家賃相場・土地価格相場等の情報

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目次
1 賃借人側の情報
2 賃貸人側の情報
3 借地権
4 借地権の価値
5 サブリース
6 マンション管理
7 宅建業者による勧誘に関する規制等
8 廃棄物処理法に関するメモ書き
9 住宅ローンに関するメモ書き
10 表題登記及び所有権保存登記に関するメモ書き
11 農地法に関するメモ書き
12 関連記事その他
   
1 賃借人側の情報
(1) 都道府県ごとの家賃相場については,ホームズHP「家賃相場」を参照して下さい。
(2)ア 賃貸借の仲介(媒介又は代理)で不動産会社が賃借人から受け取ることができる報酬額は原則として賃料の0.5月分(税抜)だけであって,特に賃借人の承諾がある場合に限り,1月分(税抜)となります(不動産ジャパンHPの「4.仲介・管理を依頼する会社を選ぶ」参照)。
イ 契約時に「0.5ヵ月分しか支払わない」と伝えた場合,仲介会社が値引きに応じるケースがほとんどらしいです(TERASS HPの「「仲介手数料は原則0.5ヵ月分」判決 家を借りるときの“法律と業界知識”」参照)。
ウ 大阪府HPに「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(建設省告示)」が載っています。
(3)ア 賃貸マンションの入居審査については,ルーチHP(お部屋探しのコツや知識まとめブログ)の「入居審査を突破する方法と落ちた人の特徴」が参考になります。
イ アパートとマンションについて法的な区別はないものの,アパートの場合,木造建てとか軽量鉄骨造りが多いのに対し,マンションの場合,鉄骨コンクリート造り(RC),鉄筋鉄骨コンクリート造り(SRC)等が多いです(引越しまとめ.com「アパートとマンションの違いをわかりやすく解説!【初心者必見】」参照)。
(4)ア 平成15年4月1日以降,借地人及び借家人は,地方税法382条の3・地方税法施行令52条の15に基づき,本人確認資料のほか,賃貸借関係を証明できる書類(例えば,賃貸借契約書及び賃料の領収書等の原本)を持参すれば,固定資産評価証明書を取得できますし,固定資産課税台帳を閲覧できます(東京都主税局HPの「証明・閲覧」,大阪市HPの「法人の請求や代理人が請求される場合」参照)。
イ   平成13年当時の固定資産税における情報開示については,「地方税における資産課税のあり方に関する調査研究中間報告書」(平成13年10月作成)が詳しいです。
(5) UR賃貸住宅に入居するためには,家賃額の4倍,又は33万円(世帯で申し込む場合)若しくは25万円(単身で申し込む場合)の月収のほか,前年分の源泉徴収票及び本年度の課税証明書といった,収入を証明する書類が必要です(UR賃貸住宅HPの「お申込み資格について」参照)。
   そのため,13万5000円の修習給付金しか収入扱いにならない司法修習生が単身でUR賃貸住宅に入居することはできないと思います。
(6)ア 賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには,賃借人が補修費用を負担することになる上記損耗の範囲につき,賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識して,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約が明確に合意されていることが必要です(最高裁平成17年12月16日判決)。
イ 国土交通省HPに「「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)のダウンロード」及び「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」があります。
ウ 2020年4月1日施行予定の改正民法では,賃貸借終了時のルールである敷金及び原状回復の取扱いが明文化されました(法務省HPの「民法の一部を改正する法律(債権法改正)について」参照)。
エ 東京地裁令和2年2月6日判決(判例秘書に掲載。裁判長は46期の金澤秀樹裁判官)は,
    通常損耗範囲のハウスクリーニング費用は賃借人負担とされていることは,契約書で明記され,本件請求額は不当な額とは言えず,また賃借人の故意・過失による損傷・汚損は賃借人が修繕費用を負担するとの定めがあり,玄関・廊下壁クロス,洗面所クッションフロア,浴室の右壁の損耗・汚損は過失によるとし,1室単位の算定規定を超える請求とは認められず,本件違約金特約も,消費者契約法に反するとはいえないから有効であるとし,原判決を相当として,控訴を棄却しました。


