（以下「失火責任法」という。）及び最高裁判例から整理するものである。

結論は次のとおりである。
①失火責任法は，失火者に重大な過失がなければ不法行為（民法７０９条）の責任を負わないとする法律であるが，債務不履行による損害賠償には適用されない（最高裁昭和３０年３月２５日判決）。
②そのため，賃借人は，軽過失による失火であっても，借家の焼失について，賃貸人に対し返還義務の履行不能による損害賠償責任を負いうる。
③賃借人の家族や従業員の過失による失火も，履行補助者の過失として賃借人の責めに帰すべき事由に当たる（最高裁昭和３０年４月１９日判決）。
④賃借人の責めに帰すべき失火は賃借物保管義務の重大な違反行為であり，過失の態様及び焼損の程度が極めて軽微である等の特段の事情がない限り，賃貸人は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる（最高裁昭和４７年２月１８日判決）。
⑤賃貸人が火災保険金を受け取っても，損益相殺として控除されない。保険者が代位により賠償請求権を取得する分だけ，賃貸人が請求できる額が減る（最高裁昭和５０年１月３１日判決）。
⑥隣家など賃貸人以外の第三者への類焼については，失火責任法により，失火者に重大な過失がなければ損害賠償責任を負わない。
⑦国家公務員宿舎の入居者は，故意又は重大な過失によらない火災による宿舎の滅失・損傷について，原状回復義務も損害賠償義務も負わない（国家公務員宿舎法１６条３項ただし書）。

本記事の基準日は令和８年１０月１０日である。
条文はe-Gov法令検索の現行のもの，判例は裁判所ウェブサイトの判決全文によった。
火災保険・賠償責任保険の約款の内容は保険会社ごとに異なるため，個別の商品の補償範囲は扱わない。

第２　二つの責任を分ける
１　賃貸人に対する責任と第三者に対する責任

借家から出火した場合，賃借人の責任は，相手方によって次の二つに分けて考える必要がある。
①賃貸人（建物の所有者）に対する責任：賃貸借契約に基づく債務不履行責任（民法４１５条）が中心となる。
②隣家の所有者・居住者など第三者に対する責任：不法行為責任（民法７０９条）であり，失火責任法が適用される。

この区別が重要なのは，失火責任法が「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」と定め，不法行為の規定だけを対象にしているからである。

２　失火責任法は債務不履行に適用されない

最高裁判所第二小法廷昭和３０年３月２５日判決（昭和２９年（オ）第７９０号，民集９巻３号３８５頁）は，裁判所ウェブサイトの裁判要旨によれば，「債務不履行による損害賠償については『失火ノ責任ニ関スル法律』の適用はない。」とした。
事案は賃借工場の焼失であり，判決は，失火責任法の適用を求める主張について，債務不履行による損害賠償請求の本件に適用のないことは明らかであると述べている。

したがって，賃借人の失火については，賃貸人との関係では重大な過失がなくても責任を負いうる一方，第三者との関係では重大な過失がなければ責任を負わない，という差が生じる。

第３　賃貸人に対する責任
１　保管義務と返還義務

賃貸借は，賃借人が賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって効力を生ずる（民法６０１条）。
特定物の引渡しを目的とする債務の債務者は，引渡しをするまで，契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって，その物を保存しなければならない（民法４００条）。

賃借人の失火で建物が焼失すれば，返還義務が履行不能となり，賃貸人は債務不履行による損害賠償を請求することができる（民法４１５条１項本文）。
賃借人が責任を免れるのは，その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときに限られる（同項ただし書）。

（続きを読む...）借家で火事を出した賃借人の責任―失火責任法が適用されない返還義務の履行不能，家族・従業員の失火，類焼及び公務員宿舎の特則（AI作成）

目次

第１　農振除外と農地転用は，別の判断である１　農業振興地域と農用地区域は，同じ範囲ではない２　除外は計画変更，転用は個別の利用に関する手続である第２　農振除外の現行要件を確認する１　代替地の困難性だけでなく，地域計画や周辺農業への影響を調べる２　８年要件は，工事の完了年度と対象土地を確かめる第３　申出と，法令に基づく申請の区別１　申出書という名称だけで，応答を求める地位を断定しない２　地域計画の変更と，自治体の受付日程も確認する３　自治体の受付・回答の仕組みと，法定申請権を分ける４　不承認通知，許可申請の返戻，経由機関の受理拒否を判例で区別する５　救済経路は，申請権・処分・到達・手続段階から選ぶ６　返送時に確認し，保存する事項第４　除外後も，農地転用許可等の審査が残る１　自ら転用する場合と，権利移転を伴う場合２　立地条件と，事業を実現できる条件は別に確認する第５　売買・融資・着工前に残す資料と判断第６　関連記事及び出典
第１　農振除外と農地転用は，別の判断である

農用地区域内の土地を住宅，駐車場等に利用したい場合，農用地区域からの除外と，農地法による転用許可等を分けて確認する必要がある。農振除外が実現しても，それだけで転用の許可を得たことにはならない。
購入，融資，設計及び工事の予定を立てる前に，区域，農地区分，用途，権利関係及び各手続の条件を確認することが重要である。

本記事は，令和８年１０月９日に確認した現行法と農林水産省等の資料に基づく基本案内である。特別法による調整・特例の全て，個別土地の許可見込み及び各自治体の受付運用を網羅するものではない。

１　農業振興地域と農用地区域は，同じ範囲ではない

農業振興地域の整備に関する法律は，農業振興地域における計画的な農業振興と土地利用を定める。同法８条の市町村の農業振興地域整備計画には，農用地等として利用すべき土地の区域である農用地区域と，農業上の用途区分を定める。
農業振興地域内でも，農用地区域に含まれる土地と含まれない土地がある。「農振地域」「青地」「白地」という説明だけで判断せず，地番と対象部分を現在の計画図・用途区分に照合する必要がある。

２　除外は計画変更，転用は個別の利用に関する手続である
手続中心となる対象注意点農用地区域からの除外（農振除外）市町村の農用地利用計画の区域の変更。農振法１３条等による。市町村による計画変更と，所定の場合の都道府県知事の同意等の手続が問題となる。農地転用の許可農地を農地以外にする行為や，転用目的での権利の設定・移転。農地法４条・５条による。都道府県知事又は指定市町村の長の許可等を確認する。除外後にも立地・一般基準等の審査が残る。

農林水産省の制度案内も，土地利用の区域を定める制度と個別の農地転用を規制する制度を区別している。農用地区域内農地の転用は原則として認められないが，指定用途に供する場合等の例外もあるため，すべての利用に農振除外が必要と決めつけることはできない。

第２　農振除外の現行要件を確認する
１　代替地の困難性だけでなく，地域計画や周辺農業への影響を調べる

農振法１３条２項は，農用地等以外の用途に供するための除外について，所定の要件を全て満たす場合に限り行えるとする。

要件の分野確認する事項の例必要性・適当性と代替地農用地区域外の土地利用状況，対象地を使う必要性と適当性，区域外の土地で代えることの困難性地域計画除外により農用地区域内の地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないか農地のまとまり・作業農用地の集団化，農作業の効率化その他の効率的・総合的な農業利用への支障担い手への集積効率的・安定的な農業経営を営む者への農用地利用の集積への支障農業用施設用排水施設等の機能への支障，必要な対策公共投資の効用対象となる土地改良事業等と，政令が定める経過期間の基準

同条５項・６項には，除外が都道府県面積目標に及ぼす影響，その緩和措置及び知事の同意に関する規定もある。申出者側の事業の必要性だけで，計画変更が当然に実現するものではない。
現行要件には地域計画との関係が含まれるため，過去の解説や試験答案の要件番号だけを現在の手続へ当てはめないことが必要である。

２　８年要件は，工事の完了年度と対象土地を確かめる

農振法施行令９条は，対象となる事業の工事が完了した年度の翌年度の初日から起算して８年を経過した土地であることを基準とする。
土地を取得した日，個別の工事が終わった日又は申出日から，単純に８年を数えるものではない。事業名，施行区域，対象土地，工事完了公告及び完了年度を資料で確認する必要がある。

農林水産省の工事完了年度に関する説明は，原則として工事完了公告に記された完了日の属する年度による一方，区域内の土地の一部について所定の国の認定・公表がある場合の取扱いを示す。
土地所有者が自ら「この部分はもう使える」と判断することと，所定の認定等があることは異なる。例外を利用できるかは，対象地に対応する国の通知・公表と現行のガイドラインを確認する必要がある。
また，８年の経過だけで，他の除外要件まで満たしたことにはならない。

第３　申出と，法令に基づく申請の区別
１　申出書という名称だけで，応答を求める地位を断定しない

自治体では農振除外の希望を申出書等で受け付けることがある。農振法１３条の計画変更に関する規定と，土地所有者個人の申出に対して許可・不許可の処分をする義務があることは，分けて検討すべきである。
申出の法的根拠，自治体の条例・規則，変更手続の仕組み及び応答の法的効果を確認せず，転用許可申請と同じように不作為の違法確認や取消訴訟を提起できると説明してはならない。

計画案の縦覧，意見書，異議の申出等については，同法１１条及び１３条４項の準用関係と対象者・期間を確認する必要がある。最初の除外希望の申出と，計画案に対する法定手続を混同しないことが重要である。

２　地域計画の変更と，自治体の受付日程も確認する

ひたちなか市の案内は，令和７年４月１日以降，地域計画に伴って転用・農振除外の手続の流れが変わることを示している。

（続きを読む...）農振除外と農地転用許可は何が違うか―土地利用計画，申出・申請，許可取得までの確認事項（AI作成）

目次

第１　「悪意」を認識の対象・時点・立証に分ける第２　受益者と転得者の条文の違い第３　背信的悪意者とは何が違うか第４　証拠を取得者ごとの時系列に置く１　行為日と情報を受け取った日を分ける２　資力・対価・説明内容を対応させる３　多段階の転売は途中の取得者も調べる第５　取消対象・相手方・返還先を確定する第６　契約と交渉で残しておく資料第７　関連記事第８　出典と適用範囲

詐害行為取消しの相談では，「相手は悪意だった」という評価を，誰が，何を，いつ知っていたかという事実へ戻す必要がある。受益者と転得者では条文の組み方が異なり，不動産登記の対抗関係でいう背信的悪意者とも要件が異なる。現行条文に沿って，認識と証拠を整理する。

第１　「悪意」を認識の対象・時点・立証に分ける

民法でいう悪意は，通常，問題となる事実を知っていることをいう。相手への敵意や道徳的な非難だけでは，詐害行為取消しの要件を示したことにならない。民法４２４条１項で問題となるのは，債務者の行為が債権者を害することの認識である。

不動産の二重譲渡でも，先行売買の存在を知っていたことと，責任財産が不足して債権回収を害することを知っていたことは別の命題である。認識の対象を定めた上で，基準となる日と，その認識を示す資料を対応させる。

第２　受益者と転得者の条文の違い確認する者基準時認識と立証の整理債務者処分行為をした時債権者を害することを知って行為をしたことを債権者が示す（４２４条１項本文）。受益者への請求利益を受ける行為の時債権者を害することを知らなかった場合はただし書で取消請求が排除される。受益者側はその不知を主張・立証する（同項ただし書）。直接の転得者自身の転得の時債務者がした行為が債権者を害することを知っていたことが請求の条件となる。取消債権者がその知情を主張・立証する（４２４条の５第１号）。さらに後の転得者各転得者それぞれの転得の時現在の相手方と，その前の全ての転得者について知情が必要となる。途中の転得者の確認を省略できない（同条第２号）。

受益者に対する請求では，４２４条１項ただし書が行為時の不知を取消しの障害として定める。転得者に対する請求では，４２４条の５が転得時の知情を請求できる場合として定める。両者とも債権者を害することの認識が問題となるが，基準時と主張・立証の組み方を同じにしてはならない。

転得者への請求には，まず受益者に対して詐害行為取消請求をすることができる場合であることが必要である。受益者の善意によって受益者への請求ができないのに，後の転得者が事情を知っていたという理由だけで，現行４２４条の５の請求を認めることはできない。

相当の対価を得てした処分では，４２４条の２の特則にも注意する。財産の種類の変更により隠匿等の処分のおそれが現に生じたこと，債務者がその意思を有したこと，受益者がその意思を知っていたことが必要となる。通常の４２４条１項のただし書だけで，相当対価処分の主張・立証を済ませることはできない。

第３　背信的悪意者とは何が違うか

不動産の二重譲渡では，民法１７７条に基づいて第一買主の所有権を対抗できるかという問題と，４２４条以下に基づいて売主の責任財産を回復できるかという問題を分ける。先行売買を知っているという単純な悪意だけで，登記を得た者が１７７条の第三者から当然に排除されるわけではない。

最高裁平成８年１０月２９日第三小法廷判決（平成５年（オ）第９５６号）は，背信的悪意者から取得した転得者についても，転得者自身が第一買主との関係で背信的悪意者と評価されるかを別に判断するとした。前の買主の背信性により売買自体が無効になるわけではない。同判決は，転得者自身の背信性を改めて審理するため登記請求部分を差し戻しており，転得者の勝訴を最終確定したものではない。

したがって，背信性を基礎付ける妨害目的や取得経緯と，詐害性の認識を基礎付ける資力・財産流出の情報は，別々に整理する。１７７条で保護されるかという判断だけから，詐害行為取消しの成否を決めることはできない。

第４　証拠を取得者ごとの時系列に置く１　行為日と情報を受け取った日を分ける

契約日，支払日，引渡日，登記申請・登記完了の日，通知を受領した日を区別する。受益者と転得者の基準時は条文に沿って確認し，登記の日を無条件に認識の基準日へ置き換えない。取得後に届いた通知は，それだけで取得時の認識を直接示すものではないが，返信やそれ以前の交渉記録と併せて検討できる。

２　資力・対価・説明内容を対応させる

実務上は，契約書，売買代金の支払記録，処分前後の資産・債務の資料，評価資料，交渉時の説明，電子メール，通知の送付・受領記録を，認識を示す命題ごとに整理するとよい。価格が低いこと，短期間で転売されたこと，当事者間に関係があることは調査の端緒となるが，単独で知情を確定する理由にはしない。

「誰から何を聞いたか」と「その説明が正しかったか」を分ける。債務者の資力に関する客観資料は詐害性の確認に使い，その資料を相手方が入手していたかは認識の確認に使う。証拠がない部分は，知っていたとも知らなかったとも決めず，その空欄がどの要件に影響するかを示す。

３　多段階の転売は途中の取得者も調べる

転得経路は，登記履歴と各契約・支払の対応を取得者ごとに確認する。４２４条の５第２号は，現在の転得者だけでなく，その前の全ての転得者の知情を要求する。現在の所有者の認識だけが明らかでも，途中の取得者が不明であれば，条文が要求する経路全体の確認を終えたことにはならない。

第５　取消対象・相手方・返還先を確定する

取消しの対象は債務者がした行為である。転得者を相手方とする場合も，債務者の処分と，受益者から転得者への取得を区別する。４２４条の６第２項は，債務者の行為の取消しとともに，転得した財産の返還又は，返還困難な場合の価額償還を請求できると定める。

被告は取消請求の相手方である受益者又は転得者であり，提訴後は債務者へ遅滞なく訴訟告知をする（４２４条の７）。不動産の返還として売主への登記回復を求める経路と，第一買主が所有権を対抗できることを前提として自己への登記を求める経路を混同しない。４２４条の９が認める自己への直接支払・引渡し等の対象は，不動産の所有権移転登記とは異なる。

最高裁昭和３６年７月１９日大法廷判決（昭和３０年（オ）第２６０号）は，特定物引渡請求権も最終的に損害賠償債権へ変わり得ることを理由に，共同担保の保全を認めた。１７７条による取得の対抗と，無資力を要件とする共同担保の保全では，制度の目的と法律効果が異なる。同判決の不可分物・取消範囲に関する旧法下の判断まで，現在の全事件へ一律に当てはめるものではない。

第６　契約と交渉で残しておく資料

取得前の調査では，権利の競合，占有状況，登記未了の理由，売主の説明，価格算定の前提を記録する。取引の相手方へ確認した事項と，回答を得られなかった事項を分け，表明保証や補償条項に何を反映するか検討する。契約上の保証があること自体は，実際に知らされていた事実を消すものではない。

通知・交渉では，単に「悪意だ」と非難するのではなく，対象行為，保全する債権，責任財産への影響，基準時に相手方へ伝わっていた情報を具体化する。相手方が受益者か転得者かによって応答の構造を確認し，受益者は行為時の不知を裏付ける調査記録を，転得者への請求をする債権者は各転得時の知情を裏付ける資料を整理する。

訴えの期限は４２６条を確認する。債務者が債権者を害することを知って行為をしたことを債権者が知った時から２年，行為の時から１０年という二つの起算点を分け，交渉中であることだけで期限管理を止めない。

第７　関連記事

不動産二重譲渡と詐害行為取消し―背信的悪意者・転得者・登記回復の請求設計

判例を実務に使うための読み方―結論・理由・事実・射程を分け，原文で確かめる手順

令和４年度司法試験民事系第１問の模範解答と評価項目

第８　出典と適用範囲

①　e-Gov法令検索「民法」１７７条，４２４条，４２４条の２，４２４条の５から同条の７まで，４２４条の９，４２５条，４２６条及び平成２９年法律第４４号附則１９条。
②　上記最高裁平成８年１０月２９日判決の理由三３・４（公開PDF５～６頁）及び主文。
③　上記最高裁昭和３６年７月１９日判決の多数意見（公開PDF１～２頁）。

令和８年１０月８日に現行民法と公開判決を確認した。本記事は，平成２９年改正後の取消権の規律を扱う。改正法附則１９条により，令和２年４月１日の施行前に取消対象となる債務者の法律行為がされた場合は旧法によるため，訴えを起こす日や転売の日だけで現行法を適用しない。証拠整理と契約上の確認事項は，条文・判決を踏まえた実務上の提案であり，個別の証拠だけで悪意や取消しの成立を保証するものではない。

目次第１　建物図面の地番と現在の土地登記が合わないとき１　最新の取得日でも図面の内容が最新とは限らない２　地番，家屋番号及び住居表示を分ける第２　分筆と合筆で登記記録がどう変わるか１　分筆では元の記録が一律に閉鎖されるわけではない２　合筆では吸収された土地の記録を閉鎖する３　地番の履歴と所有権の履歴を混同しない第３　各図面が示すことと示さないこと１　地図と地図に準ずる図面２　地積測量図と建物図面・各階平面図３　縮尺をそろえて重ねるときの注意第４　弁護士の調査で資料をつなぐ順序１　現在の記録から必要な過去記録へ進む２　確認できた対応と推測を分ける第５　査定対象外の土地を調べる理由１　価格に含める範囲と調査する範囲２　接道の問題と他人地を使う問題第６　登記と現況の不一致が残る場合１　所在変更等の登記が必要かを確認する２　境界，越境又は利用権の問題が残るとき第７　出典と関連記事
第１　建物図面の地番と現在の土地登記が合わないとき
１　最新の取得日でも図面の内容が最新とは限らない

