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不動産登記に関するメモ書き

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目次
第１　不動産登記のコンピューター化
１　総論
２　「昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記」という記載
３　「平成１７年法務省令第１８号附則第３条第２項の規定により移記」という記載
第２　不動産登記に関する判例
１　登記をしなければ対抗できない第三者に関する判例
２　中間省略登記に関する判例
３　登記の効力に関する判例
４　その他の判例
第３　不動産登記簿等の保存期間
第４　関連記事その他

第１　不動産登記のコンピューター化
１　総論
(1)　不動産登記コンピューター化の指定は，平成１７年３月６日以前は不動産登記法１５１条ノ２第１項に基づいて行われ，同月７日以後は不動産登記法附則３条１項に基づいて行われました。
(2)　不動産登記オンライン指定日一覧HPの「不動産登記コンピュータ化指定日一覧」によれば，昭和６３年１０月６日に東京法務局板橋出張所で開始し，平成２０年３月２４日に不動産登記のコンピューター化が終了したとのことです。
２　「昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記」という記載
(1)　不動産の登記事項証明書に「昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項の規定により移記」と書いてある場合，不動産登記規則の施行日の前日である平成１７年３月６日までに紙の登記簿が閉鎖されてコンピューターの登記簿になったことを意味します。
(2)　不動産登記法施行細則等の一部を改正する省令（昭和６３年８月２５日法務省令第３７号）附則２条（不動産の登記簿の改製）は以下のとおりです。
①　指定登記所は、第一条による改正後の不動産登記法施行細則（以下「新細則」という。）第七十二条の規定によりその登記事務を電子情報処理組織によつて取り扱うべき不動産について、その登記簿を不動産登記法第百五十一条ノ二第一項の登記簿に改製しなければならない。ただし、電子情報処理組織による取扱いに適合しないものは、この限りでない。
②　前項の規定による登記簿の改製は、登記用紙にされている登記を登記記録に移してするものとする。この場合においては、土地登記簿の表題部にされている地番、地目及び地積に係る登記を除き、現に効力を有しない登記を省略することができる。
③　前項の場合においては、登記官は、登記記録の表題部及び事項欄に移した登記の末尾に同項の規定により移した旨、その年月日及び新細則第八十六条の識別番号を記録しなければならない。
④　登記官は、第二項の規定により登記を移したときは、登記用紙の表題部にその旨及びその年月日を記載して、その登記用紙を閉鎖しなければならない。この場合においては、当該登記簿の目録にこれに編綴した登記用紙の全部を閉鎖した旨及びその年月日を記載して、押印しなければならない。
３　「平成１７年法務省令第１８号附則第３条第２項の規定により移記」という記載
(1)　不動産の登記事項証明書に「平成１７年法務省令第１８号附則第３条第２項の規定により移記」と書いてある場合，不動産登記規則の施行日である平成１７年３月７日以降に紙の登記簿が閉鎖されてコンピューターの登記簿になったことを意味します。
(2)　不動産登記規則（平成１７年２月１８日法務省令第３７号）附則３条（登記簿の改製）は以下のとおりです。
①　登記所は、その事務について法附則第三条第一項の規定による指定（同条第三項の規定により指定を受けたものとみなされるものを除く。）を受けたときは、当該事務に係る旧登記簿（同条第四項の規定によりなおその効力を有することとされる改正前の不動産登記法（明治三十二年法律第二十四号。以下「旧法」という。）第十四条に規定する登記簿をいう。以下同じ。）を法第二条第九号に規定する登記簿に改製しなければならない。ただし、法附則第三条第一項に規定する電子情報処理組織による取扱いに適合しない登記簿については、この限りでない。
②　前項の規定による登記簿の改製は、登記用紙にされている登記を登記記録に移記してするものとする。この場合には、土地登記簿の表題部の登記用紙にされている地番、地目及び地積に係る登記を除き、現に効力を有しない登記を移記することを要しない。
③　登記官は、前項の規定により登記を移記するときは、登記記録の表題部又は権利部の相当区に移記した登記の末尾に同項の規定により移記した旨を記録しなければならない。
④　登記官は、第二項の規定により登記を移記したときは、登記用紙の表題部にその旨及びその年月日を記載し、当該登記用紙を閉鎖しなければならない。この場合には、旧登記簿の目録に当該旧登記簿につづり込んだ登記用紙の全部を閉鎖した旨及びその年月日を記載し、これに登記官印を押印しなければならない。


