令和８年４月から義務化された不動産の住所等変更登記――期限，過料及びスマート変更登記（AI作成）

第１　住所等変更登記の義務化

１　令和８年４月１日に始まった義務

令和８年４月１日から，不動産の所有権の登記名義人は，氏名若しくは名称又は住所に変更があったとき，その変更の日から２年以内に変更登記を申請する義務を負う。根拠は，不動産登記法（平成１６年法律第１２３号）７６条の５であり，正当な理由なく申請を怠った場合には，同法１６４条２項により５万円以下の過料の対象となる。

本記事は，令和８年８月１１日現在の法令，法務省資料及び通達を，生成AIを用いた原稿作成後に原資料と照合して整理したものである。制度の一般的な説明であり，個別の不動産について期限，必要書類又は正当な理由の有無を判断するときは，登記記録及び変更原因を確認する必要がある。

２　制度が設けられた背景

住所等変更登記は，所有者の所在を登記記録から追える状態に保つための制度である。法務省が公表した平成２９年度地籍調査の集計では，調査対象６２万９１８８筆のうち，登記簿だけでは所有者の所在を確認できなかった土地が２２．２％であった。

もっとも，この２２．２％は，全国の土地一般にその割合で所有者が不明であることを意味しない。また，所在を確認できなかった土地の原因構成は，相続登記の未了が６５．５％，住所変更登記の未了が３３．６％，売買・交換による所有権移転登記の未了が１．０％であり，３３．６％を全調査対象土地の割合と読むこともできない。数値の範囲は，法務省「所有者不明土地問題を取り巻く状況」による。

第２　義務を負う人と対象となる変更

１　所有権の登記名義人

義務を負うのは，所有権の登記名義人である。個人だけでなく，会社その他の法人，共有者及び区分所有建物の所有者も含まれ，国内に住所又は本店を置く者に限られない。

これに対し，抵当権者，賃借権者その他の所有権以外の権利の登記名義人は，不動産登記法７６条の５の義務者ではない。所有権保存登記がされていない不動産の表題部所有者も，同条にいう所有権の登記名義人には当たらない。

２　住所，氏名及び法人の名称等の変更

個人では，転居による住所変更のほか，婚姻，離婚又は養子縁組等による氏名変更が対象となる。法人では，本店又は主たる事務所の移転，商号又は名称の変更が対象となり，法人格の同一性を保ったまま組織変更をした場合も住所等変更登記の問題となる。

登記時から住所を複数回移した場合又は氏名と住所の双方を変更した場合には，登記記録上の表示から現在の表示までのつながりを証する必要がある。変更ごとに２年の期限が問題となるため，最後の転居から２年以内であることだけで判断せず，最初の未登記変更の日を確認するのが安全である。

３　変更登記と更正登記の違い

登記後に住所等が変わった場合が「変更」であるのに対し，登記をした当初から住所又は氏名の記録が誤っていた場合は，原則として「更正」の問題である。後者は不動産登記法７６条の５が直接定める変更登記義務の対象ではないが，登記記録と本人確認資料が一致しなければ売却や担保設定の妨げとなるため，誤りを放置してよいという意味ではない。

登記後の行政区画又はその名称だけの変更は，法令上，登記記録上の行政区画等について変更の登記があったものとみなされる場合がある。他方，住居表示の実施その他の原因による住所変更は個別の確認を要するため，市区町村が発行する証明書と管轄法務局の案内を照合する必要がある。

第３　申請期限と経過措置

１　変更の日から２年以内

施行後に生じた変更は，その変更の日から２年以内に申請しなければならない。具体的な末日は民法上の期間計算にも左右されるため，２年後の同じ日まで一律に猶予があると考えず，変更日を確認して余裕をもって申請すべきである。

ただし，期限の末日が行政機関の休日に当たる場合その他の期間計算は個別に確認を要する。また，所有権移転登記，抵当権設定登記その他の取引を期限前に予定している場合は，取引時の本人同一性を示すため，２年を待たず先に変更登記を済ませることが実務的である。

２　施行日前の変更は令和１０年３月３１日まで

令和８年４月１日より前に住所等が変わり，施行時に変更登記が未了であった場合にも義務は及ぶ。この場合の期限は，民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第２４号）附則５条７項により，令和１０年３月３１日である。

したがって，数年前又は数十年前の転居が未登記であっても対象外にはならない。施行前の変更については変更日から２年を機械的に数えるのではなく，経過措置の期限である令和１０年３月３１日を基準に整理する。

第４　義務を履行する三つの経路

１　通常申請とスマート変更登記

義務への対応は，①所有者又は代理人が通常の住所等変更登記を申請する方法，②個人が検索用情報を申し出て法務局の職権登記につなげる方法，③会社法人等番号が登記された法人について商業・法人登記との連携による職権登記を利用する方法に分かれる。法務省は②と③を「スマート変更登記」と案内しているが，個人と法人では手続及び現在の実施状況が異なる。

