企業法務・民事実務

目次第１　無断駐車と判断する前の確認１　場所・時間・利用関係を確認する２　警察への相談と民事対応を分ける第２　残すべき証拠１　車両と利用妨害の記録２　防犯映像は消える前に保全する第３　撤去を求める連絡と金銭請求１　事実を示して撤去を求める２　看板の金額が当然に請求できるわけではない第４　自力撤去・車輪止め・処分の限界１　自力救済についての最高裁判例２　所有者不明と所有権放棄を混同しない３　連絡で解決しない場合４　有料駐車場の留置権を一般の無断駐車と分ける５　留保所有権者の撤去責任を確認する第５　再発防止と資料の確認範囲１　予防措置は必要な範囲で行う２　裏付けと未確認の事項３　関連記事
第１　無断駐車と判断する前の確認
１　場所・時間・利用関係を確認する

店舗や会社の駐車場に見慣れない車があっても，それだけで無断駐車や犯罪と決まるわけではない。来客，納入業者，従業者，時間帯によって利用権を持つ者等の可能性がある。本記事は，店舗・会社・個人が管理する私有地における初動と，自力で撤去することの限界を整理する。

まず，駐車場所と区画，発見日時，出入りの時間，施設の営業時間，利用契約，許可の記録及び過去の対応を確認する。土地所有者，賃借人，駐車場管理会社等の誰が利用を認め，誰が相手に連絡するかも整理する。ナンバープレートや登録上の所有者と，実際に駐車した運転者が一致するとは限らない。

２　警察への相談と民事対応を分ける

盗難車，犯罪への関与，危険物，切迫した人身の危険等が疑われる場合は，警察への相談を優先する。相談の日時，相談先，伝えた事実及び回答を記録しておく。

大阪府の私有地における放置自動車の対応資料も，盗難車等の可能性から警察への相談を案内し，所有者への指導等によって撤去される場合があると説明している。ただし，警察へ相談すれば必ず撤去されるという制度ではない。警察が対応できないという回答も，私人による撤去・処分の許可を意味しない。

第２　残すべき証拠
１　車両と利用妨害の記録

安全に撮影できる範囲で，車両全体，ナンバープレート，駐車位置，区画表示，入口や通路との関係及び注意表示を記録する。同じ車が繰り返し駐車している場合は，日ごとの確認時刻と，判明した入出庫時刻を分けて残す。確認していない時間帯まで連続して駐車していたと断定しないことが大切である。

損害を検討するには，車両の写真だけでなく，どの利用が妨げられたかを残す必要がある。例えば，契約者が区画を使えず代替駐車場を利用した場合の領収書，搬入口が塞がれた状況，対応に要した作業の記録等である。営業上の損失については，具体的な注文・取消し等との関係を確認し，推測した売上をそのまま損害額としない。

２　防犯映像は消える前に保全する

防犯カメラがある場合は，必要な前後の時間を含む映像を，上書き・自動削除の前に保全する。取得者，取得日時，対象カメラ，表示時刻のずれ，書出し条件及び保存先を記録し，再生できることを確認する。保存依頼を出したことと，対象映像を実際に確保できたことは区別する。

撮影した画像を相手への連絡，警察相談又は弁護士への相談に使うことと，ＳＮＳで顔やナンバーを公開することは別の判断である。一般への公開を先に行うと，関係のない者の情報まで広がることがある。提供先と必要な範囲の検討は，防犯カメラ映像を警察・弁護士に提供するときを参照されたい。

第３　撤去を求める連絡と金銭請求
１　事実を示して撤去を求める

利用権がないことを確認したら，判明した相手に，対象車両，駐車場所，確認日時，管理者の連絡先及び撤去を求める理由を伝える。通知とその到達・回答の記録を残す。車に連絡文を置く場合も，塗装を傷める粘着物等を使わず，車両を損傷しない方法を選ぶべきである。

通知の文面で「期限後は処分する」と宣言しても，それだけで適法に処分できる権限が生じるわけではない。連絡に応じない場合は，次の手続を弁護士に相談するため，連絡経過と現在の支障を整理する。

