第１ この記事の対象と資料
１ 審理モデルとは
東京地方裁判所民事第２２部は，建築訴訟を専門に扱う部である。
同部に所属し又は所属していた裁判官らが，建築訴訟の審理を効率化するため，事件の類型ごとに「審理モデル」を作り，判例タイムズに６回に分けて発表している。
最高裁判所の建築関係訴訟委員会でも，東京地裁が基本３類型の審理モデルを判例タイムズに掲載したことが報告されている（第１９回議事要旨）。
本記事は，この６本の論稿を判例秘書の判例タイムズ電子復刻版で読み，代理人が訴状の作成から和解・調停までの各段階で押さえるべき点を整理するものである。
論稿の中の法解釈や手続に関する意見は，執筆した裁判官らの私見であるとされている。
２ ６本の論稿
①「建築訴訟の審理モデル～追加変更工事編～」判例タイムズ１４５３号５頁（２０１８年１２月）
②「建築訴訟の審理モデル～工事の瑕疵編～」判例タイムズ１４５４号５頁（２０１９年１月）
③「建築訴訟の審理モデル～出来高編～」判例タイムズ１４５５号５頁（２０１９年２月）
④「建築訴訟の審理モデル～設計・監理の報酬請求編～」判例タイムズ１４８９号５頁（２０２１年１２月）
⑤「建築訴訟の審理モデル～設計・監理の債務不履行・不法行為編～」判例タイムズ１４９０号５頁（２０２２年１月）
⑥「建築訴訟の審理モデル～不法行為（第三者被害型）編～」判例タイムズ１４９５号５頁（２０２２年６月）
①から③は，民法の債権法改正（令和２年４月１日施行）の前に執筆され，改正の内容は盛り込まれていない。
「瑕疵担保責任」「民法６３４条」等の記述は，現行民法の契約不適合責任（民法５５９条，５６２条～５６４条）に読み替える必要がある。
④から⑥は，改正後の民法を前提としている。
建築訴訟で鑑定人や専門家がどう選ばれるかは，建築訴訟の鑑定人と専門家はどう選ばれるかで，統計は建築訴訟の統計（令和６年）で扱っている。
第２ 審理モデルのねらいと全体像
１ ２年で終えるためのスケジュール
審理モデルは，建築訴訟についても，知財訴訟や医療訴訟のように効率的な審理のやり方を確立し，「２年で終える」ことを目指すものとされている（判タ１４５３号６頁）。
論稿は，建築訴訟が長くかかる背景として，中小規模の裁判所では建築事件のノウハウが蓄積されにくいことと，「建築訴訟は時間がかかっても仕方がない」という意識が当事者にも裁判所にもあることを挙げている。
基本３類型（追加変更工事，工事の瑕疵，出来高）について示された進行の目安は，次のとおりである（判タ１４５３号７頁）。
①訴状の審査：１か月程度
②主張の整理：最長８か月程度
③調停：６か月から１０か月程度
④人証調べ：５か月程度
⑤判決：２か月程度
２ 一覧表は「手段」であり，二往復で打ち止める
論稿は，長期化した建築訴訟の多くで主張の整理，とりわけ一覧表の作成に膨大な時間がかかっていると指摘する。
そのため，一覧表はあくまで手段と割り切り，原告と被告の間の二往復程度のやりとりで作成を打ち止めることを基本とし，一覧表は訴状の段階で作成・添付するのが望ましいとしている（判タ１４５３号７頁・８頁）。
訴状には，要件事実を漏れなく記載したうえで，紛争の要点を把握するのに足りる間接事実や背景事情をコンパクトに盛り込むこと（それにとどめること）が提唱されている。
建築事件は感情的な対立を背景に背景事情へ流れた訴訟活動になりやすく，それが長期化の一因になるとして，争点に特化した進行を図ることが強調されている。
３ 専門的知見は調停で取り入れる
審理モデルは，専門的知見を取り入れる鍵を調停の活用とみている（判タ１４５３号８頁）。
各庁の実情によっては専門委員の活用に頼ることもあるが，全体の審理計画の中に専門家を活用する場面を組み込むことが重要とされている。
第３ 追加変更工事
１ 要件と典型的な争点