建物図面を最近取得したのに，そこに記載された地番が現在の土地登記と異なることがある。
証明書や登記情報を取得した日と，図面が作成・提出された時期は異なるため，取得日だけを見て現在の敷地の形状や地番を示す図面だと判断してはならない。
図面に記載された作成日，受付年月日・番号及び訂正等の記録を確認し，どの時点の状態を示す資料なのかを整理する。

現在の土地・建物の登記事項証明書，地図等，地積測量図及び建物図面・各階平面図を組み合わせる必要がある。
建物の所在地番に複数筆が記載されている場合は，それぞれの土地を確認し，所有者や利用権まで同一だと推測しないようにする。
相続，売買又は担保評価では，この対応関係の確認が対象不動産の範囲を決める基礎となる。

２　地番，家屋番号及び住居表示を分ける

土地の地番，建物の家屋番号及び住居表示は，役割の異なる情報である。
郵便物の住所や建物名だけで，調査すべき土地を確定することはできない。
まず土地・建物の登記事項証明書で所在，地番及び家屋番号を確認し，図面や現地資料と照合する。

建物の表示に関する登記事項には，建物の所在する土地の地番が含まれる（不動産登記法４４条）。
しかし，所在欄の地番の記載から，建物所有者がその土地を所有していることや，現在も同じ条件で利用できることまでは分からない。
建物の所有権と土地の所有権・利用権は，それぞれ確認する必要がある。

第２　分筆と合筆で登記記録がどう変わるか
１　分筆では元の記録が一律に閉鎖されるわけではない

不動産登記規則１０１条は，甲土地から乙土地を分筆するとき，乙土地について新たな登記記録を作り，甲土地の記録には残余部分と分筆の内容を記録する仕組みを定めている。
甲土地には新たな地番を付す場合と従前の地番を維持できる場合があり，変更した表題部の記載には抹消を示す記号が付される。
したがって，「分筆前の登記記録は必ず閉鎖される」として閉鎖記録だけを探すと，存続する記録に残った履歴を見落とすことがある。

以下は記録の追い方を説明するための架空例である。
もとの３０番１から３０番９が分筆され，３０番１が残余部分として存続した場合は，３０番９の「３０番１から分筆」という記載と，３０番１の「３０番９を分筆」という記載を対応させる。
実際の記載は対象の登記記録で確認し，地番の数字の並びだけから分筆元を推測しないようにする。

２　合筆では吸収された土地の記録を閉鎖する

不動産登記規則１０６条は，甲土地を乙土地に合筆するとき，乙土地の表題部に合筆後の事項等を記録し，甲土地の記録を閉鎖することを定めている。
閉鎖された甲土地の「何番に合筆」という記載と，存続する乙土地の「何番を合筆」という記載をつなぐことで，現在の土地に至る経過を確認できる。
分筆と合筆では記録の扱いが異なるため，一つの説明でまとめないことが必要である。

前記の架空例で，３０番９が後に３０番１０へ合筆されたなら，３０番９の閉鎖記録から３０番１０の存続記録へ追う。
古い建物図面に３０番１や３０番９が書かれている場合は，その時点の区画が現在のどの部分に対応するのかを，登記履歴と当時・現在の図面で確かめる。

（続きを読む...）分筆・合筆後の建物敷地をどう調べるか―古い建物図面，現在の地番及び対象外土地（AI作成）

目次第１　査定額を比較する前に確かめる事項１　金額だけを並べても比較できない２　評価時点と資料の時点を分ける第２　土地・建物と評価する権利の範囲１　一棟の収入と一筆の土地は一致するとは限らない２　所有地，借地及びその他の利用関係を整理する３　現況利用と最有効使用を分ける第３　確定申告書から査定用の収支を作る１　不動産所得とNOIは異なる２　税務上の数字と運営収支を照合する順序３　空室と滞納を二重に控除しない４　逆算した残余経費をすべて経常費用としない５　通常の減価償却と設備購入費の一括算入を分ける６　継続契約と貸与設備を査定収支に反映する第４　底地取得前後の地代と価値１　購入代金と取得後の全体価格を重ねない２　なくなる地代の範囲と残る費用第５　修繕，資本的支出及び建物の寿命１　単年度の修繕費だけでは将来負担が分からない２　大規模修繕を二つの方法で重複計上しない第６　利回りと感応度分析の読み方１　同じ純収益でも利回りで価格が変わる２　直接還元法とDCF法を使い分ける３　試算の幅と実際に売れる価格の幅を区別する４　新資料の判明と査定条件の変更を分ける第７　査定者に確認したい資料と説明１　資料を対象，権利，収支，建物及び市場に分ける２　資料が足りないときの査定条件を残す第８　関連記事と出典
第１　査定額を比較する前に確かめる事項
１　金額だけを並べても比較できない

賃貸アパートの査定書を遺産分割や売却の検討に使うときは，最初に対象不動産，評価時点，権利関係及び想定する利用状態をそろえる必要がある。
同じ建物についての資料でも，借地権付建物の価格，底地の価格，土地所有権と貸家を合わせた価格，更地を想定した価格では，評価している利益が異なる。
売出希望額，買取業者の提示額，相続税評価額及び不動産鑑定評価額についても，作成目的と前提を確認してから比較すべきである。

国土交通省の不動産鑑定評価基準は，総論第５章で対象不動産，価格時点及び価格の種類の確定を求めている。
「査定書」という名称だけで，法令に基づく不動産鑑定士の鑑定評価と同じ調査が行われたと判断することはできない。
作成者，調査範囲，現地調査の有無，採用資料及び価格の求め方を確認することが，弁護士による査定書検討の出発点である。

２　評価時点と資料の時点を分ける

相続開始時，遺産分割の検討時及び売却予定時では，権利関係，賃料，空室，修繕状況及び市場環境が変わることがある。
どの時点の価格が必要なのかを先に定め，別の時点の価格をそのまま流用しないようにする。
遺産分割で採用する評価時点と相続税の課税時点については，それぞれの目的に応じて検討する必要がある。

前年の申告書を現在の査定に用いる場合は，その後の入退去，賃料改定，底地取得，修繕及び税負担の変化を補正する。
過去時点の査定では，後日判明した資料が当時の状態を示すのか，その後の変化を示すのかも分けて説明すべきである。

第２　土地・建物と評価する権利の範囲
１　一棟の収入と一筆の土地は一致するとは限らない

建物の所在に複数の地番が記載されていても，すべての土地が同じ所有者に帰属し，すべてが査定対象になるとは限らない。
対象土地の地番，地目，地積及び所有権と，対象建物の家屋番号，構造，床面積及び所有権を，登記事項証明書で個別に確認する。
古い建物図面と現在の土地登記が合わない場合は，分筆・合筆の履歴も追う必要がある。

査定対象から除外した土地が，建物の一部の敷地，通路，階段，避難経路又は設備の設置場所として必要な場合には，利用権の有無，対価，期間及び売却後の継続利用を調べる。
対象外土地の所有権価格を加算しないことと，その土地への依存が対象不動産の価値に及ぼす影響を検討しないことは，別の問題である。
一棟全体の家賃を還元する場合は，その収入を生む建物と敷地利用権が査定対象にどこまで含まれるのかを確かめる。

２　所有地，借地及びその他の利用関係を整理する

敷地ごとに，所有権，地上権，賃借権，使用貸借又は別途の通行・設備利用の合意を分けて整理する。
登記だけでは契約内容や実際の利用条件が分からない場合があるため，契約書，更新書面，承諾書及び支払記録も照合する。
第三者への譲渡や建替えに必要な手続，期間満了時の取扱い及び費用負担は，権利の種類と契約内容に応じて確認すべきである。

対象外土地の権利が未確認であるのに，所有地と同じように永続的に使えるという前提で一つの査定額を断定することは避ける。
利用継続を前提とした試算を示す場合は，その前提，未確認資料及び前提が成立しない場合の再検討事項を明記する。

３　現況利用と最有効使用を分ける

（続きを読む...）相続・遺産分割で収益不動産の査定書を読む―対象範囲，申告所得，地代及び修繕費（AI作成）

目次第１　海外在住者は何を証明する必要があるか１　住所・国籍等・署名を分ける２　令和８年１０月５日からの国籍等の申出第２　海外在住の日本人が取得する在留証明と署名証明１　在留証明は住所の証明である２　領事による署名証明は本人の面前署名を証明する３　電子交付と紙の提出は別に確認する第３　海外在住の外国人の住所証明と旅券の写し１　外国政府が作成した住所証明を使う経路２　公証人の宣誓供述書と旅券の写しを使う経路３　旅券の有効性を目的ごとに確かめる第４　８か国・地域の公的案内と確認する書類１　米国２　カナダ３　英国４　ドイツ５　オーストラリア６　中国７　韓国８　台湾第５　日本語訳文，翻訳証明及びアポスティーユ１　住所証明に添付する日本語訳文の範囲２　在外公館の翻訳証明と登記の訳文は目的が異なる３　公証・認証・アポスティーユの役割第６　国内連絡先と転居後の登記１　日本人にも国内連絡先事項の確認が必要である２　海外居住者はスマート変更登記の対象外である３　取得前に確認する事項第７　関連記事第８　出典１　日本の登記と在外公館の一般案内２　国別・地域別の発給機関の案内
第１　海外在住者は何を証明する必要があるか

海外に住む人が日本の不動産を取得し，又は相続登記をする場合，住所を証する書類，国籍等を証する書類及び署名を証する書類を，それぞれの目的に応じて準備する必要がある。
一つの証明書で複数の事項を確認できる場合もあるが，在留証明，旅券及び公証人の認証は，名称だけで相互に代用できるものではない。
本記事は，令和８年１０月５日時点の法務省，外務省，在外公館及び各国・地域の公的機関の案内に基づき，海外に住所を有する個人について，必要書類を取得する際の確認事項を説明する。

１　住所・国籍等・署名を分ける
確認する事項書類の主な役割混同しやすい点現在の住所在留証明，外国政府の住所証明，所定の宣誓供述書等で生活の本拠を示す旅券や在留資格の証明だけで現住所まで証明できるとは限らない国籍等国籍又は所定の地域について，公務員が作成した情報等で確認する居住国，出生地及び永住資格をそのまま国籍として記載しない本人の署名委任状・承諾書等への署名が本人のものであることを証する署名認証だけで住所の真実性まで宣誓したことにはならない住所・氏名のつながり日本の旧住所と海外の現住所，旧姓と現在の氏名等を結び付ける現住所だけの証明では登記簿上の住所との連続性が分からない場合がある

海外に住む日本人と，海外に住む外国人とでは，利用する証明書の取得経路が異なる。
また，米国に住む日本人の国籍は「米国」にはならず，ドイツに住む韓国籍の人についても，居住国と国籍は別に確認する。
国籍等の申出の対象や制度全体については，不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点を参照されたい。

２　令和８年１０月５日からの国籍等の申出

所有権の保存・移転等の登記申請に併せて行う検索用情報の申出には，令和８年１０月５日から国籍等が加わった。
登記名義人となる申請人が海外に住んでいても対象であり，日本人も対象となる（法務省の現行案内，令和８年９月４日付け法務省民二第８７２号通達第２の２(1)）。

日本国籍を証する情報の例には，本籍地が記載された住民票や戸籍の附票の写しがあり，外国籍を証する情報の例には，国籍・地域が記載された住民票，旅券，在留カード又は特別永住者証明書の写しがある。
海外在住者は，日本の住民票がある人を前提とした説明だけで準備を済ませず，取得できる書類に氏名，生年月日，国籍等の必要事項が記載されているか確認する必要がある。

国籍等を証する旅券の写し等については，申出人が原本に相違ない旨を証明する方法が認められているが，有効期限を超えた旅券を国籍等の証明に使うことはできない（同通達３頁）。
国籍等の情報が通常の登記事項証明書に掲載されるかについては，不動産登記で国籍は公開されるか―登記事項証明書・申請書閲覧と情報管理を参照されたい。

第２　海外在住の日本人が取得する在留証明と署名証明
１　在留証明は住所の証明である

在留証明は，外国のどこに住所を有するかを日本語で証明するものであり，不動産登記や遺産相続に使用される。
外務省の一般案内では，日本国籍を有すること，日本に住民登録がないことなどが申請条件とされ，有効な旅券と現住所を立証する資料等を用意する（外務省「在外公館における証明」）。

現在の住所のみを証する形式と，過去の住所や同居家族も証する形式がある。
日本の登記簿に記載された住所から海外の現住所への変更を証明する必要がある場合には，現在の在留証明だけでつながりが分かるか，日本の戸籍の附票・住民票の除票や過去の住所の資料も必要かを，先に登記申請を担当する専門家又は登記所に確認するのが適切である。

在外公館に提示する運転免許証，賃貸借契約書，公共料金の請求書等は，在留証明の発給を受けるための資料である。
それらをそのまま日本の登記所へ提出すれば，必要な住所証明情報になるという意味ではない。
本籍地，居住開始日，過去の住所の記載の要否も提出先に確認してから申請する必要がある。

２　領事による署名証明は本人の面前署名を証明する

印鑑証明書の添付が必要な場面で，海外居住のため取得できない場合には，日本の領事が作成した署名証明を添付する取扱いが認められている。
在外公館が遠隔地にあるなど，領事による証明の取得が困難な場合には，外国の公証人が作成した署名証明を用いる取扱いもある（法務省の署名証明の案内）。

領事による署名証明には，署名すべき書類に証明を付ける形式と，署名自体を単独で証する形式がある。

（続きを読む...）海外在住者の不動産登記と国籍証明―国別の住所証明・領事証明・日本語訳文（AI作成）

目次第１　登記申請と単独申出で扱いが異なる１　国籍欄が空欄なら補正を求められる２　既存所有者の単独申出では却下になる場合がある第２　登記申請に国籍を書かなかった場合１　補正の対象と期限を確認する２　期間内に補正しなかった場合の通達上の取扱い３　申請書に「国籍不明」「日本以外」と書くことはできない第３　既に不動産を所有している人の対応１　施行日に全員が届け出直す制度ではない２　追加取得や持分取得では対象登記ごとに申し出る３　単独申出は本人確認資料も点検する４　国籍が変わった場合第４　国籍の申出と住所変更登記の義務を混同しない１　５万円以下の過料は住所等変更登記の義務違反についての規定である２　海外居住者は申出をしてもスマート変更登記の対象にならない３　国内居住者も登記完了の時期を確認する第５　申請前・補正時の確認手順第６　出典・関連記事
第１　登記申請と単独申出で扱いが異なる
１　国籍欄が空欄なら補正を求められる

令和８年１０月５日から，個人が所有権の保存・移転等の登記を申請する際には，検索用情報の一つとして国籍等を申し出るものとされている。対象は外国人だけではなく，日本人や国外に住所がある個人も含む。
申請書に国籍等を書かなかった場合，登記官は補正を求める。国籍情報を提供する意思がないことを申請書に明記した場合も同じである（法務省民事局長令和８年９月４日付け民二第８７２号通達第２の２（１）ク。以下「８７２号通達」という。）。
しかし，国籍欄が空欄であるというだけで，所有権移転登記が必ず却下されるという取扱いではない。登記申請に伴う申出と，既存所有者が登記申請とは別に行う単独申出を区別する必要がある。

２　既存所有者の単独申出では却下になる場合がある

８７２号通達第２の２（２）ウは，既存所有者の単独申出について，審査の結果，申し出た国籍等を確認できない場合には，申出を却下するとしている。
ここで却下されるのは，検索用情報を記録するための申出である。既に完了している所有権の登記がそのために抹消されるという説明ではない。
本記事は令和８年１０月５日時点の法令，８７２号通達及び法務省の申出案内に基づき，補正・却下と既存所有者の対応を整理する。対象者と必要書類の全体像については，不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点を参照されたい。

第２　登記申請に国籍を書かなかった場合
１　補正の対象と期限を確認する

不動産登記規則１５８条の３９第１項は，対象登記の申請人が，新たに所有権の登記名義人となる申請人について，氏名，氏名の振り仮名，住所，生年月日，電子メールアドレス及び国籍等を申請情報の内容として申し出るものと定めている。
同条２項は，原則として国籍等を証する情報の提供も求めている。申請書の記載と，添付情報による証明は両方確認する必要がある。
補正の連絡を受けた場合は，単なる記載漏れなのか，申出内容と資料が一致しないのか，必要な資料が不足しているのかを確認する。補正期間は登記官が定めるので，「国籍の補正は必ず何日以内」と一律に決めず，その申請について示された期限と補正方法を確認する。

２　期間内に補正しなかった場合の通達上の取扱い

８７２号通達第２の２（１）クは，登記官が定めた期間内に補正がされなかったとき，添付情報から知り得た国籍等を検索用情報管理ファイルに記録するとしている。
同通達第２の２（１）イは，添付情報から日本国籍を有しないことが明らかであっても，どの国籍等であるか不明な場合には「日本以外」，添付情報から国籍が不明な場合には「国籍不明」と記録する区分を示している。
この取扱いから，国籍等の記載を補正しないことだけを理由に，登記申請が当然に却下されると説明するのは適切でない。ただし，登記原因，住所証明，代理権その他の登記申請自体の不備についてまで，補正しなくても登記ができるという意味ではない。
必要な申出事項を意図的に省くことを勧める趣旨でもない。実際の国籍等を確認できる資料をそろえ，補正に応じることが通常の対応となる。

３　申請書に「国籍不明」「日本以外」と書くことはできない

「国籍不明」「日本以外」は，申出がない場合等に登記所が内部記録に用いるための区分である。８７２号通達第２の２（１）カは，申請情報の内容としてこれらを申し出ることはできないとしている。
無国籍の場合の「無国籍」と，特定の国籍が分からない場合の「国籍不明」も同じではない。資料上の国籍・地域表示と申出内容に疑問がある場合は，推測した国名を記入せず，資料を示して登記所に確認する必要がある。

第３　既に不動産を所有している人の対応
１　施行日に全員が届け出直す制度ではない

不動産登記規則１５８条の４０第１項は，既に所有権の登記名義人である人が，自分の検索用情報を記録するよう申し出ることが「できる」と定めている。
今回の制度について，令和８年１０月５日までに全ての既存所有者が国籍を届け出なければならない，あるいは施行日から一律に何年以内の申出義務が生じる，という期限をこの規定が設けているわけではない。
新たに対象登記を申請する場合の同時申出と，登記申請を予定していない既存所有者の単独申出を分けて考える必要がある。

２　追加取得や持分取得では対象登記ごとに申し出る

法務省「検索用情報の申出に関するＱ＆Ａ」は，別の不動産を取得するときや，既に持分を有する不動産についてさらに持分を取得するときも，所有権移転登記等の申請に際して検索用情報を申し出ると説明している。