関東運輸局の登録事項等証明書の案内には，私有地の放置車両について，場所，見取図，放置期間及び写真等を示して，登録番号のみで請求できる例外がある。通常の請求条件と異なるため，必要書類と対象を窓口で確認する。同局の専用の案内は軽自動車・二輪車を対象外としている。登録情報は相手方調査の出発点であり，登録上の所有者が運転者であることや，契約・不法行為責任を負うことまで証明するものではない。

２　看板の金額が当然に請求できるわけではない

民法709条による損害賠償では，権利・利益の侵害，故意又は過失，損害及び因果関係を検討する。看板に「無断駐車は罰金○万円」と書いたという事実だけで，その金額の民事上の支払義務が当然に成立するわけではない。私人の表示で刑罰としての罰金を科すこともできない。

利用契約がある場合は，契約の成立・内容と，賠償額の予定等の合意を確認する。民法522条及び420条を参照して検討するが，単に表示があったことと，表示された条件が契約内容になったことは同じではない。契約に基づく請求と不法行為に基づく請求を分け，駐車時間や損害の根拠を説明できるようにする。

岐阜地裁平成21年10月21日判決〔平成21年（レ）第15号〕は，有料駐車場のフラップ板が上がらないように駐車し料金を支払わなかった事案で，契約の成立を認めず，掲示された10万円の違約金の契約に基づく請求を退けた。ただし，全ての掲示条件が無効という判断でも，不法行為等による請求を一律に否定した判断でもない。現在の事案では現行法を前提に契約成立・条件の組入れ・条項の有効性を順に検討し，この一判決だけで結論を決めない。

これに対し，岡山地裁平成25年８月27日判決〔平成24年（レ）第221号，判例タイムズ1417号226頁，判例秘書Ｌ06850884〕は，駐車契約の成立に争いがない事案で，料金不払時の違約金５万円を認めた。条件が容易に読める形で掲示され，運転者にも過去の利用経験があることなどから契約内容への組入れを認め，違反者の調査・特定等の事情を踏まえて，その事案では消費者契約法10条・民法90条による無効とはしなかった。

同判決は，別途請求された弁護士の着手金５万2500円については相当因果関係を否定した。したがって，「５万円なら常に有効」「10万円なら常に無効」といった金額だけの基準にはならない。契約の成立，表示条件の組入れ，条項の有効性及び上乗せ費用を別々に検討する。両判決は現行民法の契約関係の改正前の事案であり，現在の条項は現行法と具体的な利用状況に照らして確認する。

第４　自力撤去・車輪止め・処分の限界
１　自力救済についての最高裁判例

最高裁第三小法廷昭和40年12月７日判決〔昭和38年（オ）第1236号，民集19巻９号2101頁〕は，自力救済が例外的に認められるためには，法定の手続では違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難となる緊急やむを得ない特別の事情があり，行為も必要な限度内であることを要するとした。判決原文では，板囲を実力で撤去・破壊した行為について，その限界を超えるとして不法行為責任を認めた判断が維持されている。

これは無断駐車の車両を扱った判決ではなく，自力救済についての一般的な判断枠組みを確認するために挙げたものである。店舗に迷惑であること，所有者が自分であること，相手が連絡に応じないことだけで，レッカー移動，車輪の固定，又は車両を閉じ込める行為が当然に適法になるとはいえない。車両の損傷，移動後の保管及び相手の利用を妨げたことに関する責任が問題になる可能性がある。

（続きを読む...）店舗・私有地の無断駐車にどう対応するか―利用権の確認，証拠保全，損害賠償及び自力撤去の限界（AI作成）

目次

第１　本記事の対象と結論第２　最初に三つの地位を分ける１　理事２　理事長３　区分所有法上の管理者・管理組合の代表者第３　最高裁平成２９年１２月１８日判決１　本件規約の構造２　最高裁の判断３　破棄差戻しであったこと第４　現行法と令和７年改正標準管理規約１　区分所有法２５条２　令和７年改正標準管理規約３５条第５　解職を検討する側の手順１　規約を横断して読む２　議案を「理事長解職」と「理事解任」に分ける３　手続証拠を残す第６　解職された側の確認事項第７　実務上の注意第８　出典・参考資料
第１　本記事の対象と結論

本記事は，マンション管理組合の理事会が，理事の地位を残したまま理事長職を解くことができるかを，最高裁平成２９年１２月１８日第一小法廷判決（平成２９年（受）第８４号），現行の建物の区分所有等に関する法律及び令和７年改正マンション標準管理規約（単棟型）から整理するものである。
法令及び公的資料の基準日は令和８年１０月１日である。

