不動産登記の主要判例・調査資料・関連記事一覧（AIリライト）

本記事は，不動産登記の基本原則，民法１７７条の第三者，中間省略登記，登記官の審査，登録免許税その他の主要な最高裁判例を一覧化し，登記記録の調査と最近の制度改正に関する資料へ案内するものである。
法令参照の基準日は令和８年９月２３日である。

判例の結論は個別事案の事実関係に結び付いている。
実際の登記申請，訴訟，取引又は税務判断では，現行法令と最新の登記実務を個別に確認する必要がある。

第１　不動産登記の基本原則

１　物権変動と登記

民法１７６条により，物権の設定及び移転は，法令に別段の定めがある場合を除き，当事者の意思表示のみで効力を生ずる。
ただし，民法１７７条により，不動産に関する物権の得喪及び変更は，登記をしなければ第三者に対抗できない。

２　登記に公信力がないこと

日本の不動産登記には，登記の外形を信頼しただけで登記どおりの権利を取得させる公信力は認められていない。
登記記録は権利調査の中心資料であるが，取引では登記名義と実体上の権利関係が一致するかを確認する必要がある。

３　不実登記と民法９４条２項・１１０条の類推適用

登記に公信力がない以上，無権限者への不実の所有権移転登記があるだけで，その者から買い受けた者が当然に所有権を取得するわけではない。もっとも，最高裁平成１８年２月２３日第一小法廷判決は，真の所有者に，不実登記へ積極的に関与した場合又はこれを知りながら放置した場合と同視できるほど重い帰責性があり，第三者が善意無過失であるという事案で，民法９４条２項及び１１０条を類推適用した。

同判決は登記一般に公信力を与えたものではない。実務では，登記済証・登記識別情報，印鑑登録証明書及び実印を誰にどの目的で交付したか，登記申請書の内容を確認したか，不実登記を知った後の対応，外観の存続期間並びに第三者の本人確認・権限確認・価格・代金支払及び占有調査を時系列で整理する。

これに対し，登記手続のために実印，印鑑証明書及び登記済証を預かった者が，その書類を使って本人を代理し，保証契約等を結んだ場合は，民法１１０条の表見代理の問題になる。
最高裁昭和４６年６月３日第一小法廷判決は，登記申請行為が私法上の契約による義務の履行のためにされるものであるときは，その権限を基本代理権として民法１１０条を適用できるとした。
登記手続のために書類を預けた場合の基本代理権と正当な理由の判断は，登記手続のために実印や権利証を預けた相手が無断で保証や担保設定をしたとき―表見代理（民法１０９条・１１０条）と最高裁判例で整理している。

３の２　平成15年判決と平成18年判決の使い分け

不実登記を信頼した第三者の保護では、最高裁平成18年2月23日判決だけでなく、最高裁平成15年6月13日判決との事案比較が重要である。平成15年判決は、真の権利者が虚偽の外観作出にどこまで関与し、その外観を放置したかという帰責性を具体的に検討するため、登記名義の作出経緯が争点となる事案により近い場合がある。

これに対し、平成18年判決は、民法94条2項・110条の類推適用による第三者保護の枠組みを確認する上で重要である。実務では、①真の権利者の意思又は承認、②外観作出への関与、③放置期間、④第三者の善意・無過失、⑤登記以外に確認できた事情を対比し、どちらの判例が本件に近いかを示す。

令和4年司法試験の公式資料は、一般的な判例名の指摘だけでなく、事案に最も近い判例を選び、具体的事実が結論をどちらへ傾けるかを説明することを重視している。

４　登記官の審査

最高裁昭和３５年４月２１日第一小法廷判決は，旧不動産登記法の下で，登記官吏は申請書及び附属書類によって形式上の要件を審査し，登記事項が真実かを実質的に審査する権限を有しないとした。
現行の不動産登記法では，２４条が本人確認の調査，２５条が申請の却下事由，２９条が表示に関する登記についての調査を定めている。
古い判例の「形式的審査」という要約だけから，現行法上の個々の調査権限を否定することはできない。

第２　登記記録の調査と最近の制度

１　登記記録の読み方

不動産登記のコンピューター化では，紙登記簿から電磁的記録への移行時期，移記される事項及び改製不適合登記簿を整理している。
不動産登記記録例の読み方では，表題部，甲区及び乙区の主な記録例を確認できる。
不動産登記簿等の保存期間では，現用の登記記録，閉鎖登記記録，申請情報，添付情報，地図及び各種図面の保存期間を区別している。

