目次第1 賃料の差押えでは,抵当権設定登記の時期も確認する1 通常の差押えとの違い2 登記,取得,差押え,賃料の対象期間を並べる第2 物上代位による賃料差押えと相殺1 登記後取得債権と将来賃料2 差押え前に直ちに相殺する合意をした場合第3 令和5年判決では,反対債権への充当も重要だった1 登記前の貸金と登記後の保証債権2 現在の事件では適用法と充当合意を確認する第4 担保不動産収益執行では賃料債権は誰に帰属するか1 管理人に移るのは管理収益権である2 登記前に取得した保証金返還債権第5 相談時の資料と関連する問題第6 出典
第1 賃料の差押えでは,抵当権設定登記の時期も確認する
1 通常の差押えとの違い
賃借人Bが賃貸人Aに対して貸金債権などを持ち,賃料と相殺したいと考えているところ,抵当権者Cから物上代位に基づく賃料債権の差押えを受けた場合が,本記事の対象である。
通常の債権差押えに関する民法511条の説明だけでは,結論を出せない。
抵当権者との関係では,賃料を差し押さえられた時だけでなく,Bの反対債権を取得した時と抵当権設定登記の先後が重要になる。
民法372条・304条に基づく物上代位と,民法371条及び民事執行法180条・188条に関係する担保不動産収益執行は,区別して検討する。
本記事は令和8年10月3日時点の法令と,裁判所公開全文を確認した平成21年7月3日・令和5年11月27日判決を中心に整理する。
2 登記,取得,差押え,賃料の対象期間を並べる
①抵当権・根抵当権の設定登記日
②賃借人の反対債権の取得日と発生原因
③物上代位による差押命令の送達日,又は収益執行開始決定の効力発生時
④相殺の意思表示・相殺合意の時
⑤相殺対象とされた各月の賃料の対象期間と弁済期
とりわけ,差押え後の期間に対応する将来賃料と,差押え前の期間に対応する賃料を一括して扱わない。
複数の反対債権がある場合は,どの債権から相殺・弁済の充当をしたかも,結論を左右する。
第2 物上代位による賃料差押えと相殺
1 登記後取得債権と将来賃料
最高裁令和5年11月27日第二小法廷判決(令和3年(受)第1620号,民集77巻8号2188頁)は,抵当権設定登記後に取得した賃貸人に対する債権と,物上代位による差押え後の期間に対応する賃料債権との相殺を扱った。
同判決は,物上代位によって抵当権の効力が賃料債権に及ぶことが,設定登記によって公示されていると説明する。
そのため,登記後取得債権と将来賃料を相殺するという賃借人の期待を,抵当権の効力に優先させて保護することはできないとした。
同判決が先例として参照する最高裁平成13年3月13日第三小法廷判決(平成11年(受)第1345号,民集55巻2号363頁)についても,令和5年判決の理由中で,登記後取得債権による相殺と,あらかじめ相殺適状になる都度相殺する旨の合意をした場合の扱いが確認されている。
本記事でこの先例に触れる部分は,確認した令和5年判決本文の引用・説明によるものである。
2 差押え前に直ちに相殺する合意をした場合
令和5年判決では,賃借人と賃貸人が,差押え前に,登記後取得債権と将来賃料を直ちに相殺する旨の合意をしていた。
最高裁は,このような合意でも,将来賃料を相殺対象にする状態を作り出して差押え前に清算したというだけで,抵当権者への対抗を認めればその利益を不当に害するとし,対抗を認めなかった。
「差押え前に相殺契約を済ませたから安全」という説明は,本判決の対象となる場面では成り立たない。
ただし,同判決を,「登記後はすべての賃料の相殺が禁止される」と読み替えてはならない。
判決が問題としたのは,登記後取得債権と,差押え後の期間に対応する将来賃料との相殺合意である。
各月の賃料がどの期間に対応するか,差押え前の清算の対象は何かを特定する必要がある。