第１ 業者からの要求は内容ごとに分けて判断する第２ 共有持分買取業者の目的と取得できる権利１ 持分だけの売却と業者の回収方法２ 使用と管理を自由に決められるか第３ 共有物分割請求を受けた場合の選択肢１ 現物分割，価格賠償及び競売２ 住み続けるための価格と支払能力３ 相続した不動産では手続を分ける第４ 令和８年８月２８日最高裁判決と借地上建物の持分１ 建物持分に１４条の買取請求権は成立しない２ 土地所有者の不利益と共有物分割３ 補足意見が示した射程第５ 借地上建物を売買する前の承諾確認１ 通常売買は譲渡前の手続を検討する２ 競売・公売には別の申立期限がある第６ 強引な勧誘と売買・訴訟の違法性１ 勧誘規制とクーリング・オフ２ 弁護士法７３条と権利の実行第７ 通知を受けた共有者と売却予定者の初動１ まず手元の書面と登記を照合する２ 価格調査と専門家への相談を絞る第８ 出典１ 法令２ 裁判例３ 公的機関の資料４ 文献
第１ 業者からの要求は内容ごとに分けて判断する
他の共有者が持分を業者に売却しても，残った共有者が直ちに自分の持分を売り，又は業者の持分を買い取る義務を負うわけではない。
ただし，持分を取得した業者も共有者としての権利を持つため，使用の対価や共有物分割の請求まで一括して拒めるわけではない。
届いた書面が，任意の売買の提案なのか，使用料の請求なのか，裁判所からの訴状なのかを分けて確認する必要がある。
本記事は，令和８年８月３１日現在の法令及び公表裁判例に基づき，不動産の持分を取得した業者への対応と，持分売却前の確認事項を扱う。
借地上建物については，最高裁令和８年８月２８日第二小法廷判決（令和６年（受）第２１６９号）が，建物の持分に借地借家法１４条の建物買取請求権は成立しないと判断したため，第４でその範囲を説明する。
第２ 共有持分買取業者の目的と取得できる権利
１ 持分だけの売却と業者の回収方法
共有持分とは，不動産全体の所有権に対する割合であり，建物の特定の部屋や土地の特定の区画そのものではない。
共有者は，原則として他の共有者の同意を得ずに自己の持分を売却できるが，他の共有者の持分まで自分の意思だけで移転することはできない（民法１７６条・２０６条，工藤寛太ほか共編『共有不動産をめぐるトラブル対応の手引』１４６頁～１４８頁）。
持分を取得した業者が資金を回収する方法としては，他の共有者への持分売却，残りの持分の取得後の一括売却，共有者全員による一括売却への合意，共有物分割による清算などが考えられる。
どの方法を予定しているかは業者ごとに異なるため，「持分を買った」という事実だけから特定の目的や違法性を決め付けることはできない。
もっとも，借地上建物の売買に伴う土地賃借権の譲渡には，民法６１２条等による別の検討が必要となる。
建物の持分を取得することと，土地所有者との土地利用関係を確保することは同じではない。
また，マンションの共用部分の持分や敷地利用権には，区分所有法１５条・２２条の分離処分に関する規律がある。
専有部分自体の共有持分を売る場合と，専有部分から共用部分の持分等を切り離して売る場合とを区別しなければならない。
２ 使用と管理を自由に決められるか
民法２４９条１項は，各共有者が持分に応じて共有物の全部を使用できると定めている。
そのため，業者が持分を取得しただけで，居住する他の共有者の使用権限が当然に消滅するわけではない。
他方，同条２項は，別段の合意がある場合を除き，自己の持分を超える使用の対価を他の共有者に償還する義務を定めている。
使用料を請求された場合は，従前の無償使用の合意，使用の範囲，請求期間及び金額の算定根拠を確認することになり，これらによって請求の当否や金額が変わり得る。
共有物の形状又は効用を著しく変える変更は原則として他の共有者の同意を要し，管理に関する事項は持分の価格の過半数で決する（民法２５１条１項・２５２条１項）。
２分の１の持分だけでは過半数に達せず，過半数を有していても，共有者間の決定に基づいて使用する共有者に特別の影響を及ぼす決定には，その者の承諾が必要である（同条３項）。
第３ 共有物分割請求を受けた場合の選択肢
１ 現物分割，価格賠償及び競売
民法２５６条１項は，各共有者に原則としていつでも分割を請求できる権利を認める一方，５年を超えない期間の不分割合意を認めている。
協議が調わず，又は協議ができないときは，同法２５８条１項により裁判所へ分割を請求できるため，業者からの連絡を拒むだけでは共有関係は解消しない。
裁判による分割方法は，民法２５８条２項・３項により，次のように整理できる。
分割方法内容確認する点現物分割土地等を現物で分ける分割の物理的・経済的な実現可能性価格賠償による分割共有者に金銭債務を負担させ，他の共有者の持分を取得させる取得の相当性，評価額，支払能力等競売による分割競売して代金を分ける前二者による分割ができないか，分割で価格が著しく減少するおそれがあるか