第１ 居住用建物の立退料に一律の相場はない
１ この記事の対象
本記事は，居住用建物の普通建物賃貸借について，賃貸人が更新を拒絶し，又は解約を申し入れる場面を中心に，借地借家法２８条の立退料を算定する方法を説明するものである。店舗・事務所の営業補償，再開発事業の補償及び賃借人の債務不履行による解除は，法的構造又は損失項目が異なるため，直接の対象としない。
もっとも，令和８年４月１日施行の区分所有法６４条の２は，建替え決議後の専有部分について，借地借家法２８条とは異なる賃貸借終了請求と補償金の制度を設けた。マンションの建替えではこの区別が結論を左右するため，第２の４で別に説明する。
２ 算定は二段階で行う
居住用建物の立退料には，法令上の定額，全国一律の算定式又は「賃料の何か月分」という法的基準はない。借地借家法２８条が定めるのは金額の計算式ではなく，賃貸人と賃借人が建物を使用する必要性を中心とした正当事由の判断要素である。
そこで，本記事では普通建物賃貸借の検討を二段階に分ける。第一段階は，賃貸人側と賃借人側の事情を比較し，賃貸人側に不足する正当事由を金銭その他の給付で補完できる事案かを判断する段階である。第二段階は，補完できる事案について，移転実費，新居の契約費用，賃料差額その他の損失を項目別に試算する段階である。これは検討漏れと二重計上を避けるための実務上の整理であり，裁判所が常に二段階という名称を用いるわけではない。
第２ 立退料が問題となる法的枠組み
１ 更新拒絶・解約申入れと正当事由
期間の定めがある普通建物賃貸借では，賃貸人が期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶等の通知をしなければ，原則として従前と同一の条件で法定更新される（借地借家法２６条１項）。期間の定めがない普通建物賃貸借では，賃貸人による解約申入れから６か月を経過して終了する（同法２７条１項）。いずれも，賃貸人側から賃貸借を終了させるためには，同法２８条の正当事由を要する。
同法２８条は，①賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか，②賃貸借に関する従前の経過，③建物の利用状況，④建物の現況，⑤賃貸人が明渡しの条件又は明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出をした場合の申出を考慮する。同法３０条により，これらの規定に反する賃借人に不利な特約は無効である。
２ 立退料は正当事由の補完要素である
最高裁昭和４６年６月１７日判決は，立退料の申出はそれだけで正当事由の根拠となるものではなく，他の事情と総合され，相互に補完し合うと判示した。また，提供する金員が明渡しによる損失の全部を補償する必要はないとした。したがって，借地借家法２８条型の立退料は，明渡しの法定対価又は常に発生する完全損失補償ではない。
他方，合意による解決金には，早期かつ確実に明渡しを受ける利益，訴訟の期間・費用，敗訴リスク及び明渡時期の調整が反映され得る。このため，交渉上の解決金と，裁判所が正当事由を補完する条件として定める立退料とは一致しないことがある。
３ 定期建物賃貸借・債務不履行解除との区別
有効に成立した定期建物賃貸借は更新がなく，期間満了による終了に借地借家法２８条の正当事由を要しない。ただし，同法３８条が定める書面又は電磁的記録による契約，更新がない旨の事前説明及び期間満了通知等の要件を個別に確認する必要がある。一時使用のための建物賃貸借には同法第３章が適用されないが，一時使用かどうかは契約の名称だけで決まらない。
賃料不払その他の債務不履行を理由とする民法５４１条又は５４２条の解除も，賃貸人の更新拒絶・解約申入れに正当事由を要する場合とは異なる。したがって，「退去を求める事案」であるというだけで，立退料が当然に必要になるわけではない。
４ 建替え決議後の区分所有法６４条の２は別制度である