追加変更工事の代金を請求する事件では，本工事とは別の代金が発生する工事であること（追加性），その工事を施工する合意（施工合意），代金を支払う合意（有償合意）及び代金額の相当性が主な争点になる（判タ１４５３号）。
２ 追加性
追加性は本工事との関係で相対的に決まるから，本工事の内容と追加変更工事の内容の双方を主張立証する必要がある。
ポイントになるのは，注文者と施工者が施工内容として合意した設計図書（設計図と仕様書）と見積書であり，必要に応じて施工図，打合せ議事録，工程表を参照する。
論稿は，追加性が問題となる典型的な場面として次のものを挙げている。
①注文者が是正工事（やり直し・やり替え）であると主張する場合：瑕疵のある施工を合意どおりに直す工事は本工事の債務の履行であり，追加性は認められない。
②見積書と図面のどちらにも記載のない工事：本工事の作業工程の中で当然に予定されるもの（トイレ新設工事のペーパーホルダーなど）は追加性が認められないことが通常とされる。
③図面と見積書の一方にしか記載のない工事：合意内容を最もよく表したものは何かという観点から判断し，契約の前提とした図面に記載があれば，通常はその図面で本工事の範囲を画する。
④突貫工事や夜間工事による増員：納期の遵守は請負人の義務であるから，原則として追加性は認められない。
３ 有償合意
有償合意が争われる場合，通常は黙示の合意の有無が問題となる。
論稿は，追加性と施工合意が認められれば有償性を推定するという見解は採用し難いとしたうえで，特に重要な間接事実として次のものを挙げている。
①施工前に見積書がやりとりされ，注文者が異議を述べないまま施工されたこと（黙示の合意を推認させる有力な事実とされる）
②本工事と追加変更工事の内容（数量・品質の変更の程度，金銭的価値）
③施工の経緯（施工前に概算の工事費を伝えていたか等）
④工事前後の交渉の経緯（代金を一定の幅に収めるための増減の協議や，見積書の「別途」「施主支給」の記載等）
⑤注文者の知識や経験（同種工事の発注経験や業種）
注文者が「サービス工事」であったと主張する場合も，有償性の否認として同じ考慮要素で整理するとされている。
４ 代金額の相当性
有償の合意が認められる場合，代金額は世間相場の相当額とする合意があったと考えられる。
相当額は，数量と単価の根拠（積算）を明らかにして立証し，数量は図面や施工写真で，単価は一般的な積算資料やメーカーのカタログで示すことが考えられる。
下請代金に一定の利益率を乗じる「実費精算方式」は簡易であるが，下請代金は注文者の関与なく決まるため実勢価格より高額になっている例が少なくないと指摘されている。
東京地裁民事第２２部は，積算・査定の技能を持つ専門家の知見を活用する態勢を整え，多くの事例で専門家の意見を踏まえて相当額を認定している。
５ 追加変更工事一覧表
追加変更工事の主張立証は一覧表によるべきであり，原則として訴えの提起の時点で作成・提出すべきであるとされている。
準備書面には総論，時系列及び個別工事の詳細を書き，一覧表には個別の工事項目の要点に絞って書く。
証拠は頁数まで特定して引用し，要件事実と関係のない事項（進行の意見，求釈明，相手方への批判）は一覧表に書かない。
一覧表の書式を変更するときは，事前に裁判所と協議する。
第４ 工事の瑕疵
１ 瑕疵の意義と主張の組み立て
論稿は，建築請負契約における瑕疵とは，実際の施工内容が契約で合意された施工内容に適合しないことであるとし（判タ１４５４号），瑕疵の主張は次の２つを具体的に主張することで行うとしている。
①実際の施工（引渡時の施工内容）
②あるべき施工（契約で合意された施工内容とその根拠）
雨漏り，床鳴り，床の傾斜のような不具合の現象（瑕疵現象）だけでは足りず，原因となる施工内容（瑕疵原因）まで主張しなければ，契約との不適合が明らかにならず，修補費用も算定できないとされている。
瑕疵現象は不適切な設計や経年劣化でも生じるからである。
