親族・相続

目次第１　この記事の対象と結論１　対象とする手続と基準日２　結論第２　弁護士の統一様式が使えない理由１　統一様式の根拠は申立人自身の請求権である２　家事調停・審判は対象の申立てに入っていない３　遺留分侵害額請求の訴えも対象外と考えられる第３　誰の名義の，どの年度の証明書が必要か１　固定資産税の名義は１月１日で決まる２　手続ごとに求められる年度３　発行できる年度には限りがある第４　自分で取れる場合１　被相続人に関する年度を相続人として取る２　遺産共有中の不動産を共有者として取る３　代理人弁護士が依頼者の委任を受けて取る第５　相手方名義の不動産で自分では取れない場合１　自分では取れないと考えられる理由２　相手方に提出を求める３　調停委員会に調査嘱託又は文書送付嘱託を求める４　弁護士会照会は回答を得にくい５　評価証明書が取れなくても手続は進められる第６　申請前に確認する事項第７　関連記事第８　出典・参考資料１　法令２　裁判例３　公文書４　裁判所の案内・説明資料５　自治体の案内６　職能団体の資料
第１　この記事の対象と結論
１　対象とする手続と基準日

本記事は，遺産分割調停・審判と，遺留分侵害額の請求調停で，不動産の固定資産評価証明書をどのように取得するかを扱う。
遺留分侵害額の請求調停は，令和元年７月１日以後に開始した相続についての手続である。
法令は令和８年９月２８日現在の条文により，裁判所と自治体の案内は同日に確認した内容による。

裁判所の全国共通の案内は，遺産分割調停について「不動産登記事項証明書及び固定資産評価証明書」を，遺留分侵害額の請求調停について「不動産登記事項証明書，固定資産評価証明書」を，それぞれ標準的な申立添付書類として掲げている（裁判所「遺産分割調停」，裁判所「遺留分侵害額の請求調停」）。
ところが，訴訟の準備であれば弁護士が所有者の委任なしに評価証明書を取れる「統一様式」は，家事調停では使えない。
そのため，家事調停では，誰の名義の，どの年度の証明書が必要かによって，取り方を組み立て直す必要がある。

２　結論

結論は，次のとおりである。
①弁護士の統一様式は，遺産分割調停・審判と遺留分侵害額の請求調停のためには使えない。
②被相続人が納税義務者であった年度（死亡した年の年度等）の証明書は，相続人として，自分で請求できる。
③遺産分割前で相続登記がされていない不動産は，共同相続人の一人として，自分で請求できる場合が多い。
④相続登記又は遺贈・贈与の登記により相手方の名義になった後の年度の証明書は，自分では取れないと考えられる。
その場合は，相手方に提出を求めるか，調停委員会の手続（調査嘱託等）を求めることになり，弁護士会照会は回答を得にくい。
⑤評価証明書は評価の資料の一つにすぎず，取れない物件があっても，登記事項証明書で物件を特定し，評価の合意又は鑑定へ進むことができる。

第２　弁護士の統一様式が使えない理由
１　統一様式の根拠は申立人自身の請求権である

弁護士が所有者の委任状なしに評価証明書を取れるのは，地方税法３８２条の３と地方税法施行令５２条の１５の表第４号によるものである。
地方税法３８２条の３は，「市町村長は、第二十条の十の規定によるもののほか、政令で定める者の請求があつたときは、これらの者に係る固定資産として政令で定めるものに関して固定資産課税台帳に記載をされている事項のうち政令で定めるものについての証明書を交付しなければならない。」と定める。

施行令５２条の１５の表第４号は，「民事訴訟費用等に関する法律（昭和四十六年法律第四十号）別表第一の一〇の項ロ及び一三の項から一四の二の項まで並びに別表第二の一の項から七の項まで及び一一の項の上欄に掲げる申立てをしようとする者」を掲げ，対象となる固定資産を「当該申立ての目的である固定資産」に限っている。
つまり，この制度は，一定の申立てをしようとする人自身に，申立ての目的となる不動産の証明書を請求する権利を認めたものである。
日本弁護士連合会が定める「固定資産評価証明書の交付申請書」（統一様式）は，弁護士が代理人としてこの請求をするための書式である。

２　家事調停・審判は対象の申立てに入っていない
(1)　政令が掲げる申立て

政令が掲げる申立ては，訴えの提起，控訴・上告，請求の変更，反訴，参加，支払督促，民事保全，借地非訟，民事調停及び労働審判と，これらの一部の申立ての変更である。
家事審判と家事調停の申立ては，民事訴訟費用等に関する法律別表第一の１５の項・１５の２の項に掲げられているが，政令はこれらの項を掲げていない。
遺産分割調停・審判も遺留分侵害額の請求調停も家事事件であるから，申立人は，この制度による請求権を持たないことになる。

(2)　日本弁護士連合会と自治体の案内

（続きを読む...）遺産分割調停・遺留分調停で固定資産評価証明書をどう取るか－統一様式が使えない理由と相続人・共有者・相手方名義の場合（AI作成）

目次第１　所有者以外でも取得できる場合がある１　結論と記事の対象２　「取得できる人」の四つの意味第２　地方税法上の交付制度１　本人に関する証明と第三者への証明は根拠が異なる２　評価証明書と課税台帳の閲覧は別の制度である第３　対価を支払う借地人・借家人等１　土地の使用又は収益を目的とする権利を有する人２　家屋の使用又は収益を目的とする権利を有する人３　契約書と対価の支払資料第４　処分権者と裁判手続の申立人１　総務省令で定める処分権者２　法令が対象とする裁判手続３　競売の申立人が必要とする証明書第５　相続，年途中の取得及び財産管理１　１月２日以降に所有者となった人２　相続人，受遺者及び遺言執行者３　財産管理人等第６　代理人，法定代理人及び法人関係者１　委任を受けた代理人２　同居親族３　成年後見人等と法人関係者第７　専門職及び登記関係の限定ルート１　弁護士・司法書士の統一様式２　税理士の税務代理権限証書３　登記官の交付依頼書第８　その立場だけでは取得できない人１　親族，利用者及び購入希望者２　債権者，不動産関係者及び専門職第９　取得できる範囲と申請前の確認１　対象不動産の範囲２　申請前にそろえる情報と資料３　自治体へ確認するときの伝え方第１０　出典・参考資料１　法令２　所管自治体・弁護士会の解説・申請案内３　関連する記事
第１　所有者以外でも取得できる場合がある
１　結論と記事の対象