第２　不動産登記に関する判例
１　登記をしなければ対抗できない第三者に関する判例
・　 不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合，現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたって，甲は民法第１７７条にいう第三者として，丙に対しその物権取得を否認できる関係にはありません（最高裁昭和３９年２月１３日判決）。
・　甲が乙から山林を買い受けて２３年余の間これを占有している事実を知っている丙が，甲の所有権取得登記がされていないのに乗じ，甲に高値で売りつけて利益を得る目的をもつて，右山林を乙から買い受けてその旨の登記を経た等といった事情がある場合には，丙はいわゆる背信的悪意者として、甲の所有権取得について登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者に当たりません（最高裁昭和４３年８月２日判決）。
・　 甲が時効取得した不動産について，その取得時効完成後に乙が当該不動産の譲渡を受けて所有権移転登記を了した場合において，乙が，当該不動産の譲渡を受けた時に，甲が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識しており，甲の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するときは，乙は背信的悪意者に当たります（最高裁平成１８年１月１７日判決）。
２　中間省略登記に関する判例等
・　不動産の所有権が甲乙丙と順次移転したのに，登記名義は依然として甲にある場合には，丙が甲に対し直接自己に移転登記を請求することは，甲および乙の同意がないかぎり，許されません（最高裁昭和４０年９月２１日判決）。
・　 不動産の所有権が，元の所有者から中間者に，次いで中間者から現在の所有者に，順次移転したにもかかわらず，登記名義がなお元の所有者の下に残っている場合において，現在の所有者が元の所有者に対し，元の所有者から現在の所有者に対する真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することは許されません（最高裁平成２２年１２月１６日判決）。
・　最高裁令和２年３月６日判決は， 中間省略登記の方法による不動産の所有権移転登記の申請の委任を受けた司法書士に，当該登記の中間者との関係において，当該司法書士に正当に期待されていた役割の内容等について十分に審理することなく，直ちに注意義務違反があるとした原審の判断に違法があるとされた事例です。
・　L&P司法書士法人HPに「新しい中間省略登記の実務～直接移転取引～」が載っています。
３　登記の効力に関する判例
・　 未登記建物の譲受人は譲渡人に対し移転登記の請求をなすことを妨げません（最高裁昭和３１年６月５日判決）。
・　 夫婦間の合意で，夫の買い入れた土地の登記簿上の所有名義人を妻としただけでは，右の土地を妻の特有財産と解すべきではありません（最高裁昭和３４年７月１４日判決）。
４　その他の判例
・　 売買を原因として所有権移転登記手続の履行を命じる判決をなす場合，売買の日附は，必ずしも主文に表示する必要なく，理由中に明示されておれば足ります（最高裁昭和３２年９月１７日判決）。
・　不動産の二重売買の場合において，売主の一方の買主に対する債務は，特段の事情のないかぎり，他の買主に対する所有権移転登記が完了した時に履行不能になります（最高裁昭和３５年４月２１日判決）。
・　登記官吏は，当該申請書および附属書類について登記申請が形式上の要件を具備するかどうかの形式的審査をすることができるにとどまり，その登記事項が真実であるかどうかにつき実質的審査をする権限を有するものではありません（最高裁昭和３５年４月２１日判決）。
・　 建物の登記簿上の所有名義人にすぎない者は，たとえ，所有者との合意により名義人となつた場合でも，建物の敷地所有者に対して建物収去義務を負いません（最高裁昭和４７年１２月７日判決）。
・　 仲裁判断に基づいて登記申請をするには執行判決を要します（最高裁昭和５４年１月２５日判決）。
・　最高裁平成１５年６月１３日判決は，地目変更等のためと偽って不動産の所有者から交付を受けた登記済証，白紙委任状，印鑑登録証明書等を利用して当該不動産につき不実の所有権移転登記がされた場合において不動産の所有者が善意無過失の第三者に対して当該不動産の所有権が移転していないことを対抗することができないとした原審の判断に違法があるとされた事例です。
・　過大に登録免許税を納付して登記等を受けた者は，登録免許税法３１条２項所定の請求の手続によらなくても，国税通則法５６条に基づき，過誤納金の還付を請求することができます（最高裁平成１７年４月１４日判決）。
・　最高裁平成２０年１２月１１日判決は，遺産分割調停調書に，相続人が遺産取得の代償としてその所有する建物を他の相続人に譲渡する旨の条項がある場合において，上記調書を添付してされた上記建物の所有権移転登記申請につき，登記原因証明情報の提供を欠くことを理由に却下した処分が違法とされた事例です。