実際の施工は，できる限り数値や工法に置き換えて具体的に主張立証すべきであるとされる。
２ 設計の瑕疵と施工の瑕疵
設計者と施工者が異なる場合（設計施工分離型），あるべき施工は設計図書に記載された工事であり，設計図書どおりに施工されていれば，不適切な設計によって不具合が生じても，基本的には施工の瑕疵は認められない。
注文者は，設計者の責任を問うことになる。
もっとも，施工者も専門業者として設計の瑕疵を指摘すべき付随義務や説明義務を負うことがあり，施工者の認識，瑕疵の発見の容易さ，危険の程度及び施工者の設計への関与の程度を総合考慮して判断されるとしている。
３ 審理計画と瑕疵一覧表
瑕疵の事件では多数の瑕疵が主張されることが多く，数百個に及ぶことも稀ではないとされる。
そのため，まず判断の枠組みと主張立証の要点について共通認識を形成し，瑕疵一覧表を確定する期間，現地調査の要否，専門家の関与の見通し及び尋問の要否を踏まえた審理計画を立て，裁判所と当事者で共有することが有益とされている。
瑕疵一覧表は，要件事実の的確な主張を確保し，争点と重点項目（結論への影響が大きい項目，立証の見込み，期間制限による権利消滅の可能性）の把握を容易にし，専門家の事案把握と現地調査を円滑にする道具と位置付けられ，二往復程度で一応の完成を目指すとされている。
第５ 出来高
１ 出来高の審理の流れ
工事が途中で終わった事件で出来高を審理するときは，次の順に進むとされている（判タ１４５５号）。
①請負契約で予定されていた工事内容を確定する（設計図書・見積書）。
②そのうち既に施工された部分の範囲を明らかにする。
③既施工部分の相当な報酬額を算定する。
２ 既施工部分の証拠
既施工部分を立証する主な証拠として，論稿は次のものを挙げている。
①施工状況の写真（撮影時期が中途終了時に近いほど証明力が高い）
②工程表，作業日誌，定例会議等の打合せ議事録
③後継業者への引継時の資料
④納品書，下請業者の請求書，領収書（中途終了との時間的な先後関係に注意する）
⑤後継業者の見積書や図面
既施工部分に不具合がある場合は，修補しても契約の目的を達成できないときは出来高と認めず，修補すれば目的を達成できるときは出来高と認めたうえで修補費用を損害賠償の問題として扱う，という考え方が示されている。
加工済み又は現場に搬入済みの材料は，引き継いで工事を続けられるなど注文者に利益がある場合には出来高に含めることが考えられるとされている。
３ 報酬額の算定方式
主な算定方式として次の３つが挙げられ，当事者の合理的意思に合致するものとして最も多く用いられるのは①であるとされている。
①出来高割合方式（請負代金額に既施工部分の割合を乗じる）
②実費積上方式（既施工部分に要した実費に諸経費等を加える）
③控除方式（請負代金額から未施工部分を完成させるための費用を差し引く）
４ 中途終了の原因と着地点
工事が途中で終わった原因については当事者の主張が激しく対立しやすく，客観的な証拠が乏しいと争点整理に長い時間がかかる。
論稿は，請負人は出来高相当額の請求を，注文者は出来高の瑕疵による損害賠償請求権との相殺を，それぞれ基本的な解決のイメージとしている事案が多いとし，中途終了の原因を確定する前の段階で，出来高相当額から補修費用等を差し引いた金額をもとに和解や調停を試みる場合も多いとしている。
当事者としても，最終的な解決の着地点を早い段階から意識しておくことが重要である。
出来高の主張は，見積書の工事項目ごとに既施工・未施工を明らかにし，出来高一覧表で整理する。
工程上明らかに終わっている工事や，明らかに着手していない工事は，争点から外すことができる。
第６ 設計・監理
１ 報酬請求と契約の成否
設計・監理の報酬を請求する事件では，設計契約の成否，報酬額の算定方法及び出来高が典型的な争点とされる（判タ１４８９号）。