固定資産評価証明書は，不動産の所在地や評価額等を証明する書類であり，登記事項証明書のように誰でも自由に取得できる資料ではない。
しかし，所有者本人の委任がなくても，法律上の資格又は申立ての目的に基づいて取得できる人がいる。

令和８年９月２７日現在，所有者以外による取得は，①対価を支払う借地人・借家人等の直接請求，②法令で定める管財人等又は一定の裁判手続を始める人の直接請求，③相続人・法定代理人・財産管理人等による所有者側の地位又は権限に基づく請求，④委任を受けた代理人又は限定目的の特別書式による請求に分けると理解しやすい。
同じ「所有者以外」であっても，請求の根拠，取得できる不動産の範囲及び必要書類は同じではない。

本記事は，固定資産課税台帳に記載された価格等の証明書のうち，一般に「固定資産評価証明書」と呼ばれるものを中心に扱う。
評価証明書，公課証明書及び名寄帳の違いは，固定資産評価証明書と名寄帳の違い－相続・登記・訴訟での使い分け（AI作成）で説明している。

２　「取得できる人」の四つの意味

第一は，所有者の同意や委任を必要とせず，自分の法律上の資格で直接請求できる人である。
対価を支払う土地・家屋の使用収益権者，総務省令で定める処分権者及び一定の裁判手続を始める人がこれに当たる。

第二は，相続，成年後見，財産管理その他の法的地位により，所有者側の権利又は管理権限を示して請求する人である。
第三は，所有者又は納税義務者から委任を受けた代理人であり，親族，宅地建物取引業者又は専門職であるという肩書だけでは足りない。

第四は，訴額の算定，税務代理又は登記官の交付依頼等の限定された目的について，自治体が指定する書式と資料を用いる人である。
弁護士，司法書士又は税理士であること自体が，不動産一般を調査する権限になるわけではない。

第２　地方税法上の交付制度
１　本人に関する証明と第三者への証明は根拠が異なる

地方税法２０条の１０は，地方税に関する証明書を請求者本人に関するものに限って交付する制度を定めている。
これに対し，同法３８２条の３は，同条の政令で定める人が請求したときに，その人に関係する固定資産について，政令で定める登録事項の証明書を交付する制度を置いている。

したがって，「所有者本人でない」という理由だけで一律に交付を拒まれるわけではない。
他方，請求者が対象不動産と無関係であれば，不動産の所在地を知っているだけで取得することはできない。

２　評価証明書と課税台帳の閲覧は別の制度である

地方税法３８２条の２は固定資産課税台帳の閲覧を，同法３８２条の３は登録事項の証明書の交付を定めている。
両制度には共通する請求者区分があるものの，必要な情報が証明書であるのか，台帳の閲覧で足りるのかを申請前に区別する必要がある。

自治体によって，評価証明書の名称，記載事項，手数料，郵送・電子申請の可否及び請求権を確認する書類が異なる。
以下で示す法令上の請求資格と，個々の自治体が定める申請方法を分けて確認する必要がある。

第３　対価を支払う借地人・借家人等
１　土地の使用又は収益を目的とする権利を有する人

地方税法施行令５２条の１５は，土地について賃借権その他の使用又は収益を目的とする権利を有し，その権利について対価を支払う人に，対象土地の登録事項証明書を請求する資格を認めている。

（続きを読む...）固定資産評価証明書を所有者以外が取得できる場合－請求できる人，資格及び必要書類（AI作成）

目次第１　固定資産評価証明書と名寄帳の役割１　評価証明書は特定物件の登録価格等を証明する２　名寄帳は所有者ごとの物件を市町村内で確認する第２　地方税法上の位置付け１　固定資産課税台帳には登記物件と未登記物件がある２　証明書の交付と課税台帳の閲覧は別の制度である３　名寄帳は固定資産課税台帳に基づいて作られる第３　記載内容と使い分け１　両者の違い２　評価額，課税標準額及び税額は異なる第４　相続・登記・訴訟での選び方１　相続財産を調べる場合２　相続登記その他の登記をする場合３　訴訟又は民事執行で価額を示す場合４　売買価格又は市場価格を知りたい場合第５　名寄帳に物件が載らない主な場合１　不動産が他の市町村にある場合２　非課税物件が帳票に含まれない場合３　単独名義と共有名義が分かれている場合４　１月２日以後に取得した場合５　未登記建物又は課税上の名義が異なる場合第６　請求前に確認する事項１　必要な記載事項から書類を選ぶ２　年度，名義及び請求資格を確認する第７　出典・参考資料１　法令２　所管行政機関及び法務局の解説・運用資料３　自治体の交付・閲覧案内
第１　固定資産評価証明書と名寄帳の役割
１　評価証明書は特定物件の登録価格等を証明する

固定資産評価証明書は，土地又は家屋について固定資産課税台帳に登録された事項を市町村長が証明する書類である。
登記の登録免許税，訴訟物の価額その他の場面で，特定物件の評価額を示す必要があるときに用いられる。