(7) 大阪市HP「建築相談・建築計画概要書の閲覧及び写しの交付について」が載っています。
(8)ア 引越し侍HPを見れば,引越し代の相場,引越しのノウハウ等が分かります。
イ オリコン顧客満足度HP「「引越し」の”相場”知ってる?見積もり金額がより明確に!!」及び「【2019年】引越し会社のランキング・比較」が載っています。
(9) おいくらHP「おいくら買取価格相場」が載っています。
(10)ア 管理人は超~つらいよHP「マンション管理人とは?何者なんでしょうか?」が載っています。
イ 現代ビジネスHP「いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態」(平成29年7月10日付)が載っています。
(11) 登記情報提供サービスHPにログインした後に使用できる「地番検索サービス」を使えば,住居表示から地番を調べることができます(同HPの「「地番検索サービス」の画像イメージ」参照。地番は青色で記載され,住居表示は赤色で記載されます。)し,「土地からの建物検索指定」を使えば,地番から家屋番号を調べることができます(同HPの「土地からの建物検索指定」参照)。
(12)ア 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は,保証金から控除されるいわゆる敷引金の額が賃料月額の3.5倍程度にとどまっており,上記敷引金の額が近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して大幅に高額であることはうかがわれないなど判示の事実関係の下では,消費者契約法10条により無効であるということはできません(最高裁平成23年7月12日判決)。
イ 保証金(敷金)及び礼金(敷引)が0円のいわゆる「ゼロゼロ物件」の場合,短期解約違約金特約(例えば,1年以内に賃貸借契約を解約した場合,家賃2ヶ月分の違約金が発生するという特約),滞納保証会社の利用及び若干の家賃の値上げがセットになっていることが普通です(大阪府宅建協会HP「賃貸借契約における短期解約の違約金について」参照)。
(13) 平成29年4月に公布された住宅セーフティネット法(正式名称は「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律 」です。)の改正法が同年10月25日に施行され,高齢者,低額所得者,子育て世帯等の住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度など,民間賃貸住宅や空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット制度」が本格的に始まりました(国土交通省HPの「住宅セーフティネット制度について」参照)。
(14)ア 平成29年10月25日,家賃債務保証の業務の適正化を図るために,国土交通省の告示による家賃債務保証業者の登録制度が開始しました(国土交通省HPの「家賃債務保証業者登録制度」参照)。
イ ライフルホームズプレスHP「家賃債務保証業者登録制度が2017年10月スタート。その登録基準やルールは?」が載っています。
(15) 一人暮らしでピザ,弁当,寿司,カレー等の出前を取る場合,出前館楽天デリバリー等が便利です。
(16) 白物家電ブログ「値引きのコツ」一覧が載っています。
(17) 大阪市HPに「品目別収集区分一覧表(50音順)」が載っています。
(18) ビルオーナーが賃料以外に請求できる費用としては,水道光熱費,清掃費,ゴミの処理費,設備使用料(例えば,付帯看板及び駐車場の使用料),消火器点検費及び空調設備の時間外使用費があります(タイズホームHP「『ビルオーナーが賃料以外に請求できる費用について』」参照)。


2 賃貸人側の情報
(1)ア   都道府県ごとの土地価格相場については,土地代データHPが分かりやすいです。
    元データのうちの公示地価は,毎年1月1日時点における標準地の正確な価格を3月に公示する地価公示であって,国土交通省土地総合情報システム「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」に掲載されています。
イ   国土交通省HPの「地価公示」の場合,平成25年以降についていえば,①表45-2及び表45-3において都道府県別の住宅地及び商業地につき,都道府県別地価動向が地図で表示されていますし,②表46-1ないし表46-6において,東京圏,大阪圏及び名古屋圏の住宅地及び商業地につき,市区町村別地価動向が地図で表されています。
(2)ア 賃貸マンションの経営側の視点については,土地活用のいろはHP「土地活用でアパート経営をするべき人と失敗しない為の全知識」が参考になります。土地活用について,4つのタイプと17種類の活用方法に関する表が非常にまとまっています。
   また,データとしては,株式会社LIFULL(ライフル)HP「不動産投資」(例えば,全国の不動産投資物件を掲載している「収益物件を検索する」,賃貸用住宅の空室率を掲載している「見える賃貸住宅」)が参考になります。
イ   単に利回りといった場合,表面利回り(グロス利回り)のことであり,年間の満室想定の家賃収入÷物件価格×100%で計算します。
   これに対して実質利回りは,(年間家賃収入-年間運営経費)÷(物件価格+購入経費)×100%で計算します。
   そのため,表面利回りよりも実質利回りの方が大事になるのですが,実質利回りを正確に見積もることは非常に難しい(大家の味方HPの「表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ!」参照)ため,簡便的な実質利回りが推奨されています(大家の味方HPの「物件探しには実質利回りを簡便に使え」参照)。
ウ 利回りの目安は以下のとおりみたいです(イエウールHPの「不動産投資の利回りを計算シミュレーションしてみた! 最低ラインや相場はいくら?」参照)。
区分マンション1室:新築であれば3%から4%,中古であれば6%前後
アパート1棟:新築であれば6%前後,中古であれば8%前後以下
戸建て投資:新築であれば8%以上,中古であれば16%以下
エ 立地が悪い物件ほど空室率が高くなるため年間家賃収入が減りますし,築年数が古い物件ほど修繕費用が高くなるため年間運営経費が高くなりますから,表面利回りと実質利回りの差が大きくなります。
(3) いわゆる家賃保証には,入居者向けのものとして①入居者の滞納保証があり,賃貸物件オーナー向けのものとして②サブリース及び③空室保証があります(一般社団法人全国賃貸経営補償機構(全賃機構)HPの「家賃保証とサブリース,空室保証の違いは?」参照)。
(4) 三鬼商事株式会社HPの「オフィスマーケットを見る」に,オフィスビル市況の動向や詳細データ等が載っています。
   「今月号の各種データを見る」には,札幌,仙台,東京,横浜,名古屋,大阪及び福岡に関する最新のオフィスビルの情報が載っています。
(5) 公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会は毎年3月及び9月,「鑑定おおさか」をHPに掲載しています。
(6) 新築物件は家賃相場の300倍程度,中古物件は家賃相場の200倍程度で売り出されているみたいです(TRENDY HP「家を「買う・借りる」あなたにはどっちが合う? おトクの目安「200倍の法則」とは?」参照)。
(7)ア 賃貸管理を増やすHP「オーナーの7つのリスク 立ち退き料編」によれば,賃貸人の7つのリスクは,①空室,②値下がり,③未回収損の発生,④運営費の増加,⑤天災地変への遭遇,⑥事件に巻き込まれる,⑦高額の立退料(家賃の10か月分ぐらい。)となっています。
イ 立退料の内訳は,住居用の場合と事業用の場合とで異なります(いえらぶCLOUD「老朽化した建物の修繕だけど、立退料を支払う必要はあるの?」(2019年5月22日付))。
ウ ベリーベスト法律事務所の法律情報サイトであるリーガルモール「不動産の立退きにあたって押さえておくべき8つの知識」が載っています。