（続きを読む...）不動産登記で国籍を申し出ないとどうなるか―補正・却下と既存所有者の対応（AI作成）

目次第１　国籍は登記事項証明書には表示されない１　国籍を申し出ることと登記簿に載ることは別である２　第三者による申請書の閲覧は別の問題である第２　登記事項証明書と附属書類の閲覧の違い１　登記事項証明書は何人も請求できる２　第三者の附属書類閲覧には正当な理由が必要である３　自己が申請人であった登記には別の規定がある第３　申請書や旅券の写しを提出するときの注意点１　申請書と添付情報には国籍が含まれる２　必要な証明を満たし，重複提出を避ける３　写しの証明と閲覧時の取扱いを混同しない第４　検索用情報管理ファイルと行政機関の情報連携１　内部管理と行政利用は区別する２　保存期間と記録の変更３　本人の情報確認も対象資料から考える第５　よくある疑問１　登記事項証明書で外国人所有の土地を探せるか２　売買の相手方に国籍を知らせる制度か３　公開されないなら申し出なくてもよいか第６　出典・関連記事
第１　国籍は登記事項証明書には表示されない
１　国籍を申し出ることと登記簿に載ることは別である

令和８年１０月５日から，個人が所有権の保存・移転等の登記を申請する際は，検索用情報の一つとして国籍等を申し出ることになった。日本人も外国人も対象となり，国外に住所がある個人も含まれる。
しかし，申し出た国籍等が土地・建物の登記事項証明書に表示されるわけではない。
法務省民事局長令和８年９月４日付け民二第８７２号通達（以下「８７２号通達」という。）第２の１は，記録された国籍等を登記所の内部情報として保有し，不動産登記法に基づく公開の対象とはしないと説明している。
国籍情報の保管先は，登記記録とは別の「検索用情報管理ファイル」である。国籍等を申請書に書くこと，その情報がファイルに記録されること，第三者に登記事項証明書で公示されることを区別して理解する必要がある。

２　第三者による申請書の閲覧は別の問題である

国籍が登記事項証明書に出ないことから，申請書や添付書類も誰にも見られないと結論付けることはできない。
登記事項証明書の交付と，登記簿の附属書類の閲覧は，根拠条文と要件が異なる。国籍を記載した登記申請書や，国籍等を証するために提出した資料については，附属書類の閲覧制度の問題を別に検討する必要がある。
本記事は，令和８年１０月５日時点の不動産登記法，不動産登記規則及び８７２号通達に基づいて，この違いを整理する。申出の対象と必要書類については，不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点を参照されたい。

第２　登記事項証明書と附属書類の閲覧の違い
１　登記事項証明書は何人も請求できる

不動産登記法１１９条１項は，何人も，手数料を納付して，登記記録に記録されている事項を証明する登記事項証明書の交付を請求できると定めている。
例えば，買主が購入予定の土地について所有者や抵当権の有無を調べることは，この登記情報の公示制度に基づく。
これに対し，検索用情報として内部管理される国籍等は，通常の登記事項証明書に新たな国籍欄を設けて公示する制度ではない。証明書を取り寄せれば所有者の国籍が分かるという説明は適切でない。

２　第三者の附属書類閲覧には正当な理由が必要である

不動産登記法１２１条３項は，登記簿の附属書類の閲覧について，正当な理由がある部分に限って請求できると定めている。ただし，地図や建物所在図等は同条１項・２項により別に扱われる。
登記事項証明書の交付を受けられる人が，そのまま申請書や添付書類を無制限に閲覧できるわけではない。正当な理由は，閲覧したい書類の部分と関連付けて問題になる。
国籍への単なる関心を，当然に閲覧の正当な理由とみなすこともできない。閲覧の可否は，請求の目的，請求者と対象登記との関係，必要とする書類及び部分を明らかにした上で，登記所の審査を受けることになる。

３　自己が申請人であった登記には別の規定がある

不動産登記法１２１条４項は，自己が申請人である登記に係る附属書類について，同条３項の正当な理由による制限によらず，手数料を納付して閲覧を請求できると定めている。
したがって，本人が自分の提出した登記申請書等を確認する場合と，第三者が他人の申請書等を見ようとする場合も区別する必要がある。
もっとも，この規定は附属書類の閲覧に関するものであり，検索用情報管理ファイルについて国籍の証明書を交付することを定めた規定ではない。本人であることだけを理由に，登記事項証明書から国籍情報を取得できることにもならない。

第３　申請書や旅券の写しを提出するときの注意点
１　申請書と添付情報には国籍が含まれる

国籍等の申出では，申請情報に国籍等を記載し，原則として，それを証する公務員作成の情報等を提供する（不動産登記規則１５８条の３９第１項６号・２項）。
外国籍の人について，８７２号通達は，国籍又は地域が記載された住民票の写し，旅券の写し，在留カードの写し及び特別永住者証明書の写しを例示している。日本国籍の人については，本籍地が記載された住民票の写し及び戸籍の附票の写し等が例示されている。
登記簿の国籍欄が公開されないことと，国籍を含む資料を登記所へ提出することは両立する。このため，依頼者に対しては「国籍は登記事項証明書には表示されない」と説明しつつ，申請書等の閲覧制度は別にあることも説明するのが適切である。

２　必要な証明を満たし，重複提出を避ける

（続きを読む...）不動産登記で国籍は公開されるか―登記事項証明書・申請書閲覧と情報管理（AI作成）

目次第１　施工不良がある場合の代金請求への対応１　請求書を受け取ったときに確認すること２　工事の完成，引渡し及び支払期日の確認第２　修補前に残す資料と施工業者への通知１　現象，原因及び契約内容を分ける２　不適合の通知と修補の催告は区別する第３　支払拒絶，報酬減額，相殺及び反訴の違い１　何を実現したいかで方法を選ぶ２　報酬減額と修補費用相当の損害賠償第４　残代金全額の支払を拒める範囲１　同時履行の抗弁と信義則２　交渉の記録を残す意味第５　相殺後の残代金と遅延損害金１　同時履行関係にある債権の相殺２　相殺の遡及効と，適法な支払拒絶の効果第６　修補費用と家財等の損害を分ける１　損害ごとの根拠と証拠２　訴訟での主張の組合せ第７　相談・交渉前に準備する一覧第８　出典・参考資料１　法令２　判例及び司法研修所教材
第１　施工不良がある場合の代金請求への対応
１　請求書を受け取ったときに確認すること

住宅の引渡し後に雨漏りが見つかり，施工業者から残代金を請求された場合，注文者には，修補を求めながら支払を拒む方法，報酬の減額を求める方法，損害賠償債権で相殺する方法などがある。
ただし，これらは要件と効果が異なり，「施工不良があるから，残代金をいつまでも全額払わなくてよい」という結論にはならない。
特に，相殺で修補費用相当の損害賠償債権を使い切った後は，その債権を理由に残代金の支払拒絶を続けることはできず，残額の遅延損害金にも注意を要する。

本記事は，令和２年４月１日施行の改正民法が適用される工事請負契約を中心に説明する。
同日前の契約は経過措置を確認する必要がある。
また，工事途中の解除と出来形の報酬は，請負契約を途中で解除したときの報酬と損害賠償で別に扱う。

２　工事の完成，引渡し及び支払期日の確認

請負は仕事の完成とその結果に対する報酬を約する契約であり，報酬は，原則として目的物の引渡しと同時に支払う（民法６３２条・６３３条）。
もっとも，前払金，出来高払，検査後の支払などの合意があれば，契約書の支払条件を確認する必要がある。
施工不良の問題と，約束した工程が未了で工事が完成していない問題を分け，完成日，引渡日，検査日，残代金の額及び支払期日を時系列に並べるのが相当である。

「工事が完成していない」という主張だけを続け，裁判で完成が認められた場合に備えた主張を用意していないと，施工不良の修補や損害の問題が十分に審理されないおそれがある。
完成の有無を争う場合でも，どの施工が契約に適合せず，何を求めるかを併せて具体化する必要がある。

第２　修補前に残す資料と施工業者への通知
１　現象，原因及び契約内容を分ける

雨漏りは不具合の現象であり，それだけで原因となる施工内容や責任主体が確定するわけではない。
契約書，設計図書，仕様書，見積書，変更合意，工事写真及び検査記録を集め，予定された施工と実際の施工を比較する必要がある。
撮影日時，場所，降雨時の状況，発見からの経過，応急措置及び業者とのやり取りも保存する。

専門家に調査を頼む場合は，漏水の原因，契約に適合しない施工，必要な修補方法及び費用を分けて説明できる報告書を求めるのが相当である。
調査の範囲は，結論を左右する争点に応じて決める。
施工業者の確認前に第三者が撤去・改修すると，元の施工状態の確認が難しくなるため，可能な範囲で立会いの機会を設け，修補前後の写真や撤去部材の記録を残すべきである。
漏水の拡大や人身危険への対応を要する場合は，安全確保と被害拡大防止を優先し，緊急性及び実施した措置を記録する。

２　不適合の通知と修補の催告は区別する

目的物の種類又は品質についての契約不適合では，原則として，注文者が不適合を知った時から１年以内にその旨を請負人へ通知する必要がある（民法６３７条１項）。
引渡し時に請負人が不適合を知り，又は重大な過失で知らなかった場合は，同条２項の例外がある。
通知期間のほかに消滅時効，特約及び新築住宅の特則の検討も必要となるため，１年だけを唯一の期限と考えるべきではない。

通知には，不具合の場所，現象，発見日及び把握している施工上の問題を具体的に記載し，送付内容と相手方への到達を確認できる方法を選ぶべきである。
一方，報酬減額のための修補等の催告では，履行の追完を求める内容と相当な期間も問題となる。

（続きを読む...）雨漏り・施工不良があると工事代金を払わなくてよいか―支払拒絶，報酬減額，相殺と残代金の遅延損害金（AI作成）

目次第１　無断駐車と判断する前の確認１　場所・時間・利用関係を確認する２　警察への相談と民事対応を分ける第２　残すべき証拠１　車両と利用妨害の記録２　防犯映像は消える前に保全する第３　撤去を求める連絡と金銭請求１　事実を示して撤去を求める２　看板の金額が当然に請求できるわけではない第４　自力撤去・車輪止め・処分の限界１　自力救済についての最高裁判例２　所有者不明と所有権放棄を混同しない３　連絡で解決しない場合４　有料駐車場の留置権を一般の無断駐車と分ける５　留保所有権者の撤去責任を確認する第５　再発防止と資料の確認範囲１　予防措置は必要な範囲で行う２　裏付けと未確認の事項３　関連記事
第１　無断駐車と判断する前の確認
１　場所・時間・利用関係を確認する

店舗や会社の駐車場に見慣れない車があっても，それだけで無断駐車や犯罪と決まるわけではない。来客，納入業者，従業者，時間帯によって利用権を持つ者等の可能性がある。本記事は，店舗・会社・個人が管理する私有地における初動と，自力で撤去することの限界を整理する。

まず，駐車場所と区画，発見日時，出入りの時間，施設の営業時間，利用契約，許可の記録及び過去の対応を確認する。土地所有者，賃借人，駐車場管理会社等の誰が利用を認め，誰が相手に連絡するかも整理する。ナンバープレートや登録上の所有者と，実際に駐車した運転者が一致するとは限らない。

２　警察への相談と民事対応を分ける

盗難車，犯罪への関与，危険物，切迫した人身の危険等が疑われる場合は，警察への相談を優先する。相談の日時，相談先，伝えた事実及び回答を記録しておく。

大阪府の私有地における放置自動車の対応資料も，盗難車等の可能性から警察への相談を案内し，所有者への指導等によって撤去される場合があると説明している。ただし，警察へ相談すれば必ず撤去されるという制度ではない。警察が対応できないという回答も，私人による撤去・処分の許可を意味しない。

第２　残すべき証拠
１　車両と利用妨害の記録

安全に撮影できる範囲で，車両全体，ナンバープレート，駐車位置，区画表示，入口や通路との関係及び注意表示を記録する。同じ車が繰り返し駐車している場合は，日ごとの確認時刻と，判明した入出庫時刻を分けて残す。確認していない時間帯まで連続して駐車していたと断定しないことが大切である。

損害を検討するには，車両の写真だけでなく，どの利用が妨げられたかを残す必要がある。例えば，契約者が区画を使えず代替駐車場を利用した場合の領収書，搬入口が塞がれた状況，対応に要した作業の記録等である。営業上の損失については，具体的な注文・取消し等との関係を確認し，推測した売上をそのまま損害額としない。

２　防犯映像は消える前に保全する

防犯カメラがある場合は，必要な前後の時間を含む映像を，上書き・自動削除の前に保全する。取得者，取得日時，対象カメラ，表示時刻のずれ，書出し条件及び保存先を記録し，再生できることを確認する。保存依頼を出したことと，対象映像を実際に確保できたことは区別する。

撮影した画像を相手への連絡，警察相談又は弁護士への相談に使うことと，ＳＮＳで顔やナンバーを公開することは別の判断である。一般への公開を先に行うと，関係のない者の情報まで広がることがある。提供先と必要な範囲の検討は，防犯カメラ映像を警察・弁護士に提供するときを参照されたい。

第３　撤去を求める連絡と金銭請求
１　事実を示して撤去を求める

利用権がないことを確認したら，判明した相手に，対象車両，駐車場所，確認日時，管理者の連絡先及び撤去を求める理由を伝える。通知とその到達・回答の記録を残す。車に連絡文を置く場合も，塗装を傷める粘着物等を使わず，車両を損傷しない方法を選ぶべきである。

通知の文面で「期限後は処分する」と宣言しても，それだけで適法に処分できる権限が生じるわけではない。連絡に応じない場合は，次の手続を弁護士に相談するため，連絡経過と現在の支障を整理する。

関東運輸局の登録事項等証明書の案内には，私有地の放置車両について，場所，見取図，放置期間及び写真等を示して，登録番号のみで請求できる例外がある。通常の請求条件と異なるため，必要書類と対象を窓口で確認する。同局の専用の案内は軽自動車・二輪車を対象外としている。登録情報は相手方調査の出発点であり，登録上の所有者が運転者であることや，契約・不法行為責任を負うことまで証明するものではない。

２　看板の金額が当然に請求できるわけではない

民法709条による損害賠償では，権利・利益の侵害，故意又は過失，損害及び因果関係を検討する。看板に「無断駐車は罰金○万円」と書いたという事実だけで，その金額の民事上の支払義務が当然に成立するわけではない。私人の表示で刑罰としての罰金を科すこともできない。

利用契約がある場合は，契約の成立・内容と，賠償額の予定等の合意を確認する。民法522条及び420条を参照して検討するが，単に表示があったことと，表示された条件が契約内容になったことは同じではない。契約に基づく請求と不法行為に基づく請求を分け，駐車時間や損害の根拠を説明できるようにする。

岐阜地裁平成21年10月21日判決〔平成21年（レ）第15号〕は，有料駐車場のフラップ板が上がらないように駐車し料金を支払わなかった事案で，契約の成立を認めず，掲示された10万円の違約金の契約に基づく請求を退けた。ただし，全ての掲示条件が無効という判断でも，不法行為等による請求を一律に否定した判断でもない。現在の事案では現行法を前提に契約成立・条件の組入れ・条項の有効性を順に検討し，この一判決だけで結論を決めない。

これに対し，岡山地裁平成25年８月27日判決〔平成24年（レ）第221号，判例タイムズ1417号226頁，判例秘書Ｌ06850884〕は，駐車契約の成立に争いがない事案で，料金不払時の違約金５万円を認めた。条件が容易に読める形で掲示され，運転者にも過去の利用経験があることなどから契約内容への組入れを認め，違反者の調査・特定等の事情を踏まえて，その事案では消費者契約法10条・民法90条による無効とはしなかった。

同判決は，別途請求された弁護士の着手金５万2500円については相当因果関係を否定した。したがって，「５万円なら常に有効」「10万円なら常に無効」といった金額だけの基準にはならない。契約の成立，表示条件の組入れ，条項の有効性及び上乗せ費用を別々に検討する。両判決は現行民法の契約関係の改正前の事案であり，現在の条項は現行法と具体的な利用状況に照らして確認する。

第４　自力撤去・車輪止め・処分の限界
１　自力救済についての最高裁判例

最高裁第三小法廷昭和40年12月７日判決〔昭和38年（オ）第1236号，民集19巻９号2101頁〕は，自力救済が例外的に認められるためには，法定の手続では違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難となる緊急やむを得ない特別の事情があり，行為も必要な限度内であることを要するとした。判決原文では，板囲を実力で撤去・破壊した行為について，その限界を超えるとして不法行為責任を認めた判断が維持されている。

これは無断駐車の車両を扱った判決ではなく，自力救済についての一般的な判断枠組みを確認するために挙げたものである。店舗に迷惑であること，所有者が自分であること，相手が連絡に応じないことだけで，レッカー移動，車輪の固定，又は車両を閉じ込める行為が当然に適法になるとはいえない。車両の損傷，移動後の保管及び相手の利用を妨げたことに関する責任が問題になる可能性がある。

（続きを読む...）店舗・私有地の無断駐車にどう対応するか―利用権の確認，証拠保全，損害賠償及び自力撤去の限界（AI作成）

目次

第１　本記事の対象と結論第２　最初に三つの地位を分ける１　理事２　理事長３　区分所有法上の管理者・管理組合の代表者第３　最高裁平成２９年１２月１８日判決１　本件規約の構造２　最高裁の判断３　破棄差戻しであったこと第４　現行法と令和７年改正標準管理規約１　区分所有法２５条２　令和７年改正標準管理規約３５条第５　解職を検討する側の手順１　規約を横断して読む２　議案を「理事長解職」と「理事解任」に分ける３　手続証拠を残す第６　解職された側の確認事項第７　実務上の注意第８　出典・参考資料
第１　本記事の対象と結論

本記事は，マンション管理組合の理事会が，理事の地位を残したまま理事長職を解くことができるかを，最高裁平成２９年１２月１８日第一小法廷判決（平成２９年（受）第８４号），現行の建物の区分所有等に関する法律及び令和７年改正マンション標準管理規約（単棟型）から整理するものである。
法令及び公的資料の基準日は令和８年１０月１日である。

結論は，理事長の解職権限は，「理事」「理事長という役職」「区分所有法上の管理者」の各地位と，実際の管理規約の選任・解任条項を分けて判断する必要がある，ということである。
最高裁判決は，問題となった規約の全体解釈に基づき理事会による理事長職の解職を認めたものであり，すべての管理組合に同じ結論を当然に適用するものではない。

第２　最初に三つの地位を分ける

１　理事

理事は，管理組合の業務執行に関与する役員である。
総会が理事を選任・解任すると定める規約の下では，理事会が理事そのものを解任できるとは限らない。

２　理事長

理事長は，理事の中から選ばれる役職である。
理事長職を解かれても理事にとどまる場合と，理事自体を解任される場合とは，決議主体，手続及び効果が異なる。

３　区分所有法上の管理者・管理組合の代表者

管理規約が理事長を区分所有法上の管理者とし，管理組合の代表者と定めることが多い。
理事長職の交代は，管理者又は代表者の交代，総会・理事会の招集権限，金融機関・管理会社等への届出に連動するため，役職名だけの内部問題として扱えない。

第３　最高裁平成２９年１２月１８日判決

１　本件規約の構造

本件規約は，理事及び監事を組合員の中から総会で選任し，理事長及び副理事長等は理事の互選で選任すると定めていた。
また，理事長を区分所有法上の管理者とし，役員の選任及び解任を総会の決議事項としていた。

