不動産・登記

目次

第１　判決の結論
第２　事案の時系列
第３　基準時は土地取得者が登記を備えた時点である
第４　譲渡担保による所有権移転登記
第５　弁済と抹消登記は当然に遡及しない
第６　差戻審に残された背信的悪意者・権利濫用
第７　現行法との関係
第８　相談・訴訟で確認する資料
第９　契約・登記実務への示唆
第１０　関連する山中弁護士ブログ記事
第１１　参考資料

借地上建物を譲渡担保に供して所有権移転登記をした後、土地が第三者へ譲渡され、その第三者が所有権移転登記を備えた場合の借地権の対抗力について、最高裁平成元年２月７日第三小法廷判決を基に整理する。

第１　判決の結論

最高裁平成元年２月７日第三小法廷判決（昭和６０年（オ）第１４９６号）は、土地取得者が所有権移転登記を備えた時点で、借地人が借地上建物について自己名義の登記を有していなかった以上、借地人は旧建物保護法１条により借地権を土地取得者へ対抗できないとした。

借地人が後に被担保債務を弁済し、譲渡担保権者から建物名義を回復しても、土地取得者に対する関係で当然に過去へ遡って対抗力を回復するものではない。他方、土地取得者がいわゆる背信的悪意者に当たるか、その明渡請求等が権利濫用となるかについては、更に審理させるため事件を差し戻した。

第２　事案の時系列

判決理由から把握できる主要な時系列は、次のとおりである。

①　昭和５２年、借地人は土地を賃借し、借地上建物について自己名義の保存登記を備えた。
②　昭和５７年１月２７日、借地人は債務を担保するため建物を譲渡担保に供し、譲渡担保権者へ所有権移転登記をした。
③　同年８月３０日、土地取得者は土地について所有権移転登記を備えた。
④　同年１０月、借地人は被担保債務を弁済した。
⑤　同年１０月２９日、建物の所有権移転登記が抹消され、借地人名義が回復した。

この事案では、土地取得者が登記を備えた③の時点で、借地上建物の登記名義が誰にあったかが決定的である。⑤の回復登記だけを見て対抗力を判断してはならない。

第３　基準時は土地取得者が登記を備えた時点である

借地権の対抗力は、土地取得者との優劣が問題となる時点で判定する。借地上建物の登記が対抗要件として機能する制度では、建物が存在するだけでなく、誰の名義で登記されていたかを登記事項証明書の履歴から確認する。

契約締結時又は訴訟提起時に借地人名義であっても、それだけでは足りない。土地所有権の移転登記時に名義が第三者へ移っていれば、その時点の対抗力が問題となる。

第４　譲渡担保による所有権移転登記

譲渡担保は、債権担保を目的として目的物の所有権を形式上移転する仕組みである。しかし、借地権の公示を第三者に対抗する場面では、内部的な担保目的だけでなく、外部に現れた登記名義が重要となる。

融資契約又は担保契約に「実質的所有者は借地人である」と記載されていても、土地取得者がその内部関係を当然に引き受けるとは限らない。借地上建物を担保に供する前に、土地所有者の承諾、借地契約上の制限、登記名義が借地権の対抗力へ与える影響及び代替担保を検討する。

第５　弁済と抹消登記は当然に遡及しない

（続きを読む...）借地上建物の名義を譲渡担保で移した場合の借地権の対抗力―最高裁平成元年２月７日判決（AI作成）

目次

第1　結論
第2　民法621条の原則
第3　最高裁平成17年12月16日判決
第4　特約の成立・有効性・損耗分類・金額を分ける
第5　賃貸人側の契約実務
第6　賃借人側の退去時対応
第7　証拠チェックリスト
第8　敷金返還請求と差戻しの意味
第9　出典

建物を通常どおり使用して生じた損耗や経年変化は，民法621条上，原則として賃借人の原状回復義務から除かれます。これを賃借人に負担させる特約は，単に契約書に「原状回復義務を理解した」と書くだけでは足りません。最高裁平成17年12月16日判決は，負担する通常損耗の範囲が具体的に明記されるか，口頭説明と賃借人の明確な認識・合意が必要であるとしました。

第1　結論

まず，通常損耗補修特約が契約内容になったかを確認します。
次に，成立した特約が消費者契約法等に照らして有効かを確認します。
その上で，問題となる傷・汚れが通常損耗・経年変化か，賃借人の故意・過失・善管注意義務違反等による損傷かを分類します。
最後に，補修範囲，経過年数，残存価値及び単価から請求額の相当性を検討します。

この4段階を混ぜると，「特約があるから全額請求できる」「通常損耗だから一切負担しない」という過度な結論になりやすいため注意が必要です。

第2　民法621条の原則

民法621条は，賃借人が賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うことを原則としながら，通常の使用・収益によって生じた損耗と経年変化を除外しています。賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も除外されます。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は，原状回復を，賃借人の故意・過失，善管注意義務違反その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することと整理し，通常損耗・経年変化の修繕費は賃料に含まれるという考え方を示しています。

ガイドラインは法令そのものではありませんが，損耗の分類，経過年数，補修単位及び契約条件の開示を検討する重要な公的資料です。個別の結論は，契約内容，物件・部位，使用状況及び証拠によって変わります。

第3　最高裁平成17年12月16日判決

最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決・平成16年（受）第1573号は，通常損耗の補修費を賃借人に負担させる特約について，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになると指摘しました。

（続きを読む...）通常損耗の原状回復費用を賃借人に負担させる特約はいつ成立するか―最高裁平成17年12月16日判決と民法621条（AI作成）

目次第１　この記事の対象と結論第２　関係する条文１　取得時効２　時効の効力と援用３　登記と抵当権の消滅第３　時効完成前の第三者―登記なくして対抗できる第４　時効完成後の第三者―登記がなければ対抗できない第５　起算点を選んで完成時期をずらすことはできない第６　第三者の登記後の再度の取得時効１　譲受人の登記後２　抵当権の設定登記後（平成２４年判決）３　古田佑紀裁判官の補足意見４　再度の時効に必要な期間第７　既に時効を援用した者は再度の時効を主張できない第８　賃借権の時効取得と抵当権第９　時効完成後の第三者が背信的悪意者に当たる場合第１０　複数の抵当権がある場合の判定手順第１１　実務で確認する事項第１２　出典１　法令２　裁判例３　公式資料４　関連記事第１　この記事の対象と結論

本記事は，他人の土地を長期間占有した者（占有者）が取得時効を主張する場合に，時効の完成前後に原所有者から土地を譲り受けた者や抵当権の設定を受けた者との優劣がどう決まるかを，最高裁判所の判例に沿って時系列で整理するものである。

判例の枠組みは，次の５点にまとめられる。
①時効完成前に原所有者から権利を取得して登記をした第三者に対しては，占有者は登記がなくても時効取得を主張できる（最判昭和４１年１１月２２日）。
②時効完成後に原所有者から権利を取得して登記をした第三者に対しては，占有者は登記がなければ時効取得を対抗できない（最判昭和３３年８月２８日）。
③時効期間の起算点は時効の基礎たる事実の開始時であり，占有者が任意に選んで完成時期をずらすことはできない（最判昭和３５年７月２７日）。
④時効完成後の第三者が登記をした後，占有者がさらに時効取得に必要な期間占有を継続すれば，その第三者に登記なくして対抗できる。抵当権の設定登記の場合も，特段の事情がない限り，再度の時効取得により抵当権は消滅する（最判昭和３６年７月２０日，最判平成２４年３月１６日）。
⑤ただし，既に時効を援用して所有権を取得し登記をした者は，起算点を後にずらして再度の時効を主張することはできない（最判平成１５年１０月３１日）。

同じ土地に設定時期の異なる複数の抵当権があるときは，各抵当権の登記がどの時効期間の完成前か完成後かを別々に判定する。令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問１(1)〕は，この判定を問う問題であった（第１０）。

第２　関係する条文１　取得時効

民法１６２条は，「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」（１項），「十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。」（２項）と定める。

占有者は，所有の意思をもって，善意で，平穏に，かつ，公然と占有をするものと推定され，前後の両時点において占有をした証拠があるときは，占有はその間継続したものと推定される（民法１８６条）。無過失は，同条の推定の対象に含まれていない。

２　時効の効力と援用

時効の効力は，その起算日にさかのぼる（民法１４４条）。時効は，当事者が援用しなければ，裁判所がこれによって裁判をすることができない（民法１４５条）。

３　登記と抵当権の消滅

不動産に関する物権の得喪及び変更は，登記をしなければ第三者に対抗することができない（民法１７７条）。

民法３９７条は，「債務者又は抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は、これによって消滅する。」と定める。

第３　時効完成前の第三者―登記なくして対抗できる

最高裁判所第三小法廷昭和４１年１１月２２日判決の裁判要旨は，「不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。」である。

同判決は，時効が完成してもその登記がなければその後に登記を経由した第三者には対抗できないのに対し，第三者のなした登記後に時効が完成した場合には，その第三者に対しては登記を経由しなくても時効取得をもって対抗できるという従前の判例（昭和３５年判決，昭和３６年判決）を確認し，これを変更すべき必要を認めないとした。

したがって，占有者にとっては，第三者の登記が時効完成の前か後かが決定的となる。

第４　時効完成後の第三者―登記がなければ対抗できない

最高裁判所第一小法廷昭和３３年８月２８日判決の裁判要旨は，「時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。」である。

時効完成後の第三者との関係は，原所有者からの二重譲渡と同じく，民法１７７条の対抗問題として処理される。第三者が時効の完成を知っていたかどうかは，原則として結論を左右しない（例外は第９の背信的悪意者である）。

第５　起算点を選んで完成時期をずらすことはできない

最高裁判所第一小法廷昭和３５年７月２７日判決の裁判要旨は，「時効期間は、時効の基礎たる事実の開始された時を起算点として計算すべきもので、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。」である。

第３と第４の区別によれば，占有者は，起算点を後にずらして時効完成を第三者の登記より後にできれば，登記なくして対抗できることになる。同判決は，このような起算点の選択を否定したものである。

第６　第三者の登記後の再度の取得時効１　譲受人の登記後

最高裁判所第一小法廷昭和３６年７月２０日判決の裁判要旨は，「不動産の取得時効が完成しても、その登記がなければ、その後に所有権取得登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえないが、第三者の右登記後に占有者がなお引続き時効取得に要する期間占有を継続した場合には、その第三者に対し、登記を経由しなくとも時効取得をもつて対抗しうるものと解すべきである。」である。

同判決の事案では，占有者は，最初の１０年の時効完成後に第三者が寄附を受けて登記をした日から，さらに１０年間，所有の意思をもって平穏，公然，善意，無過失に占有を継続していた。

２　抵当権の設定登記後（平成２４年判決）

最高裁判所第二小法廷平成２４年３月１６日判決は，「不動産の取得時効の完成後，所有権移転登記がされることのないまま，第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了した場合において，上記不動産の時効取得者である占有者が，その後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは，上記占有者が上記抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り，上記占有者は，上記不動産を時効取得し，その結果，上記抵当権は消滅すると解するのが相当である。」とした。

同判決は，その理由として，抵当権設定登記がされた時から占有者と抵当権者との間に権利の対立関係が生じ，その事態は不動産が第三者に譲渡されて登記がされた場合に比肩するということができること，また，「取得時効の完成後，所有権移転登記がされないうちに，第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了したならば，占有者がその後にいかに長期間占有を継続しても抵当権の負担のない所有権を取得することができないと解することは，長期間にわたる継続的な占有を占有の態様に応じて保護すべきものとする時効制度の趣旨に鑑みれば，是認し難いというべきである。」ことを挙げている。

同判決の事案では，占有者は，抵当権の設定登記の時点で土地を所有すると信ずるにつき善意かつ無過失であり，登記後引き続き時効取得に要する１０年間占有を継続し，その後に取得時効を援用した。抵当権が設定され登記されたことを知らないまま占有を継続していたことから，抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情はうかがわれないとされ，占有者は抵当権の設定登記の日を起算点として土地を時効取得し，抵当権は消滅したとされた。

３　古田佑紀裁判官の補足意見

同判決には古田佑紀裁判官の補足意見がある。補足意見は，抵当権の設定を受けた者には，譲受人と異なり，占有を排除して時効の完成を妨げる手段が当然には認められないことを指摘し，法廷意見は抵当権者において抵当権の消滅を防止する何らかの手段があることを前提としているものと解され，その理解の下で法廷意見に与するとしている。

また，補足意見は，抵当権が消滅する理由として再び取得時効の完成を認めることは「技巧的で不自然な感を免れない」とし，民法３９７条の規定から取得時効期間占有が継続されたこと自体によって抵当権が消滅すると解することが可能であると述べた上，複数の担保権が存在する場合の調整やこれらの権利の消滅を防止する手段などについて，占有に関わらない物権は個別に消滅するかどうかを判断すべきものとする観点からの検討が適切な場合があることを付言している。

４　再度の時効に必要な期間

再度の取得時効も，民法１６２条の要件による。第三者の登記の時点で占有者が善意かつ無過失であれば１０年，そうでなければ２０年の占有継続が必要になると考えられる（昭和３６年判決・平成２４年判決は，いずれも登記時に善意無過失で１０年の占有を継続した事案である）。

第７　既に時効を援用した者は再度の時効を主張できない

最高裁判所第二小法廷平成１５年１０月３１日判決の裁判要旨は，「取得時効の援用により不動産の所有権を取得してその旨の登記を有する者は，当該取得時効の完成後に設定された抵当権に対抗するため，その設定登記時を起算点とする再度の取得時効の完成を主張し，援用をすることはできない。」である。

同判決の事案では，占有者は，昭和３７年２月１７日を起算点とする２０年の取得時効を援用し，その旨の所有権移転登記をしていた。同判決は，占有者は時効の援用により確定的に所有権を取得したのであるから，起算点を後の時点にずらせて再度取得時効の完成を主張し，これを援用することはできないとした。

したがって，平成２４年判決の枠組みを使えるのは，占有者がまだ時効を援用していない場合である。占有者の代理人としては，早期に時効を援用して登記をすることと，後に設定された抵当権を再度の時効で消滅させることとが両立しない場面があることに注意を要する。

第８　賃借権の時効取得と抵当権

最高裁判所第二小法廷平成２３年１月２１日判決の裁判要旨は，「不動産につき賃借権を有する者がその対抗要件を具備しない間に，当該不動産に抵当権が設定されてその旨の登記がされた場合，上記の者は，上記登記後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，当該不動産を継続的に用益したとしても，競売又は公売により当該不動産を買い受けた者に対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することはできない。」である。

同判決は，昭和３６年判決は不動産の取得の登記をした者と登記後に時効取得に要する期間占有を継続した者との間における相容れない権利の得喪にかかわるものであり，そのような関係にない抵当権者と賃借権者との関係とは事案を異にするとしている。所有権の時効取得と賃借権の時効取得とでは，抵当権との関係が異なる。

第９　時効完成後の第三者が背信的悪意者に当たる場合

最高裁判所第三小法廷平成１８年１月１７日判決の裁判要旨は，「甲が時効取得した不動産について，その取得時効完成後に乙が当該不動産の譲渡を受けて所有権移転登記を了した場合において，乙が，当該不動産の譲渡を受けた時に，甲が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識しており，甲の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するときは，乙は背信的悪意者に当たる。」である。

同判決は，取得時効の成立要件の充足の有無は容易に認識・判断することができないものであることから，乙が甲の取得時効の成立要件の充足をすべて具体的に認識していなくても背信的悪意者と認められる場合があるとしつつ，少なくとも，甲による多年にわたる占有継続の事実を認識している必要があるとした。そして，占有継続の事実の認識を確定せず，調査をすれば時効取得を容易に知り得たことをもって，登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する第三者に当たらないとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反があるとした。

したがって，時効完成後の第三者を背信的悪意者として排除するには，多年にわたる占有継続の事実の認識と，登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情の双方を主張立証する必要がある。

第１０　複数の抵当権がある場合の判定手順

同じ土地に設定時期の異なる複数の抵当権があるときは，次の順で抵当権ごとに判定する。

手順確認すること１　最初の時効の完成日占有開始日（起算点は選べない。第５）と，占有開始時の善意無過失の有無から，１０年又は２０年の完成日を確定する２　各抵当権の登記日最初の時効完成の前か後かを判定する。前なら登記なくして対抗できる（第３）。後なら対抗問題となる（第４）３　完成後に登記された抵当権その登記日を起算点として，再度の時効に必要な期間（登記時に善意無過失なら１０年）の占有が継続したかを判定する（第６）４　特段の事情抵当権の存在を容認していたなど，抵当権の消滅を妨げる事情がないかを確認する（平成２４年判決）５　援用の有無既に時効を援用し所有権移転登記をしていないかを確認する（第７）６　再度の時効完成後に登記された抵当権再度の時効との関係でも完成後の第三者であれば，登記のない占有者は対抗できない。その抵当権の登記日から改めて必要期間が経過しているかを確認する