建築士法は，建築士事務所の開設者に設計受託契約・工事監理受託契約の締結前の重要事項の説明（同法２４条の７）と締結後の書面の交付（同法２４条の８）を義務付け，延べ面積が３００平方メートルを超える建築物の新築に係る設計受託契約又は工事監理受託契約について，当事者に書面の相互交付を義務付けている（同法２２条の３の３）。
論稿は，これらの書面が作られているかどうかが契約の成否の判断で重要な要素になるとしつつ，これらの規定は公法上の義務を定めたものであり，書面がないことから直ちに契約の成立が否定されるわけではないとしている。
設計業務の委任が認められる場合，建築主との間に親族関係等の特別な人的関係がない限り，報酬を支払う合意（有償特約）があったと認定すべき場合が多いとされる。
確定的な報酬額の合意がない場合は社会通念上相当な額とする合意があったと認定し，国土交通省告示に基づく方式，工事費に一定の率を乗じる方法，定額による方法等を参考に，実際にかけた時間，設計図書の量と質，建築物の規模を考慮して相当額を算定するとされている。
２ 設計・監理の債務不履行
設計の債務不履行として主張される典型的な事由として，論稿は次のものを挙げている（判タ１４９０号）。
①工事費が建築主の予算を超える設計（予算超過）
②法令違反
③建築物に不具合を生じさせる設計
④建築主の要望を反映していない設計
⑤設計業務の遅滞
監理については，施工の瑕疵の見逃しなどが問題となる。
建築主が設計報酬の請求に対してこれらの事由を主張するときは，債務の本旨に従った履行がないとして請求原因を否認する趣旨なのか，損害賠償請求権による相殺の抗弁なのかを明確にする必要があるとされている。
予算超過の場合，工事予算は建築主から設計者に示される設計の条件の一つであり，設計契約における工事予算の位置付けを踏まえて，設計が債務の本旨に反するかを判断するとされている。
第７ 第三者被害型（振動・地盤沈下による近隣被害）
杭打ち工事や解体工事の振動，掘削工事による地盤沈下により，近隣の建物等が損傷したとして施工者等に損害賠償を求める事件では，工事と損傷との因果関係が最大の争点になることが多いとされる（判タ１４９５号）。
因果関係の立証の程度について，論稿は，最高裁昭和５０年１０月２４日判決・昭和４８年（オ）第５１７号（民集２９巻９号１４１７頁）が示した高度の蓋然性の基準と別に解すべき理由はないとしている。
因果関係を判断するうえで重要な間接事実として，次のものが挙げられている。
①工事前後の被害建物等の状態
②実際に行われた工事の内容と時期
③工事場所と被害建物等との位置関係
④工事場所と周辺の地盤の状況
⑤近隣の土地，建物等の損傷状況
⑥工事中・工事直後の当事者や工事関係者の言動等の交渉経過
⑦被害建物等の構造や老朽化の有無
⑧他に原因となり得る事情の有無
工事の前後に専門業者による周辺建物の家屋調査（事前調査・事後調査）が行われていれば，その報告書が損傷の内容と時期を立証する重要な証拠になる。
事前調査がない場合は，工事後の損傷の位置・形状・大きさ，専門家の調査結果，被害者の陳述書等で損傷の発生時期を立証することになり，早期に現地調査を行って専門家調停委員の意見を求めることも考えられるとされている。
建物の沈下や傾斜を主張する場合は，訴訟係属中も含めて定期的に定点のレベル測量を行い，状況を定量的に把握することが役立つとされている。
第８ 付調停と現地調査
１ 付調停の時期と訴訟との並進
東京地裁民事第２２部は，訴訟事件を調停に付し，建築の専門家である調停委員の関与を得て解決を図ってきた（判タ１４５３号）。
付調停の時期は目的次第であり，ある程度主張が出そろった段階で付調停とすることが多いが，地盤，基礎，構造耐力のように当事者の主張を理解すること自体が難しい事項が争点になる事案では，早期に付調停とすることが多いとされている。