理事会は，新たな理事長を選任するとともに，従前の理事長の役職を理事長から理事に変更する決議をした。
従前の理事長は，この理事会決議が規約違反であるなどと主張した。

２　最高裁の判断

区分所有法２５条１項は，規約に別段の定めがない限り，集会の決議により管理者を選任・解任できるとする。
最高裁は，同法が，集会決議以外の方法で管理者を解任できるか，またその方法をどうするかを，区分所有者の自治的規範である規約に委ねているとした。

その上で，本件規約は，理事長を理事が就く役職の一つとし，総会で選任された理事に，互選によって理事長職に就く者を決めることを委ねたものと解した。
この規約の下では，理事の過半数の一致により従前の理事長の職を解き，別の理事を理事長に定めることも理事に委ねられているとして，理事会決議の内容は規約に違反しないと判断した。

３　破棄差戻しであったこと

最高裁は，理事会決議の内容が規約に違反しないとしたが，決議手続の瑕疵の有無などを更に審理させるため，原判決の関係部分を破棄して差し戻した。
したがって，本判決を「当該理事会決議が最終的にすべて有効と確定した判決」と表現するのは正確でない。

第４　現行法と令和７年改正標準管理規約

（続きを読む...）マンション管理組合の理事長を理事会で解職できるか―最高裁平成２９年１２月１８日判決と令和７年改正標準管理規約（AI作成）

第１　結論と判決の射程第２　最高裁令和２年３月６日判決の事案１　三つの売買と連件申請２　司法書士が認識した問題点３　原審の判断第３　委任者に対する注意義務第４　委任者でない第三者に対する注意義務第５　注意義務の範囲を決める事情第６　破棄差戻しを「責任なし」と読まない第７　取引実務のチェックポイント１　受任範囲と役割分担を記録する２　疑念を発見した後の対応を記録する３　責任論では要件を分ける第８　関連記事第９　出典・確認状況

登記申請を受任した司法書士の注意義務は、登記書類を形式的に確認することだけで常に尽きるわけではありません。他方、取引に関係したというだけで、前件取引の本人性を全面的に調査し、代金決済の中止まで勧告する義務が当然に生じるわけでもありません。
最高裁令和２年３月６日第二小法廷判決は、委任契約の内容、取引への関与、疑いの程度、依頼者又は第三者の知識経験、他の資格者代理人・仲介業者の関与等を総合考慮する枠組みを示しました。

第１　結論と判決の射程

この判決から実務上導けるのは、「司法書士は必ず前件申請まで調査すべきである」又は「具体的委任がなければ何もしなくてよい」という一律の結論ではありません。誰との関係で、どの役割が正当に期待され、どの疑念を認識し、どの措置を合理的に取り得たかを事実ごとに分ける必要があります。

最高裁は原審を破棄して差し戻しており、司法書士に注意義務違反がないことを最終確定したものではありません。本記事は、最高裁が示した判断枠組みと、受任・取引記録への落とし込みを扱います。

第２　最高裁令和２年３月６日判決の事案
１　三つの売買と連件申請

所有名義人Ａから合同会社、合同会社から被上告人、被上告人から別会社へ、不動産の売買契約が順次締結されました。後二つの売買に係る所有権移転は中間省略登記の方法により処理され、前件申請と後件申請は連件申請とされました。

前件申請は弁護士が受任し、上告人である司法書士は、合同会社と最終買主から約１３万円の報酬で後件申請を受任しました。司法書士が受任した時点で、一連の売買契約と前件・後件登記の内容等は既に決定されていました。

２　司法書士が認識した問題点

書類確認等の会合で、所有名義人Ａと称する者が述べた生年と、あらかじめ提示されていた印鑑証明書の生年が食い違いました。別の印鑑証明書が示されましたが、コピーに「複製」の文字が確認できないという問題もありました。

一方、前件申請については弁護士が受任し、委任状には公証人による本人確認に関する認証が付されていました。被上告人は不動産業者で、その代表者と仲介業者等も会合に出席し、問題点を確認していました。後に印鑑証明書の偽造が判明し、後件申請は取り下げられ、前件申請は却下されました。

３　原審の判断

原審は、司法書士が前件申請についてさらに調査し、後件登記が実現しない危険を警告し、代金決済の中止等を勧告すべき注意義務を負っていたとして、３億２４００万円等の支払を認めました。

最高裁は、被上告人との関係で司法書士に正当に期待された役割の内容や関与の程度等を十分に審理せず、直ちに注意義務違反を認めた点を違法として、原判決の司法書士敗訴部分を破棄しました。

第３　委任者に対する注意義務

最高裁は、登記申請の委任を受けた司法書士は、委任者との関係で、登記申請に用いる書面相互の整合性を形式的に確認する義務だけを負うものではないとしました。

確認の過程で、その申請が申請人となるべき者以外による申請であること等を疑うべき相当な事由がある場合には、注意喚起を始めとする適切な措置を取る義務を負うことがあります。

ただし、その措置の要否・合理的な範囲・程度は委任契約の内容に従って定まり、委任の経緯、取引への関与、委任者の知識経験、他の資格者代理人・仲介業者等の関与、疑いの程度、関係者の認識と言動を総合考慮します。

第４　委任者でない第三者に対する注意義務

第三者との関係では、委任者に対する義務と同じ判断をそのまま当てはめることはできません。

もっとも、第三者が登記に係る権利の得喪・移転について重要かつ客観的な利害を持ち、そのことを司法書士が認識でき、さらに第三者が司法書士から一定の注意喚起等を受けられるという正当な期待を持つ場合には、司法書士が第三者に対しても適切な措置を取る義務を負い、不法行為責任を問われることがあります。

第三者に対する義務では、特に、疑いの程度、第三者の不動産取引に関する知識経験、第三者の利益を保護する他の資格者代理人・仲介業者等の関与を十分に検討し、司法書士の役割と関与に応じて判断します。

第５　注意義務の範囲を決める事情
確認項目具体的に確認する資料・事実委任契約委任状、見積書、受任時メール、具体的指示、報酬、調査対象取引への関与取引設計への参加時期、契約交渉、会合出席、決済への関与疑念の内容本人確認資料の不一致、書面の外観、説明の変遷、警告兆候依頼者・第三者の属性不動産業者か、取引経験、担当者の専門性、自ら確認した事項他の専門家等前件・後件を担当する弁護士・司法書士、仲介業者、公証人の役割期待と伝達誰が司法書士に何を期待し、その期待を司法書士が認識できたか可能な措置注意喚起、追加資料要求、担当専門家への照会、決済延期の提案、辞任

これらを一括して「司法書士は専門家だから責任を負う」「依頼者でないから責任を負わない」と処理せず、義務の相手方と内容ごとに評価します。

第６　破棄差戻しを「責任なし」と読まない

最高裁は、司法書士が問題点を認識し、相応の疑いを有していたと考えられることも指摘しています。他方で、前件申請の調査について具体的委任を受けていなかったこと、前件を弁護士が受任し公証人認証付き委任状があったこと、被上告人が不動産業者で仲介業者等と問題点を確認していたことも重視しました。

したがって、判決は注意義務の存在を全面否定したのではなく、注意義務の相手方、正当に期待された役割、関与の程度等をさらに審理すべきだとしたものです。破棄差戻しという結論から「司法書士は責任を負わない」という一般命題を導くことはできません。

また、最高裁判決には草野耕一裁判官の意見があります。多数意見と結論は同じですが、委任者でない者に対する職業的専門家の義務について独自の整理を示しているため、多数意見の一般論と区別して読む必要があります。

（続きを読む...）登記申請を受任した司法書士の注意義務―委任範囲・疑念の程度・第三者の正当な期待と最高裁令和2年3月6日判決（AI作成）

目次

第１　判決の結論
第２　事案の時系列
第３　基準時は土地取得者が登記を備えた時点である
第４　譲渡担保による所有権移転登記
第５　弁済と抹消登記は当然に遡及しない
第６　差戻審に残された背信的悪意者・権利濫用
第７　現行法との関係
第８　相談・訴訟で確認する資料
第９　契約・登記実務への示唆
第１０　関連する山中弁護士ブログ記事
第１１　参考資料

借地上建物を譲渡担保に供して所有権移転登記をした後、土地が第三者へ譲渡され、その第三者が所有権移転登記を備えた場合の借地権の対抗力について、最高裁平成元年２月７日第三小法廷判決を基に整理する。

第１　判決の結論

最高裁平成元年２月７日第三小法廷判決（昭和６０年（オ）第１４９６号）は、土地取得者が所有権移転登記を備えた時点で、借地人が借地上建物について自己名義の登記を有していなかった以上、借地人は旧建物保護法１条により借地権を土地取得者へ対抗できないとした。

借地人が後に被担保債務を弁済し、譲渡担保権者から建物名義を回復しても、土地取得者に対する関係で当然に過去へ遡って対抗力を回復するものではない。他方、土地取得者がいわゆる背信的悪意者に当たるか、その明渡請求等が権利濫用となるかについては、更に審理させるため事件を差し戻した。

第２　事案の時系列

判決理由から把握できる主要な時系列は、次のとおりである。

①　昭和５２年、借地人は土地を賃借し、借地上建物について自己名義の保存登記を備えた。
②　昭和５７年１月２７日、借地人は債務を担保するため建物を譲渡担保に供し、譲渡担保権者へ所有権移転登記をした。
③　同年８月３０日、土地取得者は土地について所有権移転登記を備えた。
④　同年１０月、借地人は被担保債務を弁済した。
⑤　同年１０月２９日、建物の所有権移転登記が抹消され、借地人名義が回復した。

この事案では、土地取得者が登記を備えた③の時点で、借地上建物の登記名義が誰にあったかが決定的である。⑤の回復登記だけを見て対抗力を判断してはならない。

第３　基準時は土地取得者が登記を備えた時点である

借地権の対抗力は、土地取得者との優劣が問題となる時点で判定する。借地上建物の登記が対抗要件として機能する制度では、建物が存在するだけでなく、誰の名義で登記されていたかを登記事項証明書の履歴から確認する。

契約締結時又は訴訟提起時に借地人名義であっても、それだけでは足りない。土地所有権の移転登記時に名義が第三者へ移っていれば、その時点の対抗力が問題となる。

第４　譲渡担保による所有権移転登記

譲渡担保は、債権担保を目的として目的物の所有権を形式上移転する仕組みである。しかし、借地権の公示を第三者に対抗する場面では、内部的な担保目的だけでなく、外部に現れた登記名義が重要となる。

融資契約又は担保契約に「実質的所有者は借地人である」と記載されていても、土地取得者がその内部関係を当然に引き受けるとは限らない。借地上建物を担保に供する前に、土地所有者の承諾、借地契約上の制限、登記名義が借地権の対抗力へ与える影響及び代替担保を検討する。

第５　弁済と抹消登記は当然に遡及しない

（続きを読む...）借地上建物の名義を譲渡担保で移した場合の借地権の対抗力―最高裁平成元年２月７日判決（AI作成）

目次

第1　結論
第2　民法621条の原則
第3　最高裁平成17年12月16日判決
第4　特約の成立・有効性・損耗分類・金額を分ける
第5　賃貸人側の契約実務
第6　賃借人側の退去時対応
第7　証拠チェックリスト
第8　敷金返還請求と差戻しの意味
第9　出典

建物を通常どおり使用して生じた損耗や経年変化は，民法621条上，原則として賃借人の原状回復義務から除かれます。これを賃借人に負担させる特約は，単に契約書に「原状回復義務を理解した」と書くだけでは足りません。最高裁平成17年12月16日判決は，負担する通常損耗の範囲が具体的に明記されるか，口頭説明と賃借人の明確な認識・合意が必要であるとしました。

第1　結論

まず，通常損耗補修特約が契約内容になったかを確認します。
次に，成立した特約が消費者契約法等に照らして有効かを確認します。
その上で，問題となる傷・汚れが通常損耗・経年変化か，賃借人の故意・過失・善管注意義務違反等による損傷かを分類します。
最後に，補修範囲，経過年数，残存価値及び単価から請求額の相当性を検討します。

この4段階を混ぜると，「特約があるから全額請求できる」「通常損耗だから一切負担しない」という過度な結論になりやすいため注意が必要です。

第2　民法621条の原則

民法621条は，賃借人が賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うことを原則としながら，通常の使用・収益によって生じた損耗と経年変化を除外しています。賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も除外されます。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は，原状回復を，賃借人の故意・過失，善管注意義務違反その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することと整理し，通常損耗・経年変化の修繕費は賃料に含まれるという考え方を示しています。

ガイドラインは法令そのものではありませんが，損耗の分類，経過年数，補修単位及び契約条件の開示を検討する重要な公的資料です。個別の結論は，契約内容，物件・部位，使用状況及び証拠によって変わります。

第3　最高裁平成17年12月16日判決

最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決・平成16年（受）第1573号は，通常損耗の補修費を賃借人に負担させる特約について，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになると指摘しました。

（続きを読む...）通常損耗の原状回復費用を賃借人に負担させる特約はいつ成立するか―最高裁平成17年12月16日判決と民法621条（AI作成）

目次第１　この記事の対象と結論第２　関係する条文１　取得時効２　時効の効力と援用３　登記と抵当権の消滅第３　時効完成前の第三者―登記なくして対抗できる第４　時効完成後の第三者―登記がなければ対抗できない第５　起算点を選んで完成時期をずらすことはできない第６　第三者の登記後の再度の取得時効１　譲受人の登記後２　抵当権の設定登記後（平成２４年判決）３　古田佑紀裁判官の補足意見４　再度の時効に必要な期間第７　既に時効を援用した者は再度の時効を主張できない第８　賃借権の時効取得と抵当権第９　時効完成後の第三者が背信的悪意者に当たる場合第１０　複数の抵当権がある場合の判定手順第１１　実務で確認する事項第１２　出典１　法令２　裁判例３　公式資料４　関連記事第１　この記事の対象と結論

本記事は，他人の土地を長期間占有した者（占有者）が取得時効を主張する場合に，時効の完成前後に原所有者から土地を譲り受けた者や抵当権の設定を受けた者との優劣がどう決まるかを，最高裁判所の判例に沿って時系列で整理するものである。

判例の枠組みは，次の５点にまとめられる。
①時効完成前に原所有者から権利を取得して登記をした第三者に対しては，占有者は登記がなくても時効取得を主張できる（最判昭和４１年１１月２２日）。
②時効完成後に原所有者から権利を取得して登記をした第三者に対しては，占有者は登記がなければ時効取得を対抗できない（最判昭和３３年８月２８日）。
③時効期間の起算点は時効の基礎たる事実の開始時であり，占有者が任意に選んで完成時期をずらすことはできない（最判昭和３５年７月２７日）。
④時効完成後の第三者が登記をした後，占有者がさらに時効取得に必要な期間占有を継続すれば，その第三者に登記なくして対抗できる。抵当権の設定登記の場合も，特段の事情がない限り，再度の時効取得により抵当権は消滅する（最判昭和３６年７月２０日，最判平成２４年３月１６日）。
⑤ただし，既に時効を援用して所有権を取得し登記をした者は，起算点を後にずらして再度の時効を主張することはできない（最判平成１５年１０月３１日）。

同じ土地に設定時期の異なる複数の抵当権があるときは，各抵当権の登記がどの時効期間の完成前か完成後かを別々に判定する。令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問１(1)〕は，この判定を問う問題であった（第１０）。

第２　関係する条文１　取得時効

民法１６２条は，「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」（１項），「十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。」（２項）と定める。

占有者は，所有の意思をもって，善意で，平穏に，かつ，公然と占有をするものと推定され，前後の両時点において占有をした証拠があるときは，占有はその間継続したものと推定される（民法１８６条）。無過失は，同条の推定の対象に含まれていない。

２　時効の効力と援用

時効の効力は，その起算日にさかのぼる（民法１４４条）。時効は，当事者が援用しなければ，裁判所がこれによって裁判をすることができない（民法１４５条）。

３　登記と抵当権の消滅

不動産に関する物権の得喪及び変更は，登記をしなければ第三者に対抗することができない（民法１７７条）。

民法３９７条は，「債務者又は抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は、これによって消滅する。」と定める。

第３　時効完成前の第三者―登記なくして対抗できる

最高裁判所第三小法廷昭和４１年１１月２２日判決の裁判要旨は，「不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。」である。

同判決は，時効が完成してもその登記がなければその後に登記を経由した第三者には対抗できないのに対し，第三者のなした登記後に時効が完成した場合には，その第三者に対しては登記を経由しなくても時効取得をもって対抗できるという従前の判例（昭和３５年判決，昭和３６年判決）を確認し，これを変更すべき必要を認めないとした。

したがって，占有者にとっては，第三者の登記が時効完成の前か後かが決定的となる。

第４　時効完成後の第三者―登記がなければ対抗できない

最高裁判所第一小法廷昭和３３年８月２８日判決の裁判要旨は，「時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。」である。

時効完成後の第三者との関係は，原所有者からの二重譲渡と同じく，民法１７７条の対抗問題として処理される。第三者が時効の完成を知っていたかどうかは，原則として結論を左右しない（例外は第９の背信的悪意者である）。

第５　起算点を選んで完成時期をずらすことはできない

最高裁判所第一小法廷昭和３５年７月２７日判決の裁判要旨は，「時効期間は、時効の基礎たる事実の開始された時を起算点として計算すべきもので、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。」である。

第３と第４の区別によれば，占有者は，起算点を後にずらして時効完成を第三者の登記より後にできれば，登記なくして対抗できることになる。同判決は，このような起算点の選択を否定したものである。

第６　第三者の登記後の再度の取得時効１　譲受人の登記後

最高裁判所第一小法廷昭和３６年７月２０日判決の裁判要旨は，「不動産の取得時効が完成しても、その登記がなければ、その後に所有権取得登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえないが、第三者の右登記後に占有者がなお引続き時効取得に要する期間占有を継続した場合には、その第三者に対し、登記を経由しなくとも時効取得をもつて対抗しうるものと解すべきである。」である。

同判決の事案では，占有者は，最初の１０年の時効完成後に第三者が寄附を受けて登記をした日から，さらに１０年間，所有の意思をもって平穏，公然，善意，無過失に占有を継続していた。

２　抵当権の設定登記後（平成２４年判決）

最高裁判所第二小法廷平成２４年３月１６日判決は，「不動産の取得時効の完成後，所有権移転登記がされることのないまま，第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了した場合において，上記不動産の時効取得者である占有者が，その後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは，上記占有者が上記抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り，上記占有者は，上記不動産を時効取得し，その結果，上記抵当権は消滅すると解するのが相当である。」とした。

同判決は，その理由として，抵当権設定登記がされた時から占有者と抵当権者との間に権利の対立関係が生じ，その事態は不動産が第三者に譲渡されて登記がされた場合に比肩するということができること，また，「取得時効の完成後，所有権移転登記がされないうちに，第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了したならば，占有者がその後にいかに長期間占有を継続しても抵当権の負担のない所有権を取得することができないと解することは，長期間にわたる継続的な占有を占有の態様に応じて保護すべきものとする時効制度の趣旨に鑑みれば，是認し難いというべきである。」ことを挙げている。