結論は，理事長の解職権限は，「理事」「理事長という役職」「区分所有法上の管理者」の各地位と，実際の管理規約の選任・解任条項を分けて判断する必要がある，ということである。
最高裁判決は，問題となった規約の全体解釈に基づき理事会による理事長職の解職を認めたものであり，すべての管理組合に同じ結論を当然に適用するものではない。

第２　最初に三つの地位を分ける

１　理事

理事は，管理組合の業務執行に関与する役員である。
総会が理事を選任・解任すると定める規約の下では，理事会が理事そのものを解任できるとは限らない。

２　理事長

理事長は，理事の中から選ばれる役職である。
理事長職を解かれても理事にとどまる場合と，理事自体を解任される場合とは，決議主体，手続及び効果が異なる。

３　区分所有法上の管理者・管理組合の代表者

管理規約が理事長を区分所有法上の管理者とし，管理組合の代表者と定めることが多い。
理事長職の交代は，管理者又は代表者の交代，総会・理事会の招集権限，金融機関・管理会社等への届出に連動するため，役職名だけの内部問題として扱えない。

第３　最高裁平成２９年１２月１８日判決

１　本件規約の構造

本件規約は，理事及び監事を組合員の中から総会で選任し，理事長及び副理事長等は理事の互選で選任すると定めていた。
また，理事長を区分所有法上の管理者とし，役員の選任及び解任を総会の決議事項としていた。

理事会は，新たな理事長を選任するとともに，従前の理事長の役職を理事長から理事に変更する決議をした。
従前の理事長は，この理事会決議が規約違反であるなどと主張した。

２　最高裁の判断

区分所有法２５条１項は，規約に別段の定めがない限り，集会の決議により管理者を選任・解任できるとする。
最高裁は，同法が，集会決議以外の方法で管理者を解任できるか，またその方法をどうするかを，区分所有者の自治的規範である規約に委ねているとした。

その上で，本件規約は，理事長を理事が就く役職の一つとし，総会で選任された理事に，互選によって理事長職に就く者を決めることを委ねたものと解した。
この規約の下では，理事の過半数の一致により従前の理事長の職を解き，別の理事を理事長に定めることも理事に委ねられているとして，理事会決議の内容は規約に違反しないと判断した。

３　破棄差戻しであったこと

最高裁は，理事会決議の内容が規約に違反しないとしたが，決議手続の瑕疵の有無などを更に審理させるため，原判決の関係部分を破棄して差し戻した。
したがって，本判決を「当該理事会決議が最終的にすべて有効と確定した判決」と表現するのは正確でない。

第４　現行法と令和７年改正標準管理規約

（続きを読む...）マンション管理組合の理事長を理事会で解職できるか―最高裁平成２９年１２月１８日判決と令和７年改正標準管理規約（AI作成）

第１　結論と判決の射程第２　最高裁令和２年３月６日判決の事案１　三つの売買と連件申請２　司法書士が認識した問題点３　原審の判断第３　委任者に対する注意義務第４　委任者でない第三者に対する注意義務第５　注意義務の範囲を決める事情第６　破棄差戻しを「責任なし」と読まない第７　取引実務のチェックポイント１　受任範囲と役割分担を記録する２　疑念を発見した後の対応を記録する３　責任論では要件を分ける第８　関連記事第９　出典・確認状況

登記申請を受任した司法書士の注意義務は、登記書類を形式的に確認することだけで常に尽きるわけではありません。他方、取引に関係したというだけで、前件取引の本人性を全面的に調査し、代金決済の中止まで勧告する義務が当然に生じるわけでもありません。
最高裁令和２年３月６日第二小法廷判決は、委任契約の内容、取引への関与、疑いの程度、依頼者又は第三者の知識経験、他の資格者代理人・仲介業者の関与等を総合考慮する枠組みを示しました。

第１　結論と判決の射程

この判決から実務上導けるのは、「司法書士は必ず前件申請まで調査すべきである」又は「具体的委任がなければ何もしなくてよい」という一律の結論ではありません。誰との関係で、どの役割が正当に期待され、どの疑念を認識し、どの措置を合理的に取り得たかを事実ごとに分ける必要があります。