(8) 夫婦その他の親族の間において無償で不動産の使用を許す関係は,主として情義に基づくもので,明確な権利の設定若しくは契約関係の創設として意識されないか,又はせいぜい使用貸借契約を締結する意思によるものにすぎず,無償の地上権のような強力な権利を設定する趣旨でないのが通常です(最高裁昭和47年7月18日判決)。
(9) 一般財団法人不動産適正取引推進機構(retio)HP(宅建試験の実施団体です。)に「不動産価格情報の流通実態~公益と秘匿性の間で~」(平成28年12月2日付)が載っています。
(10)ア マンションNAVI HPを見れば,マンション売却相場がわかります。
イ マンション.naviに「不動産一括査定サイト大手7社を徹底比較!マンション売却に最適なのは?」が載っていますところ,これによれば,不動産一括査定サイトとして,マンションナビ,イエウール,イエイ,HOME4U,すまいValue,SUUMO及びHOME’Sがあります。
    通常売買(不動産の売却代金から住宅ローンをすべて支払える売買)であれば,これらの一括査定サイトを使って売却相場を把握した方がいいと思いますものの,オーバーローン不動産に関する任意売却の場合,売買代金の中から売主がもらえるのは引越代ぐらいですし,売却相場から外れた売却について抵当権者が承諾することはありませんから,一括査定サイトを使う必要性は乏しいと思います。
(11) 大家の味方HPに不動産投資・空室対策・リフォーム・火災保険・法人保険・バイク駐車場・トランクルーム・節税・家族信託・相続対策のことが書いてあります。
(12)ア 国税庁HPに「建物の標準的な建築価額表」(昭和46年から平成27年まで)が載っています。
イ 宮建築設計HPに以下の頁が載っています。
① 建築費の坪単価,相場等の最新情報
② 現場監理の重要性
③ 建築費を削減し良い建物を建てるには
④ 解体費用の相場,坪単価
(13) WIRED.Inc HP「不動産会社だけが知る「建物の価格算出方法」をお教えします。」が載っています。
(14) 日本不動産研究所HP「不動産投資家調査」には,想定基準ビル,各地区の標準的ビル,賃貸住宅,商業店舗,物流施設,倉庫,宿泊特化型ホテル等の期待利回り等が載っています。
    また,「不動産鑑定評価の基礎知識」には,不動産の財としての特性,不動産鑑定評価制度,公的土地評価制度と不動産鑑定評価のことが書いてあります。
(15) 健美家HP「ワンルームに住む平均年齢91歳夫婦の滞納事件。強制執行はできるか?できないか。」には,「夫婦は娘の遺影だけを抱え、着の身着のままで部屋を後にした。残念ながら滞納額も残置物の処分費用も、家主負担しかない。」と書いてあります。
(16) 大阪府不動産鑑定士協会HPに「大阪府エリア別不動産利回り調査」が載っています。
(17) 大阪市HPのマップナビおおさか「指定道路図(道路参考図)」を使えば,大阪市内の道路が建築基準法42条のどの道路に該当するかを確認できます。
(18) 令和3年6月15日,賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく賃貸住宅管理業の登録制度が開始しました。
(19) 山梨県北杜市HP「太陽光発電システムを設置した住宅火災における消火活動の留意点について」が載っています。