同判決の事案では，占有者は，抵当権の設定登記の時点で土地を所有すると信ずるにつき善意かつ無過失であり，登記後引き続き時効取得に要する１０年間占有を継続し，その後に取得時効を援用した。抵当権が設定され登記されたことを知らないまま占有を継続していたことから，抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情はうかがわれないとされ，占有者は抵当権の設定登記の日を起算点として土地を時効取得し，抵当権は消滅したとされた。

３　古田佑紀裁判官の補足意見

同判決には古田佑紀裁判官の補足意見がある。補足意見は，抵当権の設定を受けた者には，譲受人と異なり，占有を排除して時効の完成を妨げる手段が当然には認められないことを指摘し，法廷意見は抵当権者において抵当権の消滅を防止する何らかの手段があることを前提としているものと解され，その理解の下で法廷意見に与するとしている。

また，補足意見は，抵当権が消滅する理由として再び取得時効の完成を認めることは「技巧的で不自然な感を免れない」とし，民法３９７条の規定から取得時効期間占有が継続されたこと自体によって抵当権が消滅すると解することが可能であると述べた上，複数の担保権が存在する場合の調整やこれらの権利の消滅を防止する手段などについて，占有に関わらない物権は個別に消滅するかどうかを判断すべきものとする観点からの検討が適切な場合があることを付言している。

４　再度の時効に必要な期間

再度の取得時効も，民法１６２条の要件による。第三者の登記の時点で占有者が善意かつ無過失であれば１０年，そうでなければ２０年の占有継続が必要になると考えられる（昭和３６年判決・平成２４年判決は，いずれも登記時に善意無過失で１０年の占有を継続した事案である）。

第７　既に時効を援用した者は再度の時効を主張できない

最高裁判所第二小法廷平成１５年１０月３１日判決の裁判要旨は，「取得時効の援用により不動産の所有権を取得してその旨の登記を有する者は，当該取得時効の完成後に設定された抵当権に対抗するため，その設定登記時を起算点とする再度の取得時効の完成を主張し，援用をすることはできない。」である。

同判決の事案では，占有者は，昭和３７年２月１７日を起算点とする２０年の取得時効を援用し，その旨の所有権移転登記をしていた。同判決は，占有者は時効の援用により確定的に所有権を取得したのであるから，起算点を後の時点にずらせて再度取得時効の完成を主張し，これを援用することはできないとした。

したがって，平成２４年判決の枠組みを使えるのは，占有者がまだ時効を援用していない場合である。占有者の代理人としては，早期に時効を援用して登記をすることと，後に設定された抵当権を再度の時効で消滅させることとが両立しない場面があることに注意を要する。

第８　賃借権の時効取得と抵当権

最高裁判所第二小法廷平成２３年１月２１日判決の裁判要旨は，「不動産につき賃借権を有する者がその対抗要件を具備しない間に，当該不動産に抵当権が設定されてその旨の登記がされた場合，上記の者は，上記登記後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，当該不動産を継続的に用益したとしても，競売又は公売により当該不動産を買い受けた者に対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することはできない。」である。

同判決は，昭和３６年判決は不動産の取得の登記をした者と登記後に時効取得に要する期間占有を継続した者との間における相容れない権利の得喪にかかわるものであり，そのような関係にない抵当権者と賃借権者との関係とは事案を異にするとしている。所有権の時効取得と賃借権の時効取得とでは，抵当権との関係が異なる。

第９　時効完成後の第三者が背信的悪意者に当たる場合

最高裁判所第三小法廷平成１８年１月１７日判決の裁判要旨は，「甲が時効取得した不動産について，その取得時効完成後に乙が当該不動産の譲渡を受けて所有権移転登記を了した場合において，乙が，当該不動産の譲渡を受けた時に，甲が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識しており，甲の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するときは，乙は背信的悪意者に当たる。」である。

同判決は，取得時効の成立要件の充足の有無は容易に認識・判断することができないものであることから，乙が甲の取得時効の成立要件の充足をすべて具体的に認識していなくても背信的悪意者と認められる場合があるとしつつ，少なくとも，甲による多年にわたる占有継続の事実を認識している必要があるとした。そして，占有継続の事実の認識を確定せず，調査をすれば時効取得を容易に知り得たことをもって，登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する第三者に当たらないとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反があるとした。

したがって，時効完成後の第三者を背信的悪意者として排除するには，多年にわたる占有継続の事実の認識と，登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情の双方を主張立証する必要がある。

第１０　複数の抵当権がある場合の判定手順

同じ土地に設定時期の異なる複数の抵当権があるときは，次の順で抵当権ごとに判定する。

手順確認すること１　最初の時効の完成日占有開始日（起算点は選べない。第５）と，占有開始時の善意無過失の有無から，１０年又は２０年の完成日を確定する２　各抵当権の登記日最初の時効完成の前か後かを判定する。前なら登記なくして対抗できる（第３）。後なら対抗問題となる（第４）３　完成後に登記された抵当権その登記日を起算点として，再度の時効に必要な期間（登記時に善意無過失なら１０年）の占有が継続したかを判定する（第６）４　特段の事情抵当権の存在を容認していたなど，抵当権の消滅を妨げる事情がないかを確認する（平成２４年判決）５　援用の有無既に時効を援用し所有権移転登記をしていないかを確認する（第７）６　再度の時効完成後に登記された抵当権再度の時効との関係でも完成後の第三者であれば，登記のない占有者は対抗できない。その抵当権の登記日から改めて必要期間が経過しているかを確認する

令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問１(1)〕では，Ａが令和２年１月１０日に善意無過失で甲土地の占有を開始し（令和１２年１月１０日に１０年の時効完成），令和２２年４月２０日にＣの抵当権が，令和３３年２月１５日にＤの第二順位の抵当権が登記され，Ａは令和３５年９月３日まで抵当権の存在を知らず，同年１０月１５日に初めて時効を援用した。

抵当権判定結論Ｃ（令和２２年４月２０日登記）最初の時効完成後の登記。登記日から１０年（令和３２年４月２０日）で再度の時効が完成。容認等の特段の事情なし。援用歴なし平成２４年判決により消滅し，抹消登記手続請求は認められるＤ（令和３３年２月１５日登記）再度の時効完成後の登記。登記日から起算する時効は令和４３年２月１５日まで完成しない。起算点を後にずらすことは許されない登記のないＡは対抗できず，抹消登記手続請求は認められない

令和８年９月２９日現在，法務省から同年の出題の趣旨及び採点実感は公表されていない。問題の参考答案と予想される評価項目は，令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付けで示している。

第１１　実務で確認する事項

取得時効を主張し，又は主張される場面では，次の資料を確認する。
①占有開始の時期と経緯を示す資料（売買契約書，境界の認識，利用状況の写真，固定資産税の負担等）
②占有開始時の善意無過失を基礎付ける事情（登記簿・公図・測量図の確認状況）
③登記事項証明書（全部事項）による所有権移転・抵当権設定の登記日
④占有者が抵当権の存在を知った時期と，その後の言動（抵当権を容認したと評価される行動がないか）
⑤時効の援用の有無・時期と，時効取得を原因とする登記の有無
⑥第三者が占有の事実を認識していたか，登記の欠缺を主張することが信義に反する事情があるか

第１２　出典１　法令

①民法（e-Gov法令検索）１４４条，１４５条，１６２条，１８６条，１７７条，３９７条

２　裁判例

①最高裁判所第一小法廷昭和３３年８月２８日判決（昭和３０年(オ)第１５号，民集１２巻１２号１９３６頁）
②最高裁判所第一小法廷昭和３５年７月２７日判決（昭和３２年(オ)第３４４号，民集１４巻１０号１８７１頁）
③最高裁判所第一小法廷昭和３６年７月２０日判決（昭和３４年(オ)第７７９号，民集１５巻７号１９０３頁）
④最高裁判所第三小法廷昭和４１年１１月２２日判決（昭和３８年(オ)第５１６号，民集２０巻９号１９０１頁）
⑤最高裁判所第二小法廷平成１５年１０月３１日判決（平成１２年(受)第１５８９号，集民２１１号３１３頁）
⑥最高裁判所第三小法廷平成１８年１月１７日判決（平成１７年(受)第１４４号，民集６０巻１号２７頁）
⑦最高裁判所第二小法廷平成２３年１月２１日判決（平成２１年(受)第７２９号，集民２３６号２７頁）
⑧最高裁判所第二小法廷平成２４年３月１６日判決（平成２２年(受)第３３６号，民集６６巻５号２３２１頁）

３　公式資料

①法務省「令和８年司法試験論文式試験問題（民事系科目）」

４　関連記事

①不動産登記の主要判例・調査資料・関連記事一覧
②令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付け
③名義株の時効取得は１０年・２０年で成立するか―民法１６３条の要件と裁判例
④相続回復請求権とは――表見相続人，共同相続人，５年・２０年の時効と取得時効
⑤消滅時効に関するメモ書き――起算点，完成猶予・更新，経過措置

目次第１　この記事の対象と結論第２　民法６３４条の条文と要件１　条文２　二つの場面３　要件４　委任の成果報酬への準用第３　改正前の判例―既施工部分は解除できない１　最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決２　現行法との関係第４　報酬額の計算１　「注文者が受ける利益の割合」２　既払金の扱い第５　注文者の損害賠償１　根拠２　損害の算定第６　報酬債権と損害賠償債権の相殺１　相殺の可否２　同時履行と履行遅滞３　相殺後の金額第７　元請負人と下請負人がいる場合１　出来形の所有権２　下請負人の報酬の確保第８　令和８年司法試験民事系第１問〔設問２〕との関係第９　実務で確認する事項第１０　出典１　法令２　裁判例３　公式資料４　関連記事第１　この記事の対象と結論

本記事は，建物の建築工事などの請負契約が，仕事の完成前に解除された場合に，請負人の報酬，注文者の損害賠償及びその清算がどうなるかを整理するものである。

結論を先に示すと，次のとおりである。
①仕事の完成前に請負が解除されても，請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるときは，その部分は仕事の完成とみなされ，請負人は，注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる（民法６３４条２号）。
②解除が請負人の債務不履行を理由とするものであっても，同号の文言上，その適用は妨げられない。
③注文者は，請負人の債務不履行により生じた損害，典型的には，残工事を別の業者に発注するのに要した費用のうち，本来の報酬を超える部分の賠償を請求することができる（民法４１５条１項・２項３号，５４５条４項）。
④請負人の報酬債権と注文者の損害賠償債権は，相殺によって清算するのが通常である。

平成２９年の民法改正の前から，最高裁判所は，建物等の工事の途中で注文者が請負人の債務不履行を理由に請負契約を解除する場合でも，工事内容が可分であり，当事者が既施工部分の給付について利益を有するときは，特段の事情のない限り，既施工部分については契約を解除することができないとしていた（最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決）。現行の６３４条２号は，同じ場面で，既にした仕事の結果を「仕事の完成とみなす」ことにより報酬請求の根拠を条文上明らかにしている。

令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問２〕は，まさにこの清算を金額で問う問題であった。本記事の第４から第６で，その数値を用いた計算例を示す。

第２　民法６３４条の条文と要件１　条文

民法６３４条は，次のとおり定めている（e-Gov法令検索で令和８年１月１日現在の条文を確認した）。

「次に掲げる場合において、請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるときは、その部分を仕事の完成とみなす。この場合において、請負人は、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる。
一　注文者の責めに帰することができない事由によって仕事を完成することができなくなったとき。
二　請負が仕事の完成前に解除されたとき。」

同条は，平成２９年法律第４４号による改正で設けられた規定である。改正前の６３４条は請負人の瑕疵担保責任の規定であったから，改正前の判例を読むときは，条文番号が指すものが異なる点に注意を要する。

２　二つの場面

１号は，注文者の責めに帰することができない事由によって仕事の完成が不能になった場合である。注文者の責めに帰すべき事由によって完成が不能になった場合は，同号ではなく，民法５３６条２項により，注文者は反対給付（報酬）の履行を拒むことができず，請負人は自己の債務を免れたことによって得た利益を注文者に償還することになる。

２号は，仕事の完成前に請負が解除された場合であり，解除の原因を限定していない。請負人の債務不履行を理由とする注文者の解除（民法５４１条・５４２条）のほか，注文者が仕事の完成前にいつでも損害を賠償してする解除（民法６４１条）も含まれる。

３　要件要件意味確認する事実既にした仕事の結果のうち可分な部分があること工事全体のうち，切り離して評価できる出来形があること出来高の範囲，独立した建物になっているか，工程表・出来高報告書その部分の給付があること注文者が既施工部分を受け取り，又は利用できる状態にあること引渡し，注文者による占有，続行工事への利用注文者が利益を受けること既施工部分が注文者にとって価値を持つこと残工事を別業者に引き継がせて完成させたか，取り壊して最初からやり直したか

最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決の事案では，注文者は，解除時の出来高が工事全体の４９．４パーセントであると主張していたほか，既施工部分を引き取って工事を続行し，完成させたとの事情があり，最高裁判所は，そのとおりであれば工事は可分であり，注文者は既施工部分の給付について利益を有していたというべきであるとした。

４　委任の成果報酬への準用

委任事務の履行により得られる成果に対して報酬を支払うことを約した場合には，６３４条が準用される（民法６４８条の２第２項）。成功報酬型の業務委託契約が途中で終了した場合にも，同じ考え方で報酬の割合を検討することになる。

第３　改正前の判例―既施工部分は解除できない１　最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決

同判決は，建築請負契約の解除によって，差し押さえられた既存の工事代金債権も消滅したとした原判決を破棄し，事件を差し戻したものである。

同判決は，「建物その他土地の工作物の工事請負契約につき、工事全体が未完成の間に注文者が請負人の債務不履行を理由に右契約を解除する場合において、工事内容が可分であり、しかも当事者が既施工部分の給付に関し利益を有するときは、特段の事情のない限り、既施工部分については契約を解除することができず、ただ未施工部分について契約の一部解除をすることができるにすぎないものと解するのが相当である」と述べ，参照判例として大審院昭和７年４月３０日判決（民集１１巻８号７８０頁）を挙げている。

裁判所ウェブサイトの裁判要旨は，この判断を「注文者が請負人の債務不履行を理由に請負契約を解除する場合」に限って示している。

２　現行法との関係

現行の６３４条２号は，解除の原因を限定せずに，既にした仕事の結果のうち可分な部分を「仕事の完成とみなす」としている。既施工部分について報酬請求権が残るという結果は，昭和５６年判決の考え方と同じ方向にある。

したがって，現行法の下では，注文者が請負契約全体を解除した場合でも，要件を満たす既施工部分については，請負人は利益の割合に応じた報酬を請求することができ，注文者は既施工部分について支払済みの報酬の返還（原状回復）を求めることはできないと考えられる（本記事の整理）。

第４　報酬額の計算１　「注文者が受ける利益の割合」

報酬額は，約定の報酬総額に，注文者が受ける利益の割合を乗じて算定するのが基本である。工事が完成していれば注文者が受けたであろう利益を基準として，既施工部分の給付によって注文者が受ける利益がその何割に当たるかを評価する。

条文が基準としているのは「注文者が受ける利益」であり，請負人が支出した費用の割合や工程上の出来高の割合と必ず一致するとは限らない。既施工部分に不具合があり，手直しが必要な場合などは，その分だけ注文者の利益が小さく評価されることがあり得る（本記事の整理）。

２　既払金の扱い

注文者が契約締結時の着手金などを既に支払っている場合，その支払は，６３４条による報酬債務に充てられる。請負人がさらに請求できるのは，割合的報酬から既払金を控除した残額である。

項目金額計算約定の報酬総額１０００万円―注文者が受ける利益の割合６割事実認定による割合的報酬（６３４条２号）６００万円１０００万円×６割既払金４００万円契約締結時に支払済み報酬の残額２００万円６００万円－４００万円第５　注文者の損害賠償１　根拠

請負人が約定の期日までに仕事を完成せず，相当の期間を定めた催告にも応じない場合，注文者は契約を解除することができる（民法５４１条）。解除は損害賠償の請求を妨げず（民法５４５条４項），債務の不履行による契約の解除権が発生したときは，債務の履行に代わる損害賠償を請求することができる（民法４１５条２項３号）。

もっとも，債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは，損害賠償を請求することはできない（民法４１５条１項ただし書）。請負人の資金繰りの悪化や下請負人への代金不払が原因であれば，免責は認められにくい。

２　損害の算定

履行に代わる損害賠償は，契約が履行されていれば注文者が置かれたであろう状態と，現実の状態との差額を基本とする。完成前に解除された請負では，残工事を別の業者に発注するのに要した費用（代替工事費用）が中心となる。

代替工事費用が市場の適正価格であれば，債務不履行によって通常生ずべき損害（民法４１６条１項）といえる。ただし，未完成部分についてはもともと請負人に報酬を支払う予定であったから，損害となるのは，代替工事費用のうち，未完成部分に対応する約定報酬を超える部分である。

項目金額計算代替工事費用（別業者への報酬）６５０万円市場の適正価格未完成部分に対応する約定報酬４００万円１０００万円×（１－６割）損害額２５０万円６５０万円－４００万円（検算）注文者の総負担１２５０万円割合的報酬６００万円＋代替工事費用６５０万円（検算）履行されていれば１０００万円約定の報酬総額

遅延損害（完成が遅れたことによる損害）は，これとは別に問題となる。

第６　報酬債権と損害賠償債権の相殺１　相殺の可否

請負人の報酬債権と注文者の損害賠償債権は，いずれも金銭債権であり，民法５０５条１項の要件を満たせば相殺することができる。

最高裁判所第一小法廷昭和５３年９月２１日判決は，平成２９年改正前の民法の下で，請負人の報酬債権と注文者の瑕疵修補に代わる損害賠償債権について，「右両債権は同時履行の関係にある（民法六三四条二項）とはいえ、相互に現実の履行をさせなければならない特別の利益があるものとは認められず、両債権のあいだで相殺を認めても、相手方に対し抗弁権の喪失による不利益を与えることにはならないものと解される」と述べ，両債権の額が異なる場合であっても相殺が許されるとした。

同判決は瑕疵修補に代わる損害賠償債権に関するものであり，解除後の履行に代わる損害賠償債権と６３４条の割合的報酬債権との相殺を直接判断したものではない。もっとも，両債権がともに同一の請負契約から生じた金銭債権であり，相殺によって清算するのが当事者双方の便宜と公平にかなうという同判決の理由は，この場面にも当てはまると考えられる（本記事の整理）。

２　同時履行と履行遅滞

最高裁判所第三小法廷平成９年２月１４日判決は，請負契約の目的物に瑕疵がある場合，注文者は，瑕疵の程度や各契約当事者の交渉態度等にかんがみ信義則に反すると認められるときを除き，請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けるまでは，報酬全額の支払を拒むことができ，これについて履行遅滞の責任も負わないとした。