２　どの方法を選ぶか

売却，融資，担保設定又は訴訟上の保全処分を近く予定している場合は，完了時期を管理できる通常申請が適している。将来の転居にも備えたい国内居住の個人は，検索用情報の申出をしておく意義があるが，申出だけで直ちに登記記録が更新されるわけではない。

法人は，保有不動産ごとに会社法人等番号が登記されているかを確認する必要がある。国外居住の個人及び会社法人等番号を持たない法人は，現行のスマート変更登記を利用できないため，通常申請によって義務を履行する。

第５　通常の住所等変更登記

１　申請方法と添付情報

通常の住所等変更登記は，所有権の登記名義人が単独で申請できる。管轄法務局の窓口への持参，郵送又はオンライン申請が可能であり，具体的な申請書様式は，法務局「不動産登記の申請書様式について」で確認できる。

個人の住所変更では，登記上の住所から現在の住所までの移転経過を確認できる住民票の写し，住民票の除票又は戸籍の附票等が問題となる。氏名変更では戸籍証明書等が必要となり得るが，必要書類は変更回数，住民票の除票等の保存状況及び国外転出の有無によって変わるため，申請前に具体的な登記記録と公的証明書を照合すべきである。

２　登録免許税

通常申請の登録免許税は，登録免許税法（昭和４２年法律第３５号）別表第一第１号（十四）により，原則として不動産１個につき１０００円である。土地１筆と建物１個の住所変更を同時に申請する場合は合計２０００円となり，敷地権付き区分建物では建物と敷地である各土地をそれぞれ数える。

もっとも，行政区画，住居表示又は地番の変更に起因する登記では，登録免許税法５条５号の非課税が適用される場合がある。非課税の可否は転居の有無ではなく変更原因によって決まるため，市区町村の変更証明書等を確認する必要がある。

第６　個人のスマート変更登記

１　検索用情報の申出

個人がスマート変更登記を利用するには，氏名，氏名の振り仮名，住所，生年月日及びメールアドレス等の検索用情報を法務局に申し出る。令和７年４月２１日以後に所有権保存登記又は所有権移転登記を申請する場合は同時に申し出ることができ，既に不動産を所有している人は，法務省「検索用情報の申出について」から単独の申出をすることができる。

単独の申出は，法務省の専用ウェブページを利用する簡易なオンライン方式，通常のオンライン申請，窓口又は郵送で行うことができる。簡易なウェブ申出では電子証明書を要せず，複数の法務局の管轄に不動産がある場合も，所有する不動産を管轄する一つの登記所にまとめて申し出ることができる。

２　住基ネット照会，本人同意及び職権登記

制度上は，法務局が検索用情報を用いて住民基本台帳ネットワークに定期的に照会し，住所等の変更を把握したときに所有者へ通知する。所有者が職権登記に同意すれば，法務局が住所等変更登記を行い，登録免許税はかからない。

個人については本人の同意が必要であり，通知を受け取っても拒否し，又は所定の期間内に回答しなければ職権登記はされない。検索用情報の申出は将来の自動的な把握を可能にする準備手続であって，申出をした日に登記記録の住所が現在の住所へ変わる手続ではない。

３　令和８年８月１１日現在の実施状況

法務省「スマート変更登記のご利用方法」は，令和８年４月３０日の更新後も，住基ネットへの照会，所有者への意思確認及び個人の職権登記という一連の手続を開始する時期について「改めてこのページでご案内します」としている。したがって，令和８年８月１１日現在，公表資料から個人の職権処理開始日を確定することはできない。

もっとも，検索用情報の申出済みで職権登記が未了である場合は，法務省民事局長通達上，一般に申請を怠ったことについて正当な理由がある場合として扱われる。期限又は不動産取引が迫っているときは，この扱いだけに依存せず，通常申請によって登記を完了させるのが確実である。

第７　法人のスマート変更登記

１　会社法人等番号による情報連携

法人については，所有権の登記事項として会社法人等番号が記録されている場合，登記官が商業・法人登記システムから名称又は住所の変更情報を取得し，職権で変更登記をする。法務省の住所等変更登記の義務化に関するQ&Aによれば，この法人向け運用は令和８年５月１５日に開始された。

法人の職権登記には個別の事前同意を要せず，完了通知も行われない。登録免許税はかからないが，不動産登記に会社法人等番号が記録されていなければ情報連携の対象とならないため，未記録の場合は法人識別事項の申出を行う必要がある。