令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問１(1)〕では，Ａが令和２年１月１０日に善意無過失で甲土地の占有を開始し（令和１２年１月１０日に１０年の時効完成），令和２２年４月２０日にＣの抵当権が，令和３３年２月１５日にＤの第二順位の抵当権が登記され，Ａは令和３５年９月３日まで抵当権の存在を知らず，同年１０月１５日に初めて時効を援用した。

抵当権判定結論Ｃ（令和２２年４月２０日登記）最初の時効完成後の登記。登記日から１０年（令和３２年４月２０日）で再度の時効が完成。容認等の特段の事情なし。援用歴なし平成２４年判決により消滅し，抹消登記手続請求は認められるＤ（令和３３年２月１５日登記）再度の時効完成後の登記。登記日から起算する時効は令和４３年２月１５日まで完成しない。起算点を後にずらすことは許されない登記のないＡは対抗できず，抹消登記手続請求は認められない

令和８年９月２９日現在，法務省から同年の出題の趣旨及び採点実感は公表されていない。問題の参考答案と予想される評価項目は，令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付けで示している。

再度の取得時効を検討する際は，抵当権設定登記の日，その後の占有期間，善意・無過失を判断する時点，被担保債権の弁済期及び過去の時効援用の有無を，それぞれ年表に置く。
被担保債権の弁済期が到来していないことについて，最判平成２４年３月１６日の法廷意見は触れていない。
同判決の補足意見は，抵当権者に抵当権の消滅を防止する手段があることを法廷意見の前提と解している。
弁済期が到来していない一事では特段の事情に当たらないとするのか，抵当権者が消滅を防ぐ手段を欠く場合の例外を認めるのかを分け，採る見解に応じて結論を示す。

また，過去に時効を援用して登記を得た者が起算点を後にずらす場面と，それ以前に時効を援用したことがない者が再度の時効を主張する場面とは，同じではない。
起算点を自由に選べるという説明と，抵当権設定登記後の占有について再度の取得時効を検討するという説明を混同しないことが重要である。
具体的な年月日の配置とＣ・Ｄの抵当権への帰結は，令和８年度民事系第１問の参考答案・予想評価項目を参照されたい。

第１１　実務で確認する事項

取得時効を主張し，又は主張される場面では，次の資料を確認する。
①占有開始の時期と経緯を示す資料（売買契約書，境界の認識，利用状況の写真，固定資産税の負担等）
②占有開始時の善意無過失を基礎付ける事情（登記簿・公図・測量図の確認状況）
③登記事項証明書（全部事項）による所有権移転・抵当権設定の登記日
④占有者が抵当権の存在を知った時期と，その後の言動（抵当権を容認したと評価される行動がないか）
⑤時効の援用の有無・時期と，時効取得を原因とする登記の有無
⑥第三者が占有の事実を認識していたか，登記の欠缺を主張することが信義に反する事情があるか

第１２　出典１　法令

①民法（e-Gov法令検索）１４４条，１４５条，１６２条，１８６条，１７７条，３９７条

２　裁判例

①最高裁判所第一小法廷昭和３３年８月２８日判決（昭和３０年(オ)第１５号，民集１２巻１２号１９３６頁）
②最高裁判所第一小法廷昭和３５年７月２７日判決（昭和３２年(オ)第３４４号，民集１４巻１０号１８７１頁）
③最高裁判所第一小法廷昭和３６年７月２０日判決（昭和３４年(オ)第７７９号，民集１５巻７号１９０３頁）
④最高裁判所第三小法廷昭和４１年１１月２２日判決（昭和３８年(オ)第５１６号，民集２０巻９号１９０１頁）
⑤最高裁判所第二小法廷平成１５年１０月３１日判決（平成１２年(受)第１５８９号，集民２１１号３１３頁）
⑥最高裁判所第三小法廷平成１８年１月１７日判決（平成１７年(受)第１４４号，民集６０巻１号２７頁）
⑦最高裁判所第二小法廷平成２３年１月２１日判決（平成２１年(受)第７２９号，集民２３６号２７頁）
⑧最高裁判所第二小法廷平成２４年３月１６日判決（平成２２年(受)第３３６号，民集６６巻５号２３２１頁）

３　公式資料

①法務省「令和８年司法試験論文式試験問題（民事系科目）」

４　関連記事

①不動産登記の主要判例・調査資料・関連記事一覧
②令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付け
③名義株の時効取得は１０年・２０年で成立するか―民法１６３条の要件と裁判例
④相続回復請求権とは――表見相続人，共同相続人，５年・２０年の時効と取得時効
⑤消滅時効に関するメモ書き――起算点，完成猶予・更新，経過措置

目次第１　この記事の対象と結論第２　民法６３４条の条文と要件１　条文２　二つの場面３　要件４　委任の成果報酬への準用第３　改正前の判例―既施工部分は解除できない１　最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決２　現行法との関係第４　報酬額の計算１　「注文者が受ける利益の割合」２　既払金の扱い第５　注文者の損害賠償１　根拠２　損害の算定第６　報酬債権と損害賠償債権の相殺１　相殺の可否２　同時履行と履行遅滞３　相殺後の金額第７　元請負人と下請負人がいる場合１　出来形の所有権２　下請負人の報酬の確保第８　令和８年司法試験民事系第１問〔設問２〕との関係第９　実務で確認する事項第１０　出典１　法令２　裁判例３　公式資料４　関連記事第１　この記事の対象と結論

本記事は，建物の建築工事などの請負契約が，仕事の完成前に解除された場合に，請負人の報酬，注文者の損害賠償及びその清算がどうなるかを整理するものである。

結論を先に示すと，次のとおりである。
①仕事の完成前に請負が解除されても，請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるときは，その部分は仕事の完成とみなされ，請負人は，注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる（民法６３４条２号）。
②解除が請負人の債務不履行を理由とするものであっても，同号の文言上，その適用は妨げられない。
③注文者は，請負人の債務不履行により生じた損害，典型的には，残工事を別の業者に発注するのに要した費用のうち，本来の報酬を超える部分の賠償を請求することができる（民法４１５条１項・２項３号，５４５条４項）。
④請負人の報酬債権と注文者の損害賠償債権は，相殺によって清算するのが通常である。

平成２９年の民法改正の前から，最高裁判所は，建物等の工事の途中で注文者が請負人の債務不履行を理由に請負契約を解除する場合でも，工事内容が可分であり，当事者が既施工部分の給付について利益を有するときは，特段の事情のない限り，既施工部分については契約を解除することができないとしていた（最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決）。現行の６３４条２号は，同じ場面で，既にした仕事の結果を「仕事の完成とみなす」ことにより報酬請求の根拠を条文上明らかにしている。

令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問２〕は，まさにこの清算を金額で問う問題であった。本記事の第４から第６で，その数値を用いた計算例を示す。

第２　民法６３４条の条文と要件１　条文

民法６３４条は，次のとおり定めている（e-Gov法令検索で令和８年１月１日現在の条文を確認した）。

「次に掲げる場合において、請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるときは、その部分を仕事の完成とみなす。この場合において、請負人は、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる。
一　注文者の責めに帰することができない事由によって仕事を完成することができなくなったとき。
二　請負が仕事の完成前に解除されたとき。」

同条は，平成２９年法律第４４号による改正で設けられた規定である。改正前の６３４条は請負人の瑕疵担保責任の規定であったから，改正前の判例を読むときは，条文番号が指すものが異なる点に注意を要する。

２　二つの場面

１号は，注文者の責めに帰することができない事由によって仕事の完成が不能になった場合である。注文者の責めに帰すべき事由によって完成が不能になった場合は，同号ではなく，民法５３６条２項により，注文者は反対給付（報酬）の履行を拒むことができず，請負人は自己の債務を免れたことによって得た利益を注文者に償還することになる。

２号は，仕事の完成前に請負が解除された場合であり，解除の原因を限定していない。請負人の債務不履行を理由とする注文者の解除（民法５４１条・５４２条）のほか，注文者が仕事の完成前にいつでも損害を賠償してする解除（民法６４１条）も含まれる。

３　要件要件意味確認する事実既にした仕事の結果のうち可分な部分があること工事全体のうち，切り離して評価できる出来形があること出来高の範囲，独立した建物になっているか，工程表・出来高報告書その部分の給付があること注文者が既施工部分を受け取り，又は利用できる状態にあること引渡し，注文者による占有，続行工事への利用注文者が利益を受けること既施工部分が注文者にとって価値を持つこと残工事を別業者に引き継がせて完成させたか，取り壊して最初からやり直したか

最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決の事案では，注文者は，解除時の出来高が工事全体の４９．４パーセントであると主張していたほか，既施工部分を引き取って工事を続行し，完成させたとの事情があり，最高裁判所は，そのとおりであれば工事は可分であり，注文者は既施工部分の給付について利益を有していたというべきであるとした。

４　委任の成果報酬への準用

委任事務の履行により得られる成果に対して報酬を支払うことを約した場合には，６３４条が準用される（民法６４８条の２第２項）。成功報酬型の業務委託契約が途中で終了した場合にも，同じ考え方で報酬の割合を検討することになる。

第３　改正前の判例―既施工部分は解除できない１　最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決

同判決は，建築請負契約の解除によって，差し押さえられた既存の工事代金債権も消滅したとした原判決を破棄し，事件を差し戻したものである。

同判決は，「建物その他土地の工作物の工事請負契約につき、工事全体が未完成の間に注文者が請負人の債務不履行を理由に右契約を解除する場合において、工事内容が可分であり、しかも当事者が既施工部分の給付に関し利益を有するときは、特段の事情のない限り、既施工部分については契約を解除することができず、ただ未施工部分について契約の一部解除をすることができるにすぎないものと解するのが相当である」と述べ，参照判例として大審院昭和７年４月３０日判決（民集１１巻８号７８０頁）を挙げている。

裁判所ウェブサイトの裁判要旨は，この判断を「注文者が請負人の債務不履行を理由に請負契約を解除する場合」に限って示している。

２　現行法との関係

現行の６３４条２号は，解除の原因を限定せずに，既にした仕事の結果のうち可分な部分を「仕事の完成とみなす」としている。既施工部分について報酬請求権が残るという結果は，昭和５６年判決の考え方と同じ方向にある。

したがって，現行法の下では，注文者が請負契約全体を解除した場合でも，要件を満たす既施工部分については，請負人は利益の割合に応じた報酬を請求することができ，注文者は既施工部分について支払済みの報酬の返還（原状回復）を求めることはできないと考えられる（本記事の整理）。

第４　報酬額の計算１　「注文者が受ける利益の割合」

報酬額は，約定の報酬総額に，注文者が受ける利益の割合を乗じて算定するのが基本である。工事が完成していれば注文者が受けたであろう利益を基準として，既施工部分の給付によって注文者が受ける利益がその何割に当たるかを評価する。

条文が基準としているのは「注文者が受ける利益」であり，請負人が支出した費用の割合や工程上の出来高の割合と必ず一致するとは限らない。既施工部分に不具合があり，手直しが必要な場合などは，その分だけ注文者の利益が小さく評価されることがあり得る（本記事の整理）。

２　既払金の扱い

注文者が契約締結時の着手金などを既に支払っている場合，その支払は，６３４条による報酬債務に充てられる。請負人がさらに請求できるのは，割合的報酬から既払金を控除した残額である。

項目金額計算約定の報酬総額１０００万円―注文者が受ける利益の割合６割事実認定による割合的報酬（６３４条２号）６００万円１０００万円×６割既払金４００万円契約締結時に支払済み報酬の残額２００万円６００万円－４００万円第５　注文者の損害賠償１　根拠

請負人が約定の期日までに仕事を完成せず，相当の期間を定めた催告にも応じない場合，注文者は契約を解除することができる（民法５４１条）。解除は損害賠償の請求を妨げず（民法５４５条４項），債務の不履行による契約の解除権が発生したときは，債務の履行に代わる損害賠償を請求することができる（民法４１５条２項３号）。

もっとも，債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは，損害賠償を請求することはできない（民法４１５条１項ただし書）。請負人の資金繰りの悪化や下請負人への代金不払が原因であれば，免責は認められにくい。

２　損害の算定

履行に代わる損害賠償は，契約が履行されていれば注文者が置かれたであろう状態と，現実の状態との差額を基本とする。完成前に解除された請負では，残工事を別の業者に発注するのに要した費用（代替工事費用）が中心となる。

代替工事費用が市場の適正価格であれば，債務不履行によって通常生ずべき損害（民法４１６条１項）といえる。ただし，未完成部分についてはもともと請負人に報酬を支払う予定であったから，損害となるのは，代替工事費用のうち，未完成部分に対応する約定報酬を超える部分である。

項目金額計算代替工事費用（別業者への報酬）６５０万円市場の適正価格未完成部分に対応する約定報酬４００万円１０００万円×（１－６割）損害額２５０万円６５０万円－４００万円（検算）注文者の総負担１２５０万円割合的報酬６００万円＋代替工事費用６５０万円（検算）履行されていれば１０００万円約定の報酬総額

遅延損害（完成が遅れたことによる損害）は，これとは別に問題となる。

第６　報酬債権と損害賠償債権の相殺１　相殺の可否

請負人の報酬債権と注文者の損害賠償債権は，いずれも金銭債権であり，民法５０５条１項の要件を満たせば相殺することができる。

最高裁判所第一小法廷昭和５３年９月２１日判決は，平成２９年改正前の民法の下で，請負人の報酬債権と注文者の瑕疵修補に代わる損害賠償債権について，「右両債権は同時履行の関係にある（民法六三四条二項）とはいえ、相互に現実の履行をさせなければならない特別の利益があるものとは認められず、両債権のあいだで相殺を認めても、相手方に対し抗弁権の喪失による不利益を与えることにはならないものと解される」と述べ，両債権の額が異なる場合であっても相殺が許されるとした。

同判決は瑕疵修補に代わる損害賠償債権に関するものであり，解除後の履行に代わる損害賠償債権と６３４条の割合的報酬債権との相殺を直接判断したものではない。もっとも，両債権がともに同一の請負契約から生じた金銭債権であり，相殺によって清算するのが当事者双方の便宜と公平にかなうという同判決の理由は，この場面にも当てはまると考えられる（本記事の整理）。

２　同時履行と履行遅滞

最高裁判所第三小法廷平成９年２月１４日判決は，請負契約の目的物に瑕疵がある場合，注文者は，瑕疵の程度や各契約当事者の交渉態度等にかんがみ信義則に反すると認められるときを除き，請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けるまでは，報酬全額の支払を拒むことができ，これについて履行遅滞の責任も負わないとした。

最高裁判所第三小法廷平成９年７月１５日判決は，注文者が瑕疵修補に代わる損害賠償債権を自働債権として報酬債権と相殺する旨の意思表示をした場合，相殺前に適法に支払を拒絶し遅滞責任を負わなかった効果は，相殺の遡及効によって失われないとした。
その上で，既に弁済期の到来した相殺後の報酬残債務について，相殺の意思表示をした日の翌日から遅滞責任を認めた。

例えば，弁済期の到来した残代金１０００万円に対し，修補費用相当の損害賠償債権１００万円の全額を相殺する意思表示が６月１０日に到達した場合，相殺前の全額留保が適法で他の支払拒絶事由もなければ，残代金９００万円の遅滞責任は６月１１日から問題となる。
相殺適状時に遡って，相殺前の適法な支払拒絶まで遅滞へ変わるわけではない。
また，相殺に使い切った損害賠償債権を理由に，残代金の支払を留保し続けることはできない。
支払期日が未到来の場合や，別の修補義務等が残る場合は，この例をそのまま適用できない。

これらの判例は改正前の瑕疵担保責任（改正前の６３４条２項）に関するものである。
司法研修所『４訂 紛争類型別の要件事実』２０２頁～２０５頁は，現行法の契約不適合による修補に代わる損害賠償について，同時履行，相殺及び相殺後の報酬残債務の遅滞責任を説明している。
ただし，完成・引渡し後の瑕疵修補に関する判例を，解除後の履行に代わる損害賠償と現行６３４条の割合的報酬との清算を直接判断した判例として扱うべきではない。
現行法の具体的な支払対応は，雨漏り・施工不良がある場合の支払拒絶，報酬減額，相殺と残代金の遅延損害金を参照されたい。