本記事の調査基準日は令和８年９月２７日であり，同月２４日に施行されている地方税法，同月２７日までに公表された国税庁，法務省，法務局及び自治体の資料を確認した。
証明書の名称，記載事項，請求資格，手数料及び交付方法は自治体により異なるため，本記事では全国に共通する法的な骨格と複数の自治体で確認できる代表的な運用を区別して説明する。

２　名寄帳は所有者ごとの物件を市町村内で確認する

名寄帳は，固定資産課税台帳に基づき，土地又は家屋を所有者ごとにまとめた帳簿である。
ある市町村内で，その人に課税上ひも付けられた物件を探し，所在，面積，評価額，課税標準額等を一覧で確認するときに用いられる。

固定資産税の納税通知書そのものではなく，通常はこれに同封される課税明細書に物件ごとの情報が記載される。
課税明細書に載る不動産と名寄帳に載る不動産は，同じ年度，納税義務者及び課税区域について見れば，通常は大部分が重なる。

しかし，両者は同一の帳票ではないため，自治体の出力範囲，非課税又は免税点未満の物件の扱い，単独名義と共有名義の区分，課税区域等により，記載される不動産が一致しないことがある。
相続財産を調査するときは，納税通知書に同封された課税明細書だけで調査を終えず，名寄帳及び登記事項証明書等と突き合わせて確認する必要がある。

相続財産を調査するときは，名寄帳で候補物件を探し，登記事項証明書で権利関係を確認し，提出先から証明を求められる物件について評価証明書を取得するという順序が考えられる。
名寄帳に記載がないことは，全国に不動産がないことの証明にはならない。

第２　地方税法上の位置付け
１　固定資産課税台帳には登記物件と未登記物件がある

地方税法３４１条は，土地課税台帳，土地補充課税台帳，家屋課税台帳，家屋補充課税台帳及び償却資産課税台帳を固定資産課税台帳と定義しており，同法３８０条は市町村にその備付けを求めている。
同法３８１条によれば，登記簿に登記された土地及び家屋は土地課税台帳又は家屋課税台帳に，登記されていない土地及び家屋は土地補充課税台帳又は家屋補充課税台帳に登録される。

この仕組みにより，課税対象として把握された未登記建物が名寄帳に現れることがある。
ただし，固定資産課税台帳は課税のための帳簿であり，記載された名義だけで私法上の所有権が最終的に決まるものではない。

２　証明書の交付と課税台帳の閲覧は別の制度である

地方税法２０条の１０は地方団体の徴収金に関する証明書の交付を定め，同法３８２条の３は一定の請求者に対する固定資産課税台帳登録事項の証明書交付を定めている。
これに対し，同法３８２条の２は，納税義務者その他の一定の者に固定資産課税台帳の関係部分を閲覧させる制度を定めている。

地方税法施行令５２条の１４及び５２条の１５は，有償で借りている土地又は家屋の使用者，固定資産を処分する権利を有する者等について，対象となる固定資産の範囲で閲覧又は証明書交付を請求できる場合を定めている。
同令５２条の１５の表第４号は，民事訴訟費用等に関する法律の別表に掲げる訴えの提起等の申立てをしようとする人にも，申立ての目的である固定資産の証明書の交付を認めている。
実際の請求では，請求者の立場と物件との関係を示す資料を自治体の案内で確認する必要がある。

所有者本人の委任がない場合に誰がどの根拠で請求できるか，取得できる不動産の範囲及び必要書類は，固定資産評価証明書を所有者以外が取得できる場合－請求できる人，資格及び必要書類で整理している。

３　名寄帳は固定資産課税台帳に基づいて作られる

（続きを読む...）固定資産評価証明書と名寄帳の違い－相続・登記・訴訟での使い分け（AI作成）

被相続人より先に兄弟姉妹が死亡していても，その子であるおい・めいが常に代襲相続人になるわけではありません。最高裁令和６年１１月１２日第三小法廷判決は，おい・めいが「被相続人とその兄弟姉妹の共通する親の直系卑属」でない場合には，兄弟姉妹を代襲して相続人になることができないと判断しました。

この問題は，死亡した兄弟姉妹が被相続人の親と養子縁組をし，その兄弟姉妹に縁組前から子がいた場合に生じます。戸籍を読む際には，死亡の先後だけでなく，養子縁組日と子の出生年月日を対照する必要があります。

第１　最高裁令和６年１１月１２日判決の結論
第２　判決の事案
第３　兄弟姉妹の代襲相続と養子縁組の法的関係

１　兄弟姉妹の子が代襲する基本ルール
２　養子縁組による親族関係は縁組の日から生じる
３　「共通する親の直系卑属」の意味

第４　縁組日と出生日の組合せ
第５　戸籍・相続登記・法定相続情報一覧図の確認方法
第６　相続放棄を検討するときの注意
第７　判決の射程と実務上の注意
第８　出典・参考資料

第１　最高裁令和６年１１月１２日判決の結論

最高裁令和６年１１月１２日第三小法廷判決（令和５年（行ヒ）第１６５号，民集７８巻６号１３７７頁）は，次のように判断しました。

被相続人とその兄弟姉妹の共通する親の直系卑属でない者は，被相続人の兄弟姉妹を代襲して相続人となることができない。

したがって，戸籍上「死亡した兄弟姉妹の子」であることだけでは足りません。その子が，被相続人と兄弟姉妹を結び付ける共通の親から見ても直系卑属であるかを確認する必要があります。