3 借地権
(1)ア 借地契約の権利金の認定課税の例外として以下の制度があります(相続・税理士相談室HP「使用貸借・相当の地代・無償返還とは何ですか?」参照)。
① 昭和38年制定の「相当の地代」通達
・ 相当の地代(年6%)を計算する場合における土地の価額は,相続税評価額でもいいです(国税庁HPのタックスアンサー「No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂」参照)。
② 昭和48年11月1日制定の「使用貸借」通達
・ 個人間の契約にだけ適用されます。
③ 昭和55年創設の無償返還届出制度(法人税基本通達13-1-7)
・ 貸主又は借主の一方又は双方が法人である場合にだけ適用されます。
・ 国税庁HPに「[手続名]土地の無償返還に関する届出」が載っています。
イ 貸主が個人であり,借主が法人である場合,③無償返還方式+賃貸借契約(固定資産税の2倍~3倍の地代を支払う契約)がお勧めみたいです(相続・税理士相談室HP「「土地の無償返還に関する届出書」とは何ですか?」参照)。
   これに対して貸主が法人であり,借主が個人である場合,相当の地代よりも低い地代を設定したとき,法人には源泉所得税が,個人には給与所得が発生します。
   また,貸主及び借主が法人である場合,相当の地代よりも低い地代を設定したとき,貸主法人に寄付金課税が発生します。
(2)ア 借地契約の場合,通常の地代は,土地の価額×(1-借地権割合)×6%で計算し,相当の地代(法人税法施行令137条,法人税基本通達13-1-2)は,土地の価額×6%で計算します(税理士法人チェスターHP「通常の地代、相当の地代とは。借地権評価に絶対必須の概念。」参照)。
イ 借地権割合は,国税庁HPの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に載っています。
(3)ア 株式会社日本都市鑑定HP「借地権・底地・更新料・建替承諾料・借地条件変更承諾料等」によれば,借地権に関する相場は以下のとおりです。
① 更新料
更地価格(実勢価格) × 3.5%前後
地代(更新直前の月額地代) × 36か月~120ヶ月分
② 建替承諾料
更地価格 × 1~3%(期間延長を伴うもの 5~6%)
③ 借地条件変更承諾料~非堅固から堅固建物へ
更地価格 × 10%
④ 名義変更承諾料
借地権価格 × 10%
イ フクマネ不動産HP「借地権の更新料・承諾料・名義書換料の相場まとめ」では,増改築の承諾料は更地価格×2~3%であり,建替の承諾料は更地価格×2~3%であるとされています。
(4) こまったときのこすぎのかいけいHP「借地権」に借地権に関する課税関係が表形式でまとめられています。
(5) 東京地裁民事第22部(調停・借地非訟・建築部)HP「借地非訟事件の書式例」に以下の書式例が載っています。
① 借地条件変更と増改築許可の併合申立書,及びこれに対する答弁書
② 借地条件変更申立書,及びこれに対する答弁書
③ 増改築許可申立書,及びこれに対する答弁書
④ 土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立書,及びこれに対する答弁書
⑤ 競売・公売に伴う土地賃借権譲受許可申立書,及びこれに対する答弁書
(6) 大阪地裁第10民事部(建築・調停部)HP「第4 借地非訟事件」に,申立書書式等が載っています。
(7) 借地契約を合意解約するに当たり,当事者間の合意で,賃借人の建物買取請求権を留保した場合にはこれを行使することができるものの,留保していない場合にはこれを行使することはできません(最高裁昭和29年6月11日判決(裁判所HPにはありません)のほか,不動産流通推進センターHP「借地権の合意解約の場合の建物買取請求権の行方」参照)。
(8) 最高裁昭和45年10月23日判決は以下の判示をしています。
    原判決(その引用する第一審判決を含む。)の確定するところによれば、第二次大戦以前においては、土地賃貸借にあたつて権利金が授受される例は少なく、また、その額も比較的低額で、これを地代の一部と解しても不合理ではないようなものであつたし、土地賃借権の売買もそれほど広く行なわれてはいなかつた、そして、昭和二五年法律第七一号による旧所得税法の改正によつて、再度、不動産所得という所得類型が定められた当時も、立法上特別の考慮を促すほどには権利金授受の慣行は一般化していなかつた、ところが、比較的近時において、土地賃貸借における権利金授受の慣行は広く一般化し、その額も次第に高額となり、借地法等による借地人の保護とあいまつて土地所有者の地位は相対的に弱体化し、多くの場合、借地権の譲渡の承認や期間の更新を事実上拒み得ず、土地賃借権の価格も著しく高額となつた、そして、借地権の設定にあたり借地権の価格に相当するものが権利金として授受されるという慣行が、東京近辺の都市において特に多く見られ、その額も、土地所有権の価格の半額を上廻る場合が少なくない、というのである。