３　相殺後の金額

第４及び第５の例では，注文者の損害賠償債権２５０万円と請負人の報酬残額２００万円を対当額で相殺すると，注文者が請負人に請求できるのは５０万円となる。

この５０万円は，注文者が実際に支出した額（既払金４００万円＋代替工事費用６５０万円＝１０５０万円）と約定の報酬総額１０００万円との差額と一致する。もっとも，訴訟で請求額を示すときは，損害額，相殺に供された報酬残額及び相殺後の額を，それぞれの法的根拠とともに分けて示すことになる。

第７　元請負人と下請負人がいる場合１　出来形の所有権

工事を一括して下請負人が施工していた場合でも，元請契約に，契約が中途で解除された際の出来形部分の所有権は注文者に帰属する旨の約定があれば，注文者と下請負人との間に格別の合意があるなど特段の事情のない限り，出来形部分の所有権は注文者に帰属する（最高裁判所第三小法廷平成５年１０月１９日判決）。

同判決は，その理由として，一括下請負の下請契約は元請契約の存在及び内容を前提とし，元請負人の債務を履行することを目的とするものであるから，下請負人は，注文者との関係では，元請負人のいわば履行補助者的立場に立つものにすぎないことを挙げている。

同判決の事案では，注文者は，契約解除前に，出来形部分の価格の２倍以上に相当する金員を元請負人に支払っており，最高裁判所はこれを，注文者への所有権の帰属を肯定すべき事情として付け加えている。

２　下請負人の報酬の確保

出来形の所有権が注文者に帰属する場合，下請負人は，元請負人に対して下請代金を請求することになる。同判決の可部恒雄裁判官の補足意見は，注文者が元請負人に代金を支払っていないか支払額が少ない場合について，元請負人の注文者に対する代金債権を下請負人が代位行使する構成（民法４２３条）の方が実情に合う旨を述べている。

ただし，元請負人の注文者に対する報酬債権が，注文者の損害賠償債権との相殺によって消滅すれば，代位行使できる債権もその分だけ減る。下請負人としては，元請負人の資金繰りが悪化した段階で，早期に権利行使の方法を検討する必要がある。

出来形の所有権の帰属については，建築請負で完成・未完成建物の所有権は誰に帰属するか―材料提供・出来高払い・引渡し・中途解除で詳しく整理している。

第８　令和８年司法試験民事系第１問〔設問２〕との関係

令和８年司法試験論文式試験の民事系科目第１問〔設問２〕は，注文者Ａが元請負人Ｂに報酬１０００万円で自宅の建築を請け負わせ（着手時に４００万円支払済み），Ｂが工事の全部を下請負人Ｃに一括して請け負わせたが，工事が停止したためＡが契約を解除し，その後Ａが別業者Ｄに残工事を６５０万円（市場の適正価格）で請け負わせて完成させたという事案であった。本件出来形の引渡しによってＡが受けるべき利益は，完成時の６割とされていた。

設問２(1)は出来形の所有権の帰属（第７の１），設問２(2)はＡのＢに対する損害賠償請求の範囲と，一部完成を理由とする報酬請求権による相殺の反論（第４～第６）を問うものであった。本記事の計算例は，この問題の数値を用いている。

令和８年９月２９日現在，法務省から同年の出題の趣旨及び採点実感は公表されていない。問題の参考答案と予想される評価項目は，令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付けで示している。

第９　実務で確認する事項

請負契約が途中で終了した場合，清算の前提として次の事項を確認する。
①請負契約書・約款の解除条項，出来形の所有権・出来高精算に関する条項
②解除の原因（請負人の債務不履行か，注文者の任意解除か，合意解除か）と解除の意思表示の時期
③解除時の出来高，独立した建物になっているか，出来形の引渡しの有無
④既施工部分を利用して工事を続行したか（注文者が受ける利益の評価）
⑤既払金の額と支払時期
⑥代替工事の見積書・契約書・支払記録と，その金額が適正価格であることの資料
⑦下請負人の有無，下請契約の内容，下請代金の支払状況

第１０　出典１　法令

①民法（e-Gov法令検索）４１５条，４１６条，４２３条，５０５条，５３３条，５３６条，５４１条，５４５条，５５９条，５６２条～５６４条，６３２条～６３４条，６４１条，６４８条の２

２　裁判例

①最高裁判所第三小法廷昭和５６年２月１７日判決（昭和５２年(オ)第６３０号，集民１３２号１２９頁）
②最高裁判所第一小法廷昭和５３年９月２１日判決（昭和５２年(オ)第１３０６号，集民１２５号８５頁）
③最高裁判所第三小法廷平成９年２月１４日判決（平成５年(オ)第１９２４号，民集５１巻２号３３７頁）
④最高裁判所第三小法廷平成９年７月１５日判決（平成５年(オ)第２１８７号，民集５１巻６号２５８１頁）
⑤最高裁判所第三小法廷平成５年１０月１９日判決（平成元年(オ)第２７４号，民集４７巻８号５０６１頁）

３　公式資料

①法務省「令和８年司法試験論文式試験問題（民事系科目）」

４　関連記事

①令和８年度司法試験民事系第１問の参考答案と予想される評価項目―出題の趣旨・採点実感の公表前に問題文と判例から予想した５０項目と５段階の重み付け
②建築請負で完成・未完成建物の所有権は誰に帰属するか―材料提供・出来高払い・引渡し・中途解除
③相殺の抗弁に関するメモ書き―既判力，二重起訴の禁止及び相殺の担保的機能
④建築訴訟の審理モデル―東京地裁民事第２２部が示した６類型の主張立証と一覧表・付調停による２年審理
⑤契約不適合責任の期間制限―１年以内の通知，５年・１０年の消滅時効及び旧瑕疵担保責任の判例

目次

第１　結論と本判決の位置付け第２　事実関係の時間軸第３　原審の判断と最高裁の訂正第４　平成２年判決との区別第５　受任時の事実確認チェック第６　破棄自判の意味第７　出典及び確認範囲

第１　結論と本判決の位置付け

土地を目的とする先順位抵当権と後順位抵当権が設定された後，先順位抵当権が契約解除などにより競売前に消滅し，後順位抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なることになった場合，法定地上権の同一所有者要件は，競売により消滅する最先順位の抵当権の設定時を基準に判断する。

最高裁第二小法廷平成１９年７月６日判決（平成１８年（受）第１３９８号）は，先順位抵当権の設定時にまでさかのぼって同一所有者要件を否定した原審を破棄し，第１審判決を取り消して，土地買受人の建物収去土地明渡請求を棄却する破棄自判をした。

第２　事実関係の時間軸

本件の理解には，登記の順位だけでなく，各抵当権の設定時，土地と建物の所有状態，先順位抵当権の消滅時及び競売時を並べる必要がある。

①　昭和４４年，土地と建物の所有者が異なる状態で，両方に共同根抵当権（１番抵当権）が設定された。
②　その後，相続により，土地所有者が建物共有者の１人となった。
③　平成４年１０月，土地に２番根抵当権が設定された。
④　同月，１番抵当権の設定契約が解除され，その登記が抹消された。
⑤　その後，２番抵当権が実行され，買受人が土地所有権を取得した。

第３　原審の判断と最高裁の訂正

原審は，後順位抵当権者が「法定地上権の負担のない土地」として担保価値を把握していたと考え，先順位抵当権が後に契約解除で消滅した場合も，法定地上権を成立させなかった。

しかし，抵当権は被担保債権の弁済や設定契約の解除によって消滅することが予定された権利である。最高裁は，後順位抵当権者は，先順位抵当権の消滅による順位上昇の利益と，法定地上権成立の不利益とを予測して担保余力を把握すべきであるとした。

競売前に消滅した先順位抵当権者の利益を考慮する必要はない。そのため，実行される抵当権の設定時に同一所有者要件が満たされていれば，法定地上権の成立が認められる。

第４　平成２年判決との区別

最高裁第二小法廷平成２年１月２２日判決は，競売により消滅する複数の抵当権が存在する場合に，その中の最先順位抵当権の設定時を基準とした。平成１９年判決は，競売前に既に消滅した抵当権を，競売で消滅する抵当権と同列に扱うことはできないと区別した。

したがって，「先順位抵当権の設定時に土地建物が別所有であった」という事実だけで結論を出してはならない。競売の基礎となる抵当権と，配当又は競売により消滅する権利，競売前に消滅した権利を分ける必要がある。

第５　受任時の事実確認チェック

①　土地と建物の全部事項証明書を取得し，設定，移転，抹消及び競売の時点を一つの時系列にする。
②　各抵当権の被担保債権，共同担保目録，元本確定の有無及び消滅原因を確認する。
③　各抵当権の設定時に，土地と建物が誰に属していたかを，相続関係も含めて固定する。
④　競売で消滅する抵当権と，競売前に消滅した抵当権を分ける。
⑤　建物が共有の場合は，土地所有者が建物共有者の１人であるか，共有持分と利用関係を確認する。

第６　破棄自判の意味

本件は，最高裁が法定地上権の成立を認めた後，事実審に差し戻さず，土地買受人の請求を棄却した。原審が適法に確定した事実と，最高裁が示した法解釈により，追加の事実審理をせず結論を出せたからである。

破棄判決を利用する際は，判示された法理だけでなく，最高裁が記録上の事実だけで自ら結論を出したのか，差戻審で追加審理させたのかを確認する必要がある。

第７　出典及び確認範囲

①　民法３８８条（e-Gov法令検索）
②　最高裁第二小法廷平成１９年７月６日判決（平成１８年（受）第１３９８号，民集６１巻５号１９４０頁）
③　森英明・絹川泰毅「最高裁民事破棄判決等の実情（上）―平成十九年度」判例時報２００９号３頁以下（二次資料）

最高裁判決全文と現行民法の所在は確認済みである。判例秘書は照会０件／ヒット不明／本文確認０件であり，未検索は不存在又は未収録を意味しない。

目次第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象と基準日２　結論第２　建替え決議の基本１　多数決の要件２　決議で定める事項３　集会の招集と説明会第３　令和７年改正による変更１　４分の３に緩和される場合２　法務大臣が定める基準の内容３　所在等不明区分所有者の除外４　施行日と経過措置５　改正の趣旨第４　決議後の手続１　参加の催告と売渡し請求２　建替えの合意３　賃借人への賃貸借の終了請求第５　団地内の建物の一括建替え決議１　改正前の規定２　改正後の規定３　新旧の比較第６　最高裁平成２１年４月２３日判決１　事案２　判断３　改正後の規定との関係第７　建替え以外の再生手法第８　関連記事第９　出典・参考資料１　法令２　裁判例３　国会会議録４　調査範囲
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象と基準日

本記事は，分譲マンション等の区分所有建物を建て替えるための建替え決議について，決議の要件，決議後の手続，団地内の建物の一括建替え決議及びその合憲性を判断した最高裁判所の判決を整理するものである。
建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）は，老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和７年法律第４７号）により改正され，改正後の規定は令和８年４月１日から施行されている。
法令は，令和８年９月２７日現在の条文と，同法の施行前日である同年３月３１日時点の条文をe-Gov法令検索及びe-Gov法令APIの時点指定で確認し，裁判例は裁判所ウェブサイトで判決の全文を確認した。

２　結論

①建替え決議は，集会において，区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各５分の４以上の多数ですることができる（区分所有法６２条１項）。
②令和７年改正により，建物が耐震性・火災に対する安全性の不足，外壁等の剝離・落下のおそれ，給排水管等の劣化又はバリアフリー基準への不適合として法務大臣が定める基準に該当するときは，この要件が４分の３に緩和された（同条２項）。
③所在等不明区分所有者として裁判所の裁判を受けた区分所有者は議決権を有せず（同法３８条の２），決議の母数から除かれる。
④建替え決議に参加しない区分所有者に対しては，区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができ（同法６３条５項），専有部分の賃借人に対しては賃貸借の終了を請求することができ，賃借人は補償金の提供を受けるまで明渡しを拒むことができる（同法６４条の２）。
⑤団地内の建物の一括建替え決議は，改正前は団地全体の５分の４以上の賛成に加えて各棟の３分の２以上の賛成を要したが，改正後は，団地全体の５分の４以上（一定の場合は４分の３以上）の賛成があれば足り，ただし，いずれかの棟で区分所有者又は議決権の３分の１を超える反対があればすることができないという形に改められた（同法７０条１項・２項）。
⑥最高裁判所第一小法廷平成２１年４月２３日判決は，改正前の区分所有法７０条について，区分所有権の行使に対する他の区分所有者の意思を反映した制限は区分所有権自体に内在するものであるなどとして，憲法２９条に違反しないとした。
⑦建替えのほか，建物更新決議，建物敷地売却決議，建物取壊し敷地売却決議及び取壊し決議も，改正後は多数決ですることができる。

第２　建替え決議の基本
１　多数決の要件

区分所有法６２条１項は，集会においては，区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各５分の４以上の多数で，建物を取り壊し，かつ，当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（建替え決議）をすることができると定める。
区分所有者の頭数と議決権の双方について，５分の４以上の賛成が必要である。

２　決議で定める事項

建替え決議においては，①再建建物の設計の概要，②建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額，③その費用の分担に関する事項，④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項を定めなければならない（区分所有法６２条４項）。
③と④の事項は，各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない（同条５項）。

３　集会の招集と説明会

建替え決議を会議の目的とする集会の招集通知は，会日より少なくとも２か月前に発しなければならない（区分所有法６２条６項本文）。
招集通知では，議案の要領のほか，建替えを必要とする理由，建替えをしない場合に建物の効用の維持又は回復に要する費用の額及びその内訳，修繕計画の内容並びに修繕積立金の額も通知しなければならない（同条７項）。
集会を招集した者は，会日より少なくとも１か月前までに，区分所有者に対する説明会を開催しなければならない（同条８項）。

第３　令和７年改正による変更
１　４分の３に緩和される場合

区分所有法６２条２項は，建物が次のいずれかに該当する場合には，同条１項の「五分の四」を「四分の三」とすると定める。
①地震に対する安全性に係る建築基準法等の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき（１号）
②火災に対する安全性に係る建築基準法等の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき（２号）

（続きを読む...）マンションの建替え決議の要件―令和７年改正区分所有法の４分の３特例，団地一括建替え決議及び最高裁平成２１年４月２３日判決（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象２　結論第２　登録免許税の３つの納付方法１　現金納付が原則である２　収入印紙による納付３　電子納付４　クレジットカード等による納付第３　収入印紙で納付できるのは３万円までか１　条文の定め２　政令で定める３つの場合３　実務の案内との関係第４　現金納付の手順（納付書と領収証書）１　どこで納めるか２　納付書の入手と書き方３　領収証書を申請書と一緒に提出する第５　収入印紙で納付する手順（台紙・消印・契印）第６　オンライン申請をした場合の納付１　電子納付の方法２　納付期限は短い３　領収証書は発行されない４　連件申請の一括納付５　オンライン申請でも領収証書・収入印紙で納付できる第７　裁判所等の嘱託による登記の場合第８　税額が不足していた場合１　登記される前に不足が分かった場合２　登記された後に不足が分かった場合第９　納め過ぎた場合・申請を取り下げた場合１　登記機関からの通知による還付２　計算誤りによる過誤納の申出３　再使用証明４　電子納付をした後に登記をやめた場合５　最高裁判所の判断第１０　関連記事第１１　出典１　法令２　裁判例３　法務省・法務局の資料４　国税庁の資料５　裁判所の案内６　その他
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象

本記事は，不動産登記を申請する際の登録免許税を，どの方法で，どこで，どのように納めるかを扱う。
税額の計算（課税標準・税率・軽減措置）は扱わない。
法令及び一般的な納付方法の調査基準日は令和８年９月２６日であり，令和８年１０月１６日付けの法務省文書の内容を補足した。
条文はe-Gov法令検索で，最高裁判例は裁判所ウェブサイトで確認し，法務省・法務局・国税庁・裁判所の案内は原本を取得して確認した。

２　結論

①不動産登記の登録免許税は，現金納付，収入印紙による納付及び電子納付のいずれかの方法で納める。
②法律上の原則は現金納付であり，金融機関等で納付書を使って納め，その領収証書を申請書と一緒に登記所へ提出する（登録免許税法２１条）。
③税額が３万円以下の場合などには，収入印紙を貼り付けて提出することで納めることもできる（同法２２条）。
④オンライン申請をした場合は，インターネットバンキング等による電子納付ができる（同法２４条の２）。
⑤登記所の窓口へ現金を持参しても，登録免許税を納めることはできない。
⑥裁判所等が嘱託する登記（仮差押えの登記等）では，収入印紙で納められるのは税額が３万円以下の場合に限られると読め，これを超えるときは納付書で現金納付した領収証書を提出することになる（同法２３条）。
⑦納め過ぎた場合や申請を取り下げた場合は，還付を受けるか，使用済みの印紙等について再使用証明を受けることができる（同法３１条）。