令和８年４月１日施行の区分所有法６４条の２は，建替え決議があったとき，決議に賛成した区分所有者等又は専有部分の区分所有者が，専有部分の賃借人に対して賃貸借の終了を請求できるとした。賃貸借は請求の日から６か月を経過して終了し，専有部分の区分所有者は「賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金」を支払わなければならない。賃借人は，補償金の提供を受けるまで明渡しを拒むことができる。
この補償金は，借地借家法２８条の正当事由を補う任意的な申出ではなく，区分所有法が定めた支払義務である。法務省委託の令和８年３月報告書は，公共用地の取得に伴う通損補償と同水準を想定しつつ，公共用地取得との違いを反映させる考え方を示した。具体的な項目は，①返還されない礼金等の一時金，②標準家賃と現賃料の差額，③動産移転料，④移転先選定・法令手続・休業等の移転雑費，⑤借家人が付加した資産等である。
同報告書は，家賃差額補償の公共補償基準が家賃差に応じて２年・３年・４年とすることを踏まえつつ，建替えの必要性が高い客観的緩和事由のある事案では，家賃差にかかわらず１年程度を目安とする案を示している。また，標準家賃は，建替え対象マンション内の他室の賃料等を参考に，老朽化の程度を反映させるとしている。ただし，これは令和８年３月時点の調査研究報告書による提案であって，条文上の定額又は蓄積した裁判例による確立基準ではない。
第３ 普通建物賃貸借の立退料を積み上げる方法
１ 試算の基本式
借地借家法２８条型の居住用立退料は，次の式を初期試算の出発点とすることができる。
試算基礎額＝①引越し等の移転実費＋②返還されない新規契約費用＋③（同等の代替住宅の適正月額賃料－現行月額賃料）×相当な月数＋④個別の移転費用＋⑤新旧敷金等の資金拘束差額－⑥重複評価額
この式は，判決額を自動的に算出する法的公式ではない。第一段階の正当事由の強弱によって調整され，そもそも金銭による補完ができなければ，立退料の支払を条件とする明渡請求も認められない。また，区分所有法６４条の２の補償金には，同条と前記報告書に基づく別の検討が必要である。
２ 引越費用と新規契約費用
移転実費には，引越業者費用，梱包，家具・家電の分解組立て，エアコン等の撤去・移設，必要な廃棄及び一時保管等が含まれ得る。見積書は「一式」だけではなく，荷物量，移動距離，作業員数，繁忙期料金及びオプションを確認し，必要であれば複数社を比較する。
新居の契約費用では，仲介手数料，返還されない礼金，保証会社費用，鍵交換費用，火災保険料等のうち，移転に必要で相当な純負担額を計上する。従来の契約でも更新時に生じたはずの費用，新居の設備向上による費用又は通常の原状回復費用を無条件に全額加えると，移転による増分を超えるおそれがある。
３ 賃料差額と補償期間
賃料差額は，現在の建物と同等程度の代替住宅を新たに借りるための適正な実際支払賃料と，現行賃料との差額である。比較物件は，所在地，駅距離，床面積，間取り，築年，構造，階，設備，耐震性，学区，通院・介護の便，ペット，駐車場，バリアフリー性及び入居審査条件を調整する。募集物件の最高賃料だけを採用せず，成約可能性と共益費等の負担も確認する必要がある。比較資料の探し方については，家賃相場・土地価格相場等の調べ方も参照されたい。
国土交通省が令和４年１２月に公表した検討資料は，居住用では移転実費・損失方式が一般的に用いられると説明し，裁判例の算定例として賃料差額の２年分程度を挙げる一方，別の例では１年分を挙げている。したがって，１年又は２年は検討の手掛かりにはなるが，法定期間でも上限でもない。代替住宅の希少性，入居審査，現行賃料が低額になった経緯及び移転後に生活を安定させるまでの相当期間を個別に評価する。
４ 生活上の個別費用と二重計上の防止
一時的な二重家賃，仮住まい，荷物保管，住所変更等の手続，移転先探しに要する合理的費用，通院・介護サービス又は通学の変更に伴う具体的費用は，個別の証拠に基づいて加算を検討する。他方，長年の居住，高齢，障害，地域との結び付き等は，賃借人の居住必要性として正当事由自体を弱めることがある。正当事由の評価と金銭項目の双方で同じ不利益を重ねて評価しないよう，費用化できる損失と居住継続の必要性を分けるべきである。
５ 敷金と借家権価格