第２　判決の事案

判決で問題となった親族関係は，次のようなものでした。

（続きを読む...）養子縁組前の子と兄弟姉妹の代襲相続―「共通する親の直系卑属」と最高裁令和６年１１月１２日判決（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象２　結論第２　敷地権とは１　敷地権の意味２　敷地権の登記があるときの効力３　敷地権の登記がないのはどのような場合か４　敷地権の登記の有無の確かめ方第３　登記記録の読み方と登記事項証明書の取り方１　建物の登記記録２　土地の登記記録３　登記事項証明書の種類４　敷地が複数の筆にわたる場合第４　申請書の書き方１　登記の目的２　不動産の表示３　相続人が複数いる場合４　敷地権付き区分建物との比較第５　課税価格と登録免許税１　税率と端数処理２　土地は持分の価格３　どの年度の価格を使うか４　計算例５　土地の免税措置第６　添付情報第７　遺言書と遺産分割協議書の注意点１　土地の共有持分も漏れなく記載する２　遺言書に持分の記載がない場合第８　関連記事第９　出典１　法令２　法務省・法務局の資料
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象

本記事は，マンション（区分建物）の専有部分と，その敷地の共有持分を相続した場合に，建物の登記記録に「敷地権」の登記がないときの相続登記の申請方法を扱う。
敷地権の登記があるマンションでは，建物について相続登記をすれば敷地の権利にも効力が及ぶので，申請書は建物一つ分で足りる。
これに対し，敷地権の登記がないマンションでは，建物と土地が別々の登記記録になっており，土地の共有持分についても相続登記をしなければならない。
調査基準日は令和８年９月２６日である。
条文はe-Gov法令検索で，法務局の資料は原本を取得して確認した。

２　結論

①敷地権の登記がないマンションでは，専有部分の建物と，敷地の土地の共有持分の両方について相続登記を申請する。
②被相続人が建物を単独で所有し，土地を共有持分で有していた場合，一つの申請書で申請するときの登記の目的は「所有権移転及び○○持分全部移転」とする（○○は被相続人の氏名）。
③土地については，不動産の表示に移転する持分を書く。
④登録免許税の課税価格は，土地については持分の価格であり，建物の価格と合計して１０００円未満を切り捨てる。
⑤昭和５９年１月１日より前からある専有部分は，法務大臣の指定がない限り，規約で分離して処分することができると定められたものとみなされたため，敷地権の登記がないことがある。
⑥共有者が多い土地の登記事項証明書は頁数が多くなるので，被相続人の持分を確かめるには，所有者証明書や何区何番事項証明書も使える。
⑦遺言書や遺産分割協議書では，建物だけでなく土地の共有持分も漏れなく記載する。

第２　敷地権とは
１　敷地権の意味

区分所有法２２条１項は，敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には，区分所有者は，その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないと定める。
ただし，規約に別段の定めがあるときは，この限りでない（同項ただし書）。

不動産登記法は，区分建物の敷地利用権（登記されたものに限る。）で，区分所有法２２条１項本文により専有部分と分離して処分することができないものを「敷地権」といい，建物の表示に関する登記の登記事項としている（不動産登記法４４条１項９号）。
登記官は，区分建物の表題部に敷地権を最初に登記するときは，敷地の土地の登記記録に，職権で，その権利が敷地権である旨の登記をする（同法４６条）。

２　敷地権の登記があるときの効力

敷地権付き区分建物についての所有権に係る権利に関する登記は，敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する（不動産登記法７３条１項本文）。
そのため，敷地権の登記があるマンションを相続したときは，建物について相続登記を一件申請すれば，敷地権についても登記がされたのと同じ効力が生じる。
敷地権である旨の登記をした土地には，原則として敷地権の移転の登記をすることができないので（同条２項本文），土地の登記記録に個々の区分所有者の持分移転の登記が重ねられることはない。

３　敷地権の登記がないのはどのような場合か

敷地権は，登記された敷地利用権で，専有部分と分離して処分することができないものに限られる（第２の１）。
そのため，敷地利用権が登記されていない場合や，規約で分離して処分することができると定めている場合には，敷地権の登記はされない。

古いマンションで敷地権の登記がないことが多いのは，昭和５８年の区分所有法の改正の経過措置による。

（続きを読む...）敷地権の登記がないマンションの相続登記―土地の共有持分と専有部分，登記の目的，課税価格及び登記事項証明書（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象２　結論第２　登記申請の前提となる法律関係１　相続開始時に直ちに承継する２　登記をしなければ第三者に対抗できない３　申請義務と期限４　遺言の作成日で遺言執行者の権限が分かれる第３　弁護士が登記申請を代理できる根拠１　弁護士法３条１項と司法書士法７３条１項２　東京高裁平成７年１１月２９日判決３　法務省の取扱いと実務上の注意第４　誰を申請人とするか１　受益相続人の単独申請を弁護士が代理する方法２　遺言執行者が申請する方法３　二つの方法の比較第５　受任したときに確認すること１　遺言書２　受益者と相続関係３　不動産の特定と登記記録４　他の相続人が先に登記をしていないか第６　添付情報１　添付情報の一覧２　出生から死亡までの戸籍は要らない３　原本の還付第７　申請書の書き方１　受益相続人の単独申請を弁護士が代理する場合２　遺言執行者が申請する場合第８　委任状の書き方１　委任事項２　押印と印鑑証明書３　登記識別情報を受け取るための特別の委任第９　登録免許税１　税率と計算２　免税措置は申請書に書かないと受けられない第１０　申請の方法１　書面申請２　オンライン申請（特例方式）第１１　登記が完了した後第１２　関連記事第１３　出典１　法令２　裁判例３　法務省・法務局の資料４　その他
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象

本記事は，特定の不動産を特定の相続人に「相続させる」旨の遺言（民法１０１４条２項の特定財産承継遺言）がある場合に，その不動産の相続による所有権移転登記を，弁護士が代理人として申請する方法を扱う。
以下，遺言によって不動産を取得した相続人を「受益相続人」という。
調査基準日は令和８年９月２６日である。
条文はe-Gov法令検索で，最高裁判例は裁判所ウェブサイトで全文を確認し，東京高裁平成７年１１月２９日判決は判例秘書で全文を確認した。
申請書・委任状の記載は，法務局が公表している記載例を基礎にしている。