第３　不動産登記簿等の保存期間
１　不動産登記簿等の保存期間は以下のとおりです（平成２０年７月２２日以降の受付分につき不動産登記規則２８条９号及び１０号）。
①　不動産表示登記に関する申請情報
・　平成２０年７月２１日までの受付分は５年
→　平成１５年７月２１日までの受付分は廃棄済みの可能性が高いです。
・　平成２０年７月２２日以降の受付分は３０年
→　少なくとも令和２０年７月２２日までは廃棄されないこととなります。
②　不動産権利登記に関する申請情報
・　平成２０年７月２１日までの受付分は１０年
→　平成１０年７月２１日までの受付分は廃棄済みの可能性が高いです。
・　平成２０年７月２２日以降の受付分は３０年
→　少なくとも令和２０年７月２２日までは廃棄されないこととなります。
２(1)　たいよう合同事務所HP（行政書士 土地家屋調査士 司法書士）に「不動産登記簿の付属書類の閲覧申請書を作ってみました。」が載っています。
(2)　長野相続遺言相談室HPに「登記申請書・添付書類の閲覧～ポラロイド・デジカメ」が載っています。


第４　関連記事その他
１(1)　法務省HPに「不動産登記事務取扱手続準則」が載っています。
(2)　商業登記事務取扱手続準則を掲載しています。
２(1)　「昭和３８年法務省令第１８号附則第２条第３項の規定により移記」という記載がある場合，昔の長屋が増改築等により表示登記がされた際に区分建物として登記簿が改製されたことを意味します（hiro’s pageの「法律施行前の区分建物の登記事項」参照）。
(2)　佐伯司法書士事務所HPの「事前通知制度」には「不動産の権利に関する登記申請をするにおいて、登記名義人が登記識別情報を提供できない（登記済証を提出できない）場合、その代替となる手続き方法の1つが事前通知制度です。」と書いてあります。
３　令和６年４月１日に相続登記が義務化され，令和８年４月までに所有不動産記録証明制度が開始する予定です（家族信託の相談窓口HPの「法定相続情報証明制度と所有不動産記録証明制度」参照）。
４(1)　大阪市内の不動産登記については大阪法務局本局，北出張所及び天王寺出張所が担当しているのに対し，大阪市内の法人の商業登記については大阪法務局本局だけが担当しています。
    そのため，例えば，大阪市内の法人のペーパーの閉鎖登記簿を取得したい場合，大阪法務局本局に発行してもらう必要があります。
(2)　令和５年１月１０日，大阪法務局本局が「〒５４０－８５４４　大阪市中央区大手前三丁目１番４１号　大手前合同庁舎（３階・４階・５階）」に移転しました。
５　大阪市HPに「建築相談・建築計画概要書の閲覧及び写しの交付について」が載っています。
６(1)　法務省又は大阪法務局の情報公開文書として以下の資料を掲載しています。
・　不動産登記記録例の改正について（平成２８年６月８日付の法務省民事局長通達）
・　大阪法務局の，法１４条１項地図の作成状況
・　大阪法務局管内の法務局統廃合図
・　調査担当者による注意書き事例集（不動産登記編）（平成２３年１２月の文書）
・　登記事務担当者の執務指針（不動産登記編）（平成２３年１２月の文書）
(2)　法務省HPに以下の資料が載っています。
・　民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（令和５年３月２８日付の法務省民事局長通達）（登記簿の附属書類の閲覧関係）
・　民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（相続人申告登記関係 （令和６年３月１５日付の法務省民事局長の通達）
(3)　デジタル庁HPに載ってある「二次利用の促進のための府省のデータ公開に関する基本的考え方（ガイドライン」（平成２５年６月２５日各府省CIO連絡会議決定）には以下の記載があります。
重点分野について実務者会議で検討する情報以外の情報に関しては、新規にインターネットを通じて公開するためのコストが小さいデータや、利用者のニーズ（要望）の強いデータは、公開できない（行政機関の保有する情報の公開に関する法律第５条の不開示情報に該当する等）ものを除き、オープンデータ化していくこととする。
７　以下の記事も参照してください。
・　司法書士資格の変遷
・　司法書士の業務に関する司法書士法の定めの変遷
・　弁護士以外の士業の懲戒制度
・　令和元年の司法書士法及び土地家屋調査士法改正に関する法務省民事局の御説明資料

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