賃料増額請求の要件と手続―地代・家賃の増減額，特約，調停と立証資料（AI作成）

第１　地代・家賃の増減額請求で最初に区別すること

賃料増額請求とは，法定の事情によって現在の賃料が不相当となったときに，将来に向かって相当な賃料への変更を求める制度である。
建物の家賃については借地借家法３２条，建物所有目的の土地の地代については同法１１条を確認する。
貸主の希望額がそのまま認められるわけではなく，借主が同意しないことだけで法定の請求の効果が否定されるものでもない。

貸主は契約と根拠資料を確認し，金額と開始時期を明確にして通知し，協議がまとまらなければ調停・訴訟を検討する。
借主は通知と資料を確認して争点を回答し，協議中も支払期日を管理する。
通知書の記載例は賃料増額請求書の書き方と文例，回答・支払・供託は賃料増額請求を拒否できるかで説明している。

地代又は家賃の増減額請求では，最初に，①建物所有目的の土地賃貸借か，②普通建物賃貸借か，③賃料改定特約のある定期建物賃貸借か，④一時使用目的の賃貸借かを区別する必要がある。

建物所有目的の土地の地代には借地借家法１１条，普通建物賃貸借の家賃には同法３２条が適用される。いずれも，契約時又は前回合意時の賃料が，その後の経済事情等により不相当となったとき，当事者が将来に向かって増額又は減額を請求できる制度である。

これに対し，借地借家法３８条１項の定期建物賃貸借で借賃改定特約がある場合は，同条９項により３２条が適用されない。一時使用目的であることが明らかな建物賃貸借には，同法４０条により借家章の規定が適用されない。契約書の表題だけでなく，成立要件，契約内容及び実際の使用目的を確認する必要がある。

また，税務上の「相当の地代」，新規契約の募集賃料及び既存契約の継続賃料は同じものではない。増減額請求では，現在の契約関係と従前賃料の形成経緯を前提に，継続賃料としての相当額を検討する。

１　賃料増額請求の要件は何か

借地借家法３２条１項では，税その他の負担，価格その他の経済事情又は近傍同種建物の賃料との比較により，現在の家賃が不相当となったかを検討する。
一定期間の不増額特約も確認し，現在の賃料を合意した経緯とその後の変化を，契約書及び資料に結び付ける必要がある。
単に周辺の募集賃料が高いことだけで，提示額が当然に正当になるものではない。

２　賃料増額は一方的に請求できるか

法律上の要件を満たす増額請求は，借主の同意を必須とする合意改定と区別される。
ただし，請求できることと，貸主の希望額どおりになることは同じではない。
争いが続く間の支払と，後に不足が確定した場合の精算は，第４で説明する。

３　家賃の値上げは何か月前に通知するか

借地借家法３２条は，一律に何か月前という通知期間を定めていない。
契約条項，通知の到達日及び指定した増額開始日を確認し，契約更新の拒絶や定期借家の終了通知の期間と混同しないことが重要である。

第２　増減額請求の要件と効果

借地借家法１１条１項は，地代等が，①土地に対する租税その他の公課の増減，②土地価格の上昇・低下その他の経済事情の変動，③近傍類似の土地の地代等との比較により不相当となった場合を定めている。

同法３２条１項は，建物の借賃が，①土地又は建物に対する租税その他の負担の増減，②土地又は建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動，③近傍同種の建物の借賃との比較により不相当となった場合を定めている。

条文上の事情は限定的なチェック項目ではなく，賃料が不相当になったかを判断する中心的な事情である。実務では，現在の賃料を最後に合意した時点，その合意に至った経緯，一時金，契約期間，用途，修繕・設備負担，賃料改定条項及び当事者が前提とした事業収支等も併せて検討する。

増減額請求は「将来に向かって」効力を生ずる。したがって，請求前の期間へ当然に遡って賃料を変更する制度ではない。通知では，対象となる契約・物件，現行賃料，希望額，増額又は減額の意思及び適用開始時期を明確にし，相手方への到達を証明できる方法を用いることが重要である。

現在の賃料を合意した時点からの経過期間は，不相当性を判断する事情となるが，一定期間の経過が独立した法定要件とされているわけではない。短期間に再度請求する場合は，その間にどの事情がどの程度変動したかを特に具体化する必要がある。