第２　登録免許税の３つの納付方法
１　現金納付が原則である

登録免許税法２１条は，登記を受ける者は，登録免許税を国に納付し，その納付に係る領収証書を申請書に貼り付けて登記所に提出しなければならないと定めている。
これが現金納付であり，法律上の原則である。

法務局の案内も，登録免許税は原則として現金で納付するとしている（法務局「登録免許税はどのような方法で納付しなければならないのですか？」（情報番号１３１３））。

２　収入印紙による納付

登録免許税法２２条は，「当該登記等につき課されるべき登録免許税の額が三万円以下である場合その他政令で定める場合」には，税額に相当する金額の印紙を申請書に貼り付けて提出することにより納付できると定めている。
３万円を超える場合の扱いは，第３で説明する。

３　電子納付

登録免許税法２４条の２第１項は，電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって財務省令で定めるものにより納付できると定めている。
財務省令は，その方法を，登記等の申請又は嘱託を行う場合に登記機関から得た納付情報により納付する方法と定めている（登録免許税法施行規則２３条１項）。

不動産登記では，登記・供託オンライン申請システムで申請すると，収納機関番号，納付番号及び確認番号からなる納付情報が発行され，これを使ってインターネットバンキング，モバイルバンキング又はATMで納付する。
法務局の案内は，オンライン申請の場合には電子納付できるとしている（前記情報番号１３１３）。
書面で申請する場合は，現金納付又は収入印紙による納付によることになると考えられる。

４　クレジットカード等による納付

（続きを読む...）不動産登記の登録免許税の納付方法―現金納付（納付書）・収入印紙・電子納付，３万円の基準，台紙及び還付（AI作成）

目次

第１　本記事の対象と結論１　本記事の対象２　結論第２　制度の概要１　根拠となる省令と施行日２　国籍等の意味３　制度の目的４　検索用情報の申出との関係第３　誰が申し出るか１　対象となる登記２　自然人に限られる３　国外に住所がある人４　申請人でない人第４　申請書の書き方１　記載例２　書いてはならない記載３　書かなかった場合第５　国籍等を証する情報１　原則２　日本国籍の人３　住民票コードによる省略４　外国籍の人５　相続登記の場合第６　既に登記名義人である人の単独申出１　単独申出２　添付情報と却下３　登記官による職権の記録第７　施行の前後の注意点１　申請日で様式が変わる２　システムの改修３　登記事項証明書には表示されない第８　関連記事第９　出典１　法令２　法務省・法務局の資料
第１　本記事の対象と結論
１　本記事の対象

本記事は，令和８年１０月５日から，所有権の保存又は移転の登記等を申請する際に「国籍等」を申し出ることになった制度を扱う。
売買，贈与，相続等で不動産の所有権の登記名義人になる人が対象であり，日本国籍の人も含まれる。
調査基準日は令和８年１０月５日である。
改正省令，法務省民事局長通達，法務省のウェブサイト及び法務局の記載例は原本を取得して確認し，条文はe-Gov法令検索で確認した。

国籍等の申出は，令和７年４月２１日に始まった「検索用情報」の申出の項目が一つ増えたものである。
検索用情報の申出と，それを使った職権による住所等変更登記（スマート変更登記）の全体像は，令和８年４月から義務化された不動産の住所等変更登記――期限，過料及びスマート変更登記で説明している。

２　結論

①令和８年１０月５日以後に所有権の保存又は移転の登記等を申請するときは，所有権の登記名義人となる申請人について，氏名，氏名の振り仮名，住所，生年月日及び電子メールアドレスに加えて，国籍等を申請書に書く。
②国籍等とは，国籍の属する国，又は台湾若しくはヨルダン川西岸地区及びガザ地区をいう。
③国外に住所がある人も，国籍等を含めて申し出る必要がある。
④国籍等を証する情報として，日本国籍の人は，本籍地が記載された住民票の写し又は戸籍の附票の写し等を提供する。
⑤日本に住所がある日本国籍の人が住所を証する情報として住民票コードを提供し，登記官が住基ネットで日本国籍を確認できたときは，国籍等を証する情報は要らない。
⑥相続登記では，法務局の記載例が，日本国籍の相続人については相続人の戸籍の証明書で足りるとしている。
⑦申請書に「日本以外」「国籍不明」と書くことはできず，国籍等を書かなければ補正を求められる。
⑧国籍等は登記事項証明書には表示されず，登記所の内部情報として管理される。

売買では，通常は新たに所有者となる個人の買主について申し出る。売主であるというだけで，同じ申出の対象となるわけではない。法人はこの自然人向けの国籍等申出の対象ではなく，外国法人の設立準拠法国等とは別の手続である。海外居住者も申出の対象だが，スマート変更登記の対象にはならない。

メールアドレスは本人だけが使用するものを記載し，代理人や家族のメールアドレスは記載しない。本人のメールアドレスがない場合又は提供を希望しない場合は「なし」と記載する（法務省の申出案内）。

国籍情報の公開範囲は不動産登記で国籍は公開されるか―登記事項証明書・申請書閲覧と情報管理，記載漏れの補正と既存所有者の対応は不動産登記で国籍を申し出ないとどうなるか―補正・却下と既存所有者の対応で詳しく説明している。

第２　制度の概要
１　根拠となる省令と施行日

根拠は，不動産登記規則の一部を改正する省令（令和８年法務省令第２３号）である。
この省令は令和８年３月３１日に公布され，附則で令和８年１０月５日から施行するとされている。
あわせて，法務省民事局長は，令和８年９月４日付け法務省民二第８７２号通達「不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて」で，登記官の取扱いを示している。
以下，この通達を「令和８年通達」という。

主な改正点は，次のとおりである。
①検索用情報管理ファイルに記録する事項に国籍等を加えた（改正後の不動産登記規則１５８条の３８第１項６号）。

（続きを読む...）不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点（AI作成）

目次第１　この記事の対象と結論１　この記事の対象２　結論の要旨第２　民法６１２条の条文と二つの段階１　条文２　解除の要件は「第三者に使用又は収益をさせたこと」３　無断で譲り受け・転借した者の立場第３　賃貸人の承諾１　承諾の方式２　承諾料と特約第４　信頼関係破壊の法理１　背信的行為と認めるに足りない特段の事情２　特段の事情が認められた最高裁判所の判決３　判断で見られる事情第５　場面別の判断１　借地上の建物を他人に貸す２　借地のうち建物のない部分を他人に使わせる３　借地上の建物を売る４　借主である会社の株主・経営者が替わる５　事業譲渡で借りた土地・建物を譲受会社に使わせる第６　借地借家法１９条の承諾に代わる許可１　条文２　使い方第７　貸主側・借主側の実務対応１　貸主（地主・家主）の側２　借主（借地人・借家人）の側第８　関連記事第９　出典と調査範囲１　法令２　最高裁判所の判決３　下級審の判決（いずれも裁判所HP未掲載）４　調査範囲
第１　この記事の対象と結論
１　この記事の対象
(1)　問題となる場面

土地や建物を借りている人が，貸主の承諾を得ずに，借りた物を家族，知人，取引先又は自分の会社に使わせることがある。
借地の上の自宅を他人に貸す，借地の一角を駐車場として使わせる，借りた店舗の一部を共同経営者に使わせる，借主である会社の経営者が替わる，といった場面である。
このようなとき，貸主は賃貸借契約を解除して明渡しを求めることができるのか，借主の側はどう反論できるのかが問題になる。

(2)　本記事の資料と基準日

本記事は，令和８年９月２５日時点でe-Gov法令検索に掲載されている民法及び借地借家法の条文，裁判所ウェブサイトに掲載された最高裁判所の判決の全文，並びに判例秘書に収録された下級審の判決の全文に基づいて整理したものである。
下級審の判決は，いずれも裁判所ウェブサイトには掲載されていない。
最高裁判所の判決には，旧借地法の時代や建物保護法の時代のものが含まれるが，本記事で扱う民法６１２条の文言は，これらの判決の当時から実質的に変わっていない。

２　結論の要旨

結論は次のとおりである。
①賃借人は，賃貸人の承諾がなければ，賃借権を譲渡し，又は賃借物を転貸することができず，これに違反して第三者に賃借物を使用又は収益させたときは，賃貸人は契約を解除することができる（民法６１２条）。
②もっとも，最高裁判所は，承諾のない第三者の使用であっても，賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは，解除できないとしている（信頼関係破壊の法理）。
③その特段の事情は，賃借人の側が主張・立証しなければならない。
④借地人が借地上の自分の建物を他人に貸すことは，下級審の判決の上では，原則として土地の転貸に当たらないとされている。
他方，建物を売ることは，通常，土地の賃借権の譲渡又は転貸を伴うので，賃貸人の承諾又は借地借家法１９条の裁判所の許可が必要になる。
⑤借主である会社の株主や経営者が替わっても，法人格が同じである限り，原則として賃借権の譲渡には当たらない。
⑥解除できるかどうかは，「承諾があったか」と「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるか」の二段階で決まるので，当事者双方とも，使用の経緯，範囲，対価及び賃貸人の不利益を具体的な資料で示す必要がある。

第２　民法６１２条の条文と二つの段階
１　条文

民法６１２条１項は，「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定める。
同条２項は，「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と定める。

この条文は，土地の賃貸借にも建物の賃貸借にも適用される。
いわゆる又貸し（転貸）と，借主の地位そのものを他人に移すこと（賃借権の譲渡）の両方が対象である。

２　解除の要件は「第三者に使用又は収益をさせたこと」
(1)　契約を結んだだけでは足りない

２項の解除権は，賃借人が第三者との間で転貸や譲渡の約束をしただけでは生じない。
条文は，第三者に賃借物の「使用又は収益をさせたとき」に解除できると定めているからである。

（続きを読む...）借りた土地・建物を他人に使わせたら解除されるか―民法６１２条の無断転貸・無断譲渡と信頼関係破壊の法理（借地上の建物の賃貸，駐車場部分，会社の経営者交代）（AI作成）

目次第１　この記事で扱う場面と検討の順序１　この記事の対象２　本記事での検討の順序第２　表見代理の条文と主張立証の構造１　民法１０９条――代理権を与えた旨の表示２　民法１１０条――権限外の行為第３　登記手続の依頼は基本代理権になるか１　公法上の行為の代理権は原則として基本代理権にならない２　私法上の契約の履行としての登記申請は基本代理権になり得る３　基本代理権と実際にされた行為の種類が違ってもよい４　登記書類一式が転々とした場合第４　「正当な理由」はどう判断されるか１　実印と印鑑証明書を持参していても足りない場合２　本人と面識のない債権者の調査３　本人自身だと誤信した場合４　近時の下級審の判断例第５　夫婦の一方が他方の財産について契約した場合１　日常の家事に関する代理権２　日常の家事の範囲を越える行為と１１０条第６　保証契約について現在の民法が定める方式１　書面要件と個人根保証の極度額２　事業のための貸金等債務の保証と公正証書第７　本人，相手方及び預かった者の法律関係１　本人の立場２　相手方の立場３　預かった者の責任第８　出典１　法令２　裁判例３　所管行政機関の解説資料
第１　この記事で扱う場面と検討の順序
１　この記事の対象
(1)　問題となる場面

不動産の贈与，売買又は相続の登記では，本人が，家族や取引の相手方に，実印，印鑑登録証明書及び登記済証（いわゆる権利証）を預けて，登記手続を任せることがある。
預かった者がこれらを使い，本人に無断で，本人を保証人とする保証契約を結んだり，本人の不動産に抵当権を設定したりしたときに，本人がその契約の責任を負うかが問題になる。

(2)　本記事の資料と基準日

本記事は，この場面を，民法１０９条及び１１０条の表見代理と，これを適用した最高裁判所の判決に沿って整理する。
法令は令和８年９月２５日時点でe-Gov法令検索に掲載されている条文により，最高裁判所の判決は裁判所ウェブサイトに掲載された全文により，下級審の判決は判例秘書に収録された全文により確認した。
現在の不動産登記法では，登記名義人となる申請人に登記識別情報が通知され（同法２１条），共同申請では登記義務者の登記識別情報を提供することとされている（同法２２条）。
本記事で紹介する最高裁判所の判決はいずれも昭和期のものであり，事案に現れるのは当時の登記済証である。
このうち昭和４５年，昭和４６年及び昭和５１年の各判決は原判決を破棄して差し戻したものであり，差戻し後の判決は，判例秘書で差戻し先の高等裁判所の判決を検索した範囲では見当たらなかった。

２　本記事での検討の順序
(1)　五つの検討事項

本記事では，次の順序で検討する。
①その契約書等が本人の意思で作られたか（文書の成立の真正）
②本人の意思によらない場合，預かった者に代理権があったか（無権代理）
③代理権がなくても，表見代理によって本人が責任を負うか
④保証契約であれば，現在の民法が定める方式を満たしているか
⑤本人が責任を負わない場合，相手方は誰に何を請求できるか

(2)　文書の成立の真正との関係

①について，民事訴訟法２２８条４項は，「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」と定める。
実印の印影から文書の成立を推認する二段の推定と，印章の盗用・冒用によってこれが覆る場面は，二段の推定とは──私文書の成立の真正（民事訴訟法２２８条４項）と実印・認印，立証の実務で整理している。
本記事は，預かった者による冒用が認められた後の②以下を扱う。

第２　表見代理の条文と主張立証の構造
１　民法１０９条――代理権を与えた旨の表示
(1)　条文

民法１０９条１項は，「第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。」と定める。
同条２項は，表示された代理権の範囲外の行為についても，第三者にその他人の代理権があると信ずべき正当な理由があるときに限り，表示をした者が責任を負うと定めている。

(2)　相手方の悪意・過失は本人の側が主張立証する

（続きを読む...）登記手続のために実印や権利証を預けた相手が無断で保証や担保設定をしたとき―表見代理（民法１０９条・１１０条）と最高裁判例（AI作成）

目次第１　最初に確認する結論の分岐１　車両を置いた者と撤去権限を持つ者を分ける２　請求内容も分ける第２　土地所有権に基づく車両撤去請求１　妨害排除請求の対象２　登録自動車と軽自動車等を区別する第３　所有権留保会社に対する撤去請求１　最高裁平成２１年３月１０日判決２　撤去義務と損害賠償責任の時点第４　登録名義人に対する請求と建物判例の射程１　最高裁平成６年２月８日判決２　車両について確認する事情第５　請求前に確保する証拠１　土地・車両の特定と登録事項等証明書の取得２　相手方の権限と認識を示す資料３　損害資料第６　実務上の進め方１　任意撤去の催告２　訴訟と強制執行第７　確認済み事項と未確認事項１　確認済み事項２　未確認事項第８　出典

私有地に車両が放置された場合，土地所有者が誰に撤去を請求できるかは，車検証上の名義だけでは決まらない。現実に車両を置いた者，使用者，登録名義人，所有権留保会社及び実質的所有者を分け，所有権留保契約の内容と残債務の弁済期も確認する必要がある。

本記事は，土地所有権に基づく妨害排除請求を中心に，所有権留保会社の撤去義務を判断した最高裁平成２１年３月１０日第三小法廷判決と，建物の登記名義人に関する最高裁平成６年２月８日第三小法廷判決の射程を整理する。

第１　最初に確認する結論の分岐
１　車両を置いた者と撤去権限を持つ者を分ける

車両を実際に駐車した者が判明する場合は，賃貸借契約，使用貸借，駐車場利用契約又は不法占有の終了を根拠に，その者への撤去請求を検討する。ただし，その者が所在不明である，車両を処分する権限を失っている，又は所有権留保会社が引揚げ・換価の権限を取得している場合には，別の相手方も検討する。

したがって，①土地の利用関係，②車両の現実の占有者，③登録名義，④売買・ローン契約上の所有権，⑤期限の利益喪失と残債務弁済期，⑥相手方が放置を知った時点を一つの時系列にする。

２　請求内容も分ける

土地所有者の請求としては，車両撤去による土地明渡し，賃料・使用料，使用料相当損害金及び撤去費用等が問題となる。撤去義務が認められる時点と，不法行為による損害賠償責任が生じる時点は同じとは限らない。

第２　土地所有権に基づく車両撤去請求
１　妨害排除請求の対象

民法２０６条を基礎とする土地所有権に基づく妨害排除請求では，車両による土地所有権の妨害を除去する権限と責任を有する者が相手方となる。単に過去に車両を所有していた者，登録名義を残す者又はローン会社であるという一事だけで結論を出さず，車両を占有・使用・処分できる法的地位を確認する。

土地所有者が自力で車両を公道へ移動し，又は廃棄すると，車両所有者等から損害賠償を請求される危険がある。緊急性がない限り，証拠保全，催告，訴訟，強制執行という順序を基本とする。