最高裁判所第三小法廷平成９年７月１５日判決は，注文者が瑕疵修補に代わる損害賠償債権を自働債権として報酬債権と相殺する旨の意思表示をした場合，相殺前に適法に支払を拒絶し遅滞責任を負わなかった効果は，相殺の遡及効によって失われないとした。
その上で，既に弁済期の到来した相殺後の報酬残債務について，相殺の意思表示をした日の翌日から遅滞責任を認めた。

例えば，弁済期の到来した残代金１０００万円に対し，修補費用相当の損害賠償債権１００万円の全額を相殺する意思表示が６月１０日に到達した場合，相殺前の全額留保が適法で他の支払拒絶事由もなければ，残代金９００万円の遅滞責任は６月１１日から問題となる。
相殺適状時に遡って，相殺前の適法な支払拒絶まで遅滞へ変わるわけではない。
また，相殺に使い切った損害賠償債権を理由に，残代金の支払を留保し続けることはできない。
支払期日が未到来の場合や，別の修補義務等が残る場合は，この例をそのまま適用できない。

これらの判例は改正前の瑕疵担保責任（改正前の６３４条２項）に関するものである。
司法研修所『４訂 紛争類型別の要件事実』２０２頁～２０５頁は，現行法の契約不適合による修補に代わる損害賠償について，同時履行，相殺及び相殺後の報酬残債務の遅滞責任を説明している。
ただし，完成・引渡し後の瑕疵修補に関する判例を，解除後の履行に代わる損害賠償と現行６３４条の割合的報酬との清算を直接判断した判例として扱うべきではない。
現行法の具体的な支払対応は，雨漏り・施工不良がある場合の支払拒絶，報酬減額，相殺と残代金の遅延損害金を参照されたい。

３　相殺後の金額

第４及び第５の例では，注文者の損害賠償債権２５０万円と請負人の報酬残額２００万円を対当額で相殺すると，注文者が請負人に請求できるのは５０万円となる。

この５０万円は，注文者が実際に支出した額（既払金４００万円＋代替工事費用６５０万円＝１０５０万円）と約定の報酬総額１０００万円との差額と一致する。もっとも，訴訟で請求額を示すときは，損害額，相殺に供された報酬残額及び相殺後の額を，それぞれの法的根拠とともに分けて示すことになる。

第７　元請負人と下請負人がいる場合１　出来形の所有権

工事を一括して下請負人が施工していた場合でも，元請契約に，契約が中途で解除された際の出来形部分の所有権は注文者に帰属する旨の約定があれば，注文者と下請負人との間に格別の合意があるなど特段の事情のない限り，出来形部分の所有権は注文者に帰属する（最高裁判所第三小法廷平成５年１０月１９日判決）。

同判決は，その理由として，一括下請負の下請契約は元請契約の存在及び内容を前提とし，元請負人の債務を履行することを目的とするものであるから，下請負人は，注文者との関係では，元請負人のいわば履行補助者的立場に立つものにすぎないことを挙げている。

同判決の事案では，注文者は，契約解除前に，出来形部分の価格の２倍以上に相当する金員を元請負人に支払っており，最高裁判所はこれを，注文者への所有権の帰属を肯定すべき事情として付け加えている。

２　下請負人の報酬の確保

出来形の所有権が注文者に帰属する場合，下請負人は，元請負人に対して下請代金を請求することになる。同判決の可部恒雄裁判官の補足意見は，注文者が元請負人に代金を支払っていないか支払額が少ない場合について，元請負人の注文者に対する代金債権を下請負人が代位行使する構成（民法４２３条）の方が実情に合う旨を述べている。

ただし，元請負人の注文者に対する報酬債権が，注文者の損害賠償債権との相殺によって消滅すれば，代位行使できる債権もその分だけ減る。下請負人としては，元請負人の資金繰りが悪化した段階で，早期に権利行使の方法を検討する必要がある。

出来形の所有権の帰属については，建築請負で完成・未完成建物の所有権は誰に帰属するか―材料提供・出来高払い・引渡し・中途解除で詳しく整理している。

第８　令和８年司法試験民事系第１問〔設問２〕との関係

令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問２〕は，注文者Ａが元請負人Ｂに報酬１０００万円で自宅の建築を請け負わせ（着手時に４００万円支払済み），Ｂが工事の全部を下請負人Ｃに一括して請け負わせたが，工事が停止したためＡが契約を解除し，その後Ａが別業者Ｄに残工事を６５０万円（市場の適正価格）で請け負わせて完成させたという事案であった。本件出来形の引渡しによってＡが受けるべき利益は，完成時の６割とされていた。

設問２(1)は出来形の所有権の帰属（第７の１），設問２(2)はＡのＢに対する損害賠償請求の範囲と，一部完成を理由とする報酬請求権による相殺の反論（第４～第６）を問うものであった。本記事の計算例は，この問題の数値を用いている。

令和８年９月２９日現在，法務省から同年の出題の趣旨及び採点実感は公表されていない。問題の参考答案と予想される評価項目は，令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付けで示している。

第９　実務で確認する事項

請負契約が途中で終了した場合，清算の前提として次の事項を確認する。
①請負契約書・約款の解除条項，出来形の所有権・出来高精算に関する条項
②解除の原因（請負人の債務不履行か，注文者の任意解除か，合意解除か）と解除の意思表示の時期
③解除時の出来高，独立した建物になっているか，出来形の引渡しの有無
④既施工部分を利用して工事を続行したか（注文者が受ける利益の評価）
⑤既払金の額と支払時期
⑥代替工事の見積書・契約書・支払記録と，その金額が適正価格であることの資料
⑦下請負人の有無，下請契約の内容，下請代金の支払状況

第１０　出典１　法令

①民法（e-Gov法令検索）４１５条，４１６条，４２３条，５０５条，５３３条，５３６条，５４１条，５４５条，５５９条，５６２条～５６４条，６３２条～６３４条，６４１条，６４８条の２

２　裁判例

①最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決（昭和５２年(オ)第６３０号，集民１３２号１２９頁）
②最高裁判所第一小法廷昭和５３年９月２１日判決（昭和５２年(オ)第１３０６号，集民１２５号８５頁）
③最高裁判所第三小法廷平成９年２月１４日判決（平成５年(オ)第１９２４号，民集５１巻２号３３７頁）
④最高裁判所第三小法廷平成９年７月１５日判決（平成５年(オ)第２１８７号，民集５１巻６号２５８１頁）
⑤最高裁判所第三小法廷平成５年１０月１９日判決（平成元年(オ)第２７４号，民集４７巻８号５０６１頁）

３　公式資料

①法務省「令和８年司法試験論文式試験問題（民事系科目）」

４　関連記事

①令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付け
②建築請負で完成・未完成建物の所有権は誰に帰属するか―材料提供・出来高払い・引渡し・中途解除
③相殺の抗弁に関するメモ書き―既判力，二重起訴の禁止及び相殺の担保的機能
④建築訴訟の審理モデル―東京地裁民事第２２部が示した６類型の主張立証と一覧表・付調停による２年審理
⑤契約不適合責任の期間制限―１年以内の通知，５年・１０年の消滅時効及び旧瑕疵担保責任の判例

目次

第１　結論と本判決の位置付け第２　事実関係の時間軸第３　原審の判断と最高裁の訂正第４　平成２年判決との区別第５　受任時の事実確認チェック第６　破棄自判の意味第７　出典及び確認範囲

第１　結論と本判決の位置付け

土地を目的とする先順位抵当権と後順位抵当権が設定された後，先順位抵当権が契約解除などにより競売前に消滅し，後順位抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なることになった場合，法定地上権の同一所有者要件は，競売により消滅する最先順位の抵当権の設定時を基準に判断する。

最高裁第二小法廷平成１９年７月６日判決（平成１８年（受）第１３９８号）は，先順位抵当権の設定時にまでさかのぼって同一所有者要件を否定した原審を破棄し，第１審判決を取り消して，土地買受人の建物収去土地明渡請求を棄却する破棄自判をした。

第２　事実関係の時間軸

本件の理解には，登記の順位だけでなく，各抵当権の設定時，土地と建物の所有状態，先順位抵当権の消滅時及び競売時を並べる必要がある。

①　昭和４４年，土地と建物の所有者が異なる状態で，両方に共同根抵当権（１番抵当権）が設定された。
②　その後，相続により，土地所有者が建物共有者の１人となった。
③　平成４年１０月，土地に２番根抵当権が設定された。
④　同月，１番抵当権の設定契約が解除され，その登記が抹消された。
⑤　その後，２番抵当権が実行され，買受人が土地所有権を取得した。

第３　原審の判断と最高裁の訂正

原審は，後順位抵当権者が「法定地上権の負担のない土地」として担保価値を把握していたと考え，先順位抵当権が後に契約解除で消滅した場合も，法定地上権を成立させなかった。

しかし，抵当権は被担保債権の弁済や設定契約の解除によって消滅することが予定された権利である。最高裁は，後順位抵当権者は，先順位抵当権の消滅による順位上昇の利益と，法定地上権成立の不利益とを予測して担保余力を把握すべきであるとした。

競売前に消滅した先順位抵当権者の利益を考慮する必要はない。そのため，実行される抵当権の設定時に同一所有者要件が満たされていれば，法定地上権の成立が認められる。

第４　平成２年判決との区別

最高裁第二小法廷平成２年１月２２日判決は，競売により消滅する複数の抵当権が存在する場合に，その中の最先順位抵当権の設定時を基準とした。平成１９年判決は，競売前に既に消滅した抵当権を，競売で消滅する抵当権と同列に扱うことはできないと区別した。

したがって，「先順位抵当権の設定時に土地建物が別所有であった」という事実だけで結論を出してはならない。競売の基礎となる抵当権と，配当又は競売により消滅する権利，競売前に消滅した権利を分ける必要がある。

第５　受任時の事実確認チェック

①　土地と建物の全部事項証明書を取得し，設定，移転，抹消及び競売の時点を一つの時系列にする。
②　各抵当権の被担保債権，共同担保目録，元本確定の有無及び消滅原因を確認する。
③　各抵当権の設定時に，土地と建物が誰に属していたかを，相続関係も含めて固定する。
④　競売で消滅する抵当権と，競売前に消滅した抵当権を分ける。
⑤　建物が共有の場合は，土地所有者が建物共有者の１人であるか，共有持分と利用関係を確認する。

第６　破棄自判の意味

本件は，最高裁が法定地上権の成立を認めた後，事実審に差し戻さず，土地買受人の請求を棄却した。原審が適法に確定した事実と，最高裁が示した法解釈により，追加の事実審理をせず結論を出せたからである。

破棄判決を利用する際は，判示された法理だけでなく，最高裁が記録上の事実だけで自ら結論を出したのか，差戻審で追加審理させたのかを確認する必要がある。

第７　出典及び確認範囲

①　民法３８８条（e-Gov法令検索）
②　最高裁第二小法廷平成１９年７月６日判決（平成１８年（受）第１３９８号，民集６１巻５号１９４０頁）
③　森英明・絹川泰毅「最高裁民事破棄判決等の実情（上）―平成十九年度」判例時報２００９号３頁以下（二次資料）

最高裁判決全文と現行民法の所在は確認済みである。判例秘書は照会０件／ヒット不明／本文確認０件であり，未検索は不存在又は未収録を意味しない。

目次第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象と基準日２　結論第２　建替え決議の基本１　多数決の要件２　決議で定める事項３　集会の招集と説明会第３　令和７年改正による変更１　４分の３に緩和される場合２　法務大臣が定める基準の内容３　所在等不明区分所有者の除外４　施行日と経過措置５　改正の趣旨第４　決議後の手続１　参加の催告と売渡し請求２　建替えの合意３　賃借人への賃貸借の終了請求第５　団地内の建物の一括建替え決議１　改正前の規定２　改正後の規定３　新旧の比較第６　最高裁平成２１年４月２３日判決１　事案２　判断３　改正後の規定との関係第７　建替え以外の再生手法第８　関連記事第９　出典・参考資料１　法令２　裁判例３　国会会議録４　調査範囲
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象と基準日

本記事は，分譲マンション等の区分所有建物を建て替えるための建替え決議について，決議の要件，決議後の手続，団地内の建物の一括建替え決議及びその合憲性を判断した最高裁判所の判決を整理するものである。
建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）は，老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和７年法律第４７号）により改正され，改正後の規定は令和８年４月１日から施行されている。
法令は，令和８年９月２７日現在の条文と，同法の施行前日である同年３月３１日時点の条文をe-Gov法令検索及びe-Gov法令APIの時点指定で確認し，裁判例は裁判所ウェブサイトで判決の全文を確認した。

２　結論

①建替え決議は，集会において，区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各５分の４以上の多数ですることができる（区分所有法６２条１項）。
②令和７年改正により，建物が耐震性・火災に対する安全性の不足，外壁等の剝離・落下のおそれ，給排水管等の劣化又はバリアフリー基準への不適合として法務大臣が定める基準に該当するときは，この要件が４分の３に緩和された（同条２項）。
③所在等不明区分所有者として裁判所の裁判を受けた区分所有者は議決権を有せず（同法３８条の２），決議の母数から除かれる。
④建替え決議に参加しない区分所有者に対しては，区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができ（同法６３条５項），専有部分の賃借人に対しては賃貸借の終了を請求することができ，賃借人は補償金の提供を受けるまで明渡しを拒むことができる（同法６４条の２）。
⑤団地内の建物の一括建替え決議は，改正前は団地全体の５分の４以上の賛成に加えて各棟の３分の２以上の賛成を要したが，改正後は，団地全体の５分の４以上（一定の場合は４分の３以上）の賛成があれば足り，ただし，いずれかの棟で区分所有者又は議決権の３分の１を超える反対があればすることができないという形に改められた（同法７０条１項・２項）。
⑥最高裁判所第一小法廷平成２１年４月２３日判決は，改正前の区分所有法７０条について，区分所有権の行使に対する他の区分所有者の意思を反映した制限は区分所有権自体に内在するものであるなどとして，憲法２９条に違反しないとした。
⑦建替えのほか，建物更新決議，建物敷地売却決議，建物取壊し敷地売却決議及び取壊し決議も，改正後は多数決ですることができる。

第２　建替え決議の基本
１　多数決の要件

区分所有法６２条１項は，集会においては，区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各５分の４以上の多数で，建物を取り壊し，かつ，当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（建替え決議）をすることができると定める。
区分所有者の頭数と議決権の双方について，５分の４以上の賛成が必要である。

２　決議で定める事項

建替え決議においては，①再建建物の設計の概要，②建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額，③その費用の分担に関する事項，④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項を定めなければならない（区分所有法６２条４項）。
③と④の事項は，各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない（同条５項）。

３　集会の招集と説明会

建替え決議を会議の目的とする集会の招集通知は，会日より少なくとも２か月前に発しなければならない（区分所有法６２条６項本文）。
招集通知では，議案の要領のほか，建替えを必要とする理由，建替えをしない場合に建物の効用の維持又は回復に要する費用の額及びその内訳，修繕計画の内容並びに修繕積立金の額も通知しなければならない（同条７項）。
集会を招集した者は，会日より少なくとも１か月前までに，区分所有者に対する説明会を開催しなければならない（同条８項）。

第３　令和７年改正による変更
１　４分の３に緩和される場合

区分所有法６２条２項は，建物が次のいずれかに該当する場合には，同条１項の「五分の四」を「四分の三」とすると定める。
①地震に対する安全性に係る建築基準法等の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき（１号）
②火災に対する安全性に係る建築基準法等の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき（２号）

（続きを読む...）マンションの建替え決議の要件―令和７年改正区分所有法の４分の３特例，団地一括建替え決議及び最高裁平成２１年４月２３日判決（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象２　結論第２　登録免許税の３つの納付方法１　現金納付が原則である２　収入印紙による納付３　電子納付４　クレジットカード等による納付第３　収入印紙で納付できるのは３万円までか１　条文の定め２　政令で定める３つの場合３　実務の案内との関係第４　現金納付の手順（納付書と領収証書）１　どこで納めるか２　納付書の入手と書き方３　領収証書を申請書と一緒に提出する第５　収入印紙で納付する手順（台紙・消印・契印）第６　オンライン申請をした場合の納付１　電子納付の方法２　納付期限は短い３　領収証書は発行されない４　連件申請の一括納付５　オンライン申請でも領収証書・収入印紙で納付できる第７　裁判所等の嘱託による登記の場合第８　税額が不足していた場合１　登記される前に不足が分かった場合２　登記された後に不足が分かった場合第９　納め過ぎた場合・申請を取り下げた場合１　登記機関からの通知による還付２　計算誤りによる過誤納の申出３　再使用証明４　電子納付をした後に登記をやめた場合５　最高裁判所の判断第１０　関連記事第１１　出典１　法令２　裁判例３　法務省・法務局の資料４　国税庁の資料５　裁判所の案内６　その他
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象

本記事は，不動産登記を申請する際の登録免許税を，どの方法で，どこで，どのように納めるかを扱う。
税額の計算（課税標準・税率・軽減措置）は扱わない。
調査基準日は令和８年９月２６日である。
条文はe-Gov法令検索で，最高裁判例は裁判所ウェブサイトで確認し，法務省・法務局・国税庁・裁判所の案内は原本を取得して確認した。

２　結論

①不動産登記の登録免許税は，現金納付，収入印紙による納付及び電子納付のいずれかの方法で納める。
②法律上の原則は現金納付であり，金融機関等で納付書を使って納め，その領収証書を申請書と一緒に登記所へ提出する（登録免許税法２１条）。
③税額が３万円以下の場合などには，収入印紙を貼り付けて提出することで納めることもできる（同法２２条）。
④オンライン申請をした場合は，インターネットバンキング等による電子納付ができる（同法２４条の２）。
⑤登記所の窓口へ現金を持参しても，登録免許税を納めることはできない。
⑥裁判所等が嘱託する登記（仮差押えの登記等）では，収入印紙で納められるのは税額が３万円以下の場合に限られると読め，これを超えるときは納付書で現金納付した領収証書を提出することになる（同法２３条）。
⑦納め過ぎた場合や申請を取り下げた場合は，還付を受けるか，使用済みの印紙等について再使用証明を受けることができる（同法３１条）。

第２　登録免許税の３つの納付方法
１　現金納付が原則である

登録免許税法２１条は，登記を受ける者は，登録免許税を国に納付し，その納付に係る領収証書を申請書に貼り付けて登記所に提出しなければならないと定めている。
これが現金納付であり，法律上の原則である。

法務局の案内も，登録免許税は原則として現金で納付するとしている（法務局「登録免許税はどのような方法で納付しなければならないのですか？」（情報番号１３１３））。

２　収入印紙による納付

登録免許税法２２条は，「当該登記等につき課されるべき登録免許税の額が三万円以下である場合その他政令で定める場合」には，税額に相当する金額の印紙を申請書に貼り付けて提出することにより納付できると定めている。
３万円を超える場合の扱いは，第３で説明する。

３　電子納付

登録免許税法２４条の２第１項は，電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって財務省令で定めるものにより納付できると定めている。
財務省令は，その方法を，登記等の申請又は嘱託を行う場合に登記機関から得た納付情報により納付する方法と定めている（登録免許税法施行規則２３条１項）。