4 借地権の価値
(1) 株式会社横浜不動産鑑定HP「借地権の評価について」に以下の記載があります。
① 借地権の売買価格算定にあたり一般的に用いられている方法をご紹介します。
   借地権割合法です。 この方法は相続税路線価に記載されている借地権割合を用いる方法です。
   相続税路線価図を見ると、例えば230Dという数字が矢印の横に記載されています。これはこの路線沿いの土地の価格(実勢価格ではありません。あくまで相続税算定の基礎となる価格です。概ね、実勢価格の70%~80%程度に抑えられています。)が1平方メートルあたり¥230,000で、借地権割合(更地価格に対する借地権の価格割合)は60%という意味です。
   英数字はAからGまであり、Aの借地権割合は90%、Bの借地権割合は80%と順次下ってゆき、Gの借地権割合は30%となります。
② 借地権割合法は簡便であるため、実際の取引でも多く利用されているものです。
   けれど、簡便であるがために、借地権の個別事情を反映していないという 側面を有しています。
   また、建物の構造・用途(木造か鉄筋コンクリート造か、居住用か営業用か)によって、借地権が存続する期間が異なり、必ずしも相続税路線価の借地権割合が妥当するとは限りません。
   しかし、目安としては分かりやすいので利用頻度は高いです。
③ 借地権を地主が買い取る場合、借地権を併合するため土地は完全所有権に復帰することとなり、市場性、担保価値の回復に伴う増分価値が発生します。
   この場合、借地権価格は第三者が取引する額より高く購入しても良いのではないかと考えられます。
   一方で、借地権者が借地権を第三者に売却する場合には地主に対して名義書替料を支払うことが多いのですが、借地権を地主に売る場合には、この名義書替料は不要ですので、借地権者の現実の手取り額は、借地権価格からこの名義書替料を控除した額が下限値となります。
   したがって、名義書替料相当額>増分価値ならば、設定されている借地権割合より低い割合となり、名義書替料相当額<増分価値ならば、設定されている借地権割合より高い割合となります。
④ 都市部においては土地価格が相対的に高いため、名義書替料相当額は増分価値を上回るケースが多く、借地権を地主が買い取る場合の借地権割合は相続税路線価の借地権割合を下回るケースが多くなっています。
(2) 国土交通省の「不動産鑑定評価基準」45頁の「② 借地権の鑑定評価」には以下の記載があります。
借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。
ア   借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
   借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。
   この場合においては、次の(ア)から(キ)までに掲げる事項(定期借地権の評価にあって、(ア)から(ケ)までに掲げる事項)を総合的に勘案するものとする。
(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容
(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間
イ   借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
   借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする。
    この場合においては、前記ア(ア)から(キ)までに掲げる事項(定期借地権の評価にあっては、(ア)から(ケ)までに掲げる事項)を総合的に勘案するものとする。