２　登録自動車と軽自動車等を区別する

道路運送車両法５条１項は，登録を受けた自動車の所有権の得喪について，登録を第三者対抗要件としている。他方，軽自動車等は同じ登録制度の対象ではないため，車両の区分を確認する。

登録名義は重要な出発点であるが，撤去義務者を常に名義人だけで決める規定ではない。名義が残った理由，名義人が車両を取得した経緯，譲渡の有無，現実の支配及び名義変更に必要な書類の保有状況を確認する。

第３　所有権留保会社に対する撤去請求
１　最高裁平成２１年３月１０日判決

最高裁平成２１年３月１０日第三小法廷判決（平成２０年（受）第４２２号・民集６３巻３号３８５頁）は，駐車場の土地所有者が，車両代金を立替払いして所有権を留保した会社に，車両撤去・土地明渡しと使用料相当損害金を求めた事案である。

同判決は，ローン債務の期限の利益喪失による残債務全額の弁済期の前後で，所有権留保会社の権能が異なることを重視した。弁済期前は，所有権留保会社は原則として車両の交換価値を把握するにとどまり，車両を占有・使用する権原を持たない。そのため，特段の事情がない限り，第三者の土地上に車両があっても撤去義務や不法行為責任を負わないとした。

これに対し，残債務弁済期の経過後は，所有権留保会社が車両を占有し，売却して残債務へ充当できる権能を有するため，留保所有権が担保権の性質を持つことを理由に撤去義務を免れることはできないとした。

２　撤去義務と損害賠償責任の時点

最高裁判決は，弁済期経過後であっても，所有権留保会社が車両による妨害を知らなければ，原則として不法行為責任を負わず，土地所有者から放置の事実を告げられるなどして知った時から責任を負うとした。

したがって，通知書では，土地の表示，車両の登録番号・車台番号，駐車位置，土地利用権原が終了した経緯，現況写真，撤去期限及び連絡先を示し，到達日を証拠化する。併せて，ローン契約，支払状況，期限の利益喪失通知及び引揚げ権限を確認する。

買主が所在不明であること，車両が盗難に遭ったこと又は第三者の土地に放置されたことから，直ちにローン債務の期限の利益喪失を推認しない。
最高裁平成２１年３月１０日判決は，残債務全額の弁済期の前後で異なる契約上の権能を検討している。
実際の契約条項とその発動事実を確認し，分割金の支払履歴，催告の要否と到達，期限の利益喪失日を特定した上で，撤去義務と損害賠償責任を別々に判断する必要がある。

第４　登録名義人に対する請求と建物判例の射程
１　最高裁平成６年２月８日判決

最高裁平成６年２月８日第三小法廷判決（平成４年（オ）第６０２号・民集４８巻２号３７３頁）は，他人の土地上の建物を取得し，自らの意思で所有権取得登記をした者について，その後建物を譲渡しても，登記名義を保有する限り，土地所有者に所有権喪失を主張して建物収去・土地明渡義務を免れることはできないとした。

（続きを読む...）放置車両の撤去を所有権留保会社・登録名義人に請求できるか―土地所有権に基づく妨害排除と最高裁判例（AI作成）

目次第１　結論第２　建物として独立したかを先に確認する第３　当事者の合意が出発点である第４　材料提供と代金支払の意味第５　完成・引渡し・中途解除を区別する第６　元請負人と下請負人がいる場合１　最高裁平成５年１０月１９日判決の考え方２　下請負人側から考えられる反対論拠３　令和８年度司法試験の事例への当てはめ第７　立証資料と実務チェックリスト第８　出典と調査範囲

第１　結論

建築請負で完成又は未完成の建物が誰の所有になるかは、「代金を払った者が所有者になる」「材料を出した者が所有者になる」と一つの事情だけで決めることはできない。

検討の順序は、①建築途中の物が不動産として独立した建物になったか、②請負契約に所有権帰属の明示又は黙示の合意があるか、③合意が明確でない場合に誰が主要な材料を提供したか、④工事代金がどの程度支払われ、その支払が材料費を実質的に負担したと評価できるか、⑤完成、検査、引渡し又は中途解除のどの時点か、⑥元請・下請関係があるか、である。

特に、工事代金の全額又は大部分を支払ったことを、直ちに所有権取得の結論へ結び付けてはならない。支払済み代金を「注文者が材料を提供したのと同視する」構成と、「請負人に代金債権を担保する必要がなく、注文者帰属の黙示の合意が認められる」構成は、理由も必要な支払水準も異なり得るからである。

第２　建物として独立したかを先に確認する

所有権帰属を論じる前提として、建築途中の工作物が、土地から独立した不動産である「建物」になったかを確認する。基礎や資材の集合にすぎない段階と、屋根・壁その他の構造を備え、目的とする用途に応じて社会通念上独立した建物と評価できる段階とでは、所有権の対象そのものが異なる。

建築確認上の完成、請負契約上の完成、固定資産税上の家屋認定及び民法上の独立した建物性は、それぞれ目的が異なる。検査済証がないこと又は工事に瑕疵があることだけで、民法上の建物性が当然に否定されるわけではない。

第３　当事者の合意が出発点である

建物所有権の帰属時期を定める条項が請負契約書又は約款にある場合、まずその文言、適用条件及び契約終了時の処理を確認する。「出来形部分の所有権は支払済み代金の割合に応じて注文者に帰属する」「完成又は引渡し時に注文者へ移転する」「解除時の出来形は注文者へ帰属する」など、条項の内容は一様でない。

明示の条項がなくても、代金支払方法、注文者の土地上で建築する趣旨、請負人に敷地利用権を与えたか、工事保険・公租公課・危険負担の扱い、建築確認申請上の建築主、完成後の使用開始、鍵の交付その他の事情から、黙示の合意が認定される余地がある。

もっとも、建築主名義、土地所有、融資又は固定資産税の申告は、それぞれ重要な間接資料ではあるが、それだけで私法上の所有権帰属を決めるものではない。

第４　材料提供と代金支払の意味
１　注文者が主要な材料を提供した場合

注文者が主要な材料を提供し、請負人が労務を提供して建築した場合、出来上がった建物を注文者の所有と捉える方向に働く。材料の一部だけを提供した場合は、その材料が建物の主要部分を構成するか、請負人が提供した材料との比率、契約上の扱いを確認する。

２　請負人が材料を提供した場合

古くからの判例理論では、請負人が材料全部を提供して注文者の土地上に建物を建築した場合、特段の合意がなければ、完成した建物は請負人に帰属し、引渡しによって注文者へ移転するという整理が用いられてきた。ただし、現在の具体的紛争では、契約条項と取引実態を先に確認し、この一般論を機械的に適用しないことが重要である。

３　工事代金が全額又は大部分支払われた場合

第一の構成は、支払済み代金が材料費を実質的に賄っており、注文者が材料を提供したのと同視できるというものである。この構成では、単なる支払割合だけでなく、支払時期、出来高、材料費の内訳及び支払金が当該材料の調達へ充てられたかを検討する。

第二の構成は、請負人が所有権を留保して代金債権を確保する必要がなく、完成又は出来形部分を注文者に帰属させる黙示の合意があったというものである。この構成では、全額又はほぼ全額の支払、引渡し予定、注文者による占有使用、請負人の言動その他の事情が問題となる。

「半額を超えたから注文者の所有になる」などの一律の数値基準は置かない。どの法律構成によるのかを明示し、その構成に対応する事実を示す必要がある。

第５　完成・引渡し・中途解除を区別する
１　完成前

完成前は、建物性の有無、出来高、契約上の出来形帰属条項及び支払済み代金を確認する。工事が進んでいても、独立した建物になっていなければ、建物所有権ではなく、材料の所有権、付合、加工、不当利得又は契約清算の問題となる。

２　完成後・引渡し前

（続きを読む...）建築請負で完成・未完成建物の所有権は誰に帰属するか―材料提供・出来高払い・引渡し・中途解除（AI作成）

目次第１　結論第２　まず賃貸人たる地位の移転を確認する第３　将来賃料債権の譲渡は別の法律関係である第４　不動産譲受人と債権譲受人が競合する場合第５　時系列で整理する第６　賃借人と契約当事者の実務対応第７　出典と調査範囲

第１　結論

賃貸不動産の所有者が、将来の賃料債権を第三者へ譲渡した後に不動産を別の者へ譲渡した場合、債権譲渡の通知と所有権移転登記の先後だけで結論を出すことはできない。

検討すべき法律関係は、①賃貸借に対抗力があるか、②不動産譲渡によって賃貸人たる地位が誰に移転したか、③旧所有者がした将来賃料債権の譲渡は有効か、④不動産譲渡後の賃料債権が旧所有者の下で発生するのか、⑤債権譲渡の通知又は承諾及び不動産の所有権移転登記がいつされたか、という五つである。

核心は、同じ賃料債権を二重に譲渡した場面ではなく、不動産譲受人が賃貸人たる地位を取得する一方、債権譲受人が旧賃貸人から将来債権を取得したと主張する場面である。そのため、民法４６７条の確定日付ある通知と不動産登記の単純な先後関係へ置き換えてはならない。

第２　まず賃貸人たる地位の移転を確認する

民法６０５条の２第１項は、民法６０５条、借地借家法１０条若しくは３１条その他の法令による賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位が譲受人へ移転すると定めている。

ただし、譲渡人と譲受人が、①賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、②譲受人が譲渡人へ当該不動産を賃貸する旨を合意した場合は、同条２項による留保が問題となる。同条３項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人へ対抗するには、譲受人が不動産の所有権移転登記を備える必要がある。

対抗力ある賃貸借でない場合でも、民法６０５条の３により、譲渡人と譲受人の合意で賃貸人たる地位を移転できる。この場合も、賃借人の承諾は不要であるが、同条が準用する６０５条の２第３項の登記を確認する必要がある。

賃貸人たる地位が移転すると、民法６０５条の２第４項により、同法６０８条の費用償還債務及び６２２条の２第１項の敷金返還債務も譲受人が承継する。賃料請求権だけを切り離して考えると、敷金、修繕及び賃貸人の義務との対応関係を見失う。

第３　将来賃料債権の譲渡は別の法律関係である

民法４６６条の６第１項は、債権譲渡の時に債権が現に発生していることを要しないと定め、同条２項は、譲受人が発生した債権を当然に取得すると定めている。したがって、対象となる賃貸借、賃借人、賃料、期間その他の事項によって将来賃料債権を特定できる場合、将来債権であることだけを理由に譲渡が無効になるわけではない。

もっとも、債権譲渡を賃借人その他の第三者へ対抗するには、民法４６７条１項の通知又は承諾が必要であり、賃借人以外の第三者へ対抗するには同条２項の確定日付ある証書が必要である。債権譲渡登記を利用した場合は、動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律も確認する。

ここで重要なのは、将来債権譲渡の有効性・特定性・対抗要件と、その債権が将来誰の下で発生するかとは別問題であることである。契約書に「今後発生する全賃料債権」と書かれていても、不動産譲渡後に旧所有者の下で賃料債権が発生しないと解されれば、債権譲受人が取得する対象も生じないことになる。

第４　不動産譲受人と債権譲受人が競合する場合
１　不動産譲受人からの主張

不動産譲受人は、対抗力ある賃貸借について民法６０５条の２第１項により賃貸人たる地位を承継し、その後の使用収益の対価として発生する賃料債権も自らに帰属すると主張することになる。この構成では、旧賃貸人には不動産譲渡後の賃料債権が発生せず、旧賃貸人から譲渡を受けた者も当該債権を取得しない。

最高裁判所第三小法廷平成２４年９月４日判決（平成２２年（受）第１２８０号）は、賃料債権の差押えの効力が生じた後に、賃貸人が賃借人へ建物を譲渡した事案である。原審は、賃料債権が差押えという第三者の権利の目的となっているから、民法５２０条ただし書により混同によって消滅しないとして、譲渡後の賃料の取立てを認めた。これに対し同判決は、建物の譲渡により賃貸借契約が終了した以上、その終了が差押えの効力発生後であっても、賃借人が賃料債権の発生しないことを主張することが信義則上許されないなどの特段の事情がない限り、差押債権者は、譲渡後に支払期が到来する賃料債権を取り立てることができないとし、原判決のうちこの部分を破棄して原審に差し戻した。同判決は債権譲渡と不動産譲渡の競合を直接判示したものではないが、「将来債権の処分後も、発生原因が失われれば債権は発生しない」という検討の参考になる。

２　債権譲受人からの主張

債権譲受人は、債権譲渡時に存在した同一の賃貸借から将来発生する債権が特定され、民法４６６条の６第２項により発生時に当然取得すると主張し得る。また、不動産譲受人は既存の賃貸借関係を承継する以上、債権譲渡によって賃料の受領先が変更された状態も引き受けると構成する余地がある。

この構成を採る場合、債権譲渡の対象期間・上限額・賃貸借の同一性、確定日付ある通知の有無、不動産譲受人が債権譲渡を知っていたか、不動産取引で賃料帰属をどのように価格へ反映したかが重要になる。

３　単純な優先関係ではない

不動産譲受人は、旧所有者から賃料債権を譲り受けた第二譲受人ではない。したがって、債権譲渡の確定日付と所有権移転登記を機械的に比較して優先者を決めることはできない。まず、賃貸人たる地位の移転後に、誰の下で、どの契約に基づき賃料債権が発生するのかを確定し、その後に債権譲渡の効力と対抗要件を検討する。

令和８年９月２４日までに裁判所ウェブサイトで公開された裁判例を検索した範囲では、この競合を直接判示する最高裁判例本文を確認できなかった。裁判所の公開データベースには全裁判例が掲載されているわけではないため、これは判例の不存在を意味しない。個別案件では、判例秘書その他の商用データベース及び文献を追加調査する必要がある。

第５　時系列で整理する

（続きを読む...）賃貸不動産が譲渡された場合，既に譲渡された将来賃料債権は誰に帰属するか―民法６０５条の２・債権譲渡・対抗要件（AI作成）

目次

第１　結論
第２　民法605条の2の原則
第３　譲渡担保を「譲渡」に含めるか
第４　担保実行前後で賃料請求者を分ける
第５　賃貸人たる地位を設定者に留保する構成
第６　賃借人が確認すべき事項
第６の２　将来賃料債権の譲渡は別問題である
第７　令和7年譲渡担保法との関係
第８　出典と調査範囲

第１　結論

賃貸不動産が譲渡担保に供された場合、登記名義が担保権者へ移ったという一事だけで、誰に賃料を支払うべきかを即断することはできない。民法605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含めるかについて見解が分かれ、含めない場合でも、担保権実行後には賃貸人たる地位が移転し得るからである。

実務では、①賃借権に対抗力があるか、②譲渡担保契約が所有権移転をどのように定めているか、③期限の利益喪失又は担保実行があったか、④設定者が使用収益を続ける合意があるか、⑤担保権者の所有権移転登記があるか、を時系列で確認する。

第２　民法605条の2の原則

民法605条の2第1項は、賃借権を譲受人に対抗できる場合に、賃貸不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位が譲受人へ移転すると定める。借地借家法上の対抗要件又は登記を備えた賃借権が典型である。

同条3項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人へ対抗するには、譲受人が不動産の所有権移転登記を備える必要がある。賃借人は、契約書だけでなく、最新の登記事項証明書を確認すべきである。

この規律は、賃貸不動産の所有者と賃貸人を原則として一致させ、賃借人が安定して目的物を使用できるようにする判例法理を明文化したものである。

第３　譲渡担保を「譲渡」に含めるか

不動産譲渡担保では、形式上、担保権者へ所有権移転登記をする一方、債務が弁済されれば設定者へ所有権を戻し、債務不履行時に担保権を実行する。担保実行前は設定者が不動産を使用収益する合意が置かれることが多い。

そこで、605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含め、登記名義の移転時から賃貸人たる地位も担保権者へ移ると考える見解と、譲渡担保は担保目的であり、実行前の使用収益権が設定者に残ることを重視して、実行前は同項の「譲渡」に含めないと考える見解がある。

令和4年司法試験の公式「出題の趣旨」及び「採点実感」は、いずれの立場からも論じ得るとした上で、譲渡担保の法的構成、契約内容及び担保実行の前後を具体的に検討することを求めた。したがって、条文の文言だけでなく、誰が収益を取得する合意だったかを確認する必要がある。

第４　担保実行前後で賃料請求者を分ける
１　譲渡担保設定を605条の2第1項の「譲渡」に含めない見解

この見解では、担保実行前は設定者が賃貸人たる地位を維持し、賃料を請求する。債務不履行後も、直ちに清算が終了するとは限らないため、期限の利益喪失、実行通知、帰属清算又は処分清算の時点を区別する。