不動産登記では，登記・供託オンライン申請システムで申請すると，収納機関番号，納付番号及び確認番号からなる納付情報が発行され，これを使ってインターネットバンキング，モバイルバンキング又はATMで納付する。
法務局の案内は，オンライン申請の場合には電子納付できるとしている（前記情報番号１３１３）。
書面で申請する場合は，現金納付又は収入印紙による納付によることになると考えられる。

４　クレジットカード等による納付

（続きを読む...）不動産登記の登録免許税の納付方法―現金納付（納付書）・収入印紙・電子納付，３万円の基準，台紙及び還付（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象２　結論第２　制度の概要１　根拠となる省令と施行日２　国籍等の意味３　制度の目的４　検索用情報の申出との関係第３　誰が申し出るか１　対象となる登記２　自然人に限られる３　国外に住所がある人４　申請人でない人第４　申請書の書き方１　記載例２　書いてはならない記載３　書かなかった場合第５　国籍等を証する情報１　原則２　日本国籍の人３　住民票コードによる省略４　外国籍の人５　相続登記の場合第６　既に登記名義人である人の単独申出１　単独申出２　添付情報と却下３　登記官による職権の記録第７　施行の前後の注意点１　申請日で様式が変わる２　システムの改修３　登記事項証明書には表示されない第８　関連記事第９　出典１　法令２　法務省・法務局の資料
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象

本記事は，令和８年１０月５日から，所有権の保存又は移転の登記等を申請する際に「国籍等」を申し出ることになった制度を扱う。
売買，贈与，相続等で不動産の所有権の登記名義人になる人が対象であり，日本国籍の人も含まれる。
調査基準日は令和８年１０月５日である。
改正省令，法務省民事局長通達，法務省のウェブサイト及び法務局の記載例は原本を取得して確認し，条文はe-Gov法令検索で確認した。

国籍等の申出は，令和７年４月２１日に始まった「検索用情報」の申出の項目が一つ増えたものである。
検索用情報の申出と，それを使った職権による住所等変更登記（スマート変更登記）の全体像は，令和８年４月から義務化された不動産の住所等変更登記――期限，過料及びスマート変更登記で説明している。

２　結論

①令和８年１０月５日以後に所有権の保存又は移転の登記等を申請するときは，所有権の登記名義人となる申請人について，氏名，氏名の振り仮名，住所，生年月日及び電子メールアドレスに加えて，国籍等を申請書に書く。
②国籍等とは，国籍の属する国，又は台湾若しくはヨルダン川西岸地区及びガザ地区をいう。
③国外に住所がある人も，国籍等を含めて申し出る必要がある。
④国籍等を証する情報として，日本国籍の人は，本籍地が記載された住民票の写し又は戸籍の附票の写し等を提供する。
⑤日本に住所がある日本国籍の人が住所を証する情報として住民票コードを提供し，登記官が住基ネットで日本国籍を確認できたときは，国籍等を証する情報は要らない。
⑥相続登記では，法務局の記載例が，日本国籍の相続人については相続人の戸籍の証明書で足りるとしている。
⑦申請書に「日本以外」「国籍不明」と書くことはできず，国籍等を書かなければ補正を求められる。
⑧国籍等は登記事項証明書には表示されず，登記所の内部情報として管理される。

売買では，通常は新たに所有者となる個人の買主について申し出る。売主であるというだけで，同じ申出の対象となるわけではない。法人はこの自然人向けの国籍等申出の対象ではなく，外国法人の設立準拠法国等とは別の手続である。海外居住者も申出の対象だが，スマート変更登記の対象にはならない。

メールアドレスは本人だけが使用するものを記載し，代理人や家族のメールアドレスは記載しない。本人のメールアドレスがない場合又は提供を希望しない場合は「なし」と記載する（法務省の申出案内）。

国籍情報の公開範囲は不動産登記で国籍は公開されるか―登記事項証明書・申請書閲覧と情報管理，記載漏れの補正と既存所有者の対応は不動産登記で国籍を申し出ないとどうなるか―補正・却下と既存所有者の対応で詳しく説明している。

第２　制度の概要
１　根拠となる省令と施行日

根拠は，不動産登記規則の一部を改正する省令（令和８年法務省令第２３号）である。
この省令は令和８年３月３１日に公布され，附則で令和８年１０月５日から施行するとされている。
あわせて，法務省民事局長は，令和８年９月４日付け法務省民二第８７２号通達「不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて」で，登記官の取扱いを示している。
以下，この通達を「令和８年通達」という。

主な改正点は，次のとおりである。
①検索用情報管理ファイルに記録する事項に国籍等を加えた（改正後の不動産登記規則１５８条の３８第１項６号）。

（続きを読む...）不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点（AI作成）

目次第１　この記事の対象と結論１　この記事の対象２　結論の要旨第２　民法６１２条の条文と二つの段階１　条文２　解除の要件は「第三者に使用又は収益をさせたこと」３　無断で譲り受け・転借した者の立場第３　賃貸人の承諾１　承諾の方式２　承諾料と特約第４　信頼関係破壊の法理１　背信的行為と認めるに足りない特段の事情２　特段の事情が認められた最高裁判所の判決３　判断で見られる事情第５　場面別の判断１　借地上の建物を他人に貸す２　借地のうち建物のない部分を他人に使わせる３　借地上の建物を売る４　借主である会社の株主・経営者が替わる第６　借地借家法１９条の承諾に代わる許可１　条文２　使い方第７　貸主側・借主側の実務対応１　貸主（地主・家主）の側２　借主（借地人・借家人）の側第８　関連記事第９　出典と調査範囲１　法令２　最高裁判所の判決３　下級審の判決（いずれも裁判所HP未掲載）４　調査範囲
第１　この記事の対象と結論
１　この記事の対象
(1)　問題となる場面

土地や建物を借りている人が，貸主の承諾を得ずに，借りた物を家族，知人，取引先又は自分の会社に使わせることがある。
借地の上の自宅を他人に貸す，借地の一角を駐車場として使わせる，借りた店舗の一部を共同経営者に使わせる，借主である会社の経営者が替わる，といった場面である。
このようなとき，貸主は賃貸借契約を解除して明渡しを求めることができるのか，借主の側はどう反論できるのかが問題になる。

(2)　本記事の資料と基準日

本記事は，令和８年９月２５日時点でe-Gov法令検索に掲載されている民法及び借地借家法の条文，裁判所ウェブサイトに掲載された最高裁判所の判決の全文，並びに判例秘書に収録された下級審の判決の全文に基づいて整理したものである。
下級審の判決は，いずれも裁判所ウェブサイトには掲載されていない。
最高裁判所の判決には，旧借地法の時代や建物保護法の時代のものが含まれるが，本記事で扱う民法６１２条の文言は，これらの判決の当時から実質的に変わっていない。

２　結論の要旨

結論は次のとおりである。
①賃借人は，賃貸人の承諾がなければ，賃借権を譲渡し，又は賃借物を転貸することができず，これに違反して第三者に賃借物を使用又は収益させたときは，賃貸人は契約を解除することができる（民法６１２条）。
②もっとも，最高裁判所は，承諾のない第三者の使用であっても，賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは，解除できないとしている（信頼関係破壊の法理）。
③その特段の事情は，賃借人の側が主張・立証しなければならない。
④借地人が借地上の自分の建物を他人に貸すことは，下級審の判決の上では，原則として土地の転貸に当たらないとされている。
他方，建物を売ることは，通常，土地の賃借権の譲渡又は転貸を伴うので，賃貸人の承諾又は借地借家法１９条の裁判所の許可が必要になる。
⑤借主である会社の株主や経営者が替わっても，法人格が同じである限り，原則として賃借権の譲渡には当たらない。
⑥解除できるかどうかは，「承諾があったか」と「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるか」の二段階で決まるので，当事者双方とも，使用の経緯，範囲，対価及び賃貸人の不利益を具体的な資料で示す必要がある。

第２　民法６１２条の条文と二つの段階
１　条文

民法６１２条１項は，「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定める。
同条２項は，「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と定める。

この条文は，土地の賃貸借にも建物の賃貸借にも適用される。
いわゆる又貸し（転貸）と，借主の地位そのものを他人に移すこと（賃借権の譲渡）の両方が対象である。

２　解除の要件は「第三者に使用又は収益をさせたこと」
(1)　契約を結んだだけでは足りない

２項の解除権は，賃借人が第三者との間で転貸や譲渡の約束をしただけでは生じない。
条文は，第三者に賃借物の「使用又は収益をさせたとき」に解除できると定めているからである。

（続きを読む...）借りた土地・建物を他人に使わせたら解除されるか―民法６１２条の無断転貸・無断譲渡と信頼関係破壊の法理（借地上の建物の賃貸，駐車場部分，会社の経営者交代）（AI作成）

目次第１　この記事で扱う場面と検討の順序１　この記事の対象２　本記事での検討の順序第２　表見代理の条文と主張立証の構造１　民法１０９条――代理権を与えた旨の表示２　民法１１０条――権限外の行為第３　登記手続の依頼は基本代理権になるか１　公法上の行為の代理権は原則として基本代理権にならない２　私法上の契約の履行としての登記申請は基本代理権になり得る３　基本代理権と実際にされた行為の種類が違ってもよい４　登記書類一式が転々とした場合第４　「正当な理由」はどう判断されるか１　実印と印鑑証明書を持参していても足りない場合２　本人と面識のない債権者の調査３　本人自身だと誤信した場合４　近時の下級審の判断例第５　夫婦の一方が他方の財産について契約した場合１　日常の家事に関する代理権２　日常の家事の範囲を越える行為と１１０条第６　保証契約について現在の民法が定める方式１　書面要件と個人根保証の極度額２　事業のための貸金等債務の保証と公正証書第７　本人，相手方及び預かった者の法律関係１　本人の立場２　相手方の立場３　預かった者の責任第８　出典１　法令２　裁判例３　所管行政機関の解説資料
第１　この記事で扱う場面と検討の順序
１　この記事の対象
(1)　問題となる場面

不動産の贈与，売買又は相続の登記では，本人が，家族や取引の相手方に，実印，印鑑登録証明書及び登記済証（いわゆる権利証）を預けて，登記手続を任せることがある。
預かった者がこれらを使い，本人に無断で，本人を保証人とする保証契約を結んだり，本人の不動産に抵当権を設定したりしたときに，本人がその契約の責任を負うかが問題になる。

(2)　本記事の資料と基準日

本記事は，この場面を，民法１０９条及び１１０条の表見代理と，これを適用した最高裁判所の判決に沿って整理する。
法令は令和８年９月２５日時点でe-Gov法令検索に掲載されている条文により，最高裁判所の判決は裁判所ウェブサイトに掲載された全文により，下級審の判決は判例秘書に収録された全文により確認した。
現在の不動産登記法では，登記名義人となる申請人に登記識別情報が通知され（同法２１条），共同申請では登記義務者の登記識別情報を提供することとされている（同法２２条）。
本記事で紹介する最高裁判所の判決はいずれも昭和期のものであり，事案に現れるのは当時の登記済証である。
このうち昭和４５年，昭和４６年及び昭和５１年の各判決は原判決を破棄して差し戻したものであり，差戻し後の判決は，判例秘書で差戻し先の高等裁判所の判決を検索した範囲では見当たらなかった。

２　本記事での検討の順序
(1)　五つの検討事項

本記事では，次の順序で検討する。
①その契約書等が本人の意思で作られたか（文書の成立の真正）
②本人の意思によらない場合，預かった者に代理権があったか（無権代理）
③代理権がなくても，表見代理によって本人が責任を負うか
④保証契約であれば，現在の民法が定める方式を満たしているか
⑤本人が責任を負わない場合，相手方は誰に何を請求できるか

(2)　文書の成立の真正との関係

①について，民事訴訟法２２８条４項は，「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」と定める。
実印の印影から文書の成立を推認する二段の推定と，印章の盗用・冒用によってこれが覆る場面は，二段の推定とは──私文書の成立の真正（民事訴訟法２２８条４項）と実印・認印，立証の実務で整理している。
本記事は，預かった者による冒用が認められた後の②以下を扱う。

第２　表見代理の条文と主張立証の構造
１　民法１０９条――代理権を与えた旨の表示
(1)　条文

民法１０９条１項は，「第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。」と定める。
同条２項は，表示された代理権の範囲外の行為についても，第三者にその他人の代理権があると信ずべき正当な理由があるときに限り，表示をした者が責任を負うと定めている。

(2)　相手方の悪意・過失は本人の側が主張立証する

（続きを読む...）登記手続のために実印や権利証を預けた相手が無断で保証や担保設定をしたとき―表見代理（民法１０９条・１１０条）と最高裁判例（AI作成）

目次第１　最初に確認する結論の分岐１　車両を置いた者と撤去権限を持つ者を分ける２　請求内容も分ける第２　土地所有権に基づく車両撤去請求１　妨害排除請求の対象２　登録自動車と軽自動車等を区別する第３　所有権留保会社に対する撤去請求１　最高裁平成２１年３月１０日判決２　撤去義務と損害賠償責任の時点第４　登録名義人に対する請求と建物判例の射程１　最高裁平成６年２月８日判決２　車両について確認する事情第５　請求前に確保する証拠１　土地と車両の特定資料２　相手方の権限と認識を示す資料３　損害資料第６　実務上の進め方１　任意撤去の催告２　訴訟と強制執行第７　確認済み事項と未確認事項１　確認済み事項２　未確認事項第８　出典

私有地に車両が放置された場合，土地所有者が誰に撤去を請求できるかは，車検証上の名義だけでは決まらない。現実に車両を置いた者，使用者，登録名義人，所有権留保会社及び実質的所有者を分け，所有権留保契約の内容と残債務の弁済期も確認する必要がある。

本記事は，土地所有権に基づく妨害排除請求を中心に，所有権留保会社の撤去義務を判断した最高裁平成２１年３月１０日第三小法廷判決と，建物の登記名義人に関する最高裁平成６年２月８日第三小法廷判決の射程を整理する。

第１　最初に確認する結論の分岐
１　車両を置いた者と撤去権限を持つ者を分ける

車両を実際に駐車した者が判明する場合は，賃貸借契約，使用貸借，駐車場利用契約又は不法占有の終了を根拠に，その者への撤去請求を検討する。ただし，その者が所在不明である，車両を処分する権限を失っている，又は所有権留保会社が引揚げ・換価の権限を取得している場合には，別の相手方も検討する。

したがって，①土地の利用関係，②車両の現実の占有者，③登録名義，④売買・ローン契約上の所有権，⑤期限の利益喪失と残債務弁済期，⑥相手方が放置を知った時点を一つの時系列にする。

２　請求内容も分ける

土地所有者の請求としては，車両撤去による土地明渡し，賃料・使用料，使用料相当損害金及び撤去費用等が問題となる。撤去義務が認められる時点と，不法行為による損害賠償責任が生じる時点は同じとは限らない。

第２　土地所有権に基づく車両撤去請求
１　妨害排除請求の対象

民法２０６条を基礎とする土地所有権に基づく妨害排除請求では，車両による土地所有権の妨害を除去する権限と責任を有する者が相手方となる。単に過去に車両を所有していた者，登録名義を残す者又はローン会社であるという一事だけで結論を出さず，車両を占有・使用・処分できる法的地位を確認する。

土地所有者が自力で車両を公道へ移動し，又は廃棄すると，車両所有者等から損害賠償を請求される危険がある。緊急性がない限り，証拠保全，催告，訴訟，強制執行という順序を基本とする。

２　登録自動車と軽自動車等を区別する

道路運送車両法５条１項は，登録を受けた自動車の所有権の得喪について，登録を第三者対抗要件としている。他方，軽自動車等は同じ登録制度の対象ではないため，車両の区分を確認する。

登録名義は重要な出発点であるが，撤去義務者を常に名義人だけで決める規定ではない。名義が残った理由，名義人が車両を取得した経緯，譲渡の有無，現実の支配及び名義変更に必要な書類の保有状況を確認する。

第３　所有権留保会社に対する撤去請求
１　最高裁平成２１年３月１０日判決

最高裁平成２１年３月１０日第三小法廷判決（平成２０年（受）第４２２号・民集６３巻３号３８５頁）は，駐車場の土地所有者が，車両代金を立替払いして所有権を留保した会社に，車両撤去・土地明渡しと使用料相当損害金を求めた事案である。

同判決は，ローン債務の期限の利益喪失による残債務全額の弁済期の前後で，所有権留保会社の権能が異なることを重視した。弁済期前は，所有権留保会社は原則として車両の交換価値を把握するにとどまり，車両を占有・使用する権原を持たない。そのため，特段の事情がない限り，第三者の土地上に車両があっても撤去義務や不法行為責任を負わないとした。

これに対し，残債務弁済期の経過後は，所有権留保会社が車両を占有し，売却して残債務へ充当できる権能を有するため，留保所有権が担保権の性質を持つことを理由に撤去義務を免れることはできないとした。

２　撤去義務と損害賠償責任の時点

最高裁判決は，弁済期経過後であっても，所有権留保会社が車両による妨害を知らなければ，原則として不法行為責任を負わず，土地所有者から放置の事実を告げられるなどして知った時から責任を負うとした。

したがって，通知書では，土地の表示，車両の登録番号・車台番号，駐車位置，土地利用権原が終了した経緯，現況写真，撤去期限及び連絡先を示し，到達日を証拠化する。併せて，ローン契約，支払状況，期限の利益喪失通知及び引揚げ権限を確認する。

第４　登録名義人に対する請求と建物判例の射程
１　最高裁平成６年２月８日判決

最高裁平成６年２月８日第三小法廷判決（平成４年（オ）第６０２号・民集４８巻２号３７３頁）は，他人の土地上の建物を取得し，自らの意思で所有権取得登記をした者について，その後建物を譲渡しても，登記名義を保有する限り，土地所有者に所有権喪失を主張して建物収去・土地明渡義務を免れることはできないとした。

この判決は建物についての判断であり，登録自動車の撤去義務を直接判示したものではない。建物は土地を離れて存立できないこと，土地所有者が登記を信頼して請求相手を定める必要があることなどが理由とされているため，車両への適用は類推の可否を検討する問題として扱う。

２　車両について確認する事情

車両では，登録名義人が自らの意思で名義を取得・維持したか，所有権留保のための名義か，名義人が譲渡・抹消登録に必要な権限と書類を持つか，現実の車両所在地を知っているかを確認する。最高裁平成２１年判決のような所有権留保会社であれば，残債務弁済期の前後が重要になる。

（続きを読む...）放置車両の撤去を所有権留保会社・登録名義人に請求できるか―土地所有権に基づく妨害排除と最高裁判例（AI作成）

目次第１　結論第２　建物として独立したかを先に確認する第３　当事者の合意が出発点である第４　材料提供と代金支払の意味第５　完成・引渡し・中途解除を区別する第６　元請負人と下請負人がいる場合１　最高裁平成５年１０月１９日判決の考え方２　下請負人側から考えられる反対論拠３　令和８年度司法試験の事例への当てはめ第７　立証資料と実務チェックリスト第８　出典と調査範囲