賃料額確認判決の既判力と基準時

最高裁判所第一小法廷平成２６年９月２５日判決（平成２５年（受）第１６４９号）は，借地借家法３２条１項に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認判決の既判力について，原告が特定の期間の賃料額だけを確認対象としていると認められる特段の事情がない限り，その増減請求の効果が生じた時点の賃料額に関する判断に生ずるとした。

実務では，①増減額請求の通知日及び到達日，②請求の効果発生日，③訴状が確認を求める期間，④口頭弁論終結日，⑤確定判決が基準とした賃料額，⑥後にされた別の増減額請求を一本の時系列にする。確定判決後に経済事情が変動し，新たな増減額請求がされた場合は，先の判決の既判力が生じる対象・基準時と，後の請求の当否を分けて検討する必要がある。

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第３　不減額特約・自動改定条項の扱い

１　地代を減額しない旨の特約
最高裁判所第三小法廷平成１６年６月２９日判決（平成１５年（受）第７５１号）は，建物所有目的の土地賃貸借において，３年ごとの改定額を消費者物価指数と公租公課に連動させつつ，消費者物価指数が下降しても地代を減額しない旨の特約がある場合でも，借地借家法１１条１項に基づく地代減額請求権の行使は妨げられないとした。

もっとも，同判決は，特約を存在しなかったものとして扱ったわけではない。特約は，当初又は改定時の賃料を決める重要な要素になった事情として，減額請求の当否及び相当地代額の判断で考慮される。

２　サブリース契約の自動増額条項
最高裁判所第二小法廷平成１６年１１月８日判決（平成１５年（受）第８６９号）は，転貸事業のため建物を一括賃借するサブリース契約にも借地借家法３２条１項が適用され，賃料自動増額特約によって同項の適用を排除できないとした。

同判決は同時に，協定及び自動増額特約の存在を，減額請求の当否と相当賃料額を判断する重要な事情とした。契約締結時の約定賃料と近傍同種の賃料相場との関係，転貸事業の収支予測，敷金，建築資金の借入れ及び返済予定など，賃料額が決まった具体的な経緯を確認する必要がある。

３　一定期間の不増額特約
借地借家法１１条１項ただし書及び３２条１項ただし書は，一定期間，地代又は家賃を増額しない旨の特約がある場合には，その定めに従うとしている。不減額特約と不増額特約を同じに扱わず，条項の方向，期間及び対象を確認する必要がある。

４　定期建物賃貸借の特則
定期建物賃貸借で借賃改定特約がある場合は，借地借家法３８条９項により３２条が適用されない。普通建物賃貸借の自動改定条項の問題と，定期建物賃貸借の法定特則を混同してはならない。

自動改定条項と直近合意賃料

最高裁判所第一小法廷平成１５年６月１２日判決（平成１４年（受）第６８９号）は，地代等自動改定特約の改定基準の前提事情が失われ，同特約により地代等を定めることが借地借家法１１条１項の趣旨に照らして不相当となった場合には，当事者は同特約に拘束されず，同項の増減額請求権を行使できるとした。
したがって，自動改定条項があるという理由だけで，法定の増減額請求を排除することはできない。

最高裁判所第二小法廷平成２０年２月２９日判決（平成１８年（受）第１９２号）は，借地借家法３２条１項に基づく賃料減額請求では，当事者が現実に合意した賃料のうち直近のものを基にし，その合意後の経済事情の変動等を総合考慮するとした。
同判決は，自動改定条項により改定された賃料を当事者が現実に合意した直近合意賃料とは扱わず，条項の存在と成立経緯を諸般の事情の一つとして考慮した。

実務では，賃料が動いた日だけでなく，①当事者が改定額を現実に協議して合意したのか，②既存の算式が自動適用されたにすぎないのか，③条項を設けた経緯と当初の事業収支を分けて記録する必要がある。
直近合意賃料を確定した後に，自動改定条項を含む契約固有の事情を鑑定評価及び主張立証へ位置付けるべきである。

第４　争いが続く間の支払額

増額請求について協議が調わないとき，請求を受けた側は，増額を正当とする裁判が確定するまでは，相当と認める額を支払えば足りる。ただし，裁判でより高い賃料が確定し，不足が生じたときは，不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付して支払う必要がある（借地借家法１１条２項，３２条２項）。