２　相続登記の申請義務

相続登記の申請義務化は令和６年４月１日に始まった。
相続人は，不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請するのが原則であり，正当な理由なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料の対象となり得る。
施行前に取得を知った未登記の不動産については，原則として令和９年３月３１日までの対応が必要である。

期限内の相続登記が難しいときは，相続人申告登記によって義務を履行できる場合がある。
ただし，相続人申告登記は権利関係を公示する相続登記ではなく，後の遺産分割に基づく登記義務まで履行するものではない。

遺言によって不動産を取得した相続人の相続登記を弁護士が代理人として申請する方法は，相続させる遺言に基づく相続登記を弁護士が代理する方法―申請人の選び方，添付情報，委任状，登記識別情報及び国籍等の申出で説明している。

敷地権の登記がないマンションで専有部分と敷地の共有持分を相続した場合の登記の目的，課税価格及び登記事項証明書の取り方は，敷地権の登記がないマンションの相続登記―土地の共有持分と専有部分，登記の目的，課税価格及び登記事項証明書で説明している。
令和８年１０月５日から所有権の保存・移転等の登記の申請時に求められる国籍等の申出は，不動産登記で国籍等を申し出る手続―令和８年１０月５日からの記載方法，国籍等を証する情報，住民票コード及び相続登記の注意点で説明している。

３　所有不動産記録証明制度

所有不動産記録証明制度は令和８年２月２日に始まり，本人又は相続人等の請求により，特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化する制度である。
検索条件の氏名及び住所と登記記録の表示が一致しない不動産又は申請審査中で未だ登記に反映されていない不動産は，証明書に含まれないことがある。
請求方法，必要書類，手数料及び検索漏れの注意点は，所有不動産記録証明制度とは―請求方法，必要書類，手数料及び検索漏れの注意点（AI作成）で説明している。

４　住所等変更登記の申請義務

所有権の登記名義人の住所又は氏名等の変更登記は，令和８年４月１日から義務化された。
原則として変更日から２年以内に申請する必要があり，正当な理由なく違反した場合は５万円以下の過料の対象となり得る。
施行前の変更が未登記である場合は，原則として令和１０年３月３１日までの対応が必要である。
令和８年４月から義務化された不動産の住所等変更登記で，検索用情報の申出及びスマート変更登記を含む手続を整理している。

第３　民法１７７条の第三者に関する判例

１　順次譲渡と元所有者

最高裁昭和３９年２月１３日第一小法廷判決は，不動産が甲から乙，乙から丙へ順次譲渡された事案で，登記名義を残す甲は，丙から移転登記手続を求められる関係で，民法１７７条の第三者に当たらないとした。

２　背信的悪意者

最高裁昭和４３年８月２日第二小法廷判決は，長期間の占有を知りながら，登記の欠缺に乗じて高値で売り付けて利益を得る目的で所有権を取得した者について，背信的悪意者として登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者に当たらないとした。
最高裁平成１８年１月１７日第三小法廷判決は，取得時効完成後の譲受人が占有の事実を知っていただけでは足りず，登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情を要することを示した。

３　取得時効完成後に設定された抵当権

最高裁平成２４年３月１６日第二小法廷判決は，時効取得者と，取得時効の完成後に抵当権の設定を受けてその設定登記をした者との関係が対抗問題となることを前提としつつ，不動産の取得時効の完成後，所有権移転登記がされることのないまま第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて登記を了した場合でも，占有者がその後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは，占有者が抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り，占有者は不動産を時効取得し，その結果抵当権は消滅するとした。
同判決の事案では，占有者は抵当権の設定を知らないまま耕作を続けており，抵当権の設定登記の時点で，土地を所有すると信ずるにつき善意かつ無過失であった。
同判決には古田佑紀裁判官の補足意見がある。補足意見は，抵当権の設定を受けた者には，譲受人と異なり，時効の完成を妨げる手段が当然には認められないことを指摘し，法廷意見は抵当権者において抵当権の消滅を防止する何らかの手段があることを前提としているものと解され，その理解の下で法廷意見に与するとしている。
また，補足意見は，抵当権が消滅する理由として再び取得時効の完成を認めることは技巧的で不自然な感を免れず，民法３９７条の規定から取得時効期間占有が継続されたこと自体によって抵当権が消滅すると解することが可能であるとした上，所有権以外の物権が所有権の時効取得によって当然に消滅するとは必ずしもいえず，複数の担保権が存在する場合の調整等について個別に検討することが適切な場合があることを付言している。