担保実行によって担保権者が確定的に所有権を取得し、設定者が使用収益権を失った時点では、賃貸人たる地位が担保権者へ移ると考える余地がある。登記と賃借人への通知も確認する。

２　譲渡担保設定を「譲渡」に含める見解

この見解では、所有権移転登記と対抗力ある賃貸借を前提に、原則として担保権者へ賃貸人たる地位が移転する。ただし、当事者が設定者による使用収益を予定しているなら、次の605条の2第2項の類推適用又は賃貸人たる地位の留保合意を検討する。

第５　賃貸人たる地位を設定者に留保する構成

（続きを読む...）譲渡担保に供された賃貸不動産の賃料は誰が請求できるか―民法605条の2と担保実行前後の賃貸人たる地位（AI作成）

第１　二重譲渡には二つの検討経路がある
第２　民法177条と背信的悪意者１　先買主が借地人だった場合２　民事上の悪意と刑事の共犯を分ける３　背信的悪意者からの転得者
第３　詐害行為取消しの基本要件
第４　転得者に対する請求
第５　返還方法と判決の効果
第６　請求設計と保全
第７　証拠の時系列
第８　法令・参考資料

第１　二重譲渡には二つの検討経路がある

売主が同じ不動産を第一買主と第二買主へ売り、第二買主が先に所有権移転登記を得た場合には、①第一買主が所有権を第二買主に対抗できるかという民法177条の経路と、②第一買主が売主に対する債権を保全するため第二売買を詐害行為として取り消せるかという民法424条以下の経路を分けて考える。

前者は物権の優劣、後者は債務者の責任財産の回復を目的とする。第二買主が先行売買を知っていたという事実だけで、両方の要件を満たすわけではない。

第２　民法177条と背信的悪意者

民法177条により、不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない。第二買主が第一売買を知っていたという悪意だけで、当然に「第三者」から排除されるわけではない。

最高裁判例は、登記の欠缺を主張することが信義に反する事情がある者を背信的悪意者として扱う。先行買主の長期間の占有、登記がないことに乗じて利益を得る目的、第一買主への妨害行為、価格及び交渉経過等を総合して判断する。

したがって、第一買主は、第二買主が先行売買を知っていたことに加え、なぜ登記の欠缺を主張することが信義に反するのかを具体的に立証する。

１　先買主が借地人だった場合

第一買主が売買前から土地の賃借人であったときは，土地所有権の登記の優劣だけで終わらない。最高裁昭和４７年４月２０日判決は，借地人が地主から土地を買いながら所有権移転登記を得ず，地主から重ねて買い受けた第三者が登記を得た事案で，借地人の賃借権は土地所有権との混同で消滅したものとして第三者に対抗できなくなるわけではないとした。第一買主の未登記所有権を第三者に対抗できると判示したものではない。

そこで，先行する賃貸借の成立・存続と第三者への対抗要件を別に調べる。現行法では，借地上の建物について借地人名義の登記があるか（借地借家法１０条１項）などを確認し，賃借権に基づく占有・使用の主張と，民法１７７条に基づく所有権の主張を区別する。

２　民事上の悪意と刑事の共犯を分ける

第二買主が先行売買を知っていたという知情，登記の欠缺を主張することが信義に反する背信的悪意，債権者を害することの認識及び刑事上の共謀・幇助は，それぞれ対応する要件が異なる。
第一売買を知って取引したというだけで，売主の横領の共犯と決めることはできない。最高裁昭和３１年６月２６日第三小法廷判決（昭和２９年（あ）第１４４７号・刑集１０巻６号８７４頁）は，知情の代物弁済取得者について直ちに横領の共犯と認められないとした。
積極的な二重処分の提案，第一買主の登記の妨害及び売主との役割分担等は，単なる知情取得と区別して検討する。刑事責任と証拠の整理は「不動産の二重売買・無断抵当の刑事責任」を参照されたい。

３　背信的悪意者からの転得者

最高裁平成８年１０月２９日第三小法廷判決（平成５年（オ）第９５６号・民集５０巻９号２５０６頁）は，第二買主が背信的悪意者であっても，そこから買い受けて登記を得た転得者は，第一買主との関係で転得者自身が背信的悪意者と評価されない限り，所有権取得を対抗できるとした。
第二買主の背信性によって売買自体が無効になるわけではなく，登記の欠缺を主張できるかは第一買主との関係で相対的に判断するからである（理由三３）。

同判決は，転得者自身の背信性を判断していない原審について，所有権移転登記手続請求に関する部分を破棄して差し戻した。転得者の勝訴を最終確定した判決ではない（主文及び理由三４）。
民法１７７条の対抗関係では取得者ごとに背信性を検討し，詐害行為取消しでは第４に記載した民法４２４条の５の認識要件を検討する。両者の「転得者」を同じ要件で処理しない。

判決の結論と理由，請求ごとの結果及び事案の相違点の整理方法は，判例を実務に使うための読み方で説明している。

第３　詐害行為取消しの基本要件

民法424条は、債務者が債権者を害することを知ってした行為について、一定の要件の下で取消しを認める。第一買主が売主に対して有する債権の内容、第二売買の時期、売主の資力及び第二買主の認識を確認する。

不動産売買では、第二売買後も相当額の代金が売主に残り、一般財産が減少していない場合がある。売買価格、実際の支払、代金の流出、他の資産・債務及び弁済可能性を調べ、第二売買によって責任財産がどのように変化したかを示す。

第二売買が相当の対価を得てされたときは、民法424条の2により、①その売買が、不動産の金銭への換価その他の財産の種類の変更により、売主において隠匿等の処分をするおそれを現に生じさせるものであること、②売主が、その当時、対価として取得した金銭等について隠匿等の処分をする意思を有していたこと、③第二買主が、その当時、売主が隠匿等の処分をする意思を有していたことを知っていたことの全てを満たす場合に限り、取り消すことができる。第二買主の認識として問題となるのは、第一売買の存在ではなく、売主の隠匿等の処分をする意思である。

（続きを読む...）不動産二重譲渡と詐害行為取消し―背信的悪意者・転得者・登記回復の請求設計（AI作成）

第１　最初に確認する四つの制度第２　賃借人が自分で修繕できる場合第３　修繕費を請求するための要件と証拠第４　賃料減額・損害賠償・相殺との関係第５　修繕特約の読み方第６　出典・参考資料
第１　最初に確認する四つの制度

賃貸物件が壊れ，賃借人が自分で修繕した場合は，①賃貸人の修繕義務（民法606条），②賃借人による修繕（607条の2），③必要費償還請求（608条1項），④使用収益できない場合の賃料減額（611条）を分けて検討する。
自分で直せたことと，その費用を全額請求できることは同じ問題ではない。

第２　賃借人が自分で修繕できる場合

賃借物の修繕が必要な場合，賃借人がその旨を賃貸人に通知し，又は賃貸人がその旨を知ったのに，賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは，賃借人が修繕できる（民法607条の2第1号）。
通知では，故障箇所，生活・営業への影響，希望期限，見積書及び写真を残す。

急迫の事情があるときは，事前通知を待たずに修繕できる（同条2号）。
漏水，漏電，倒壊のおそれなど被害拡大を防ぐ必要が典型である。
ただし，急迫性を後から説明できるよう，修繕前の写真，業者の所見，連絡履歴及び交換部品を保存する。

賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合，賃貸人は606条1項ただし書により修繕義務を負わない。
通常損耗・経年劣化なのか，賃借人の故意過失なのかを分ける必要がある。

第３　修繕費を請求するための要件と証拠

賃借人が賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは，直ちに償還を請求できる（民法608条1項）。
必要費とは，物件を保存し，通常の使用収益ができる状態を維持・回復するために必要な費用である。
好みや性能向上のための改装は，有益費又は賃借人負担となる可能性がある。

民法６０７条の２は賃借人が自ら修繕できる場面を定めるが，通知又は急迫の事情を欠いて同条の修繕権に基づかないからといって，民法６０８条１項の必要費償還請求が当然に排除されるわけではない。両条が条文上接続されておらず，６０７条の２の趣旨を賃借人の修繕が債務不履行・不法行為とならないことに求める見解によれば，無断修繕であることだけを理由に必要費償還請求を否定又は減額しない。

他方，６０７条の２の趣旨を，賃貸人が自ら修繕する利益の保護にも求める見解からは，修繕権に基づかない修繕の償還額を，賃貸人が自ら修繕したと仮定した場合の支出額に限る考え方がある。いずれの見解でも，実支出額の全額が直ちに必要費になるわけではなく，通常かつ相当な工事費，複数見積り，緊急割増，工事範囲及び性能向上部分を確認する。

東京地裁令和６年９月２６日判決（令和4年（ワ）第13425号等，判例秘書L07932156）は，建物の損傷について賃借人が支払った修繕費合計284万5620円を民法608条の必要費と認めた。
個々の工事について，損傷，対応，支払先，金額及び支払日を整理していた点は，請求の組み立ての参考になる。

実務では，①契約書・修繕特約，②故障発見時の写真・動画，③賃貸人への通知，④業者の診断・見積り，⑤発注内容，⑥請求書・領収書・振込記録，⑦修繕後の写真を一組で保存する。
工事範囲が広い場合は，保存に必要な部分とグレードアップ部分を見積り段階で分ける。

第４　賃料減額・損害賠償・相殺との関係

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用収益できなくなり，それが賃借人の責めに帰すべき事由によらないときは，賃料は使用収益できなくなった部分の割合に応じて減額される（民法611条1項）。
修繕費請求とは別の制度であり，使用不能の範囲・期間を記録する必要がある。

賃借人の失火で賃借建物が焼けた場合のように，損傷が賃借人の責めに帰すべき事由によるときは，賃料減額や修繕費の問題ではなく，賃借人の債務不履行責任の問題となる（民法606条1項ただし書，611条1項）。
失火責任法の適用の有無と，賃貸人に対する責任・第三者に対する責任の違いは，借家で火事を出した賃借人の責任―失火責任法が適用されない返還義務の履行不能，家族・従業員の失火，類焼及び公務員宿舎の特則に整理している。

営業休止や代替住居の費用などは，賃貸人の債務不履行による損害賠償の要件を別に検討する。
修繕費，減額賃料，損害を重複して請求しないよう，費目と期間を分ける。

修繕費を未払賃料と相殺する場合は，請求権の成立額，弁済期，相殺禁止特約及び意思表示を確認する。
金額に争いがある段階で一方的に賃料全額を止めると，賃料不払解除の紛争を招くため，供託その他の対応を含めて個別に検討する。

第５　修繕特約の読み方

最高裁第一小法廷昭和４３年１月２５日判決（昭和42年（オ）第820号，裁判集民事90号121頁，判例秘書L02310008）は，賃借人が修繕をする旨の特約について，特段の事情がない限り，賃貸人の修繕義務を免除した趣旨にとどまり，賃借人に積極的な修繕義務まで負わせたものではないと判断した。

したがって，「修繕は賃借人が行う」とあるだけで，必要費償還請求まで当然に放棄したと結論付けることはできない。
小修繕の範囲，費用上限，故障原因，退去時の原状回復との区別，必要費償還請求を排除する明確な合意の有無を確認する。

令和６年司法試験公式資料による補足：民法６０７条の２と６０８条１項の関係，通常相当額及び賃貸人が自ら修繕した場合の仮定費用に関する補足は，第１問設問１⑵イの公式整理に基づく。
民事系科目の論文式試験問題，論文式試験出題の趣旨（民事系科目）及び採点実感（民事系科目）（法務省）を確認した。

第６　出典・参考資料

①民法606条，607条の2，608条，611条（e-Gov法令検索）
②最高裁第一小法廷昭和４３年１月２５日判決（昭和42年（オ）第820号，裁判集民事90号121頁，判例秘書L02310008。
裁判所ウェブサイトで判決本文の直接掲載を確認できなかった。
）
③東京地裁令和６年９月２６日判決（令和4年（ワ）第13425号・令和4年（ワ）第24287号，判例秘書L07932156。
裁判所ウェブサイト未掲載）

目次第１　借地権課税は当事者と取引段階を分けて考える第２　借地権を設定したときの課税１　個人地主が受け取った権利金２　法人地主の権利金認定課税３　相当の地代は現行取扱いで年６％である４　法人借地人が支払った権利金等第３　地代，更新料及び名義書換料の課税１　個人地主が受け取る地代等２　借地人が支払った更新料３　地代，更新料等に対する消費税第４　借地権を売却したときの税金１　個人の借地権譲渡は分離課税となる２　取得費及び譲渡費用３　法人による借地権の譲渡４　借地権の売却と消費税第５　借地権又は底地を相続・贈与したときの評価１　普通借地権の評価２　定期借地権等の評価３　親族間の使用貸借４　無償返還届出書がある土地の評価第６　借地権課税を検討するために確認する資料第７　出典・参考資料１　法令２　裁判例３　国税庁通達４　国税庁の解説・質疑応答・手続案内
第１　借地権課税は当事者と取引段階を分けて考える

本記事は，借地権の設定，地代の支払，契約更新，借地権の売却並びに相続及び贈与の各段階について，地主側と借地人側の課税関係を整理するものである。
調査の基準日は令和８年９月１７日であり，同日までに確認できた法令，国税庁通達・解説及び裁判所公表判決を基礎としている。

借地権に関する税務は，「借地権には何税がかかるか」という一つの問いでは決まらない。
地主又は借地人が個人か法人か，権利金，地代，更新料，譲渡代金又は相続のどれが問題となっているか，権利金を授受する取引上の慣行がある地域か，土地の無償返還に関する届出書が提出されているかによって，所得区分及び評価方法が変わるからである。

以下では，①借地権を設定したとき，②地代を支払いながら土地を利用しているとき，③契約を更新したとき，④借地権を売却したとき，⑤借地権又は底地を相続・贈与したときの順に説明する。
地代の相場，借地条件の変更及び借地非訟の手続は，借地権の地代・権利金・評価方法－相場，税務及び借地非訟（AIリライト）で説明している。

第２　借地権を設定したときの課税
１　個人地主が受け取った権利金

個人地主が土地に借地権を設定して受け取った権利金その他の一時金は，原則として不動産所得の総収入金額となる。
更新料，名義書換料，承諾料及び返還を要しない保証金等も，通常は不動産所得の収入に含まれると国税庁は説明している。

もっとも，建物又は構築物を所有するための借地権の設定により受け取った権利金等が土地の時価の２分の１を超える場合は，土地の一部を譲渡した場合と同様に譲渡所得として扱われる。
地下又は空間の一部について設定される権利では，土地の利用が制限される程度に応じ，土地価額の４分の１を超えるかどうかが基準となる場合がある。

この判定では，契約書に「権利金」と記載された金額だけを見れば足りるものではない。
借地権の設定に伴って地主に特別な経済的利益が与えられた場合，その利益も権利金等の額に含めて判定されるためである。

２　法人地主の権利金認定課税

法人が所有する土地について，権利金を授受する取引上の慣行があるにもかかわらず，借地人から通常収受すべき権利金を受け取らない場合，原則として権利金相当額の認定課税が行われる。
法人税基本通達１３－１－３は，借地権の設定時に通常収受すべき権利金の額と実際に収受した権利金等との差額を，借地人に対する贈与として取り扱う仕組みを定めている。

権利金の認定課税が行われない代表的な場合は，①権利金に代えて相当の地代を収受するとき及び②契約書に将来土地を無償で返還する旨を定め，地主と借地人が連名で「土地の無償返還に関する届出書」を遅滞なく提出したときである。
地主が個人で借地人が法人である場合も，無償返還届出書の対象となる。

無償返還届出書を提出しても，実際の地代が相当の地代より低い場合の問題までなくなるわけではない。
法人税基本通達１３－１－３は，実際の地代と相当の地代との差額について，法人地主から借地人への贈与として取り扱い，借地人が役員又は使用人である場合には給与の問題が生じ得ることを示している。

３　相当の地代は現行取扱いで年６％である

権利金に代えて収受する相当の地代は，原則として，土地の更地価額のおおむね年６％である。
更地価額の基礎には，通常の取引価額のほか，課税上弊害がない限り，公示価格等から合理的に算定した価額又は相続税評価額・その過去３年間の平均額を用いる方法がある。

法人税基本通達１３－１－２の本文には８％との記載があるが，昭和６３年１２月の土地基本通達改正後の取扱いを定めた個別通達は，同項中の「１００分の８」を「１００分の６」として取り扱うことを明記している。
国税庁の現行タックスアンサーも，相当の地代を更地価額のおおむね年６％として説明しているため，基本通達の本文だけから現在も８％であると理解するのは正確でない。