付調停の後も訴訟手続を止めず，訴訟の期日と調停の期日を同じ日時に指定して同時に開く運用（並進）により，調停委員の専門的知見を争点整理に反映させている。
調停が不調になった場合には，調停委員が意見書を作成して当事者に交付し，訴訟の調書に添付したり，当事者に証拠として提出してもらったりする運用があり，意見書の提示時期は人証調べの前後が多いとされる。
調停委員に適当な専門家がいないときは，専門委員を調停手続に関与させることもあり，調停手続では専門委員が専門的知見に基づく意見を述べることができるとされている（非訟事件手続法３３条１項）。
なお，民事調停法２０条１項ただし書により，争点及び証拠の整理が完了した後は，当事者の合意がなければ事件を調停に付することができない。
２ 現地調査
民事調停法１２条の４は，調停委員会が事件の実情を考慮して裁判所外の適当な場所で調停を行うことができると定めている。
東京地裁民事第２２部は，これに基づき問題の物件に実際に赴いて状況や当事者の主張を確認する現地調査を，意味がない又は不可能な事案を除いておおむね実施している。
実施の時期は，当事者の主張立証が一通り出そろい，心証がある程度固まった段階が多く，当日の行程，調査の目的・対象・方法について事前に認識を共有しておくことが重要とされている。
第９ 一覧表の書式
東京地裁民事第２２部は，裁判所ウェブサイトで，施工瑕疵一覧表，設計瑕疵一覧表，監理瑕疵一覧表，売買瑕疵一覧表，追加変更工事一覧表及び出来高一覧表のひな形（Excel）と記載例を公開し，「瑕疵一覧表作成に当たってのお願い」「追加変更工事一覧表作成に当たってのお願い」も掲載している。
大阪地方裁判所も，令和６年７月にウェブサイトに掲載している一覧表の書式を改めている（第２１回建築関係訴訟委員会議事要旨）。
第１０ 代理人の実務上の対応
審理モデルに沿って進めるため，代理人としては次の点を準備しておくとよい。
①訴状の段階で，類型に応じた一覧表（追加変更工事・瑕疵・出来高）を作成して添付する。
②瑕疵は，現象ではなく原因となる施工内容と，あるべき施工の根拠（設計図書・見積書・合意の時期）を特定して主張する。
③追加変更工事の有償性は，施工前の見積書の授受と異議の有無を中心に間接事実を積み上げる。
④出来高は，見積書の工事項目ごとに既施工・未施工を整理し，中途終了の原因の争いとは別に，解決の着地点を早めに意識する。
⑤地盤・基礎・構造が争点になるなら早期の付調停を，それ以外でも争点整理が終わる前の付調停を検討する。
⑥第三者被害型では，事前調査の有無を確認し，損傷の時期と定量的な資料を早く集める。
第１１ 関連記事
建築訴訟の鑑定人と専門家はどう選ばれるか―建築関係訴訟委員会の推薦ルート，鑑定料の考え方及び専門家選定の情報
建築訴訟の統計（令和６年）―審理期間，終局区分，瑕疵の種別，鑑定率及び付調停率
建設業者の不法行為責任等―建築瑕疵，契約不適合，破産及び石綿判例
地方裁判所の専門部及び集中部―意味と主要地裁の担当部
裁判所の専門委員制度―関与手続，鑑定人との違い及び説明の証拠上の扱い
第１２ 出典
１ 法令
①民事調停法（昭和２６年法律第２２２号）１２条の４，２０条（e-Gov法令検索）
②非訟事件手続法（平成２３年法律第５１号）３３条（e-Gov法令検索）
③建築士法（昭和２５年法律第２０２号）２２条の３の３，２４条の７，２４条の８（e-Gov法令検索）
２ 論稿
①～⑥ 前記第１の２の判例タイムズ１４５３号，１４５４号，１４５５号，１４８９号，１４９０号及び１４９５号の各５頁以下の論稿（判例秘書の判例タイムズ電子復刻版で本文を確認）
３ 裁判所の資料
①東京地方裁判所民事第２２部「各種一覧表」（書式・記載例）
②最高裁判所「建築関係訴訟委員会」（第１９回・第２１回議事要旨）
４ 裁判例
①最高裁昭和５０年１０月２４日判決・昭和４８年（オ）第５１７号・民集２９巻９号１４１７頁