「相続させる」遺言の性質，判例の流れ及び遺言執行者の権限の実体法上の整理は，相続させる遺言と特定財産承継遺言――違い，効力，登記及び遺言執行者の権限で扱っている。
本記事は，その整理を前提に，登記申請の実務に絞って説明する。

本記事の申請書・委任状の説明は，遺言で指定された受益相続人が遺言どおりに不動産を取得する場合を対象とする。相続人全員が最初の協議で別の相続人を取得者とする場合は，協議の民事上の効力と登記原因・申請経路を別に確認する必要があり，本記事の記載例をそのまま使えない。特定財産承継遺言と異なる最初の全員協議の登記原因と課税関係では，さいたま地裁平成１４年２月７日判決の射程と税務上の未確定事項を整理した。

２　結論

①弁護士は，弁護士法３条１項に基づき，相続登記の申請を代理人として行うことができる。
②弁護士が関与する申請の形は，受益相続人の単独申請を任意代理する方法，弁護士自身が遺言執行者として申請する方法，遺言執行者から委任を受けて申請する方法の三つである。
③遺言執行者による申請は，令和元年７月１日以後に作成された遺言に限られる。
④添付情報は，遺言書，被相続人の死亡の記載のある戸籍，受益相続人が相続人であることが分かる戸籍，住民票の写し，委任状等であり，被相続人の出生から死亡までの戸籍は要らない。
⑤委任状には受益相続人の記名押印が要るが，印鑑証明書は要らない。
⑥登記識別情報を弁護士が受け取るには，委任状に受領の特別の委任を書く。
⑦令和８年１０月５日以後に申請する場合は，受益相続人の「国籍等」も申請情報とし，国籍等を証する情報を提供する。

第２　登記申請の前提となる法律関係
１　相続開始時に直ちに承継する

最高裁平成３年４月１９日第二小法廷判決（平成元年（オ）第１７４号，民集４５巻４号４７７頁）は，特定の遺産を特定の相続人に「相続させる」趣旨の遺言は，遺贈と解すべき特段の事情がない限り，遺産分割の方法を指定したものと解すべきであるとした。
そして，特段の事情のない限り，何らの行為を要せずして，被相続人の死亡の時に直ちに相続により承継されるとした。
そのため，登記原因は「相続」であり，原因日付は，遺言書の作成日ではなく，被相続人の死亡日である。

登記実務は，平成３年判決より前から，特定の不動産を特定の相続人に「相続させる」旨の遺言書を添付してする「相続」を原因とする所有権移転登記の申請を認めていたとされる（昭和４７年４月１７日民事甲第１４４２号民事局長通達とされるもの。遺産分割の方法を指定する旨の遺言公正証書を添付した申請についても，昭和４７年８月２１日民事甲第３５６５号民事局長回答があるとされる。）。
本記事では，この２件の原典を確認できておらず，司法書士事務所のウェブサイトにおける紹介によっている。
同じウェブサイトは，この形の遺言は，遺産分割協議を経ずに特定の遺産を特定の相続人に承継させたいという遺言者の要望に応えるため，公証実務で考案されたものと説明している。
いずれにしても，受益相続人は，遺産分割協議書を添付することなく，遺言書を添付して単独で相続登記を申請することができる。

２　登記をしなければ第三者に対抗できない

民法８９９条の２第１項は，相続による権利の承継は，遺産の分割によるものかどうかにかかわらず，法定相続分を超える部分については，登記その他の対抗要件を備えなければ第三者に対抗することができないと定める。

（続きを読む...）相続させる遺言に基づく相続登記を弁護士が代理する方法―申請人の選び方，添付情報，委任状，登記識別情報及び国籍等の申出（AI作成）

目次第１　申出書・一覧図・添付書面を分けて考える第２　申出先の法務局を選ぶ第３　申出書を書く１　申出人・被相続人・利用目的２　必要通数と受取方法３　日付と一覧図の作成日第４　窓口持参と郵送交付を区別する１　申出方法と受取方法は別に選ぶ２　窓口持参・郵送交付の場合３　窓口受取の場合第５　戸籍等の原本と本人確認資料をそろえる１　戸籍・除籍・住民票等２　申出人の本人確認資料３　返却される書類と返却されない書類第６　弁護士等が代理して申し出る場合第７　任意の戸籍チェック表を付ける場合１　法定の添付書面ではない２　記載する内容３　記載しない内容と綴じる位置第８　窓口へ持参する前の点検表第９　出典・参考資料

法定相続情報一覧図の申出では、法務局へ書類を持参する方法と、審査後に一覧図の写し及び戸籍等の返却を郵送で受ける方法とを組み合わせることができる。
申出書の「窓口で受取・郵送」は、申出書をどう提出するかではなく、完成後の一覧図の写しと返却書類をどう受け取るかを選ぶ欄である。

本記事は、令和8年9月25日現在の不動産登記規則、法務局の現行申出書及び手続案内を前提に、窓口へ持参する場合の申出書の書き方、原本、本人確認、代理人書類及び任意の戸籍チェック表を整理する。
一覧図そのものの作り方は「法定相続情報一覧図の作成方法―戸籍謄本の読み方と相続人の確認」、前婚の子がいる場合は「前妻・前夫との子がいる場合の法定相続情報一覧図」を参照されたい。

第１　申出書・一覧図・添付書面を分けて考える

申出時に提出する書類は、大きく分けると、①法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出書、②申出人又は代理人が作成した法定相続情報一覧図、③戸除籍謄本、住民票の除票、相続人の戸籍、本人確認資料等の添付書面である。
法務局は、戸籍の束を受け取って一から一覧図を作るのではなく、申出人側が作った一覧図と添付書面を照合する。