減額請求について協議が調わないとき，請求を受けた側は，減額を正当とする裁判が確定するまでは，相当と認める額を請求できる。ただし，裁判でより低い賃料が確定し，受領済みの額が正当額を超えるときは，超過額に年１割の割合による受領時からの利息を付して返還する必要がある（同法１１条３項，３２条３項）。

ここでいう「相当と認める額」は，当事者が自由に極端な額を選べるという意味ではない。全額不払又は著しく低額な支払は，賃料不払による解除の紛争を招く。供託の可否を含め，現行賃料，請求額，評価資料及び相手方の受領態度を確認し，支払と権利留保を記録化する必要がある。

第５　訴訟前に調停を申し立てる

民事調停法２４条の２第１項は，借地借家法１１条又は３２条の増減額請求について訴えを提起しようとする者に，まず調停を申し立てることを求めている。いわゆる調停前置である。

調停を申し立てずに訴えを提起した場合，受訴裁判所は，事件を調停に付さなければならない。ただし，受訴裁判所が調停に付することを適当でないと認めるときは例外となる。

宅地又は建物の貸借その他の利用関係に関する調停は，原則として，目的不動産の所在地を管轄する簡易裁判所，又は当事者が合意で定めるその所在地を管轄する地方裁判所が管轄する（民事調停法２４条）。

調停申立て後，当事者が調停委員会の定める調停条項に服する旨を書面又は所定の電磁的記録で合意した場合，調停委員会が解決条項を定める制度もある（同法２４条の３）。通常の調停申立てをしただけで当然に裁判所が賃料を決める制度ではないため，この合意の有無を区別する必要がある。

裁判所の賃料増減額請求の調停申立書記載例は，改定後の賃料，開始月，従前の改定及び申入れ・到達の日等を整理する際に役立つ。
通知書，契約・更新書面，根拠資料，交渉記録及び各月の支払・供託履歴を対応付けて用意するとよい。

費用を見積もるときは，裁判所に納める申立手数料や郵便等の費用，不動産鑑定の費用及び弁護士費用を分けて確認する。
裁判所の記載例も，調停事項の価額と手数料は請求する内容によって決まると説明している。
鑑定の要否・依頼範囲や委任の範囲が異なるため，総額を一律の相場として示すべきではない。

第６　請求通知と立証資料

増減額請求通知では，少なくとも，①当事者，②契約日，③対象物件，④現行賃料，⑤増額又は減額後の希望額，⑥効力発生日，⑦請求の根拠事情を特定する。配達証明付き内容証明郵便等を用い，通知内容と到達日を残すことが重要である。

検討・立証資料は，次のように整理する。

①契約関係
当初契約書，更新契約書，覚書，賃料改定合意，定期建物賃貸借の成立資料，物件図面及び契約面積の根拠をそろえる。

②賃料の形成・推移
当初賃料，改定額，増減率，支払方法，共益費等，敷金・保証金・権利金その他の一時金及び交渉記録を時系列にする。
協議・合意した日と，その賃料が適用される開始日を分け，現在の賃料を実際に合意し適用した時点を検討する。

賃料が据え置かれた場合も合意の経緯を確認する

賃料額が最後に動いた日が，常に直近合意時点になるとは限らない。
当事者が増額・減額等を協議した上で従前と同額にする合意をした場合と，以前の条項に従って自動改定しただけの場合を区別する必要がある。

東京地方裁判所平成３１年２月２８日判決（平成２９年（ワ）第９５５４号，賃料増額確認請求事件）は，貸主の増額・長期契約の要望と借主の減額・短期契約の要望を踏まえ，賃料・共益費の合計を従前と同額の月額１８０万円とした更新合意を検討した。
更新合意は平成２２年１０月１８日であるが，同判決は，その賃料が適用される平成２２年１１月１０日を直近合意時点と認定した。
この事案は，合意書の日付と適用開始日を分けて確認する必要性を示すものであり，どの据置きも一律に新たな合意になるとするものではない。

感染症対策等による期間限定の減額が終了したことや，支払額だけが変わったことから，直近合意時点を機械的に決めるべきではない。
期間限定の減額，一時的な支払猶予及び恒久的な賃料改定を，合意の文言と交渉記録から区別する。