他方，最高裁平成１５年１０月３１日第二小法廷判決は，取得時効の援用により不動産の所有権を取得してその旨の登記を有する者は，当該取得時効の完成後に設定された抵当権に対抗するため，その設定登記時を起算点とする再度の取得時効の完成を主張し，援用をすることはできないとした。
平成２４年判決の枠組みを使えるのは，占有者がまだ時効を援用していない場合である。
なお，第三者の登記後に占有者がなお引き続き時効取得に要する期間占有を継続した場合に，その第三者に対し登記を経由しなくても時効取得をもって対抗できるとした先例として，最高裁昭和３６年７月２０日第一小法廷判決がある。

これに対し，最高裁平成２３年１月２１日第二小法廷判決は，抵当権の設定登記に先立って賃借権の対抗要件を具備していない賃借人は，登記後に賃借権の時効取得に必要とされる期間当該不動産を継続的に用益したとしても，競売又は公売により当該不動産を買い受けた者に対し，賃借権を時効により取得したと主張してこれを対抗することはできないとした。
所有権の時効取得と賃借権の時効取得とでは，抵当権との関係が異なる。
債務者又は抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときに抵当権が消滅することは，民法３９７条が定めている。

４　複数の抵当権がある場合の取得時効の時系列

同じ土地に設定時期の異なる複数の抵当権があるときは，「占有者が最終的に時効を援用した日」だけを見るのではなく，各抵当権の設定登記が，どの時効期間の完成前か完成後かを別々に判定する必要がある。

したがって，第１抵当権と第２抵当権を「どちらも時効取得によって当然に消える」と一括して処理してはならない。第１抵当権については，その登記後にさらに必要期間の占有が継続したか，善意・無過失か，抵当権の存在を容認したなどの特段の事情がないかを検討する。第２抵当権については，その設定登記が再度の時効完成後であれば，登記のない占有者は原則として対抗できない。

占有者が起算点を後にずらして，第２抵当権の登記後に時効が完成したと主張することはできない。最高裁昭和３５年７月２７日第一小法廷判決は，時効期間は時効の基礎たる事実の開始された時を起算点として計算すべきもので，時効援用者において起算点を選択し，時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできないとした。第２抵当権については，その登記の日から改めて時効取得に必要な期間の占有が継続したかを確認することになる。
この判定手順は，取得時効と登記・抵当権の時系列―時効完成前後の第三者，起算点の選択禁止，再度の取得時効，援用後の制限及び背信的悪意者で詳しく整理している。

令和８年度司法試験論文式試験の問題文の民事系第１問〔設問１⑴〕は，この時系列処理を具体化したものである。問題文の事実を年表にすると，令和１２年に最初の１０年時効が完成し，令和２２年にＣの抵当権が登記され，令和３２年にＣの登記後の１０年が経過し，令和３３年にＤの抵当権が登記されている。そのため，特段の事情がない限りＣの抵当権は再度の取得時効により消滅するが，Ｄの抵当権は再度の時効完成後に登記されているため，所有権移転登記を備えていない占有者はＤに対抗できない，というように請求相手ごとに結論を分ける。

なお，令和８年度試験については，令和８年９月２８日現在，法務省の出題の趣旨及び採点実感は公表されていない。上記は，問題文，現行民法及び最高裁平成２４年３月１６日判決から組み立てた論点整理であり，後日公表される公式資料と照合する必要がある。

第４　中間省略登記に関する判例

１　当事者の同意を欠く直接請求

最高裁昭和４０年９月２１日第三小法廷判決は，甲から乙，乙から丙へ所有権が順次移転したのに登記名義が甲に残る事案で，甲及び乙の同意がなければ，丙は甲に対し自己への直接の移転登記を請求できないとした。

２　真正な登記名義の回復

最高裁平成２２年１２月１６日第一小法廷判決は，順次移転の事案で，現在の所有者が元の所有者に対し，真正な登記名義の回復を原因とする直接の所有権移転登記を請求することは許されないとした。

