不動産登記簿等の保存期間―閉鎖登記記録・申請情報・図面・旧土地台帳（AI作成）

第１　保存期間を確認する前提

１　資料ごとに保存期間が異なる

不動産登記関係の資料には，現用の登記記録，閉鎖登記記録，登記申請情報・添付情報，地図・各種図面，受付帳その他の補助帳簿，筆界特定手続記録，旧土地台帳等がある。これらの保存期間は同一ではない。

現用の登記記録，地図及び地図に準ずる図面等は永久保存である一方，土地の閉鎖登記記録は閉鎖した日から５０年間，建物の閉鎖登記記録は同日から３０年間，登記申請情報及び添付情報は原則として受付の日から３０年間である。

したがって，「不動産登記簿は永久保存である」又は「古い登記資料は３０年で全て廃棄される」という説明は，いずれも正確でない。本記事は令和８年８月１１日現在の制度を説明するものであり，具体的な資料の残存及び取得方法については，対象不動産を管轄する登記所への確認を要する。

（根拠：不動産登記規則２８条，２８条の２及び２３５条以下。確認状況：e-Gov法令検索の現行本文を原本確認済）

２　保存期間の満了と廃棄は同じではない

不動産登記規則２９条は，登記に関する電磁的記録，帳簿又は書類を廃棄するときは，法務局又は地方法務局の長の認可を受けなければならないと定める。

このため，保存期間の満了は廃棄が可能となる時期を画するが，満了日に当然に当該資料が消滅することを意味しない。他方，期間満了後も必ず保存され続けることを保障する規定でもない。古い資料の有無は，個別に確認する必要がある。

登記記録又は地図等が滅失し，又は滅失するおそれがある場合には，同規則３０条による調査・報告等の手続がある。また，登記簿，地図等及び登記簿の附属書類は，事変を避ける場合等を除き，登記所外へ持ち出すことができない（同規則３１条）。

（根拠：不動産登記規則２９条～３１条。確認状況：e-Gov法令検索の現行本文を原本確認済）

３　保存と交付・閲覧は別問題である

保存されている資料が全て同じ方法で取得できるわけではない。不動産登記法１１９条１項により，何人も登記事項証明書の交付を請求でき，同法１２０条１項により，何人も地図，建物所在図又は地図に準ずる図面の写しの交付を請求できる。

土地所在図，地積測量図，地役権図面，建物図面及び各階平面図については，同法１２１条１項・２項が写しの交付及び閲覧を定める。これら以外の登記簿の附属書類は，同条３項により「正当な理由」がある者による閲覧が原則である。ただし，同条４項は，自らを申請人とする登記記録に係る附属書類について，法務省令で定めるところにより閲覧を請求できる特則を置く。

不動産登記法１２２条の「登記簿等」は，登記簿，地図，建物所在図及び登記簿の附属書類をいう。同法１５４条は登記簿等について行政機関情報公開法を適用せず，同法１５５条は個人情報保護法第５章第４節の規定を適用しない。登記情報の開示は，不動産登記法上の請求制度によることになる。

（根拠：不動産登記法１１９条～１２２条，１５４条及び１５５条。確認状況：e-Gov法令検索の現行本文を原本確認済）

第２　不動産登記規則２８条の保存期間

１　現用記録・閉鎖記録・申請情報等の全体表

不動産登記規則２８条の全２２号を，対象，起算点及び期間が分かるように整理すると，次のとおりである。

（根拠：不動産登記規則２８条。確認状況：e-Gov法令検索の現行本文と各号を逐語突合して原本確認済）

２　閉鎖登記記録の起算点

土地の５０年及び建物の３０年は，登記の受付日，登記原因の日又は所有者の死亡日からではなく，登記記録を「閉鎖した日」から起算する。

土地の分筆では分筆前の登記記録が閉鎖され，合筆では合筆後に存続する土地以外の登記記録が閉鎖される。建物では滅失登記等により登記記録が閉鎖される場合がある。このため，同じ年代の権利変動を記録した資料でも，閉鎖時期によって保存期間の満了時期が異なる。