不動産登記規則247条は、申出書の記載事項と添付書面を定めている。
そのため、提出用の一覧図には法定の記載事項を記載し、戸籍の読み方、疑問点、相続分の計算、遺産分割の方針等を記した内部メモとは分ける。

法定相続情報一覧図は、戸籍上の法定相続関係を証明する制度であり、遺産分割の結果、相続放棄の有無、遺言の内容又は各財産の取得者まで証明するものではない。
利用先によっては、一覧図の写し以外に遺産分割協議書、相続放棄申述受理証明書、印鑑証明書等が必要になる。

第２　申出先の法務局を選ぶ

申出は、次のいずれかの地を管轄する登記所にすることができる（不動産登記規則247条1項）。

被相続人の死亡時の本籍地被相続人の最後の住所地申出人の住所地被相続人名義の不動産の所在地

被相続人名義の不動産所在地を選ぶ場合は、申出書に不動産所在事項又は不動産番号を記載する。
最寄りの法務局であれば常に受け付けられるわけではないので、上記4類型のいずれに基づく申出かを決め、管轄を確認する。

窓口へ持参する場合でも、法務局によっては手続案内や受付の予約を案内していることがある。
予約の要否、受付時間、交付までのおおよその日数は、申出先の登記所へ事前に確認するとよい。

（続きを読む...）法定相続情報一覧図の申出書の書き方と窓口持参―郵送交付・原本返却・代理人申出（AI作成）

目次
第１　結論―各社の違いは「暗号資産のまま移すか、円に換えるか」に表れる
第２　本記事の対象と確認方法
第３　主要サービスの比較表
第４　各社の死亡時手続
１　bitFlyer２　Coincheck３　bitbank４　BITPOINT５　Binance Japan６　OKJ７　メルカリ／メルコイン
第５　必要書類を集める際の注意点
第６　弁護士が受任直後に確認する事項
第７　代表相続人と遺産分割を混同しない
第８　死亡後に交換業者が円換価した場合の所得税
１　死亡前の売却と死亡後の売却を分ける２　死亡後の換価は誰の所得になるか３　取得価額は被相続人の購入額ではなく死亡時評価額４　相続税評価額と所得税の取得価額は同じとは限らない５　換価損益の計算と損失の扱い６　換価前後の遺産分割で帰属が変わり得る７　交換業者と税理士へ確認する資料
第９　公開案内が見つからない事業者への照会事項
第１０　調査上の限界と更新確認
第１１　関連記事
第１２　出典・参考資料

第１　結論―各社の違いは「暗号資産のまま移すか、円に換えるか」に表れる

暗号資産交換業者の口座名義人が死亡した場合、相続人が被相続人のID及びパスワードを使って売却又は送付するのではなく、各事業者の相続窓口へ連絡し、所定書類を提出するのが基本である。

ただし、手続の経済的な結果は各社で異なる。令和8年9月22日時点の公式案内を比較すると、主に次の三つに分かれる。

①暗号資産をそのまま代表相続人の口座へ移管する方式
②事業者が暗号資産を売却し、日本円を代表相続人へ払い戻す方式
③相続窓口は公開されているものの、資産の交付方法は個別案内とされている方式

価格変動が大きい暗号資産では、現物移管か円換価か、換価の時点を誰が決めるかによって相続人の受取額が変わり得る。そのため、戸籍及び印鑑証明書の準備だけでなく、凍結時点、未約定注文、信用取引、ステーキング又は貸暗号資産、取引履歴及び死亡日残高の扱いを最初に確認する必要がある。

第２　本記事の対象と確認方法

本記事は、金融庁の登録業者情報を参照した上で、一般利用者向けの死亡・相続手続を公式ウェブサイトで確認できた主要サービスを比較したものである。全登録業者について、非公開の社内手続又は個別回答まで調査したものではない。

表中の「確認済み」は各社の公式FAQ、公式サポート又は所定書式に記載された事項である。「個別確認」は、公開ページで結論が示されていない事項である。検索で案内を発見できなかったことは、その事業者に相続手続が存在しないことの証明にはならない。

また、BITPOINTサービスとSBI VCトレードのVCTRADEサービスは、同じグループの案内ページでも手続が異なる旨が明記されているため、本記事ではBITPOINTの案内をVCTRADEへ流用していない。

（続きを読む...）主要な国内暗号資産交換業者の死亡時手続比較―現物移管・円換価・必要書類（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論１　「実家じまい」に含まれる別々の行為２　結論第２　まず確認する三つの権利１　家財・預貯金・不動産の所有者２　本人が自分で決める能力３　子や受任者の代理権第３　捨てる前に分ける五つの群１　法律関係を示す重要書類２　金銭的価値のある動産３　個人情報・職務上の秘密を含む物４　思い出と家族史料５　危険物・規制品・廃棄方法が特殊な物第４　デジタル資産とアカウント１　一覧化するもの２　パスワードをそのまま家族に渡すときの問題第５　家族間で残す書面１　処分リストと保留リスト２　立替費用と売却代金の収支表３　本人の希望と法的効力の区別第６　業者を使うときの契約チェック１　見積りと業務範囲２　処分と買取の許可第７　本人の死後に変わること１　遺産の所有権と相続放棄２　死後事務委任と賃貸住宅の残置物第８　実行順序のチェックリスト１　初期確認２　作業実施と完了後第９　関連記事第１０　出典・参考資料１　法令２　公的資料
第１　本記事の対象と結論
１　「実家じまい」に含まれる別々の行為