新居の敷金・保証金は，将来返還される預け金である限り，全額が確定的な損失になるわけではない。旧物件から返還される見込額，新居で必要となる預け金との差，資金が拘束される期間及び資金調達費用を確認する。旧物件の敷金から控除される原状回復費用も，通常の契約終了時に負担すべき部分と，予定外の移転による増分を区別する。
国土交通省の不動産鑑定評価基準は，借家権の取引慣行がある場合の比準価格等と，不随意の立退きに伴う経済的利益の喪失を区別する。一般の居住用建物では借家権の独立した譲渡取引慣行が通常みられないため，土地・建物価格に一定の借家権割合を乗じた額を当然に加えることはできない。例外的に取引慣行又は通常の移転費用では捉えられない個別的価値が立証される場合でも，賃料差額・新規契約費用との重複を点検する必要がある。
なお，公共用地の損失補償基準は損失項目の発見には有用であるが，私人間の借地借家法２８条に直接適用される法規ではない。これに対し，区分所有法６４条の２の補償金は，通損補償と同水準を想定した制度として設計されているため，両者を混同してはならない。
６ 仮定例による計算
現行月額賃料８万円，同等の代替住宅の適正月額賃料１１万円，差額補償期間２４か月，移転実費２０万円，返還されない新規契約費用２０万円，二重家賃・保管等の個別費用１０万円と仮定する。この場合の試算基礎額は，２０万円＋２０万円＋（１１万円－８万円）×２４か月＋１０万円＝１２２万円となる。
新居の敷金は返還される限り全額を加えず，旧敷金との資金拘束差額等があれば別に評価する。この１２２万円は実在する裁判例の金額でも，判決額の予測値でもない。正当事由の強弱，代替物件の適合性，各見積りの信用性及び重複評価の有無によって，金額は上下し，又は明渡請求自体が認められないことがある。
第４ 正当事由を先に評価する
１ 賃貸人側の必要性と建物の現況
賃貸人側では，自己又は親族が使用する具体的必要性，建替え・大規模修繕の必要性，建物の老朽化・耐震性，補修による継続使用の可能性，建替計画の具体性及び資金計画を確認する。老朽化という名称だけでは足りず，建物診断，耐震診断，修繕履歴，補強案との比較，設計・行政協議及び工程等によって，必要性の内容と時期を裏付ける必要がある。
また，賃貸人が賃借人の存在を認識して建物を取得した経緯，契約締結時の説明，修繕への対応，空室が形成された経緯及び明渡要求までの行動は，「賃貸借に関する従前の経過」又は利用状況として評価され得る。
２ 賃借人側の居住必要性と代替住宅
賃借人側では，居住期間，世帯構成，年齢，所得，保証人，入居審査上の障壁，通院・介護，障害，バリアフリー，学区，地域との結び付き及び実際の居住状況を確認する。インターネット上に募集物件が存在しても，賃借人が現実に契約できず，同等の生活を継続できなければ，代替可能性があるとは直ちにいえない。
代替物件は抽象的な一覧ではなく，現実に募集されている期間中に，賃借人の条件を仲介業者へ示して照会することが有用である。申込みを拒絶された場合は，日時，物件，申込条件及び判明した拒絶理由を記録する。
３ 高額の申出でも補完できない場合
最高裁昭和４６年６月１７日判決が示すとおり，立退料だけを正当事由の根拠にすることはできない。賃貸人側の使用・建替えの必要性が具体化していない一方，賃借人側の居住必要性が著しく高く，現実的な代替住宅も見つからない事案では，提示額を増やしても正当事由を補完できないことがある。
したがって，金額交渉を始める前に，建替計画と代替住宅の調査を低い負担で実施し，金銭で解決できる構造があるかを評価する必要がある。この評価をせずに鑑定や高額提示へ進むと，正当事由の不足を金額問題と誤認することになる。
第５ 最高裁判例と近時裁判例調査から分かること
１ 最高裁が示した立退料の位置付け
最高裁昭和２７年３月１８日判決は，正当事由について，賃貸人側だけでなく賃借人側の事情も考慮して判断する枠組みを示した。最高裁昭和３８年３月１日判決は，４０万円の支払を条件に正当事由を認めた原審の引換給付判決を是認し，金員の申出が他の事情を補強し得ることを示した。
