借地権に関するメモ書き

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目次
1 借地契約における通常の地代
2 借地契約の権利金の認定課税
3 借地権に関する相場
4 借地権の鑑定評価
5 借地非訟事件の書式例
6 関連記事その他

1 借地契約における通常の地代
(1) 借地契約の場合,通常の地代は,土地の価額×(1-借地権割合)×6%で計算し,相当の地代(法人税法施行令137条,法人税基本通達13-1-2)は,土地の価額×6%で計算します(税理士法人チェスターHP「通常の地代、相当の地代とは。借地権評価に絶対必須の概念。」参照)。
(2) 借地権割合は,国税庁HPの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に載っています。

2 借地契約の権利金の認定課税
(1) こまったときのこすぎのかいけいHP「借地権」に借地権に関する課税関係が表形式でまとめられています。
(2) 借地契約の権利金の認定課税の例外として以下の制度があります(相続・税理士相談室HP「使用貸借・相当の地代・無償返還とは何ですか?」参照)。
① 昭和38年制定の「相当の地代」通達
・ 相当の地代(年6%)を計算する場合における土地の価額は,相続税評価額でもいいです(国税庁HPのタックスアンサー「No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂」参照)。
② 昭和48年11月1日制定の「使用貸借」通達
・ 個人間の契約にだけ適用されます。
③ 昭和55年創設の無償返還届出制度(法人税基本通達13-1-7)
・ 貸主又は借主の一方又は双方が法人である場合にだけ適用されます。
・ 国税庁HPに「[手続名]土地の無償返還に関する届出」が載っています。
(3) 貸主が個人であり,借主が法人である場合,③無償返還方式+賃貸借契約(固定資産税の2倍~3倍の地代を支払う契約)がお勧めみたいです(相続・税理士相談室HP「「土地の無償返還に関する届出書」とは何ですか?」参照)。
   これに対して貸主が法人であり,借主が個人である場合,相当の地代よりも低い地代を設定したとき,法人には源泉所得税が,個人には給与所得が発生します。
   また,貸主及び借主が法人である場合,相当の地代よりも低い地代を設定したとき,貸主法人に寄付金課税が発生します。
(4) 最高裁昭和45年10月23日判決は以下の判示をしています。
    原判決(その引用する第一審判決を含む。)の確定するところによれば、第二次大戦以前においては、土地賃貸借にあたつて権利金が授受される例は少なく、また、その額も比較的低額で、これを地代の一部と解しても不合理ではないようなものであつたし、土地賃借権の売買もそれほど広く行なわれてはいなかつた、そして、昭和二五年法律第七一号による旧所得税法の改正によつて、再度、不動産所得という所得類型が定められた当時も、立法上特別の考慮を促すほどには権利金授受の慣行は一般化していなかつた、ところが、比較的近時において、土地賃貸借における権利金授受の慣行は広く一般化し、その額も次第に高額となり、借地法等による借地人の保護とあいまつて土地所有者の地位は相対的に弱体化し、多くの場合、借地権の譲渡の承認や期間の更新を事実上拒み得ず、土地賃借権の価格も著しく高額となつた、そして、借地権の設定にあたり借地権の価格に相当するものが権利金として授受されるという慣行が、東京近辺の都市において特に多く見られ、その額も、土地所有権の価格の半額を上廻る場合が少なくない、というのである。

3 借地権に関する相場
(1) 株式会社日本都市鑑定HP「借地権・底地・更新料・建替承諾料・借地条件変更承諾料等」によれば,借地権に関する相場は以下のとおりです。
① 更新料
更地価格(実勢価格) × 3.5%前後
地代(更新直前の月額地代) × 36か月~120ヶ月分
② 建替承諾料
更地価格 × 1~3%(期間延長を伴うもの 5~6%)
③ 借地条件変更承諾料~非堅固から堅固建物へ
更地価格 × 10%
④ 名義変更承諾料
借地権価格 × 10%
(2) フクマネ不動産HP「借地権の更新料・承諾料・名義書換料の相場まとめ」では,増改築の承諾料は更地価格×2~3%であり,建替の承諾料は更地価格×2~3%であるとされています。

4 借地権の鑑定評価
・ 国土交通省の「不動産鑑定評価基準」45頁の「② 借地権の鑑定評価」には以下の記載があります。
借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。
ア   借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
   借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。

   この場合においては、次の(ア)から(キ)までに掲げる事項(定期借地権の評価にあって、(ア)から(ケ)までに掲げる事項)を総合的に勘案するものとする。
(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容
(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間
イ   借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
   借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする。

    この場合においては、前記ア(ア)から(キ)までに掲げる事項(定期借地権の評価にあっては、(ア)から(ケ)までに掲げる事項)を総合的に勘案するものとする。

5 借地非訟事件の書式例
(1) 東京地裁民事第22部(調停・借地非訟・建築部)HP「借地非訟事件の書式例」に以下の書式例が載っています。
① 借地条件変更と増改築許可の併合申立書,及びこれに対する答弁書
② 借地条件変更申立書,及びこれに対する答弁書
③ 増改築許可申立書,及びこれに対する答弁書
④ 土地賃借権譲渡・土地転貸許可申立書,及びこれに対する答弁書
⑤ 競売・公売に伴う土地賃借権譲受許可申立書,及びこれに対する答弁書
(2) 大阪地裁第10民事部(建築・調停部)HP「第4 借地非訟事件」に,申立書書式等が載っています。

6 関連記事その他
(1) 借地契約を合意解約するに当たり,当事者間の合意で,賃借人の建物買取請求権を留保した場合にはこれを行使することができるものの,留保していない場合にはこれを行使することはできません(最高裁昭和29年6月11日判決(裁判所HPにはありません)のほか,不動産流通推進センターHP「借地権の合意解約の場合の建物買取請求権の行方」参照)。
(2) 夫婦その他の親族の間において無償で不動産の使用を許す関係は,主として情義に基づくもので,明確な権利の設定若しくは契約関係の創設として意識されないか,又はせいぜい使用貸借契約を締結する意思によるものにすぎず,無償の地上権のような強力な権利を設定する趣旨でないのが通常です(最高裁昭和47年7月18日判決)。
(3) 建物の賃借人の失火により右建物が全焼してその敷地の使用借権を喪失した賃貸人は,賃借人に対し,右建物の焼失による損害として,焼失時の建物の本体の価格と土地使用に係る経済的利益に相当する額とを請求することができます(最高裁平成6年10月11日判決)。
(4) 以下の記事も参照してください。
・ 宅建業に関するメモ書き
・ 家賃相場・土地価格相場等の情報
・ 私道に関するメモ書き

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