最高裁は原審を破棄して差し戻しており、司法書士に注意義務違反がないことを最終確定したものではありません。本記事は、最高裁が示した判断枠組みと、受任・取引記録への落とし込みを扱います。

第２　最高裁令和２年３月６日判決の事案
１　三つの売買と連件申請

所有名義人Ａから合同会社、合同会社から被上告人、被上告人から別会社へ、不動産の売買契約が順次締結されました。後二つの売買に係る所有権移転は中間省略登記の方法により処理され、前件申請と後件申請は連件申請とされました。

前件申請は弁護士が受任し、上告人である司法書士は、合同会社と最終買主から約１３万円の報酬で後件申請を受任しました。司法書士が受任した時点で、一連の売買契約と前件・後件登記の内容等は既に決定されていました。

２　司法書士が認識した問題点

書類確認等の会合で、所有名義人Ａと称する者が述べた生年と、あらかじめ提示されていた印鑑証明書の生年が食い違いました。別の印鑑証明書が示されましたが、コピーに「複製」の文字が確認できないという問題もありました。

一方、前件申請については弁護士が受任し、委任状には公証人による本人確認に関する認証が付されていました。被上告人は不動産業者で、その代表者と仲介業者等も会合に出席し、問題点を確認していました。後に印鑑証明書の偽造が判明し、後件申請は取り下げられ、前件申請は却下されました。

３　原審の判断

原審は、司法書士が前件申請についてさらに調査し、後件登記が実現しない危険を警告し、代金決済の中止等を勧告すべき注意義務を負っていたとして、３億２４００万円等の支払を認めました。

最高裁は、被上告人との関係で司法書士に正当に期待された役割の内容や関与の程度等を十分に審理せず、直ちに注意義務違反を認めた点を違法として、原判決の司法書士敗訴部分を破棄しました。

第３　委任者に対する注意義務

最高裁は、登記申請の委任を受けた司法書士は、委任者との関係で、登記申請に用いる書面相互の整合性を形式的に確認する義務だけを負うものではないとしました。

確認の過程で、その申請が申請人となるべき者以外による申請であること等を疑うべき相当な事由がある場合には、注意喚起を始めとする適切な措置を取る義務を負うことがあります。

ただし、その措置の要否・合理的な範囲・程度は委任契約の内容に従って定まり、委任の経緯、取引への関与、委任者の知識経験、他の資格者代理人・仲介業者等の関与、疑いの程度、関係者の認識と言動を総合考慮します。

第４　委任者でない第三者に対する注意義務

第三者との関係では、委任者に対する義務と同じ判断をそのまま当てはめることはできません。

もっとも、第三者が登記に係る権利の得喪・移転について重要かつ客観的な利害を持ち、そのことを司法書士が認識でき、さらに第三者が司法書士から一定の注意喚起等を受けられるという正当な期待を持つ場合には、司法書士が第三者に対しても適切な措置を取る義務を負い、不法行為責任を問われることがあります。

第三者に対する義務では、特に、疑いの程度、第三者の不動産取引に関する知識経験、第三者の利益を保護する他の資格者代理人・仲介業者等の関与を十分に検討し、司法書士の役割と関与に応じて判断します。

第５　注意義務の範囲を決める事情
確認項目具体的に確認する資料・事実委任契約委任状、見積書、受任時メール、具体的指示、報酬、調査対象取引への関与取引設計への参加時期、契約交渉、会合出席、決済への関与疑念の内容本人確認資料の不一致、書面の外観、説明の変遷、警告兆候依頼者・第三者の属性不動産業者か、取引経験、担当者の専門性、自ら確認した事項他の専門家等前件・後件を担当する弁護士・司法書士、仲介業者、公証人の役割期待と伝達誰が司法書士に何を期待し、その期待を司法書士が認識できたか可能な措置注意喚起、追加資料要求、担当専門家への照会、決済延期の提案、辞任

これらを一括して「司法書士は専門家だから責任を負う」「依頼者でないから責任を負わない」と処理せず、義務の相手方と内容ごとに評価します。

第６　破棄差戻しを「責任なし」と読まない

最高裁は、司法書士が問題点を認識し、相応の疑いを有していたと考えられることも指摘しています。他方で、前件申請の調査について具体的委任を受けていなかったこと、前件を弁護士が受任し公証人認証付き委任状があったこと、被上告人が不動産業者で仲介業者等と問題点を確認していたことも重視しました。