最高裁昭和４６年６月１７日判決は，立退料が単独の正当事由にならず，他の事情と相互に補完し合うこと，及び損失の全部を補償する必要がないことを明示した。最高裁昭和４６年１１月２５日判決は，賃貸人が３００万円又は裁判所が相当と認める金額を申し出た店舗の事案で，裁判所が５００万円との引換給付を命じても，申出額と格段の相違がなく適法であるとした。後者は店舗事案であるが，裁判所が申出の趣旨と当事者の予測可能性を踏まえて条件額を定め得るという手続上の考え方は，居住用の検討にも関係する。
２ 法務省の近時１３７裁判例調査
法務省委託の令和７年３月報告書は，令和元年５月から令和６年３月までに正当事由が判断された１３７件を分析した。正当事由を肯定したものは７３件（５３．３％）であり，そのうち住宅用又は住宅を含むものは２６件（３５．６％）であった。建替え・改築を理由とするものは８７件，老朽化を指摘するものは７６件であり，老朽化を指摘した７６件中５４件（７１．１％）で正当事由が肯定された。
もっとも，これらは１３７件全体又は特定の部分集合の集計であり，「居住用建物の５３．３％で明渡しが認められる」という統計ではない。報告書は，老朽化・耐震性のほか，建替計画，補修可能性，賃借人の居住期間，高齢・通院等及び立退料の申出が組み合わされていることを示している。対象中，立退料の申出がなかった例は約１０件にとどまり，算定方法も，賃料月数，各項目の積上げ，積上げ後の調整又は根拠を明示しないものが混在していた。
３ 賃料倍率は事後的な比較にとどまる
認定された立退料を現行月額賃料で割った倍率は，算定の出発点ではなく，試算後の結果を比較する指標にとどまる。現行賃料が長期間低く据え置かれていれば，同じ移転費用でも倍率は高くなるからである。
島田博文「建替えを前提とする賃貸人の建物明渡請求訴訟に係る立退料の判例分析」が抽出した平成２８年以降の建替え等の居住用１１件では，立退料の賃料倍率は８倍から１２８倍まで分散している。同論文の対象は建替え等の事案に限られ，全国・全期間の居住用裁判例を代表する統計ではないが，「賃料の何か月分」から金額を一方向に決められないことを示す資料である。
第６ 交渉・訴訟で準備する資料
１ 賃貸人側の資料
賃貸人側は，まず次の資料を集める。
①賃貸借契約書，更新書，重要事項説明書，賃料支払履歴及び当事者間の通知・協議記録
②所有権取得の経緯，契約時の説明及び賃借人の存在についての認識を示す資料
③建物診断，耐震診断，修繕履歴並びに補修・補強・建替えの比較資料
④建替設計，資金計画，行政協議，工程及び他の賃借人との調整状況
⑤賃借人の条件に適合する代替物件の一覧，同等性の調整及び入居可能性の確認記録
⑥引越費用と新規契約費用の見積り，賃料差額の計算表及び重複控除の明細
これらの低負担資料によって建替えの必要性又は現実的な代替物件を示せないときは，直ちに高額な鑑定へ進むのではなく，計画の具体化又は交渉方針の見直しを優先する。
２ 賃借人側の資料
賃借人側は，次の資料によって，居住継続の必要性と移転による純損失を分けて示す。
①実際の居住者，居住期間，世帯構成，所得及び保証人の状況
②通院，介護，障害，バリアフリー，学区及び地域生活と場所との関係を示す資料
③同等の代替物件を探した記録，照会・申込み・拒絶の記録及び入居審査条件
④引越し，新規契約，賃料差額，二重家賃，保管及び必要な手続費用の見積り
⑤敷金等の返還見込額，資金拘束及び原状回復費用の内訳
⑥借家権価格を主張する場合は，独立した取引慣行，取引事例及び通常の移転費用と重複しない価値を示す資料
賃貸人又は第三者だけが保有する資料は当然に入手できるものではないため，まず手元資料，現地確認，公開された建築・登記情報及び仲介業者への照会で事実を絞り，訴訟上の資料取得手続は残った争点に応じて検討する。
３ 鑑定を利用する場面と停止基準
不動産鑑定は，適正な代替賃料，借家権の個別的経済価値又は高額事案の損失項目について，当事者の簡易調査だけでは解消できない争点が残る場合に有用である。鑑定書では，方式名だけでなく，標準となる物件，賃料事例，補償期間，取引慣行，借家権割合の導出及び他の損失項目との重複を確認する。