３　登記申請を受任した司法書士の注意義務

最高裁令和２年３月６日第二小法廷判決は，中間省略登記の方法による申請を受任した司法書士の注意義務について，正当に期待された役割の内容及び関与の程度等を十分に審理せず，直ちに義務違反を認めた原審の判断を違法とした。
同判決は，申請の内容等が受任時に既に決定されていたこと，前件申請の権限を調査する具体的委任がなかったこと，前件は弁護士が受任し公証人の認証が付されていたこと，中間者側の不動産業者等も会合に出席し問題点を確認していたことを指摘している。

ただし，同判決は破棄差戻しであり，司法書士に注意義務違反がないことを最終確定したものではない。多数意見は一般論として，登記申請に用いる書面相互の整合性を形式的に確認する義務に加え，申請権限等を疑うべき相当な事由がある場合には，注意喚起を始めとする適切な措置を取る義務を負うことがあるとした。

委任者と第三者を分けて検討する

委任者に対する措置の要否・範囲・程度は，委任契約の内容に従い，委任の経緯，取引への関与，委任者の知識経験，他の資格者代理人・仲介業者等の関与，疑いの程度，関係者の認識と言動を総合考慮する。委任者でない第三者との関係では，第三者が登記による権利の得喪・移転に重要かつ客観的な利害を持ち，司法書士がこれを認識でき，第三者に注意喚起等を受けられるという正当な期待があるかをさらに検討する必要がある。

実務では，受任範囲，前件・後件の役割分担，発見した不一致，説明先と日時，追加確認，決済延期等の提案を記録する。疑念を認識した事実だけで，義務の範囲，違反，因果関係及び損害額がすべて確定するわけではない。詳しくは，登記申請を受任した司法書士の注意義務で整理しています。

第５　登記名義と実体上の権利に関する判例

１　未登記建物の譲受人

最高裁昭和３１年６月５日第三小法廷判決は，未登記建物の譲受人が譲渡人に対して移転登記手続を求めることを妨げないとした。
未登記建物の表題登記及び所有権保存登記の具体的な申請方法は，現行の不動産登記法と登記実務に即して別途確認する必要がある。

２　夫婦間の登記名義と特有財産

最高裁昭和３４年７月１４日第三小法廷判決は，夫婦間の合意により夫が買い入れた土地の登記名義を妻としただけでは，直ちに妻の特有財産であるとはいえないとした。
特有財産と婚姻中に得た財産の帰属は，民法７６２条と購入資金，当事者の合意，取得経緯等の証拠によって判断される。

第６　その他の登記関係判例

１　仲裁判断に基づく登記

最高裁昭和５４年１月２５日第一小法廷判決は，旧法下で，仲裁判断に基づいて登記申請をするには執行判決を要するとした。
現行の仲裁法４５条及び仲裁法４６条は，仲裁判断の確定判決と同一の効力及び執行決定の手続を定めており，「執行判決」という旧法下の用語をそのまま現行実務に当てはめてはならない。

２　過大に納付した登録免許税

最高裁平成１７年４月１４日第一小法廷判決は，過大に登録免許税を納付して登記等を受けた者は，当時の登録免許税法３１条２項の請求手続によらなくても，国税通則法５６条に基づき過誤納金の還付を請求できるとした。
同判決が扱った登録免許税法３１条２項は平成１４年法律第１５２号による改正前の規定であり，同判決には反対意見がある。
現行の登録免許税法３１条の還付通知請求には期間制限があるため，過大納付が判明したときは速やかに現行条文と個別の納付経過を確認する必要がある。

３　遺産分割調停調書と登記原因証明情報

最高裁平成２０年１２月１１日第一小法廷判決は，遺産分割調停調書に，相続人が遺産取得の代償として自己の建物を他の相続人に譲渡する条項がある事案で，その譲渡は無償の譲渡を内容とする合意であると解することができ，調書を登記原因証明情報に当たらないとして申請を却下した処分は違法であるとした。

第７　不動産取引の調査

１　登記記録だけでは分からない事項

登記記録は権利関係を調査する中心資料であるが，現況，境界，占有，建築法令上の制限，私道及び配管，契約上の負担の全てを示すものではない。
取引では，登記事項証明書に加え，公図，地積測量図，建物図面，行政の証明資料，現地の状況及び契約書を照合する必要がある。