5 サブリース
(1) サブリースについては,独立行政法人国民生活センターHP「不動産サブリース問題の現状」(建築提携型サブリース及び購入勧誘型サブリースがあります。),不動産投資ユニバーシティHP「収益物件のサブリースは全く意味がない」が参考になります。
    また,ドットHPの「古賀茂明「業者から紹介料を取り、アパート融資で顧客をカモる悪徳銀行」」によれば,賃貸アパート向けの融資で,一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに手数料(アパート建築請負金額の0.5%~3%)を受け取っているそうです。
(2) 物件を管理会社に委託する場合の管理委託契約の形態としては,①一般管理契約(「管理受託契約」ともいいます。)及び②一括借上管理契約(=サブリース契約)があります(リプロスHPの「Q&A」,国民生活センターHPの「不動産サブリースのしくみ-管理・原契約を中心に-」参照)。
(3) 日弁連は,平成30年2月15日,サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書を取りまとめました。
(4) 国土交通省HPの「『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について」に,サブリース住宅原賃貸借標準契約書が載っています。
(5) 金融庁HPに「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」(平成30年10月26日付)が載っています。
(6)ア NBL 1178号(2020年9月15日付)に「スルガ銀行・シェアハウス事件の被害者救済スキーム 全面解決への経緯報告<レポート>」(筆者はさくら共同法律事務所河合弘之弁護士スルガ銀行・スマートデイズ被害弁護団団長)です。)が載っていますところ,これによれば,令和2年3月25日,スルガ銀行・スマートデイズ被害弁護団はスルガ銀行との間で,以下の和解をしたそうです。
① スルガ銀行から融資を受けてシェアハウスを購入した者は当該不動産を手放す。
② スルガ銀行は全ての貸付債権を消滅させる。
イ NBL 1178号・61頁には,債務免除益課税を回避したスキームとして以下の記載があります。
    スルガ銀行第二次弁護団は国税庁と多数回交渉した。その結果出た結論は、
① スルガ銀行は異常に高額な不動産を購入させるという不法行為を被害者に対してした。その損害額は融資額と当該シェアハウスの時価である。(山中注:「時価」ではなく,「時価の差額」と思います。)
② その損害賠償債務と借入金残債務を相殺する。
③ その結果残る債務(当該シェアハウス時価と同額)と当該シェアハウスを代物弁済とする。
というスキームであった。
    上記スキームの①と②は「損害賠償については課税しない」という課税実務上の原則を利用したものである。③の代物弁済は等価交換だから免除益は発生しない。
    国税庁は本件事件において被害者は気の毒なので課税はできない、しかし、従来の課税の実務や法令解釈は変えるわけにはいかない、ということで苦肉の策を講じてくれたのだ。
ウ 所得税法9条1項17号は,「損害賠償金(これらに類するものを含む。)で、心身に加えられた損害又は突発的な事故により資産に加えられた損害に基因して取得するものその他の政令で定めるもの」を非課税所得としています。
(7)ア 現代ビジネスHPに「スルガ銀行「かぼちゃの馬車」事件、借金帳消しは甘すぎやしないか」(2020年4月5日付)が載っています。
イ 証券取引法42条の2第1項3号が,平成3年法律第96号による同法の改正前に締結された損失保証や特別の利益の提供を内容とする契約に基づいてその履行を請求する場合を含め,顧客等に対する損失補てんや利益追加のための財産上の利益の提供を禁止していることは,憲法29条に違反しません(最高裁平成15年4月18日判決)。
(8)ア 令和2年12月15日以降,サブリースに関しては,賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく規制がなされています。
イ 国土交通省HPに「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」が載っています。


   


6 マンション管理
(1)   東弁リブラ2017年12月号「マンション管理の諸問題」は,以下のテーマを扱っています。
① マンション管理の現代的課題と弁護士の関与
② マンション第三者管理について
③ マンションの被災と復興のための制度
(2) 国立国会図書館HPレファレンス平成29年6月号に「マンション老朽化への対応に向けた課題」が載っています。
(3) オウチーノニュース「年代別のマンショントレンド ― 設備、仕様の変化をプロが解説」が載っています。
(4)  マンション建替事業の施行者がマンションの建替え等の円滑化に関する法律76条3項に基づく補償金の供託義務を負う場合において、上記補償金の支払請求権に対する差押えの競合が生じたときは、上記施行者は同項及び民事執行法156条2項を根拠法条とする混合供託をしなければなりません(最高裁令和4年10月6日判決)。


7 宅建業者による勧誘に関する規制等
(1)   平成23年10月1日,宅建業者が,契約の締結の勧誘をするに際し,以下の行為をすることが禁止されるようになりました(国土交通省HPの「国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起(マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等)」参照)。
① 勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称,勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに,勧誘を行う行為(宅建業法施行規則16条の12第1号のハ)
② 相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為(宅建業法施行規則16条の12第1号の二)
③ 迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為(宅建業法施行規則16条の12第1号のホ)
(2) 宅建業法に関する国土交通省の考え方は,国土交通省HPの「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」に載っています。
(3) 消費者トラブルネット!HP「威迫(脅迫)で勧誘する宅建業者に対する行政処分申出書の記載例」が載っています。
(4) 宅地建物取引業者に対する知事の免許の付与ないし更新が宅地建物取引業法所定の免許基準に適合しない場合であっても,知事の右行為は,右業者の不正な行為により損害を被った取引関係者に対する関係において直ちに国家賠償法1条1項にいう違法な行為に当たるものではありません(最高裁平成元年11月24日判決)。