一方，正当事由を金銭で補えないことが低負担資料から明らかな場合，借家権の独立した取引慣行がなく賃料差額と移転費用だけで主要争点を評価できる場合，又は鑑定費用が争われる金額と見合わない場合は，鑑定を行わないことが合理的である。何が判明すれば提示額又は訴訟方針が変わるかを説明できない鑑定は，停止すべきである。
第７ 関連する賃料増額と税務
１ 賃料増額は立退料を減らす近道ではない
現行賃料を先に市場賃料まで増額すれば，将来の賃料差額が小さくなるという見方は，算術上の一面にすぎない。借地借家法３２条の賃料増額請求には，租税その他の負担の増減，土地・建物価格若しくは経済事情の変動又は近傍同種建物の賃料との比較により，現行賃料が不相当になったことを要する。新規募集賃料に自動的に変更できる制度ではなく，協議・調停・訴訟，適正継続賃料の評価及び時間・費用が必要になり得る。
また，賃料増額請求と明渡要求の時期・経緯は，借地借家法２８条の「賃貸借に関する従前の経過」として評価され得る。したがって，立退料の減額だけを目的とする機械的な賃料増額は，独立した実務策とはならない。
２ 受領した立退料の税務
国税庁タックスアンサーNo.3155は，借家人が受領する立退料について，借家権の消滅の対価に相当する部分は譲渡所得，事業の収入金額又は必要経費を補填する部分は事業所得等，その他の部分は一時所得として扱うと説明している。居住用であること又は名目が「立退料」であることだけで，所得区分が一律に決まるわけではない。
合意書では支払総額だけでなく，移転実費，賃料差額，権利消滅の対価その他の内訳と根拠資料を保存することが望ましい。課税関係は支払年，受領者の事情及び最新の税法・通達によって確認する必要がある。
出典・参考資料
１ 法令・国会会議録
①e-Gov法令検索「借地借家法」２６条～３０条，３２条，３８条，４０条
②e-Gov法令検索「民法」５４１条，５４２条
③e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」６４条の２，附則（令和７年５月３０日法律第４７号）１条
④第１２１回国会参議院法務委員会第４号会議録，平成３年９月１９日
２ 裁判例
①最高裁昭和２７年３月１８日第三小法廷判決，昭和２５年（オ）第１０８号，建物明渡請求，民集６巻３号３４２頁
②最高裁昭和３８年３月１日第二小法廷判決，昭和３７年（オ）第９０７号，家屋明渡請求，民集１７巻２号２９０頁
③最高裁昭和４６年６月１７日第一小法廷判決，昭和４３年（オ）第６８３号，家屋明渡請求，裁判集民事１０３号１３５頁
④最高裁昭和４６年１１月２５日第一小法廷判決，昭和４１年（オ）第１００５号，店舗明渡請求，民集２５巻８号１３４３頁
３ 公的資料
①公益社団法人商事法務研究会「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」，法務省委託，令和７年３月，４頁～９頁，２２頁～４０頁
②公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「区分所有法の賃貸借終了請求等に伴う補償金の算定方法等に関する調査研究報告書」，法務省委託，令和８年３月２７日，５頁，２２頁～２５頁，４８頁～５５頁
③国土交通省「建替え等に関するテーマの検討」，今後のマンション政策のあり方に関する検討会第３回資料７，令和４年１２月２３日，３０頁（PDF３１頁）
④国土交通省「不動産鑑定評価基準」，５０頁（PDF５４頁）
⑤国土交通省「公共用地の取得に伴う損失補償基準」３４条及び「国土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準の運用方針」１７頁～１８頁
⑥国税庁「No.3155 借家人が立退料をもらったとき」，令和７年４月１日現在
４ 文献・ウェブ資料
①島田博文「建替えを前提とする賃貸人の建物明渡請求訴訟に係る立退料の判例分析―借地借家法２８条の立退料の評価方法について―」土地総合研究２０２５年夏号３４頁～５８頁
②田山輝明・澤野順彦・野澤正充編『新基本法コンメンタール借地借家法』日本評論社，２０１４年（２０１７年第２刷），１８４頁～１９４頁
③横山正夫・小野寺昭夫『どんな場合にいくら支払う！立退料の決め方』第５版，自由国民社，２０２１年，PDF４８頁～５８頁