なお，閉鎖登記記録は，現在の登記事項証明書だけでは把握できない過去の地番，分合筆，建物の滅失及び権利関係の沿革を調べるための基礎資料となる。

（根拠：不動産登記規則２８条４号・５号。確認状況：原本確認済。閉鎖原因の説明は制度上の一般化）

３　申請情報・添付情報は原則３０年間である

表示に関する登記及び権利に関する登記の申請情報・添付情報は，原則として受付の日から３０年間保存される。登記原因証明情報，委任状，住所証明情報等はこの類型に入り得るが，具体的な提出情報は登記の種類及び申請時の法令によって異なる。

平成２０年改正前は，表示登記の申請情報等が５年間，権利登記の申請情報等が１０年間であった。同年７月２２日施行の法務省令改正により３０年間へ延長されたため，古い申請事件について，現在の３０年を単純に受付日まで遡って適用することはできない。過去の事件では，当時の保存期間，経過措置，電磁的記録化の有無及び現物の残存を確認する必要がある。

また，３０年保存は誰にでも写しを交付する制度を意味しない。土地所在図等以外の附属書類の閲覧については，不動産登記法１２１条３項・４項及び不動産登記規則１９３条３項が定める要件に従う。

（根拠：不動産登記規則２８条９号・１０号，平成２０年法務省令４６号及び不動産登記法１２１条３項・４項。確認状況：現行条文及び国立国会図書館の法令沿革情報を原本確認済。改正前後の期間は日本土地家屋調査士会連合会『土地家屋調査士』平成２０年８月号所収の新旧対照表で確認済）

４　地図・図面は種類と閉鎖の有無を区別する

地図，地図に準ずる図面及び建物所在図は，閉鎖したものを含めて永久保存である。これに対し，土地所在図，地積測量図，建物図面及び各階平面図は，現用中は永久保存であるが，閉鎖したものは閉鎖した日から３０年間となる。地役権図面は，閉鎖した日から３０年間である。

「公図」又は「測量図」という通称だけでは保存期間を決められない。法令上どの資料に該当するか，現用か閉鎖済みかを確認する必要がある。また，図面が保存されていることは，作成年代及び作成目的に応じた精度の限界がないことを意味しない。

（根拠：不動産登記規則２８条２号・３号・１３号・１４号。確認状況：原本確認済。図面の種類は法務局「不動産登記における主な登記簿・図面等」でも確認済）

第３　補助帳簿・筆界特定記録の保存期間

１　不動産登記規則２８条の２の帳簿

登記簿そのものとは別に，登記簿保存簿，日記帳，税務関係帳簿，法定相続情報一覧図つづり込み帳等について，次の保存期間が定められている。

登記簿保存簿自体は作成の日から３０年間である。法務省民事局民事第二課職員編『逐条解説 不動産登記事務取扱手続準則』（金融財政事情研究会，平成２８年）４９頁～５０頁は，平成１５年の準則改正により従来の永久保存から３０年へ短縮されたことを説明する。

（根拠：不動産登記規則２８条の２。確認状況：現行条文を原本確認済。準則改正の説明は書籍原本４９頁～５０頁を確認済）

２　筆界特定手続記録

筆界特定書は永久保存である。筆界特定書を除く筆界特定手続記録は，対象土地の所在地を管轄する登記所が送付を受けた年の翌年から３０年間保存される。

筆界特定受付等記録簿及び筆界特定関係簿は作成の年の翌年から３０年間，筆界特定事務日記帳及び関係部署備付けの筆界特定事務日記帳は同年の翌年から３年間である。これらの記録の廃棄にも，同規則２３６条により２９条の認可手続が準用される。

（根拠：不動産登記規則２３５条，２３５条の２及び２３６条。確認状況：e-Gov法令検索の現行本文を原本確認済）

第４　保存期間の制度沿革

１　昭和２６年の３０年保存

昭和２６年法律１５０号は，旧不動産登記法２４条ノ２を新設し，閉鎖した用紙を閉鎖登記簿として編てつし，閉鎖の日から３０年間保存する制度を設けた。同法は昭和２６年４月２０日に公布され，同年７月１日から施行された。

（根拠：昭和２６年法律１５０号の制定法律本文。確認状況：衆議院掲載の原本を確認済）

２　昭和３５年の２０年への短縮

昭和３５年法律１４号は，土地台帳・家屋台帳と不動産登記簿を一元化するとともに，閉鎖登記簿の保存期間を３０年から２０年へ短縮した。

昭和３５年３月３日の衆議院法務委員会で，政府委員は，申請書の保存期間は従来どおり１０年としつつ，閉鎖登記簿については保管場所が非常に狭いという事情を短縮理由として説明した。この説明は立法経緯であり，現在の保存期間を定める根拠は現行規則である。