 廃棄物処理法に関するメモ書き
(1) 廃棄物の処理及び清掃に関する法律施行令2条4号にいう「不要物」とは,自ら利用し又は他人に有償で譲渡することができないために事業者にとって不要となった物をいい,これに該当するか否かは,その物の性状,排出の状況,通常の取扱い形態,取引価値の有無及び事業者の意思等を総合的に勘案して決することとなっています(最高裁平成11年3月10日決定)。
(2)  工場から排出された産業廃棄物を,同工場敷地内に掘られた穴に投入して埋め立てることを前提に,その穴のわきに野積みした行為は,廃棄物の処理及び清掃に関する法律16条違反の罪に当たります(最高裁平成18年2月20日決定)。
(3)  一般廃棄物収集運搬行の許可を受けた業者が,一般廃棄物たるし尿を含む汚泥と産業廃棄物たる汚泥を混合させた廃棄物を,一般廃棄物と装って市のし尿処理施設の受入口から投入した行為は,その混合物全量について,廃棄物の処理及び清掃に関する法律16条違反の罪に当たります(最高裁平成18年2月28日決定)。
(4) 平成25年4月1日に小型家電リサイクル法が施行され,一部の家電量販店などでもパソコンの回収を行うようになりました(パソコン3R推進協会HP「小型家電リサイクル法によるパソコンの回収」参照)。
(5) リネットジャパンHPに「パソコンのデータ消去について」及び「携帯電話・スマートフォンのデータ消去について」が載っていますところ,同社の「おまかせ安心データ消去サービス」を利用すれば,1台3300円でデータを消去してくれるみたいです。
(6) 株式会社オーミヤHP「RoHS指令(ローズ指令)とは?誰でも分かるRoHS【2022年最新版】」には以下の記載があります。
RoHSとは「Restriction of the use of certain Hazardous Substances in electrical and electronic equipment」の略称。
日本語で直訳すると、Restriction of the use of certain = 「使用制限」。Hazardous Substances = 「有害な物質」。In elextrical and electronic equipment = 「電気・電子機器の中の」となり、「電気・電子機器における特定有害物質の使用制限」のこととなります。
翻訳からもわかる通り、日本で考えられたものではないため、日本と同等に適切な処分、リサイクルが進んでいれば、そこまで厳しい制限が必要かという物質の制限も多く見られます。

9 住宅ローンに関するメモ書き
(1) ナビナビHP「住宅ローンの特典を9行の金融機関で比較!あなたにぴったりのサービスが見つかる」が載っています(取り上げられている金融機関は,auじぶん銀行,新生銀行,ARUHI(アルヒ),住信SBIネット銀行,ソニー銀行,イオン銀行,三菱UFJ銀行,みずほ銀行及び三井住友信託銀行です。)。
(2) 出産時1年間の金利優遇があるのは三菱UFJ銀行及び三井住友信託銀行だけです。


10 表題登記及び所有権保存登記に関するメモ書き
(1) 住宅用家屋として登録免許税の軽減措置を受けるために必要となる住宅用家屋証明書は,建物表題登記を行った後に市町村の役所で入手できますところ,発行にかかる手数料は1300円です(いえーる住宅研究所HP「所有権保存登記とは|費用・必要書類、自分で申請する方法も徹底解説」参照)。
(2)ア 現在住んでいる物件の住所で登記する場合を「旧住所登記」,購入する物件の住所で登記する場合を「新住所登記」といいますところ,
旧住所登記の場合,メリットは「残金決済までの手続が比較的楽」であり,デメリットは①後で住所変更登記が必要になること,②住宅用家屋証明書の必要書類が多くなること,及び③銀行への住民票の提出が再度必要になることであり,
新住所登記の場合,メリットは「残金決済後の手続が比較的楽」であり,デメリットは①嘘をつくことになること,②役所からの書類が届かない可能性があること,及び③時間の余裕がないです(マイホーム登記情報館HP「旧住所!?新住所!?マイホーム購入の際の登記の住所について徹底解説!」参照)。
イ あべんちのマイホームブログ「新築⇒引き渡し前の住所変更【タイミングと注意点】」には,建物表題登記を住所変更前の「旧住所」で行っていい理由として以下の記載があるほか,役所からの確認書類を受領できるようにするため,氏名及び住所を表記した簡易的なポストを必ず設置しておきましょうと書いてあります。
建物表題登記には所有者の住所や氏名も記載されます。
旧住所で登記した場合でも引渡時の所有権保存登記で「新旧の移動がわかる住民票」を添付して登記することで書き換えられる仕組みだからです。
ウ ゆめ部長の真っ直ぐ不動産仲介HP「新住所登記・旧住所登記をわかりやすく解説!」には以下の記載があります。
新築一戸建てを購入した場合、表題部は「旧住所」で登記を行い、権利部(甲区・乙区)は「新住所」で行うことが多いです。理由は、日程がカツカツになること・表題部は売却時に住所変更が必要ないことの2つです。新住所登記をしても、表題部には昔住んでいた住所が残ってしまうため、もし「○○社宅」という名称を残したくない場合は不動産屋さんに相談してみてください。
(3) 住宅ローン控除のため耐震補強工事を行う場合,入居開始までに改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する必要があるりますところ,新住所登記をしてしまうとこの制度の対象外となりますから,住宅ローン控除は受けられなくなります(不動産売買の説明書HP「新住所登記と旧住所登記のメリット・デメリットをプロがわかりやすく解説!」参照)。
(4) 工事請負業者(ハウスメーカー),売主業者によっては,代金の支払いを受けなければ,表題登記に必要な工事完了引渡証明書を出さないという業者もあり,その場合には,金融機関が,建物登記が完了するまでの間(2週間程度)抵当権設定登記を申請できない状態のリスクを負うことになります(土地家屋調査士法人えん公式ブログ「新築一戸建の建物表題登記の申請できるタイミングについてまとめ」参照)。
(5) 土地家屋調査士事務所ランドテックHP「建物の表示に関する登記の所有権証明書(具体例)」が載っています。
(6)ア 自分で登記.com「不動産登記費用の相場について教えてください。」が載っています。
イ 土地家屋調査士の費用は,①調査業務,②測量業務,③申請手続及び④書類作成業務からなります(土地家屋調査士法3条1項のほか,土地家屋調査士法人えん公式ブログ「建物表題登記の費用はどれくらいかかるの?専門家への依頼でお得に」参照)。