２　関連する解説記事

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第８　法令

１　民事実体法及び登記法

①　e-Gov法令検索「民法」１６２条，１７６条，１７７条，３９７条及び７６２条。
②　e-Gov法令検索「不動産登記法」２４条，２５条，２９条，６１条，７６条の２から７６条の６まで及び１１９条の２。

２　周辺法令

①　e-Gov法令検索「仲裁法」４５条及び４６条。
②　e-Gov法令検索「登録免許税法」３１条。
③　e-Gov法令検索「国税通則法」５６条及び７４条。

第９　最高裁判例

①　最高裁昭和３９年２月１３日第一小法廷判決，昭和３７年（オ）第５７９号，裁判集民事７２号１４５頁。
②　最高裁昭和４３年８月２日第二小法廷判決，昭和４２年（オ）第５６４号，民集２２巻８号１５７１頁。
③　最高裁平成１８年１月１７日第三小法廷判決，平成１７年（受）第１４４号，民集６０巻１号２７頁。
④　最高裁昭和４０年９月２１日第三小法廷判決，昭和３９年（オ）第９８５号，民集１９巻６号１５６０頁。
⑤　最高裁平成２２年１２月１６日第一小法廷判決，平成２１年（受）第１０９７号，民集６４巻８号２０５０頁。
⑥　最高裁令和２年３月６日第二小法廷判決，平成３１年（受）第６号，民集７４巻３号１４９頁。
⑦　最高裁昭和３１年６月５日第三小法廷判決，昭和２９年（オ）第３５４号，民集１０巻６号６４３頁。
⑧　最高裁昭和３４年７月１４日第三小法廷判決，昭和３２年（オ）第６３６号，民集１３巻７号１０２３頁。
⑨　最高裁昭和３５年４月２１日第一小法廷判決，昭和３３年（オ）第１０６号，民集１４巻６号９６３頁。
⑩　最高裁昭和５４年１月２５日第一小法廷判決，昭和５３年（行ツ）第９８号，裁判集民事１２６号３９頁。
⑪　最高裁平成１７年４月１４日第一小法廷判決，平成１３年（行ヒ）第２５号，民集５９巻３号４９１頁。
⑫　最高裁平成２０年１２月１１日第一小法廷判決，平成２０年（行ヒ）第２９号，裁判集民事２２９号３０３頁。
⑬　最高裁平成１８年２月２３日第一小法廷判決，平成１５年（受）第１１０３号，民集６０巻２号５４６頁。
⑭　最高裁昭和４６年６月３日第一小法廷判決，昭和４５年（オ）第３０５号，民集２５巻４号４５５頁。
⑮　最高裁平成２４年３月１６日第二小法廷判決，平成２２年（受）第３３６号，民集６６巻５号２３２１頁。
⑯　最高裁平成２３年１月２１日第二小法廷判決，平成２１年（受）第７２９号，裁判集民事２３６号２７頁。
⑰　最高裁平成１５年１０月３１日第二小法廷判決，平成１２年（受）第１５８９号，裁判集民事２１１号３１３頁。
⑱　最高裁昭和３５年７月２７日第一小法廷判決，昭和３２年（オ）第３４４号，民集１４巻１０号１８７１頁。
⑲　最高裁昭和３６年７月２０日第一小法廷判決，昭和３４年（オ）第７７９号，民集１５巻７号１９０３頁。

第１０　行政資料及び参考資料

１　法務省及び法務局の資料

①　法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」。
②　法務省「所有不動産記録証明制度について」。
③　法務省「住所等変更登記の義務化」。
④　法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ＆A」。
⑤　法務省「所有者不明土地問題に関する海外法制調査」。
⑥　法務局「登記申請手続のご案内」。

２　判例の理解を補う資料

①　小林幹雄「登録免許税の過誤納金の還付通知を求める請求期間を定める登録免許税法３１条２項の制限期間を徒過した場合の過誤納金の還付請求の可否について」税大ジャーナル４号１０１頁。
②　不動産登記の「第三者」及び「背信的悪意者」は，上記の最高裁判決全文と事案の事実関係に即して理解する必要がある。
③　法務省「令和4年司法試験論文式試験出題の趣旨」及び同「採点実感（民事系科目）」（平成15年・平成18年判決の事案比較）。