（根拠：昭和３５年法律１４号の制定法律本文及び第３４回国会衆議院法務委員会第６号。確認状況：制定法律及び国会会議録の原本を確認済）

３　昭和６３年の土地５０年・建物３０年への延長

昭和６３年法律８１号は，従来の２０年保存を改め，土地の閉鎖登記簿を閉鎖の日から５０年間，建物の閉鎖登記簿を同日から３０年間とした。

昭和６３年４月２２日の衆議院法務委員会では，２０年では短すぎるとの指摘，民事行政審議会の検討及び保存技術の進展を背景として，土地５０年・建物３０年とする改正が説明された。

（根拠：昭和６３年法律８１号の制定法律本文及び第１１２回国会衆議院法務委員会第１１号。確認状況：制定法律及び国会会議録の原本を確認済）

４　平成１７年規則と平成２０年の３０年化

現行の不動産登記規則は，平成１６年法律１２３号による不動産登記法の全面改正を受け，平成１７年に施行された。規則案への意見募集では，権利登記の申請情報等を２０年保存とする意見及び閉鎖登記記録を８０年保存とする意見が提出されたが，法務省は将来の検討課題と回答した。これらの数値は政策提案であり，現行法の期間ではない。

平成２０年法務省令４６号は，同年７月２２日に公布・施行され，表示登記及び権利登記の申請情報・添付情報並びに各種図面の保存期間を３０年間へ延長した。

（根拠：法務省「不動産登記規則案に関する意見募集の結果」，国立国会図書館の平成２０年法務省令４６号の沿革情報及び日本土地家屋調査士会連合会『土地家屋調査士』平成２０年８月号。確認状況：法務省公表資料及び法令沿革情報を原本確認済，新旧対照表を同時代資料で確認済）

第５　旧土地台帳・旧公図の取扱い

１　旧土地台帳は土地の閉鎖登記記録ではない

旧土地台帳は，旧土地台帳制度に基づく帳簿であり，不動産登記規則２８条４号の「土地に関する閉鎖登記記録」と同じものではない。そのため，旧土地台帳に土地閉鎖登記記録の５０年保存をそのまま適用することはできない。

昭和２５年法律２２７号により，土地台帳及び家屋台帳に関する事務は税務署から登記所へ移管された。同法は，登記所における台帳の閲覧及び謄本・抄本の交付についても定めた。その後，昭和３５年の一元化により台帳制度は登記制度へ統合された。

（根拠：昭和２５年法律２２７号の制定法律本文及び昭和３５年法律１４号。確認状況：制定法律の原本を確認済）

２　法務局ごとの標準文書保存期間基準に差がある

旧土地台帳については，国の現行不動産登記規則２８条に直接の保存期間がないため，各法務局が公表する標準文書保存期間基準も確認する必要がある。

令和８年の公表基準では，大阪法務局及び函館地方法務局は旧土地台帳を３０年保存・期間満了時廃棄の類型とする一方，神戸地方法務局は常用・期間満了時移管の類型としている。この相違は，旧土地台帳について全国一律に「永久保存」又は「既に廃棄」と断定できないことを示す。

もっとも，標準文書保存期間基準に廃棄と記載されていても，現物，マイクロフィルム，画像又は移管済み資料が実際に残存するかは別問題である。また，基準は改定される。必要な旧土地台帳については，管轄登記所に，現物・代替媒体の有無，国立公文書館等への移管及び廃棄記録の有無を個別に照会する必要がある。

（根拠：大阪法務局の令和８年標準文書保存期間基準，函館地方法務局の令和８年登記部門基準及び神戸地方法務局の令和８年不動産登記部門基準。確認状況：各法務局公表の原本を確認済）

３　旧公図と図面の精度

地図に準ずる図面の大部分は，明治期に作成された旧土地台帳附属地図，いわゆる公図であり，昭和２５年以降に税務署から登記所へ移管されたものである。現行規則では，地図に準ずる図面は閉鎖したものを含め永久保存とされる。