第１　結論

建築請負で完成又は未完成の建物が誰の所有になるかは、「代金を払った者が所有者になる」「材料を出した者が所有者になる」と一つの事情だけで決めることはできない。

検討の順序は、①建築途中の物が不動産として独立した建物になったか、②請負契約に所有権帰属の明示又は黙示の合意があるか、③合意が明確でない場合に誰が主要な材料を提供したか、④工事代金がどの程度支払われ、その支払が材料費を実質的に負担したと評価できるか、⑤完成、検査、引渡し又は中途解除のどの時点か、⑥元請・下請関係があるか、である。

特に、工事代金の全額又は大部分を支払ったことを、直ちに所有権取得の結論へ結び付けてはならない。支払済み代金を「注文者が材料を提供したのと同視する」構成と、「請負人に代金債権を担保する必要がなく、注文者帰属の黙示の合意が認められる」構成は、理由も必要な支払水準も異なり得るからである。

第２　建物として独立したかを先に確認する

所有権帰属を論じる前提として、建築途中の工作物が、土地から独立した不動産である「建物」になったかを確認する。基礎や資材の集合にすぎない段階と、屋根・壁その他の構造を備え、目的とする用途に応じて社会通念上独立した建物と評価できる段階とでは、所有権の対象そのものが異なる。

建築確認上の完成、請負契約上の完成、固定資産税上の家屋認定及び民法上の独立した建物性は、それぞれ目的が異なる。検査済証がないこと又は工事に瑕疵があることだけで、民法上の建物性が当然に否定されるわけではない。

第３　当事者の合意が出発点である

建物所有権の帰属時期を定める条項が請負契約書又は約款にある場合、まずその文言、適用条件及び契約終了時の処理を確認する。「出来形部分の所有権は支払済み代金の割合に応じて注文者に帰属する」「完成又は引渡し時に注文者へ移転する」「解除時の出来形は注文者へ帰属する」など、条項の内容は一様でない。

明示の条項がなくても、代金支払方法、注文者の土地上で建築する趣旨、請負人に敷地利用権を与えたか、工事保険・公租公課・危険負担の扱い、建築確認申請上の建築主、完成後の使用開始、鍵の交付その他の事情から、黙示の合意が認定される余地がある。

もっとも、建築主名義、土地所有、融資又は固定資産税の申告は、それぞれ重要な間接資料ではあるが、それだけで私法上の所有権帰属を決めるものではない。

第４　材料提供と代金支払の意味
１　注文者が主要な材料を提供した場合

注文者が主要な材料を提供し、請負人が労務を提供して建築した場合、出来上がった建物を注文者の所有と捉える方向に働く。材料の一部だけを提供した場合は、その材料が建物の主要部分を構成するか、請負人が提供した材料との比率、契約上の扱いを確認する。

２　請負人が材料を提供した場合

古くからの判例理論では、請負人が材料全部を提供して注文者の土地上に建物を建築した場合、特段の合意がなければ、完成した建物は請負人に帰属し、引渡しによって注文者へ移転するという整理が用いられてきた。ただし、現在の具体的紛争では、契約条項と取引実態を先に確認し、この一般論を機械的に適用しないことが重要である。

３　工事代金が全額又は大部分支払われた場合

第一の構成は、支払済み代金が材料費を実質的に賄っており、注文者が材料を提供したのと同視できるというものである。この構成では、単なる支払割合だけでなく、支払時期、出来高、材料費の内訳及び支払金が当該材料の調達へ充てられたかを検討する。

第二の構成は、請負人が所有権を留保して代金債権を確保する必要がなく、完成又は出来形部分を注文者に帰属させる黙示の合意があったというものである。この構成では、全額又はほぼ全額の支払、引渡し予定、注文者による占有使用、請負人の言動その他の事情が問題となる。

「半額を超えたから注文者の所有になる」などの一律の数値基準は置かない。どの法律構成によるのかを明示し、その構成に対応する事実を示す必要がある。

第５　完成・引渡し・中途解除を区別する
１　完成前

完成前は、建物性の有無、出来高、契約上の出来形帰属条項及び支払済み代金を確認する。工事が進んでいても、独立した建物になっていなければ、建物所有権ではなく、材料の所有権、付合、加工、不当利得又は契約清算の問題となる。

２　完成後・引渡し前

（続きを読む...）建築請負で完成・未完成建物の所有権は誰に帰属するか―材料提供・出来高払い・引渡し・中途解除（AI作成）

目次第１　結論第２　まず賃貸人たる地位の移転を確認する第３　将来賃料債権の譲渡は別の法律関係である第４　不動産譲受人と債権譲受人が競合する場合第５　時系列で整理する第６　賃借人と契約当事者の実務対応第７　出典と調査範囲

第１　結論

賃貸不動産の所有者が、将来の賃料債権を第三者へ譲渡した後に不動産を別の者へ譲渡した場合、債権譲渡の通知と所有権移転登記の先後だけで結論を出すことはできない。

検討すべき法律関係は、①賃貸借に対抗力があるか、②不動産譲渡によって賃貸人たる地位が誰に移転したか、③旧所有者がした将来賃料債権の譲渡は有効か、④不動産譲渡後の賃料債権が旧所有者の下で発生するのか、⑤債権譲渡の通知又は承諾及び不動産の所有権移転登記がいつされたか、という五つである。

核心は、同じ賃料債権を二重に譲渡した場面ではなく、不動産譲受人が賃貸人たる地位を取得する一方、債権譲受人が旧賃貸人から将来債権を取得したと主張する場面である。そのため、民法４６７条の確定日付ある通知と不動産登記の単純な先後関係へ置き換えてはならない。

第２　まず賃貸人たる地位の移転を確認する

民法６０５条の２第１項は、民法６０５条、借地借家法１０条若しくは３１条その他の法令による賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位が譲受人へ移転すると定めている。

ただし、譲渡人と譲受人が、①賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、②譲受人が譲渡人へ当該不動産を賃貸する旨を合意した場合は、同条２項による留保が問題となる。同条３項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人へ対抗するには、譲受人が不動産の所有権移転登記を備える必要がある。

対抗力ある賃貸借でない場合でも、民法６０５条の３により、譲渡人と譲受人の合意で賃貸人たる地位を移転できる。この場合も、賃借人の承諾は不要であるが、同条が準用する６０５条の２第３項の登記を確認する必要がある。

賃貸人たる地位が移転すると、民法６０５条の２第４項により、同法６０８条の費用償還債務及び６２２条の２第１項の敷金返還債務も譲受人が承継する。賃料請求権だけを切り離して考えると、敷金、修繕及び賃貸人の義務との対応関係を見失う。

第３　将来賃料債権の譲渡は別の法律関係である

民法４６６条の６第１項は、債権譲渡の時に債権が現に発生していることを要しないと定め、同条２項は、譲受人が発生した債権を当然に取得すると定めている。したがって、対象となる賃貸借、賃借人、賃料、期間その他の事項によって将来賃料債権を特定できる場合、将来債権であることだけを理由に譲渡が無効になるわけではない。

もっとも、債権譲渡を賃借人その他の第三者へ対抗するには、民法４６７条１項の通知又は承諾が必要であり、賃借人以外の第三者へ対抗するには同条２項の確定日付ある証書が必要である。債権譲渡登記を利用した場合は、動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律も確認する。

ここで重要なのは、将来債権譲渡の有効性・特定性・対抗要件と、その債権が将来誰の下で発生するかとは別問題であることである。契約書に「今後発生する全賃料債権」と書かれていても、不動産譲渡後に旧所有者の下で賃料債権が発生しないと解されれば、債権譲受人が取得する対象も生じないことになる。

第４　不動産譲受人と債権譲受人が競合する場合
１　不動産譲受人からの主張

不動産譲受人は、対抗力ある賃貸借について民法６０５条の２第１項により賃貸人たる地位を承継し、その後の使用収益の対価として発生する賃料債権も自らに帰属すると主張することになる。この構成では、旧賃貸人には不動産譲渡後の賃料債権が発生せず、旧賃貸人から譲渡を受けた者も当該債権を取得しない。

最高裁判所第三小法廷平成２４年９月４日判決（平成２２年（受）第１２８０号）は、賃料債権の差押えの効力が生じた後に、賃貸人が賃借人へ建物を譲渡した事案である。原審は、賃料債権が差押えという第三者の権利の目的となっているから、民法５２０条ただし書により混同によって消滅しないとして、譲渡後の賃料の取立てを認めた。これに対し同判決は、建物の譲渡により賃貸借契約が終了した以上、その終了が差押えの効力発生後であっても、賃借人が賃料債権の発生しないことを主張することが信義則上許されないなどの特段の事情がない限り、差押債権者は、譲渡後に支払期が到来する賃料債権を取り立てることができないとし、原判決のうちこの部分を破棄して原審に差し戻した。同判決は債権譲渡と不動産譲渡の競合を直接判示したものではないが、「将来債権の処分後も、発生原因が失われれば債権は発生しない」という検討の参考になる。

２　債権譲受人からの主張

債権譲受人は、債権譲渡時に存在した同一の賃貸借から将来発生する債権が特定され、民法４６６条の６第２項により発生時に当然取得すると主張し得る。また、不動産譲受人は既存の賃貸借関係を承継する以上、債権譲渡によって賃料の受領先が変更された状態も引き受けると構成する余地がある。

この構成を採る場合、債権譲渡の対象期間・上限額・賃貸借の同一性、確定日付ある通知の有無、不動産譲受人が債権譲渡を知っていたか、不動産取引で賃料帰属をどのように価格へ反映したかが重要になる。

３　単純な優先関係ではない

不動産譲受人は、旧所有者から賃料債権を譲り受けた第二譲受人ではない。したがって、債権譲渡の確定日付と所有権移転登記を機械的に比較して優先者を決めることはできない。まず、賃貸人たる地位の移転後に、誰の下で、どの契約に基づき賃料債権が発生するのかを確定し、その後に債権譲渡の効力と対抗要件を検討する。

令和８年９月２４日までに裁判所ウェブサイトで公開された裁判例を検索した範囲では、この競合を直接判示する最高裁判例本文を確認できなかった。裁判所の公開データベースには全裁判例が掲載されているわけではないため、これは判例の不存在を意味しない。個別案件では、判例秘書その他の商用データベース及び文献を追加調査する必要がある。

第５　時系列で整理する

（続きを読む...）賃貸不動産が譲渡された場合，既に譲渡された将来賃料債権は誰に帰属するか―民法６０５条の２・債権譲渡・対抗要件（AI作成）

目次

第１　結論
第２　民法605条の2の原則
第３　譲渡担保を「譲渡」に含めるか
第４　担保実行前後で賃料請求者を分ける
第５　賃貸人たる地位を設定者に留保する構成
第６　賃借人が確認すべき事項
第６の２　将来賃料債権の譲渡は別問題である
第７　令和7年譲渡担保法との関係
第８　出典と調査範囲

第１　結論

賃貸不動産が譲渡担保に供された場合、登記名義が担保権者へ移ったという一事だけで、誰に賃料を支払うべきかを即断することはできない。民法605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含めるかについて見解が分かれ、含めない場合でも、担保権実行後には賃貸人たる地位が移転し得るからである。

実務では、①賃借権に対抗力があるか、②譲渡担保契約が所有権移転をどのように定めているか、③期限の利益喪失又は担保実行があったか、④設定者が使用収益を続ける合意があるか、⑤担保権者の所有権移転登記があるか、を時系列で確認する。

第２　民法605条の2の原則

民法605条の2第1項は、賃借権を譲受人に対抗できる場合に、賃貸不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位が譲受人へ移転すると定める。借地借家法上の対抗要件又は登記を備えた賃借権が典型である。

同条3項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人へ対抗するには、譲受人が不動産の所有権移転登記を備える必要がある。賃借人は、契約書だけでなく、最新の登記事項証明書を確認すべきである。

この規律は、賃貸不動産の所有者と賃貸人を原則として一致させ、賃借人が安定して目的物を使用できるようにする判例法理を明文化したものである。

第３　譲渡担保を「譲渡」に含めるか

不動産譲渡担保では、形式上、担保権者へ所有権移転登記をする一方、債務が弁済されれば設定者へ所有権を戻し、債務不履行時に担保権を実行する。担保実行前は設定者が不動産を使用収益する合意が置かれることが多い。

そこで、605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含め、登記名義の移転時から賃貸人たる地位も担保権者へ移ると考える見解と、譲渡担保は担保目的であり、実行前の使用収益権が設定者に残ることを重視して、実行前は同項の「譲渡」に含めないと考える見解がある。

令和4年司法試験の公式「出題の趣旨」及び「採点実感」は、いずれの立場からも論じ得るとした上で、譲渡担保の法的構成、契約内容及び担保実行の前後を具体的に検討することを求めた。したがって、条文の文言だけでなく、誰が収益を取得する合意だったかを確認する必要がある。

第４　担保実行前後で賃料請求者を分ける
１　譲渡担保設定を605条の2第1項の「譲渡」に含めない見解

この見解では、担保実行前は設定者が賃貸人たる地位を維持し、賃料を請求する。債務不履行後も、直ちに清算が終了するとは限らないため、期限の利益喪失、実行通知、帰属清算又は処分清算の時点を区別する。

担保実行によって担保権者が確定的に所有権を取得し、設定者が使用収益権を失った時点では、賃貸人たる地位が担保権者へ移ると考える余地がある。登記と賃借人への通知も確認する。

２　譲渡担保設定を「譲渡」に含める見解

この見解では、所有権移転登記と対抗力ある賃貸借を前提に、原則として担保権者へ賃貸人たる地位が移転する。ただし、当事者が設定者による使用収益を予定しているなら、次の605条の2第2項の類推適用又は賃貸人たる地位の留保合意を検討する。

第５　賃貸人たる地位を設定者に留保する構成

（続きを読む...）譲渡担保に供された賃貸不動産の賃料は誰が請求できるか―民法605条の2と担保実行前後の賃貸人たる地位（AI作成）

第１　二重譲渡には二つの検討経路がある
第２　民法177条と背信的悪意者１　先買主が借地人だった場合２　民事上の悪意と刑事の共犯を分ける３　背信的悪意者からの転得者
第３　詐害行為取消しの基本要件
第４　転得者に対する請求
第５　返還方法と判決の効果
第６　請求設計と保全
第７　証拠の時系列
第８　法令・参考資料

第１　二重譲渡には二つの検討経路がある

売主が同じ不動産を第一買主と第二買主へ売り、第二買主が先に所有権移転登記を得た場合には、①第一買主が所有権を第二買主に対抗できるかという民法177条の経路と、②第一買主が売主に対する債権を保全するため第二売買を詐害行為として取り消せるかという民法424条以下の経路を分けて考える。

前者は物権の優劣、後者は債務者の責任財産の回復を目的とする。第二買主が先行売買を知っていたという事実だけで、両方の要件を満たすわけではない。

第２　民法177条と背信的悪意者

民法177条により、不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない。第二買主が第一売買を知っていたという悪意だけで、当然に「第三者」から排除されるわけではない。

最高裁判例は、登記の欠缺を主張することが信義に反する事情がある者を背信的悪意者として扱う。先行買主の長期間の占有、登記がないことに乗じて利益を得る目的、第一買主への妨害行為、価格及び交渉経過等を総合して判断する。

したがって、第一買主は、第二買主が先行売買を知っていたことに加え、なぜ登記の欠缺を主張することが信義に反するのかを具体的に立証する。

１　先買主が借地人だった場合

第一買主が売買前から土地の賃借人であったときは，土地所有権の登記の優劣だけで終わらない。最高裁昭和４７年４月２０日判決は，借地人が地主から土地を買いながら所有権移転登記を得ず，地主から重ねて買い受けた第三者が登記を得た事案で，借地人の賃借権は土地所有権との混同で消滅したものとして第三者に対抗できなくなるわけではないとした。第一買主の未登記所有権を第三者に対抗できると判示したものではない。

そこで，先行する賃貸借の成立・存続と第三者への対抗要件を別に調べる。現行法では，借地上の建物について借地人名義の登記があるか（借地借家法１０条１項）などを確認し，賃借権に基づく占有・使用の主張と，民法１７７条に基づく所有権の主張を区別する。

２　民事上の悪意と刑事の共犯を分ける

第二買主が先行売買を知っていたという知情，登記の欠缺を主張することが信義に反する背信的悪意，債権者を害することの認識及び刑事上の共謀・幇助は，それぞれ対応する要件が異なる。
第一売買を知って取引したというだけで，売主の横領の共犯と決めることはできない。最高裁昭和３１年６月２６日第三小法廷判決（昭和２９年（あ）第１４４７号・刑集１０巻６号８７４頁）は，知情の代物弁済取得者について直ちに横領の共犯と認められないとした。
積極的な二重処分の提案，第一買主の登記の妨害及び売主との役割分担等は，単なる知情取得と区別して検討する。刑事責任と証拠の整理は「不動産の二重売買・無断抵当の刑事責任」を参照されたい。

３　背信的悪意者からの転得者

最高裁平成８年１０月２９日第三小法廷判決（平成５年（オ）第９５６号・民集５０巻９号２５０６頁）は，第二買主が背信的悪意者であっても，そこから買い受けて登記を得た転得者は，第一買主との関係で転得者自身が背信的悪意者と評価されない限り，所有権取得を対抗できるとした。
第二買主の背信性によって売買自体が無効になるわけではなく，登記の欠缺を主張できるかは第一買主との関係で相対的に判断するからである（理由三３）。

同判決は，転得者自身の背信性を判断していない原審について，所有権移転登記手続請求に関する部分を破棄して差し戻した。転得者の勝訴を最終確定した判決ではない（主文及び理由三４）。
民法１７７条の対抗関係では取得者ごとに背信性を検討し，詐害行為取消しでは第４に記載した民法４２４条の５の認識要件を検討する。両者の「転得者」を同じ要件で処理しない。

判決の結論と理由，請求ごとの結果及び事案の相違点の整理方法は，判例を実務に使うための読み方で説明している。

第３　詐害行為取消しの基本要件

民法424条は、債務者が債権者を害することを知ってした行為について、一定の要件の下で取消しを認める。第一買主が売主に対して有する債権の内容、第二売買の時期、売主の資力及び第二買主の認識を確認する。

不動産売買では、第二売買後も相当額の代金が売主に残り、一般財産が減少していない場合がある。売買価格、実際の支払、代金の流出、他の資産・債務及び弁済可能性を調べ、第二売買によって責任財産がどのように変化したかを示す。

第二売買が相当の対価を得てされたときは、民法424条の2により、①その売買が、不動産の金銭への換価その他の財産の種類の変更により、売主において隠匿等の処分をするおそれを現に生じさせるものであること、②売主が、その当時、対価として取得した金銭等について隠匿等の処分をする意思を有していたこと、③第二買主が、その当時、売主が隠匿等の処分をする意思を有していたことを知っていたことの全てを満たす場合に限り、取り消すことができる。第二買主の認識として問題となるのは、第一売買の存在ではなく、売主の隠匿等の処分をする意思である。

（続きを読む...）不動産二重譲渡と詐害行為取消し―背信的悪意者・転得者・登記回復の請求設計（AI作成）