相当の地代方式を選ぶ場合，契約書に将来の地代の改訂方法を定め，借地人と連名で「相当の地代の改訂方法に関する届出書」を遅滞なく提出する取扱いがある。
土地の価額に連動して相当の地代を改訂する方法を選択した場合，国税庁は，おおむね３年以下の期間ごとに地代を見直すものとしている。

（続きを読む...）借地権にかかる税金－設定・更新・売却・相続を地主と借地人に分けて整理（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論の要旨１　対象とする場面２　結論の要旨第２　条文上の区別と対価の判断１　無償か賃料か２　名目より実質が問われる３　公租公課の負担は使用貸借と両立する第３　公租公課程度の支払についての最高裁判所の判断１　建物の固定資産税等を負担していた事案２　土地の公租公課相当額と麦を渡していた事案３　相場の一部にとどまる金額は謝礼とされた事案４　世間並みの家賃なら賃貸借とされた事案第４　相場より安い支払についての下級審裁判例１　使用貸借とされた例２　賃貸借とされた例３　裁判例から読み取れる判断の枠組み第５　「固定資産税の何倍なら賃貸借か」という問い１　固定資産税を上回っても賃貸借とは限らない２　公租公課倍率は地代の目安にとどまる３　金額以外に考慮される事情第６　使用貸借か賃貸借かで何が変わるか１　終了と借主の死亡２　借地借家法の適用と第三者への対抗３　終了時の建物と費用の扱い４　安すぎる賃料は増額請求の対象になる５　税務上の取扱いは別の基準による第７　当事者が備えておくこと１　無償で使わせる場合２　有償にする場合３　争いになった場合に集める資料第８　出典１　法令２　国税庁の通達３　裁判例４　裁決５　文献
第１　本記事の対象と結論の要旨
１　対象とする場面
(1)　本記事で扱う支払

本記事は，親族や知人，取引先などに土地や建物を使わせ，借主から固定資産税相当額や相場より安い地代・家賃を受け取っている場合に，その関係が使用貸借と賃貸借のどちらに当たるかを，令和8年9月12日時点の法令，裁判例，裁決及び実務書に基づいて整理するものである。
支払の名目は，地代，家賃，使用料，謝礼，冥加金など様々であるが，本記事では，その金額の水準が区別にどう影響するかを中心に扱う。

(2)　関連記事で扱う問題

使用貸借の土地が売却された場合の買主との関係や土地の評価額は使用貸借の土地を借主の同意なく売却したときの評価額－買主への対抗，権利濫用及び使用借権の減価割合で，親族間で土地を使わせる場合の課税は親族間で土地を使わせる場合の課税－使用貸借と相当の地代で扱っている。

２　結論の要旨

結論は次のとおりである。
①使用貸借か賃貸借かは，借主の支払が物の使用及び収益の対価，すなわち賃料といえるかで決まり，支払の名目よりも金額の実質が重視される。
②借主が固定資産税などの公租公課を負担しているだけでは，それが対価の意味を持つ特段の事情がない限り使用貸借とされ，この点は建物についても土地についても最高裁判所の判断がある。
③公租公課を超える支払でも，近隣の相場と比べてごく一部にとどまる場合は謝礼や負担にすぎないとされることがあり，固定資産税等の約2倍の地代を払っていた土地を使用貸借とした裁判例もある。
④反対に，相場より安くても対価とみられないほど低廉とはいえない場合や，公租公課と従前の賃料を上回る場合は，賃貸借と認められている。
⑤「固定資産税の何倍を超えれば賃貸借」という基準は判例になく，公租公課倍率は地代の目安にとどまるから，最終的には相場との比較と，当事者の関係，経緯，契約書の文言などを総合して判断される。
⑥どちらに当たるかで，借主の死亡による終了，借地借家法の適用，第三者への対抗，建物買取請求，地代等の増額請求などの扱いが大きく変わる。

第２　条文上の区別と対価の判断
１　無償か賃料か

使用貸借は，当事者の一方がある物を引き渡すことを約し，相手方がその受け取った物について「無償で」使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって，その効力を生ずる（民法593条）。
賃貸借は，当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し，相手方が「これに対してその賃料を支払うこと」及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって，その効力を生ずる（民法601条）。
したがって，借主から貸主に何らかの金銭が渡されていても，それが使用及び収益の対価，すなわち賃料でなければ，契約は使用貸借である。

２　名目より実質が問われる
(1)　労務や建物の提供も対価かどうかが問われる

最高裁判所昭和２６年３月２９日判決（昭和24年（オ）第63号，民集5巻5号177頁）は，家屋使用の対価としてその家屋の留守管理をする旨の契約は，賃貸借契約とはいえないとした。

最高裁判所昭和３５年２月１２日判決（昭和31年（オ）第1022号，集民39号415頁）は，土地の使用の許諾を得る条件として建物を土地所有者に譲渡した事案で，その建物は土地の使用許可を得る代償として贈与されたもので，土地使用の対価や権利金の支払に代わるものではないとして，貸借を使用貸借と認めた原判決を是認した。
同判決は，契約書の条項だけでなく，契約の成立に至る経緯を詳しく認定した原審の判断を是認しており，金銭以外の給付であっても，それが何のために渡されたのかが問われることを示している。

(2)　金額という実質が重視される

実務書も，借主の金銭支払が使用収益の対価と評価されれば賃貸借，評価されなければ使用貸借と認定されることになり，判例は支払の名目よりも金額という実質を重視する傾向にあるとしている（埼玉弁護士会編『使用貸借の法律と実務』（ぎょうせい，2021年）35頁）。
（以下，同書を「埼玉弁護士会編」という。）

３　公租公課の負担は使用貸借と両立する

（続きを読む...）使用貸借と賃貸借の区別－固定資産税程度の支払，相場より安い地代・家賃は賃料か（AI作成）

目次第１　本記事の対象と結論の要旨１　対象とする場面２　結論の要旨第２　同意なく売却したときの法律関係１　売却に使用借主の同意は要らない２　使用借権は買主に対抗できない３　買主の明渡請求が権利濫用とされる場合４　売主（貸主）の使用借主に対する責任第３　売却の場面での土地の評価額１　法律上の評価と事実上の評価がずれる理由２　取引で用いられる減価の目安３　低すぎる価格で買った買主のリスク４　不動産鑑定評価基準には使用借権の定めがない５　建物と土地を一括売却する場合の代金配分第４　他の場面の評価との比較１　相続税・贈与税では減価しない２　遺産分割・特別受益では更地価格の1割～3割程度３　公共用地の取得では賃借権としての価格の3分の1程度４　競売不動産の評価５　使用借権を失ったときの損害第５　売主・使用借主・買主の実務上の注意点１　売主（土地所有者）２　使用借主（建物所有者）３　買主第６　出典１　法令・通達・行政基準２　裁判例３　文献４　関連記事
第１　本記事の対象と結論の要旨
１　対象とする場面

本記事は，親族等に無償で貸している土地の上に借主が自分名義の建物を持っている場合に，土地所有者がその借主の同意を得ずに土地を第三者へ売却したとき，土地の評価額がどのように考えられるかを，令和8年9月22日時点の法令，通達，行政基準，裁判例及び実務書に基づいて整理するものである。
使用貸借は，借主が無償で物を使用及び収益し，契約が終了したときに返還することを約束する契約である（民法593条）。
本記事では，土地を使用貸借で借りて建物を所有する者を「使用借主」，その土地を使用する権利を「使用借権」と呼ぶ。

建物そのものを無償で借りている場合は，建物の使用借権による減価は一般に行わないとされているため，本記事の対象から外す。
この点は，片岡武・管野眞一編著『第４版 家庭裁判所における遺産分割・遺留分の実務』（日本加除出版，2021年）218頁に記載されている（以下，同書を「片岡・管野編著」という。）。

２　結論の要旨

結論は次のとおりである。
①土地所有者は，使用借主の同意がなくても土地を売却でき，使用借権は買主に対抗できないので，買主は原則として建物収去土地明渡しを請求できる。
②もっとも，買主が使用貸借の事情を知りながら著しく低い価格で取得した場合などには，無条件の明渡請求は権利の濫用とされ，立退料との引換えでのみ明渡しが認められた高等裁判所の判決がある。
③使用借権は法律上は弱い権利であるが，他人の建物が建っている土地は事実上売りにくく，取引の場面では使用借権の負担が減価要因として扱われる。
④減価の目安は場面ごとに異なり，相続税・贈与税では減価せず，遺産分割では更地価格の1割～3割程度，公共用地の取得の補償では賃借権としての価格の3分の1程度を標準とするなど，統一された物差しはない。
⑤建物と土地を一括売却する場合，使用借権相当額を土地全体の20％とすれば，使用借権控除後の土地所有者の残余価格に対しては25％となる。
⑥売主は，使用借主に土地を使用させる債務を途中で果たせなくなったとして，使用借主から損害賠償を求められる可能性がある。

第２　同意なく売却したときの法律関係
１　売却に使用借主の同意は要らない

所有者は，法令の制限内において，自由にその所有物の使用，収益及び処分をする権利を有する（民法206条）。
使用貸借は貸主と借主の間の契約にとどまるから，土地所有者が土地を売却するのに使用借主の同意は要らず，同意のない売買も有効である。

賃貸借であれば，借地借家法10条等の対抗要件を備えた賃貸借の目的である不動産が譲渡されたとき，賃貸人たる地位は譲受人に移転する（民法605条の2第1項）。
しかし，この規定は賃貸借についてのものであり，使用貸借の貸主の地位が買主に当然に移る旨の規定はない。
買主に貸主の地位を引き継がせたいときは，契約上の地位の譲渡として，契約の相手方である使用借主の承諾を得る必要があると考えられる（民法539条の2）。

２　使用借権は買主に対抗できない

借地借家法の借地権は，建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいい（同法2条1号），登記された建物を所有することによる対抗力（同法10条1項）も借地権について定められたものである。
無償の使用借権は借地権に当たらないから，これらの規定による保護を受けない。

裁判例も，使用借権は土地の第三取得者に対抗することができないとしている。
名古屋高等裁判所金沢支部平成１３年１２月２６日判決（平成13年（ネ）第67号，裁判所HP）は，共有物分割のための競売で土地を取得した者からの建物収去土地明渡請求について，建物所有者が土地に使用借権の設定を受けていたことに争いはないとしつつ，使用借権は第三取得者に対抗できないから占有権原とは認められないとして，請求を認めた。
東京高等裁判所平成３０年５月２３日判決（平成29年（ネ）第4535号，判時2409号42頁）も，建物所有者の占有権原は使用貸借であって買主に対抗し得るものではないから，権利の濫用に当たる特段の事情がない限り，買主は建物収去土地明渡しを求めることができるとした。

３　買主の明渡請求が権利濫用とされる場合

（続きを読む...）使用貸借の土地を借主の同意なく売却したときの評価額－買主への対抗，権利濫用及び使用借権の減価割合（AI作成）

第１　業者からの要求は内容ごとに分けて判断する第２　共有持分買取業者の目的と取得できる権利１　持分だけの売却と業者の回収方法２　使用と管理を自由に決められるか第３　共有物分割請求を受けた場合の選択肢１　現物分割，価格賠償及び競売２　住み続けるための価格と支払能力３　相続した不動産では手続を分ける４　税・登記費用を含む資金計画を立てる第４　令和８年８月２８日最高裁判決と借地上建物の持分１　建物持分に１４条の買取請求権は成立しない２　土地所有者の不利益と共有物分割３　補足意見が示した射程第５　借地上建物を売買する前の承諾確認１　通常売買は譲渡前の手続を検討する２　競売・公売には別の申立期限がある第６　強引な勧誘と売買・訴訟の違法性１　勧誘規制とクーリング・オフ２　弁護士法７３条と権利の実行第７　通知を受けた共有者と売却予定者の初動１　まず手元の書面と登記を照合する２　価格調査と専門家への相談を絞る第８　出典１　法令２　裁判例３　公的機関の資料４　文献
第１　業者からの要求は内容ごとに分けて判断する

他の共有者が持分を業者に売却しても，残った共有者が直ちに自分の持分を売り，又は業者の持分を買い取る義務を負うわけではない。
ただし，持分を取得した業者も共有者としての権利を持つため，使用の対価や共有物分割の請求まで一括して拒めるわけではない。
届いた書面が，任意の売買の提案なのか，使用料の請求なのか，裁判所からの訴状なのかを分けて確認する必要がある。

本記事は，令和８年８月３１日現在の法令及び公表裁判例に基づき，不動産の持分を取得した業者への対応と，持分売却前の確認事項を扱う。
借地上建物については，最高裁令和８年８月２８日第二小法廷判決（令和６年（受）第２１６９号）が，建物の持分に借地借家法１４条の建物買取請求権は成立しないと判断したため，第４でその範囲を説明する。

第２　共有持分買取業者の目的と取得できる権利
１　持分だけの売却と業者の回収方法

共有持分とは，不動産全体の所有権に対する割合であり，建物の特定の部屋や土地の特定の区画そのものではない。
共有者は，原則として他の共有者の同意を得ずに自己の持分を売却できるが，他の共有者の持分まで自分の意思だけで移転することはできない（民法１７６条・２０６条，工藤寛太ほか共編『共有不動産をめぐるトラブル対応の手引』１４６頁～１４８頁）。

持分を取得した業者が資金を回収する方法としては，他の共有者への持分売却，残りの持分の取得後の一括売却，共有者全員による一括売却への合意，共有物分割による清算などが考えられる。
どの方法を予定しているかは業者ごとに異なるため，「持分を買った」という事実だけから特定の目的や違法性を決め付けることはできない。

もっとも，借地上建物の売買に伴う土地賃借権の譲渡には，民法６１２条等による別の検討が必要となる。
建物の持分を取得することと，土地所有者との土地利用関係を確保することは同じではない。

また，マンションの共用部分の持分や敷地利用権には，区分所有法１５条・２２条の分離処分に関する規律がある。
専有部分自体の共有持分を売る場合と，専有部分から共用部分の持分等を切り離して売る場合とを区別しなければならない。

２　使用と管理を自由に決められるか

民法２４９条１項は，各共有者が持分に応じて共有物の全部を使用できると定めている。
そのため，業者が持分を取得しただけで，居住する他の共有者の使用権限が当然に消滅するわけではない。

他方，同条２項は，別段の合意がある場合を除き，自己の持分を超える使用の対価を他の共有者に償還する義務を定めている。
使用料を請求された場合は，従前の無償使用の合意，使用の範囲，請求期間及び金額の算定根拠を確認することになり，これらによって請求の当否や金額が変わり得る。

共有物の形状又は効用を著しく変える変更は原則として他の共有者の同意を要し，管理に関する事項は持分の価格の過半数で決する（民法２５１条１項・２５２条１項）。
２分の１の持分だけでは過半数に達せず，過半数を有していても，共有者間の決定に基づいて使用する共有者に特別の影響を及ぼす決定には，その者の承諾が必要である（同条３項）。

第３　共有物分割請求を受けた場合の選択肢
１　現物分割，価格賠償及び競売

民法２５６条１項は，各共有者に原則としていつでも分割を請求できる権利を認める一方，５年を超えない期間の不分割合意を認めている。
協議が調わず，又は協議ができないときは，同法２５８条１項により裁判所へ分割を請求できるため，業者からの連絡を拒むだけでは共有関係は解消しない。

裁判による分割方法は，民法２５８条２項・３項により，次のように整理できる。

分割方法内容確認する点現物分割土地等を現物で分ける分割の物理的・経済的な実現可能性価格賠償による分割共有者に金銭債務を負担させ，他の共有者の持分を取得させる取得の相当性，評価額，支払能力等競売による分割競売して代金を分ける前二者による分割ができないか，分割で価格が著しく減少するおそれがあるか