２　組織変更と組織再編の区別

同一の法人格を維持した名称変更，本店移転又は組織変更は，住所等変更登記又は法人向け職権登記の対象となり得る。これに対し，合併又は会社分割により不動産の所有権が別法人へ承継された場合は，単なる名称又は住所の変更ではなく，承継による所有権移転登記が必要である。

また，法人向け職権登記は変更直後の完了を保証する制度ではない。売却，担保設定又は組織再編の予定がある法人は，商業・法人登記を済ませるだけでなく，各不動産の登記記録を取得し，会社法人等番号及び住所等の反映状況を確認する必要がある。

第８　５万円以下の過料と正当な理由

１　過料の要件

過料の要件は，①不動産登記法７６条の５による申請義務があること，②２年又は経過措置の期限を過ぎたこと，③申請を怠ったこと，④正当な理由がないことである。５万円以下の過料は刑罰としての罰金ではなく，非訟事件として地方裁判所が判断する秩序罰である。

期限を１日過ぎただけで登記官が直ちに過料を科す仕組みではない。登記官が違反の可能性を把握し，相当の期間を定めて申請を催告したにもかかわらず，その期間内に申請又は検索用情報の申出がされず，正当な理由もない場合に，管轄地方裁判所へ通知する。

２　違反を把握する端緒と催告

法務省民二第９１５号通達は，違反を把握する主な端緒として，①表示に関する登記の申請時に添付された所有者の住所等が所有権登記名義人の住所等と一致しない場合，②住基ネットで変更を把握して意思確認通知を送ったものの，所有者が職権登記を拒否し，又は回答しなかった場合を挙げる。催告は，所有者への到達を追跡できる郵便等によって行うとされる。

催告期間内に通常申請をし，又は検索用情報を申し出れば，登記官は過料通知をしない。催告書を受け取った場合は，登記記録，変更原因及び既に行った申出の受付情報を確認し，放置せず管轄法務局へ対応状況を示す必要がある。

３　正当な理由

同通達が一般に正当な理由があるとする例は，①検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記が済んでいるが職権登記が未了である場合，②行政区画の変更等により住所が変わった場合，③重病その他本人の事情により申請できない場合，④ＤＶ被害等により生命又は身体への危害のおそれから避難を余儀なくされている場合，⑤経済的困窮により登記費用を負担できない場合である。

この列挙は限定的なものではなく，個別事情に応じて判断される。他方，制度を知らなかったこと，忙しかったこと又は単に手続を後回しにしたことが当然に正当な理由となるとの公表資料はなく，例外を広く見込むべきではない。

４　裁判例の状況

令和８年８月１１日に裁判所ウェブサイトで制度名，条文番号及び過料に関する語を検索した範囲では，新しい住所等変更登記義務又は過料の解釈・適用を示す裁判例は確認できなかった。もっとも，裁判所ウェブサイトは全裁判例を収録していないため，この検索結果は裁判例が存在しないことの証明ではない。

制度の適用は始まったばかりであり，現時点の実務では，不動産登記法及び不動産登記規則に加え，法務省民事局長通達と法務省Q&Aが具体的な運用基準となる。今後の裁判例，通達改正及び個人向け職権処理の開始時期は，継続して確認する必要がある。

第９　住宅取得時の旧住所・新住所

１　住民異動届は実際の転居を基準とする

住民基本台帳法２２条及び２３条は，転入又は転居をした者に対し，その日から１４日以内の届出を求めている。

したがって，所有権保存登記又は所有権移転登記へ新居の住所を記録することだけを目的として，実際の転居前に住民異動届を先行させるという整理は適切でない。

住宅取得時には，実際に生活の本拠を移した時点，住民異動届の時点，不動産登記の申請時点及び住宅用家屋証明書の申請時点を分けて確認する必要がある。

２　旧住所で所有権登記をする場合

不動産を取得した時点でまだ新居へ転居していない場合は，現住所を所有権登記名義人の住所として登記し，転居後に住所等変更登記を行うことになる。

この場合，取得時の所有権登記が無効になるわけではないが，転居後は本記事で説明した２年以内の申請義務，添付情報及び登録免許税の問題が別途生ずる。

売却又は抵当権設定を予定しているときは，登記記録上の住所と現在の住所の不一致が手続の前提問題となるため，取引直前まで放置しない方がよい。

３　未入居でも住宅用家屋証明書を申請できる場合がある

一定の要件を満たす住宅用家屋については，市区町村の住宅用家屋証明書を所有権保存登記，所有権移転登記又は抵当権設定登記に添付することにより，登録免許税の軽減を受けられる場合がある。

大阪市は，証明申請時に対象家屋へ未入居であっても，現住家屋の処分方法が明らかな場合には，申立書，現在の住民票の写し及び売買契約書，賃貸借契約書等の処分方法を証する書類を求めている。