実家じまいや生前整理と呼ばれる作業には，家財の選別・廃棄，貴重品の売却，重要書類の保管，デジタルアカウントの整理，不動産の売却・賃貸，介護施設への転居，遺言・任意後見・財産管理等が含まれ得る。これらは便利な一つの作業名でまとめられているが，所有権，代理権，契約の目的及び判断能力という法的論点は別々である。

２　結論

親が元気なうちに行うべきことは，単に物の数を減らすことではない。①誰の所有物か，②誰がどこまで処分を決められるか，③捨ててはいけない書類・資産・思い出は何か，④死後に必要な手続を誰が行うか，⑤家族間で何を合意したかを書面化することである。

特に，判断能力が低下した後に子が親の名義で売却・解約・廃棄を行うことは，家族だから自由にできるわけではない。早い段階で本人の意思と権限を確認することに生前整理の法的な意味がある。

第２　まず確認する三つの権利
１　家財・預貯金・不動産の所有者

実家にある物がすべて親の所有物とは限らない。配偶者や子の所有物，預かった物，借りた物，共有物が混じっていることがある。不動産は登記事項証明書，固定資産税の納税通知書及び売買契約書等を突き合わせる。名義と実質的な所有関係が食い違う可能性がある場合は，処分前に個別の法律判断が必要である。

２　本人が自分で決める能力

生前整理の合意や売買契約が有効であるためには，本人がその行為の意味と結果を判断できることが必要である。診断名があるかどうかだけで決まるものではなく，処分する財産の重要性，契約の複雑さ，説明を受けた状況及び当時の理解の程度が問題となる。

家や高額の動産の売却，贈与，信託，遺言等は，日常的な処分よりも後の紛争が大きい。説明の過程，本人の言葉，同席者，日付及び関係資料を残す意義が大きい。

３　子や受任者の代理権

家族関係だけで他人の財産を処分する代理権は生じない。子が親の代わりに契約をする場合，委任状又は代理権授与契約で，対象財産，可能な行為，有効期間，代金の受領方法及び報告方法を明確にする。

実印，印鑑登録証明書，権利証・登記識別情報等を預けた相手が，預けた目的を越えて本人名義の保証契約や担保設定をした場合でも，本人が表見代理（民法１０９条・１１０条）によって責任を負うことがある。登記手続のために実印等を預けた場合の表見代理の成否と最高裁判例は，登記手続のために実印や権利証を預けた相手が無断で保証や担保設定をしたとき―表見代理（民法１０９条・１１０条）と最高裁判例で整理している。

代理権を与えた後に本人の判断能力が低下した場合も，受任者は本人の利益のために権限の範囲内で行動しなければならない。広範な財産管理に備えるなら，任意後見契約その他の制度を検討する。

第３　捨てる前に分ける五つの群
１　法律関係を示す重要書類

不動産の権利証・登記識別情報，売買契約書，借地・借家関係の契約書，保険証券，年金関係書類，借入・保証・投資関係資料，遺言書，民事信託・任意後見・死後事務委任の契約書，裁判・調停・和解の書類等は，他の紙類と分ける。原本と写しを区別し，保管場所の一覧を作る。

２　金銭的価値のある動産

貴金属，宝飾品，書画，古美術，切手，コイン，高級時計，ブランド品等は，親族内の感覚だけで価値の有無を決めない。所有者の確認後，写真，概要，査定先，査定額，売却先，手数料及び代金の入金先を記録する。

３　個人情報・職務上の秘密を含む物

他人の手紙，写真，医療・介護記録，業務書類，名簿，印鑑及びストレージ媒体は，普通の家庭ごみと同じように捨てない。シュレッダー，溶解，安全なデータ消去等，情報の内容と媒体に合った方法を選ぶ。

４　思い出と家族史料

写真，日記，手紙，賞状，位牌，家系図及び手作り品等は，市場価値がなくても他の家族にとって代替のきかない意味を持つ。捨てる権限と保存する希望を分け，家族で必要な確認期間を置く。

５　危険物・規制品・廃棄方法が特殊な物

火器，刀剣，薬品，注射針，農薬，消火器，金庫，ピアノ，家電リサイクル法の対象品等は，処理方法を自治体又は適正な受入先に確認する。家庭から出る廃棄物の収集・運搬を業者に任せる場合は，実際に積込み・運搬を行う者が，排出地の市町村の一般廃棄物収集運搬業の許可又は市町村の委託を受けているかを確認する（廃棄物処理法７条１項。専ら再生利用の目的となる一般廃棄物のみを扱う場合等の例外がある。）。許可業者も収集・運搬を他人に委託できないから（同条１４項），許可業者と提携しているという説明だけでは足りない。

第４　デジタル資産とアカウント
１　一覧化するもの

（続きを読む...）親が元気なうちの実家じまい・生前整理―処分同意，重要書類，デジタル遺品及び家族間記録のチェックリスト（AI作成）

目次
第１　結論―「アカウントを相続する」と一括りにしない
第２　最初に端末・契約・データ・財産価値を分ける１　端末２　オンラインアカウント及び利用契約３　保存データ及び通信内容４　金銭債権及び暗号資産
第３　死亡直後に行う確認と避ける操作
第４　日本法上の主な論点１　相続の対象はサービスごとに異なる２　パスワードを知っていることとアクセス権限は同じではない３　通信内容には第三者の秘密も含まれる４　証拠保全と共同相続人の調整
第５　主要サービスの公式手続１　Apple Account２　Googleアカウント３　Facebook
第６　暗号資産・購入コンテンツ・継続課金
第７　米国RUFADAAとの比較
第８　相続人及び生前の本人が残す実務資料
第９　関連記事
第１０　出典・参考資料