（続きを読む...）共有持分買取業者の目的とトラブル対応―共有物分割と建物買取請求権（AI作成）

目次

第１　切替えを検討する前に借地権の種類を分ける

１　旧借地権は更新後も旧法のままである
２　普通借地権と定期借地権を区別する

第２　切替えは旧契約の合意終了と新契約の設定である

１　一方的に借地権の種類を変更することはできない
２　「更新」又は「覚書」という名称だけで判断しない
３　将来の合意解約を扱った最高裁判決

第３　普通借地権へ切り替えるメリット

１　朽廃に関する旧法の規定を外せる
２　再築に関する現行法の枠組みを使える
３　建物構造によらない期間設計ができる

第４　普通借地権へ切り替えるデメリット

１　将来の更新期間が短くなる場合がある
２　旧借地権と契約履歴をいったん終わらせる
３　貸主にとって法定更新の問題は残る

第５　定期借地権への切替えで変わること

１　一般定期借地権は５０年以上で設定する
２　事業用定期借地権は公正証書で設定する

（続きを読む...）旧借地権から現行法上の借地権へ切り替えるメリット・デメリット（AI作成）

目次

第１　結論――合意解約書だけを先に提出しない

第２　最初に現在の契約・締結日・用途を確定する

１　普通借家からの切替えか，定期借家の再契約か

２　平成１２年３月１日前の居住用契約には切替制限がある

３　居住用・事業用・店舗併用住宅を区別する

第３　切替えにより変わる更新・終了のルール

１　普通建物賃貸借では貸主の更新拒絶等に正当事由を要する

２　定期建物賃貸借は更新されず，期間満了で終了する

第４　新契約案で確認すべき条項

１　契約期間と終了通知

２　借主の中途解約権

３　再契約の手続と条件

４　賃料改定条項

（続きを読む...）貸主から定期借家契約への切替えを打診された借家人の注意事項（AI作成）

目次

第１　打診を受けても直ちに現契約は変わらない

１　承諾しない限り切替えは成立しない
２　最初に集める資料

第２　「切替え」は合意解約と新契約設定の組合せである

１　単なる契約名称の変更ではない
２　合意の有効性は形式だけでは決まらない
３　平成４年８月１日より前の借地権

第３　提案された定期借地権の種類を特定する

１　一般定期借地権と事業用定期借地権
２　建物用途と期間の実態を契約案に合わせる

第４　借地人が失う保護と得る対価を比較する

１　更新，再築及び建物買取請求の三点
２　補償額は一律の割合では決まらない
３　従前契約の金銭を精算する

第５　契約案で優先して修正する条項

（続きを読む...）貸主から定期借地契約への切替えを求められた借地人の注意事項（AI作成）

第１　日本の不動産を外国人が購入する場合の結論

１　通常の住宅・宅地には外国人だけを対象とする一般的な取得禁止がないこと

２　国籍，居住地，法人支配及び物件区分を分けて判断すること

３　この記事の比較範囲

第２　日本で不動産を購入する手続

１　契約前に確認する取得主体，物件及び売主

２　売買契約，決済及び登記

３　取得後の外為法報告と登記後の管理

第３　土地の所在地・用途によって適用される規制

１　外国人土地法と重要土地等調査法

２　大規模土地，農地及び森林

３　本人確認と実質的支配者の把握

（続きを読む...）外国人による日本の不動産購入―手続・規制・税金とOECD３８国比較（AI作成）

第１　居住用建物の立退料に一律の相場はない
１　この記事の対象
２　算定は二段階で行う

第２　立退料が問題となる法的枠組み
１　更新拒絶・解約申入れと正当事由
２　立退料は正当事由の補完要素である
３　定期建物賃貸借・債務不履行解除との区別
４　建替え決議後の区分所有法６４条の２は別制度である

第３　普通建物賃貸借の立退料を積み上げる方法
１　試算の基本式
２　引越費用と新規契約費用
３　賃料差額と補償期間
４　生活上の個別費用と二重計上の防止
５　敷金と借家権価格
６　仮定例による計算

第４　正当事由を先に評価する
１　賃貸人側の必要性と建物の現況
２　賃借人側の居住必要性と代替住宅
３　高額の申出でも補完できない場合

第５　最高裁判例と近時裁判例調査から分かること
１　最高裁が示した立退料の位置付け
２　立退料の申出額と裁判所が命じる額
３　法務省の近時１３７裁判例調査
４　賃料倍率は事後的な比較にとどまる

（続きを読む...）居住用建物の立退料の算定方法―正当事由と移転費用・賃料差額（AI作成）

第１　保存期間を確認する前提
１　資料ごとに保存期間が異なる
２　保存期間の満了と廃棄は同じではない
３　保存と交付・閲覧は別問題である

第２　不動産登記規則２８条の保存期間
１　現用記録・閉鎖記録・申請情報等の全体表
２　閉鎖登記記録の起算点
３　申請情報・添付情報は原則３０年間である
４　地図・図面は種類と閉鎖の有無を区別する

第３　補助帳簿・筆界特定記録の保存期間
１　不動産登記規則２８条の２の帳簿
２　筆界特定手続記録

第４　保存期間の制度沿革
１　昭和２６年の３０年保存
２　昭和３５年の２０年への短縮
３　昭和６３年の土地５０年・建物３０年への延長
４　平成１７年規則と平成２０年の３０年化

第５　旧土地台帳・旧公図の取扱い
１　旧土地台帳は土地の閉鎖登記記録ではない
２　法務局ごとの標準文書保存期間基準に差がある
３　旧公図と図面の精度

第６　古い登記資料を探す実務上の手順
１　必要な資料名と対象時期を特定する

（続きを読む...）不動産登記簿等の保存期間―閉鎖登記記録・申請情報・図面・旧土地台帳（AI作成）

第１　住所等変更登記の義務化
１　令和８年４月１日に始まった義務
２　制度が設けられた背景

第２　義務を負う人と対象となる変更
１　所有権の登記名義人
２　住所，氏名及び法人の名称等の変更
３　変更登記と更正登記の違い

第３　申請期限と経過措置
１　変更の日から２年以内
２　施行日前の変更は令和１０年３月３１日まで

第４　義務を履行する三つの経路
１　通常申請とスマート変更登記
２　どの方法を選ぶか

第５　通常の住所等変更登記
１　申請方法と添付情報
２　登録免許税

第６　個人のスマート変更登記
１　検索用情報の申出
２　住基ネット照会，本人同意及び職権登記
３　令和８年１０月５日現在の実施予定

第７　法人のスマート変更登記
１　会社法人等番号による情報連携

（続きを読む...）令和８年４月から義務化された不動産の住所等変更登記――期限，過料及びスマート変更登記（AI作成）

目次第１　この記事が扱う不動産登記のコンピューター化１　紙の画像化ではなく登記簿原本の電子化であること２　「平成２０年３月に全国完了」の意味第２　研究開始から全国完了までの沿革１　昭和４７年から昭和６０年までの研究と実験２　昭和６３年の磁気ディスク登記簿とブックレス化３　平成１６年不動産登記法と平成２０年の全国完了第３　現在の登記簿と申請・証明サービスの構造１　電子登記簿と申請方法２　登記事項証明書，オンライン請求及び登記情報提供の違い３　広域交付と管轄第４　紙登記簿から電子登記記録へ何が移されたか１　移記される事項と省略できる事項２　改製不適合登記簿３　閉鎖登記簿の画像化は別事業であること第５　コンピューター化で変わったことと変わらないこと１　検索，証明及び形式的な正確性２　地図情報の電子化とオープンデータ３　システム障害と受付順位第６　令和８年に拡張された全国検索と自動更新１　所有不動産記録証明制度２　住所等変更登記の義務化とスマート変更登記３　公開性とプライバシーの調整第７　コンピューター化費用と登記手数料をめぐる裁判例１　大阪地方裁判所平成１９年１０月１８日判決２　大阪高等裁判所平成２１年４月１４日判決第８　関連記事第９　出典・参考資料１　法令２　裁判例３　国会会議録・公的資料４　文献
第１　この記事が扱う不動産登記のコンピューター化
１　紙の画像化ではなく登記簿原本の電子化であること

不動産登記のコンピューター化とは，紙の登記簿を撮影して画面で閲覧できるようにしただけのものではない。現行の不動産登記法２条５号は登記記録を一筆の土地又は一個の建物ごとに作成される電磁的記録とし，同条９号は登記簿を登記記録が記録される磁気ディスクによって調製する帳簿と定義している。コンピューター化後は，電磁的記録それ自体が法的な登記簿原本である。

不動産登記法１１条は，登記官が登記すべき事項を登記記録に記録する方法によって登記を実行すると定めている。したがって，登記事項証明書の印刷，登記情報の画面表示又は紙の申請書の提出は，電子登記簿そのものとは別の問題である。本記事は，令和８年８月時点の法令及び公表資料に基づき，電子原本への移行，周辺サービス及び現在の課題を区別して説明するものである。

２　「平成２０年３月に全国完了」の意味

法務省の『令和５年法務年鑑』は，不動産登記について平成２０年３月に全国全ての不動産のコンピューター化を完了したと説明している。この完了は，全国の登記所で不動産登記を電子的に処理する体制が整ったという行政上の到達点である。

もっとも，全国完了は，紙に記載された過去の登記事項が一字一句すべて電子登記記録へ移されたこと，電子処理に適合しない登記簿がなくなったこと，又は閉鎖された紙登記簿の画像化が全国で完了したことを意味しない。この区別をしないと，電子的な現在記録だけで土地の履歴をすべて再現できるという誤解が生じる。

第２　研究開始から全国完了までの沿革
１　昭和４７年から昭和６０年までの研究と実験

昭和５９年１２月１４日の衆議院法務委員会における政府説明によれば，法務省は昭和４７年から登記事務のコンピューター化を研究し，昭和５８年から東京法務局板橋出張所で現場実験を行った。初期段階では，紙の登記簿と電磁的な記録を並行して用い，受付順位，誤入力の検査，漢字処理及び大量の登記事項を安定して扱えるかが検証された。

昭和６０年法律第３３号である登記事務処理の円滑化を図るための措置等に関する法律は，電子情報処理組織による登記事務処理の導入を目的とし，国に迅速かつ正確な事務処理体制の整備を求めた。ただし，この法律だけで直ちに全国の紙登記簿が磁気ディスク登記簿へ置き換わったわけではなく，実験から本格実施へ進むための基盤を整えた段階であった。

２　昭和６３年の磁気ディスク登記簿とブックレス化

昭和６３年法律第８１号は，指定された登記所について，磁気ディスクをもって登記簿を調製し，電子情報処理組織により登記事務を取り扱う法的仕組みを導入した。これにより，紙登記簿と電磁的記録の並行処理を行う実験段階から，磁気ディスク上の記録を登記簿とするブックレスシステムへ移行することになった。

平成５年１０月２７日の衆議院法務委員会における政府説明は，昭和６３年１０月に東京法務局板橋出張所がコンピューターで登記事務を処理する第１号の登記所として指定され，ブックレスシステムの稼働を開始したとしている。その後，取扱登記所を段階的に拡大したため，各地域のコンピューター化時期は同一ではない。

３　平成１６年不動産登記法と平成２０年の全国完了

平成１６年法律第１２３号による現行不動産登記法は，磁気ディスク登記簿を例外的な仕組みではなく制度の基本構造に据え，オンライン申請，登記識別情報及び電子的な添付情報を整備した。同法は平成１７年３月７日に施行されたが，施行日と個々の登記所における紙登記簿からの移行日は必ずしも一致しない。

平成２０年５月２２日の参議院法務委員会では，登記事務のコンピューター化が平成１９年度に完了した一方，地図のコンピューター化には更に時間を要するとの政府説明がされた。文字を中心とする登記記録，地図情報システム，図面証明書のオンライン請求及び地図データの一般公開は，それぞれ別の時期に整備されたのである。

第３　現在の登記簿と申請・証明サービスの構造
１　電子登記簿と申請方法

不動産登記法１８条は，申請情報を電子情報処理組織によって提供する方法と，書面を提出する方法を並列している。登記簿の原本が電子化されたことは，すべての申請をオンラインだけに限定することを意味しない。紙の申請書による申請を受けた場合でも，登記官が審査後に登記事項を電子登記記録へ記録する。

法務省のオンライン申請案内によれば，申請情報をオンラインで送信しながら，紙で作成された添付情報を登記所へ提出する特例方式も存在する。このため，オンライン申請率と，申請から添付情報までを含めた完全な電子完結率は同じではない。

２　登記事項証明書，オンライン請求及び登記情報提供の違い

登記情報提供サービスで実際に情報を取得する操作は，登記情報提供サービスの使い方―地番検索，家屋番号，当日明細及びPDF保存で説明している。
電子的な登記簿原本，登記事項証明書及び利用者が保存する登記情報PDFは，それぞれ異なるものである。
取得履歴が画面に残っていてもPDFの表示・保存期限を過ぎることがあるため，必要な資料は取得後に保存し，物件・取得日・請求内容を確認する。

登記事項証明書は，不動産登記法１１９条に基づき，何人も手数料を納付して交付を請求できる公的証明書である。オンラインによる登記事項証明書等の交付請求は，証明書を請求する経路を電子化したものであり，証明書という成果物の法的性質を変えるものではない。

これに対し，登記情報提供サービスは，電気通信回線による登記情報の提供に関する法律に基づき，登記情報をインターネットで確認できるようにする制度である。取得した登記情報には登記事項証明書と同じ認証文が付されないため，単なる内容確認で足りる場合と，公的証明書の提出を求められる場合を区別する必要がある。

３　広域交付と管轄

全国的なシステム整備により，対象不動産を管轄する登記所以外でも登記事項証明書を交付できるようになった。これは証明書を取得する場所の制約を小さくする仕組みであり，不動産登記の管轄又は登記官の審査権限を一般的に移す制度ではない。

実際の登記記録の記載形式については，本ブログの不動産登記記録例の解説文書で，表題部，甲区及び乙区の記録例と法務省通達の構成を整理している。

第４　紙登記簿から電子登記記録へ何が移されたか

（続きを読む...）不動産登記のコンピューター化―紙の登記簿から電子原本までの沿革と現在（AI作成）

第１　本判決の事案と判旨
１　事案の概要
２　判旨

第２　本判決の判断枠組み
１　民法７０３条による受益，損失及び法律上の原因の欠如
２　契約自由の原則と区分所有法の団体的枠組みとの関係

第３　各専門的観点からの検討
１　不動産鑑定の観点――経済的価値と「相当と認められる額」
２　マンション管理の観点――共益費とフリーライダー
３　不動産取引実務の観点――管理契約の承継と重要事項説明
４　土木・造園技術の観点――基盤インフラ維持業務の評価
５　会計・原価計算の観点――損失と原資減少
６　民法・不当利得法の観点――費用利得と契約自由

第４　本判決の射程と限界
１　本判決が前提とした限定的事実
２　従前の裁判例及び学説との関係
３　他の共用管理関係への波及の可否

第５　実務上の検討
１　請求する側の主張立証
２　争う側の反論
３　「相当と認められる額」をめぐる立証
４　依頼者からの事情聴取事項

第６　結論を左右し得る不確実な要素

（続きを読む...）別荘地管理費と不当利得―最高裁令和７年６月３０日判決の射程（AI作成）

第１　通達の基本情報
１　発出日、文書番号及び宛先
２　改正の対象
３　改正後の記録例の位置付け

第２　別添の全体構成
１　表示に関する登記
(1)　土地の表示に関する登記
(2)　建物の表示に関する登記

２　権利に関する登記
(1)　所有権に関する登記
(2)　所有権以外の権利に関する登記
(3)　記録例の終端

３　共有者死亡・特別縁故者不存在の記録例

第３　この通達の読み方
１　記録例番号と印字頁
２　表題部、甲区及び乙区
３　具体的な登記事項の確認方法

第４　まとめ
第５　関連記事
第６　出典

（続きを読む...）不動産登記記録例の読み方―表題部・甲区・乙区と法務省通達（AI作成）

第１　本記事の位置付け
第２　仲介を依頼し，売買又は賃貸借の条件を決める段階
１　媒介報酬，媒介価額及び重要事項説明
２　家賃及び土地価格を調べる方法
３　購入後の値下げ販売と価格差額の請求

第３　賃貸借，借地権及び明渡し
１　借地権の地代，権利金及び評価
２　居住用建物の立退料
３　借家の契約類型・切替え・再契約

第４　私道，土地利用及び負動産
１　私道の通行，掘削及びセットバック
２　別荘地を保有し，又は手放す場合

第５　不動産登記を確認する段階
１　登記の全体像と判例
２　登記記録の電子化，読み方及び保存期間
３　住所等変更登記

第６　賃借人の死亡，残置物及び遺品整理
１　遺品整理業者へ依頼する場合
２　死後事務委任と残置物のモデル契約条項

第７　地震，耐震及び保険
第８　出典

（続きを読む...）宅建業法・不動産取引の実務ガイド―仲介・売買・賃貸・土地利用の関連記事一覧

第１　不動産登記の基本原則

１　物権変動と登記
２　登記に公信力がないこと
３　不実登記と民法９４条２項・１１０条の類推適用
３の２　平成15年判決と平成18年判決の使い分け
４　登記官の審査

第２　登記記録の調査と最近の制度

１　登記記録の読み方
２　相続登記の申請義務
３　所有不動産記録証明制度
４　住所等変更登記の申請義務

第３　民法１７７条の第三者に関する判例

１　順次譲渡と元所有者
２　背信的悪意者
３　取得時効完成後に設定された抵当権
４　複数の抵当権がある場合の取得時効の時系列

第４　中間省略登記に関する判例

１　当事者の同意を欠く直接請求

（続きを読む...）不動産登記の主要判例・調査資料・関連記事一覧（AIリライト）