現住家屋の処分方法が未定である場合は，申立書に加え，抵当権設定を急ぐ事情又は病気その他のやむを得ない事情を疎明する書類が必要とされる。

また，宅地建物取引業者が取得の代理又は媒介をした場合には，取得者に入居の意向があることを確認した「入居見込み確認書」を申立書等に代えることができるとされている。

必要書類及び発行要件は自治体と家屋の類型によって異なるため，対象家屋の所在地を管轄する市区町村へ事前に確認する必要がある。

４　住宅取得時の確認順序

①　引渡日，実際の入居予定日及び登記申請日を確認する。

②　入居済みか未入居かに応じて，住宅用家屋証明書の要件と必要書類を市区町村へ確認する。

③　未入居の場合は，申立書，現在の住民票，現住家屋の処分方法又は入居が遅れる事情の疎明資料を準備する。

④　旧住所で所有権登記をした場合は，転居後の住所等変更登記又は検索用情報の申出を管理する。

第１０　実務上の確認手順

１　個人の場合

まず，所有する土地及び建物の登記事項証明書を取り，登記名義人の氏名及び住所と現在の本人確認資料を比較する。相違があれば，①変更日が施行前か施行後か，②登記上の住所から現在までの連続性を証明できるか，③令和１０年３月３１日又は変更から２年のどちらが期限か，④近く売却又は担保設定を予定しているかを確認する。

急ぐ取引がなければ検索用情報の申出を行い，将来の職権登記に備える選択肢がある。しかし，国外居住者，通知に同意しない人又は確実な完了日が必要な人は通常申請を選び，古い住所の除票等が取得できない場合は早めに管轄法務局又は司法書士へ必要な代替資料を確認するのが安全である。

２　法人の場合

法人は，保有不動産台帳に，登記上の名称及び本店，現在の名称及び本店，会社法人等番号，管轄法務局並びに職権登記の反映状況を記録するとよい。特に，複数の法務局の管轄に不動産がある場合，商業・法人登記の変更だけで全不動産の表示が直ちに更新されたと考えず，物件ごとに確認する必要がある。

会社法人等番号が未記録なら法人識別事項の申出を行い，売却等が近ければ通常申請を併用する。合併又は会社分割が関係する場合は住所等変更登記だけでは足りないため，所有権承継の原因日及び移転登記の要否を別途検討する。

第１１　関連記事

国外居住者による日本の不動産の取得手続，取得後の外為法報告，外国に住所を有する所有権登記名義人の国内連絡先及び税務を含む全体像については，外国人による日本の不動産購入―手続・規制・税金とOECD38か国比較を参照されたい。

不動産登記に関する最高裁判例及び関連記事の一覧については，不動産登記に関するメモ書きを参照されたい。

紙登記簿から電子登記記録への移行及び所有不動産記録証明制度については，不動産登記のコンピューター化を参照されたい。

宅地建物取引業者による媒介及び住宅取得時の確認事項の全体像については，宅建業法・不動産取引の実務ガイドを参照されたい。

第１２　出典・参考資料

１　法令・省令

①不動産登記法（平成１６年法律第１２３号）６４条１項，７６条の５及び１６４条２項（e-Gov法令検索）。②民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第２４号）附則５条７項（e-Gov法令検索）。③不動産登記規則（平成１７年法務省令第１８号）９２条及び１８７条ほか（e-Gov法令検索）。④登録免許税法（昭和４２年法律第３５号）５条５号及び別表第一第１号（十四）（e-Gov法令検索）。⑤住民基本台帳法（昭和４２年法律第８１号）２２条及び２３条（e-Gov法令検索）。

２　法務省資料・通達

①法務省「住所等変更登記の義務化について」及び「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」。②法務省「スマート変更登記のご利用方法」及び「検索用情報の申出について」。③法務省民事局長令和７年１０月３０日付け民二第９１５号「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（住所等変更登記の義務化関係）」。④法務省民事局長令和８年３月２７日付け民二第５２５号「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（符号の表示関係及び職権による住所等変更登記関係）」。⑤法務局「不動産登記の申請書様式について」。

３　立法資料・統計

①法務省「所有者不明土地問題を取り巻く状況」２頁～３頁。②第２０４回国会衆議院法務委員会令和３年３月２３日会議録第６号における申請義務化と職権登記に関する政府答弁及び過料と正当な理由に関する政府答弁。

４　文献及び関連情報

①村松秀樹・大谷太編著『Q&A令和３年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法』（金融財政事情研究会，２０２２年）２９０頁～３０１頁（PDF３１３頁～３２４頁）。②大阪市「住宅用家屋証明書」（令和８年５月１１日更新）。③本ブログ「不動産登記に関するメモ書き」。