第１　結論―「アカウントを相続する」と一括りにしない

デジタル遺品について，相続人ができることは一律ではない。
スマートフォン又はパソコンという端末の所有権，サービスの利用契約，クラウド上の写真及び文書，メール又はメッセージの通信内容，売掛金又はポイント等の財産的利益，暗号資産並びに購入コンテンツの利用権を分けて確認する必要がある。

相続人であることだけから，被相続人のID及びパスワードを使ってあらゆるサービスへログインできるとは限らない。
サービスの利用規約，生前に設定された意思表示，提供事業者の死亡者向け公式手続，アクセス制御の状態，通信相手の秘密及び相続財産の管理に必要な範囲を確認し，公式手続で取得又は閉鎖できるものはその手続を先に用いる方が安全である。

本記事は，日本における一般的な論点と主要サービスの令和８年９月２２日時点の公式案内を整理するものであり，個別サービスの権利移転又はログインの適法性を一律に断定するものではない。

第２　最初に端末・契約・データ・財産価値を分ける
１　端末

スマートフォン，パソコン，外付け記録媒体及び認証用の機器は有体物であり，相続財産としての所有関係を検討できる。
しかし，端末を所有することと，端末内又はクラウド上の暗号化データを復号し，第三者のサービスへログインできることは別である。

２　オンラインアカウント及び利用契約

オンラインアカウントは，単なる「物」ではなく，サービス事業者との契約上の地位，認証情報及び利用機能の組合せである。
死亡時の終了，譲渡禁止，遺族による閉鎖又は指定連絡先への限定的なデータ提供等が利用規約及び公式手続で定められていることがある。

３　保存データ及び通信内容

写真，文書及びバックアップのような保存データと，電子メール又はメッセージの内容を分ける。
通信内容には被相続人だけでなく，送信者，受信者その他の第三者の秘密又は個人情報が含まれるため，相続財産の調査に必要であるというだけで，無制限に閲覧・共有してよいとはいえない。

（続きを読む...）デジタル遺品・オンラインアカウントは相続人がどこまで処理できるか―端末・クラウド・SNS・暗号資産の違い（AI作成）

目次第１　結論第２　未登記建物とは何か１　表題登記の申請義務２　表題部所有者と所有権の登記名義人３　所有権の保存の登記第３　固定資産課税台帳の名義は所有権の証明ではない１　地方税法の定め２　死亡した者の名義が残っている場合３　使用者を所有者とみなす場合４　名義・台帳・登記の対応５　物理的建物・登記・課税台帳・増改築部分の対応表第４　誰が原始取得したか１　自分の費用と材料で建てた場合２　親が資金を出した場合３　増築及び改築４　借地の上にある建物第５　未登記建物を譲渡した場合１　対抗要件２　贈与又は売買をしたまま登記をしていない場合第６　遺言の対象に含まれるか１　「その余の不動産」型の条項２　物件の表示と実際の建物の食い違い３　付言事項が手掛かりになること第７　遺産分割及び遺留分での扱い１　遺産に属するかどうかを先に決める２　評価３　相続登記の申請義務との関係第８　登記の手続第９　実務の確認手順第１０　出典・参考資料１　法令２　裁判例３　公的資料
第１　結論

相続の場面では，登記記録に現れない建物が出てくることがある。
古い母屋，増築した離れ，作業場，倉庫，農機具小屋などである。

未登記であることは，所有者がいないことを意味しない。
建物は，建築によって誰かが所有権を原始取得しており，登記はその公示にすぎない。
したがって，未登記建物についても，①誰が原始取得したか，②その後に贈与，売買又は相続で移転したか，③遺言の対象に含まれるか，を順に確定する必要がある。

固定資産課税台帳（家屋補充課税台帳）に誰の名義で登録されているかは，手掛かりにはなるが，所有権の帰属を決めるものではない。
遺言の物件の表示と実際の建物が合わないことも多い。
本記事では，条文に即して確認の順序を示す。

第２　未登記建物とは何か
１　表題登記の申請義務

不動産登記法４７条１項は，「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は，その所有権の取得の日から一月以内に，表題登記を申請しなければならない。」と定めている。

この申請を正当な理由なく怠ったときは，同法１６４条１項により十万円以下の過料に処せられる。
もっとも，実際には表題登記がされないまま何十年も経過している建物がある。

２　表題部所有者と所有権の登記名義人

不動産登記法２７条は，建物の表示に関する登記の登記事項を定めており，その３号は，「所有権の登記がない不動産…については，所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分」を掲げている。
この欄に記録された者が表題部所有者である。

表題部所有者は，権利部に記録される所有権の登記名義人とは別の概念である。
表題登記だけがされている建物は，権利部が存在しない状態であり，所有権の移転の登記をすることができない。

３　所有権の保存の登記

不動産登記法７４条１項は，所有権の保存の登記を申請できる者を，①表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人，②所有権を有することが確定判決によって確認された者，③収用によって所有権を取得した者に限っている。

そのため，表題登記がない建物について権利の登記をするには，まず表題登記をして表題部所有者を記録し，その上で保存の登記を申請するという二段階の手続を踏む。
相続人が申請するときは，被相続人を表題部所有者とする表題登記をした上で，相続を原因として保存の登記をする方法が採られることが多い。

第３　固定資産課税台帳の名義は所有権の証明ではない
１　地方税法の定め

地方税法３４３条１項は，固定資産税を「固定資産の所有者」に課するとしている。
同条２項は，その「所有者」について，「土地又は家屋については，登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者…として登記又は登録がされている者をいう。」と定めている。

未登記の建物は登記簿に記録がないため，家屋補充課税台帳に登録された者が「所有者」として扱われる。
これは課税のための擬制であって，私法上の所有権の帰属を決めるものではない。

（続きを読む...）未登記建物は誰のものか――固定資産課税台帳の名義，遺言の対象，遺産分割及び表題登記（AI作成）