第１ 最初の所有者が公正証書で定められる事項
分譲マンションで最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，区分所有法３２条により，法律が列挙した事項の規約を公正証書で設定できる。
対象は，規約による共用部分（４条２項），規約による建物の敷地（５条１項），専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止の例外及び敷地利用権の割合の特則（２２条１項・２項の各ただし書。３項による準用を含む。）である。
管理・使用に関する一般の規約事項は３０条で定められており，３２条の公正証書方式が使える範囲は上記の列挙事項から確認する。
廊下など構造上の共用部分と，規約で共用部分とした建物の部分又は附属建物を区別する。
規約共用部分を第三者に対抗するには，その旨の登記を要する（４条２項）。
公正証書を作った日と，その規約を第三者に対抗できるかはそれぞれ確認する。
第２ 団地共用部分の規約
一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は，団地内の附属施設である建物等を団地共用部分とする規約を公正証書で設定できる（区分所有法６７条１項・２項）。
この場合も第三者に対抗するには登記を要する。
一棟の建物の規約なのか，数棟で構成される団地の附属施設の規約なのかを特定して，作成者と対象を確認する。
第３ 集会議事録と全員による書面等の合意
区分所有者の集会では，議長が議事の経過の要領と結果を記した議事録を作成する。
書面では議長と出席した区分所有者２人が署名し，電子では同じ者が法務省令所定の署名に代わる措置をする（区分所有法４２条）。
集会で決議すべき事項については，議決権のある区分所有者全員の承諾の下で書面又は電磁的方法による決議を行える（同法４５条１項）。
電磁的方法による決議では，招集者が，送信者の用いる電磁的方法とファイルへの記録の方式をあらかじめ示し，書面又は電磁的方法で承諾を得る。承諾後に書面又は電磁的方法で拒む旨の申出があったときは，申出をした全員が再承諾するまで，その方法で決議できない（同条１項ただし書，施行規則６条）。
同条２項は，対象事項に関して議決権のある区分所有者全員が書面又は電磁的方法で合意したときに決議があったものとみなす。
決議方法への承諾と，決議内容そのものへの合意を分けて記録する。
議事を公証人が見聞して公正証書を作る方法と，すでに作成された議事録等の認証を求める方法では，公証人が確認する対象と料金が異なる。
４２条の議事録や４５条２項の合意書面について，公証人の認証を取るかは証明の目的と提出先の指定に応じて判断する。
第４ 設定・変更・廃止の手数料
３２条の原始規約の作成では，専有部分１０個以下で２万６０００円，１０個を超え５０個以下ではこれに超過１０個までごとに１万３０００円を加える。
例えば１５個なら３万９０００円である。
５０個超及び１００個超の区分は公証人手数料令２２条１項の段階別の算定による。
６７条２項の団地共用部分の規約では５棟以下２万６０００円，５棟超は超過５棟までごとに１万３０００円を加える。
対象の規約を変更する公正証書は原則として設定と同額であり，同じ公証役場で原規約を作成した場合には半額で最低２万６０００円となる。
廃止は１万３０００円である（同令２２条５項・６項）。
集会の決議についての公正証書は，同令２０条により事実の実験の料金の例による。
集会議事録又は区分所有法４５条２項の書面の認証は２万３０００円である（同令３４条５項）。
規約の設定の目的となる専有部分の個数が５０を超え１００以下なら，７万８０００円に５０を超える１０個までごとに１万円を加える。
１００を超えるときは，１２万８０００円に１００を超える２０個までごとに７０００円を加える（公証人手数料令２２条）。
同条１・２項に当たらない規約の設定は，１項の個数別の料率による（同条３項）。
この場合，団地の建物がすべて専有部分のある建物以外なら，その棟数を専有部分の個数とみなす。両者が混在するなら，専有部分のある建物以外の棟数と専有部分の個数を合計する（同条４項）。
第５ 根拠資料と関連記事
建物の区分所有等に関する法律４条・５条・２２条・３０条・３２条・４２条・４５条・６６条・６７条
建物の区分所有等に関する法律施行規則６条
公証人手数料令２０条・２２条・３４条
令和７年１０月１日施行の公証人手数料令改正