③公租公課・価格・経済事情
固定資産税・都市計画税の課税明細，評価証明書，地価公示・地価調査，消費者物価指数，金利資料，土地・建物価格の資料を，基準時をそろえて比較する。

④近傍類似・同種の賃料
所在地，用途，築年，構造，階，面積，設備，契約時期，契約形態及び一時金をそろえた比較資料を収集する。新規募集賃料を既存契約の継続賃料へそのまま置き換えない。

⑤契約固有の事情
利用制限，増改築，修繕・設備負担，転貸事業の収支予測，建築資金の借入れと返済予定，長期一括借上げ，賃料保証及び改定条項の成立経緯を確認する。

⑥鑑定資料
不動産鑑定評価を用いる場合は，採用した基礎価格，利回り，変動率，比較事例，賃料差額の配分，契約固有事情及び基準時を確認する。
結論額だけでなく，資料の選択と推論過程を相手方鑑定と比較できる形にする。

前提に争いがある鑑定書の読み方

直近合意時点，合意内容，一時金の性格又は契約締結の経緯について当事者の説明が食い違う場合は，資料で確認できる事実，当事者の主張及び鑑定評価に置いた前提を分ける必要がある。
国土交通省の平成２５年の検討報告は，不確定事項があるとき，合理的な前提条件を置いて評価し，採用理由及び取扱いを明示する方法を検討している。
同報告は当時の検討資料であり，その記載を現行の鑑定評価基準そのものと扱うべきではない。

実務では，どの資料又は説明から前提を採用したか，反対の前提を採用すると評価額がどの程度変わるかを鑑定士へ確認するとよい。
必要に応じて複数の前提による評価を相談し，鑑定の結論が出たことと，その前提事実が訴訟上証明されたことを区別する。
差額配分を一律に２分の１としたり，各手法の額を理由なく平均したりせず，契約経緯及び各試算賃料の説得力に応じた調整理由を確認する。

第７　依頼を受けた後の検討順序

実務では，次の順で進めると論点の混同を防ぎやすい。

①契約類型と適用条文を確定する。
②現在の賃料の協議・合意日と適用開始日を区別し，直近合意時点及び合意額の形成事情を検討する。
③その後に変動した法定事情及び契約固有事情を分ける。
④不減額・不増額・自動改定・定期建物賃貸借の各条項の効力と，評価上の意味を分ける。
⑤通知前に希望額，効力発生日及び証拠を固定し，到達を証明できる方法で請求する。
⑥争いの間の支払額と権利留保を決め，賃料不払解除のリスクを管理する。
⑦訴訟前に調停を申し立て，合意できない範囲を明確にする。
⑧訴訟では，請求の効力発生日と相当額を分けて主張立証する。

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第９　出典

①e-Gov法令検索「借地借家法」１１条，３２条，３８条９項及び４０条
②e-Gov法令検索「民事調停法」２４条から２４条の３まで
③最高裁判所第三小法廷平成１６年６月２９日判決（平成１５年（受）第７５１号，集民２１４号５９５頁，裁判所ウェブサイト）
④最高裁判所第二小法廷平成１６年１１月８日判決（平成１５年（受）第８６９号，集民２１５号５５９頁，裁判所ウェブサイト）
⑤国土交通省「継続賃料にかかる鑑定評価の方法等の検討」（平成２５年３月）２６頁～３６頁
⑥国土交通省「不動産鑑定評価基準」総論第７章第２節Ⅰ・Ⅲ（印刷３１頁～３５頁）
⑦東京地方裁判所平成３１年２月２８日判決（平成２９年（ワ）第９５５４号，賃料増額確認請求事件，裁判所HP未掲載，判例秘書Ｌ０７４３３２５４）
⑧国土交通省「継続賃料にかかる鑑定評価の方法等の検討」（平成２５年３月）７－３－１・７－３－２（印刷７５頁～７７頁）
⑨最高裁判所第一小法廷平成１５年６月１２日判決（平成１４年（受）第６８９号，民集５７巻６号５９５頁，判例秘書Ｌ０５８１００４７）
⑩最高裁判所第二小法廷平成２０年２月２９日判決（平成１８年（受）第１９２号，裁判集民事２２７号３８３頁，判例秘書Ｌ０６３１００１７）

⑪民法９７条（通知の到達）。
⑫裁判所説明・記載例（調停申立書・賃料増減額請求）PDF実頁１頁～５頁。