11 農地法に関するメモ書き
(1) 農地転用許可制度の合憲性

・ 農地法4条1項は,農地を農地以外のものにするには,原則として都道府県知事等の許可を受けなければならないとし,農地法5条1項は,農地以外のものにするため農地について権利を設定し,移転するには,原則として都道府県知事等の許可を受けなければならないとしていますところ,これらの定めは憲法29条に違反しません(最高裁平成14年4月5日判決)。
(2) 農地の売買
ア 知事の許可を得ることを条件として農地の売買契約をしたとしても、いわゆる停止条件を付したものということはできません(最高裁昭和42年10月27日判決(判例秘書に掲載)。なお,先例として,最高裁昭和36年5月26日判決)。
イ 農地法の趣旨は,耕作者の地位の安定や農業生産の増大を図るという点にあり,これに違反することが直ちに公序良俗に反するとまではいえない上,農地法が適用されるのは農地であり,農地であるか否かはその土地の現況によって判断されるところ,農地の売買契約締結後に当該土地が非農地化した場合,農地法所定の許可なくして所有権移転の効力が生ずる可能性があります(最高裁令和4年4月18日判決。なお,先例として,最高裁昭和42年10月27日判決(判例秘書に掲載),最高裁昭和44年10月31日判決(判例秘書に掲載)及び最高裁昭和52年2月17日判決)。
(3) その他
ア 農林水産省HPに「農地制度」が載っています。
イ アンモニア製品は窒素質肥料となったり,工業用に用いられたりしています(日本肥料アンモニア協会HP「アンモニアのご紹介」参照)。


12 関連記事その他
(1) 建物の賃借人の失火により右建物が全焼してその敷地の使用借権を喪失した賃貸人は,賃借人に対し,右建物の焼失による損害として,焼失時の建物の本体の価格と土地使用に係る経済的利益に相当する額とを請求することができます(最高裁平成6年10月11日判決)。
(2) 平成29年12月1日,既存住宅の流通促進に向けて,「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し,「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため,国土交通省の告示による「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が開始しました(国土交通省HPの「安心R住宅」参照)。
(3)ア  無免許者が宅地建物取引業を営むために宅地建物取引業者からその名義を借り,当該名義を借りてされた取引による利益を両者で分配する旨の合意は,公序良俗に反し,無効です(最高裁令和3年6月29日判決)。
イ 構成部分の変動する集合動産を目的とする対抗要件を備えた譲渡担保の設定者が,その目的物である動産につき通常の営業の範囲を超える売却処分をした場合,当該譲渡担保の目的である集合物から離脱したと認められない限り,当該処分の相手方は目的物の所有権を承継取得することはできません(最高裁平成18年7月20日判決)。
(4)ア 私力の行使は,原則として法の禁止するところであるものの,法律に定める手続によったのでは,権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ,その必要の限度を超えない範囲内で,例外的に許されるに過ぎません(最高裁昭和40年12月7日判決)。
イ ヤフーニュースに「横浜地裁に放置駐車してレッカー移動された車が話題 私有地だとどうなる?」が載っています。
(5) 固定資産課税台帳に登録された基準年度に係る賦課期日における土地の価格が同期日における当該土地の客観的な交換価値を上回る場合には,上記価格の決定は違法となります(最高裁平成15年6月26日判決)。
(6) 二弁フロンティア2021年4月号「建築紛争処理の実務」が載っています。
(7) 以下の記事も参照してください。
・ 私道に関するメモ書き
 司法修習の場所を選ぶ際の基礎データ
・ 第2希望の実務修習地の選び方

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