ただし，永久保存は図面の証明力又は測量精度を一律に保証する規定ではない。境界又は面積の検討では，地積測量図，筆界特定手続記録，国土調査成果，現地の境界標その他の資料と併せ，作成年代及び作成目的を考慮する必要がある。

（根拠：不動産登記規則２８条２号及び法務局「不動産登記における主な登記簿・図面等」。確認状況：原本確認済。証拠評価の説明は実務上の一般化）

第６　古い登記資料を探す実務上の手順

１　必要な資料名と対象時期を特定する

最初に，現在の登記事項証明書，土地・建物の閉鎖登記記録，登記申請情報・添付情報，地図・地図に準ずる図面，地積測量図等の図面，旧土地台帳又は筆界特定手続記録のうち，どの資料が必要かを特定する。

次に，現在及び過去の所在・地番・家屋番号，分筆・合筆，地番変更，建物の滅失等を時系列化する。閉鎖登記記録の保存期間は閉鎖日から起算するため，対象となる閉鎖日を把握することが重要である。

２　交付請求か閲覧請求かを区別する

登記事項証明書，地図証明書及び電磁的記録に記録された各種図面の証明書は，オンラインで交付請求し，登記所で受け取る方法が案内されている。他方，紙の旧帳簿及び土地所在図等以外の附属書類には同じ請求方法が当然に適用されない。

添付情報の閲覧を求める場合は，閲覧対象部分及び正当な理由を具体化する。自らを申請人とする登記の附属書類である場合は，不動産登記法１２１条４項の特則の適用を検討する。

（根拠：法務省「オンラインによる登記事項証明書等の交付請求について」及び不動産登記規則１９３条。確認状況：法務省公表資料及び現行条文を原本確認済）

３　保存期間経過後も個別照会する

保存期間を経過していても，廃棄が完了したとは限らない。管轄登記所に資料名，対象不動産，対象年代及び利用目的を示し，現物，電磁的記録，マイクロフィルム又は画像の有無を照会する。

旧土地台帳等について登記所に見当たらない場合は，各法務局の標準文書保存期間基準及び廃棄・移管記録を確認し，国立公文書館，地方公文書館，市町村の地籍・固定資産税・道路・区画整理担当部門に関連資料が残っていないかを検討する。

４　取得した登記記録を時系列で読む

古い登記資料は，現在の登記記録と単独で読むのではなく，受付年月日・受付番号，登記原因，順位番号，閉鎖日，分筆・合筆先等をつないで時系列で検討する必要がある。

登記記録の記載例と基本的な読み方については，「不動産登記記録の例（AI作成）」も参照されたい。

第７　出典・参考資料

１　法令

• ① 不動産登記法（平成１６年法律１２３号）
• ② 不動産登記規則（平成１７年法務省令１８号）

２　改正沿革・国会会議録

• ① 昭和２５年法律２２７号
• ② 昭和２６年法律１５０号
• ③ 昭和３５年法律１４号
• ④ 第３４回国会衆議院法務委員会第６号
• ⑤ 昭和６３年法律８１号
• ⑥ 第１１２回国会衆議院法務委員会第１１号
• ⑦ 平成２０年法務省令４６号の法令沿革情報

３　法務省・法務局その他の公的資料

• ① 法務省「不動産登記規則案に関する意見募集の結果」
• ② 法務局「不動産登記における主な登記簿・図面等」
• ③ 法務局「主な資料の保存期間」
• ④ 法務省「オンラインによる登記事項証明書等の交付請求について」
• ⑤ 大阪法務局「標準文書保存期間基準」
• ⑥ 函館地方法務局「標準文書保存期間基準」
• ⑦ 神戸地方法務局「標準文書保存期間基準」
• ⑧ 日本土地家屋調査士会連合会『土地家屋調査士』平成２０年８月号

４　文献

• ① 法務省民事局民事第二課職員編『逐条解説 不動産登記事務取扱手続準則』金融財政事情研究会，平成２８年，４８頁～５１頁及び８２頁～８４頁
• ② 川合善明編著『改正民法対応 Q&A 民事法における期間・期日・期限』新日本法規出版，令和元年，２８０頁～２８１頁
• ③ 不動産政策研究会編，松尾弘・小林正典監修『不動産政策研究 各論Ⅰ』東洋経済新報社，平成３０年，２２２頁～２２３頁