したがって、判決は注意義務の存在を全面否定したのではなく、注意義務の相手方、正当に期待された役割、関与の程度等をさらに審理すべきだとしたものです。破棄差戻しという結論から「司法書士は責任を負わない」という一般命題を導くことはできません。

また、最高裁判決には草野耕一裁判官の意見があります。多数意見と結論は同じですが、委任者でない者に対する職業的専門家の義務について独自の整理を示しているため、多数意見の一般論と区別して読む必要があります。

（続きを読む...）登記申請を受任した司法書士の注意義務―委任範囲・疑念の程度・第三者の正当な期待と最高裁令和2年3月6日判決（AI作成）

目次

第１　判決の結論
第２　事案の時系列
第３　基準時は土地取得者が登記を備えた時点である
第４　譲渡担保による所有権移転登記
第５　弁済と抹消登記は当然に遡及しない
第６　差戻審に残された背信的悪意者・権利濫用
第７　現行法との関係
第８　相談・訴訟で確認する資料
第９　契約・登記実務への示唆
第１０　関連する山中弁護士ブログ記事
第１１　参考資料

借地上建物を譲渡担保に供して所有権移転登記をした後、土地が第三者へ譲渡され、その第三者が所有権移転登記を備えた場合の借地権の対抗力について、最高裁平成元年２月７日第三小法廷判決を基に整理する。

第１　判決の結論

最高裁平成元年２月７日第三小法廷判決（昭和６０年（オ）第１４９６号）は、土地取得者が所有権移転登記を備えた時点で、借地人が借地上建物について自己名義の登記を有していなかった以上、借地人は旧建物保護法１条により借地権を土地取得者へ対抗できないとした。

借地人が後に被担保債務を弁済し、譲渡担保権者から建物名義を回復しても、土地取得者に対する関係で当然に過去へ遡って対抗力を回復するものではない。他方、土地取得者がいわゆる背信的悪意者に当たるか、その明渡請求等が権利濫用となるかについては、更に審理させるため事件を差し戻した。

第２　事案の時系列

判決理由から把握できる主要な時系列は、次のとおりである。

①　昭和５２年、借地人は土地を賃借し、借地上建物について自己名義の保存登記を備えた。
②　昭和５７年１月２７日、借地人は債務を担保するため建物を譲渡担保に供し、譲渡担保権者へ所有権移転登記をした。
③　同年８月３０日、土地取得者は土地について所有権移転登記を備えた。
④　同年１０月、借地人は被担保債務を弁済した。
⑤　同年１０月２９日、建物の所有権移転登記が抹消され、借地人名義が回復した。

この事案では、土地取得者が登記を備えた③の時点で、借地上建物の登記名義が誰にあったかが決定的である。⑤の回復登記だけを見て対抗力を判断してはならない。

第３　基準時は土地取得者が登記を備えた時点である

借地権の対抗力は、土地取得者との優劣が問題となる時点で判定する。借地上建物の登記が対抗要件として機能する制度では、建物が存在するだけでなく、誰の名義で登記されていたかを登記事項証明書の履歴から確認する。

契約締結時又は訴訟提起時に借地人名義であっても、それだけでは足りない。土地所有権の移転登記時に名義が第三者へ移っていれば、その時点の対抗力が問題となる。

第４　譲渡担保による所有権移転登記

譲渡担保は、債権担保を目的として目的物の所有権を形式上移転する仕組みである。しかし、借地権の公示を第三者に対抗する場面では、内部的な担保目的だけでなく、外部に現れた登記名義が重要となる。

融資契約又は担保契約に「実質的所有者は借地人である」と記載されていても、土地取得者がその内部関係を当然に引き受けるとは限らない。借地上建物を担保に供する前に、土地所有者の承諾、借地契約上の制限、登記名義が借地権の対抗力へ与える影響及び代替担保を検討する。

第５　弁済と抹消登記は当然に遡及しない

（続きを読む...）借地上建物の名義を譲渡担保で移した場合の借地権の対抗力―最高裁平成元年２月７日判決（AI作成）