事務所・店舗の定期借家契約―再契約の値上げ・拒否に備える契約チェック（AI作成）

第１　契約期間と再契約条件を一緒に確認する

事務所又は店舗を定期借家契約で借りる場合，入居時の賃料だけでなく，契約終了後もその場所で事業を続けられるかを確認する必要がある。
有効な定期建物賃貸借は更新されず，原則として期間満了により終了する。貸主が再契約に応じなければ，従前どおり賃料を支払う意思があるというだけで継続使用できるわけではない。

内装，設備，顧客への周知又は許認可に費用と時間がかかる事業では，契約期間内で投資を回収できるか，再契約が成立しないときに移転できるかを先に検討すべきである。
本記事は，新規入居，増床及び既に有効な定期借家契約を結んでいる借主の再契約を対象とする。現在の普通借家からの切替えを求められた場合は，貸主から定期借家契約への切替えを打診された借家人の注意事項も参照されたい。

第２　賃料の話がどの場面かを区別する

１　普通借家の継続中の増額請求

普通建物賃貸借の継続中に貸主が賃料増額を求める場合は，合意による改定と，借地借家法３２条に基づく請求を区別する。
同条の請求には，租税その他の負担，土地・建物価格その他の経済事情又は近傍同種建物の借賃との比較により，現在の借賃が不相当となったことを要する。周辺の募集賃料が上がったことだけで，提示額に当然に変わるものではない。

２　定期借家の契約期間中の改定

定期建物賃貸借でも，借地借家法３２条が一律に排除されるわけではない。同法３８条９項は，借賃の改定に係る特約がある場合に３２条を適用しないと定めている。
期間中の賃料固定，段階的な増額，一定の指標への連動又は協議条項のいずれなのかを契約書全体から確認する必要がある。条項が同項の特約に当たるか，計算方法や改定時期が明確かは，個別の文言に即して検討すべきである。

３　期間満了後の再契約の提示賃料

定期借家の再契約は新たな契約である。従前の契約に再契約条件を拘束する合意がなければ，従前の賃料が新契約にも当然に引き継がれるとはいえない。
また，期間中の賃料を固定する条項があっても，それだけで次の契約の賃料まで固定されるとは限らない。貸主からの値上げ提示を受けたら，対象期間が現在の契約期間内か，満了後かをまず確定する必要がある。

募集賃料と成約賃料，新規賃料と継続賃料の調査方法は，家賃相場・土地価格相場等の調べ方で整理している。比較するときは，共益費，消費税，フリーレント，保証金，原状回復及び契約期間もそろえる必要がある。

第３　再契約の交渉を期限と条件に落とし込む

１　再契約予定と再契約できる権利を区別する

「再契約を予定する」「原則として再契約する」「別途協議する」という説明だけで，再契約が必ず成立するとは判断できない。
借主は，再契約を申し込める期限，貸主の回答期限，拒絶できる事由，次の契約期間及び賃料等が契約上どこまで具体化されているかを確認する。再契約を請求できる権利が設けられているかも，条項全体の解釈による。

提示される再契約賃料の上限，算定指標又は改定幅を定められるかは交渉事項である。再契約手数料，敷金・保証金の追加，保証会社の審査及び原状回復条件も同時に確認すべきである。
これらは法令が借主に一律に保障する条件ではなく，当事者の合意によって具体化する条件である。

２　回答期限を移転に必要な期間から逆算する

貸主の終了通知と，再契約条件の提示・回答は別の問題である。借主は，貸主から通知が来るまで何も決めずに待つべきではない。
移転先の選定，審査，契約，内装工事，設備移設，許認可の手続，住所変更及び原状回復に必要な期間を調べ，遅くともいつ再契約の可否と全条件が分からなければ移転を始める必要があるかを決める。

例えば，移転に８か月かかると見込む事業者が，満了の３か月前まで再契約条件を確定できない契約を結ぶと，条件が折り合わなかったときに移転準備が間に合わないおそれがある。この８か月・３か月は説明用の仮定であり，法定期間ではない。
借主は，必要な準備期間に合わせた回答期限と，回答が得られない場合の取扱いを契約案に反映できるかを検討する。

３　口頭の見通しを契約書の条件へ反映する

仲介担当者の「問題がなければ再契約できる」という説明を受けた場合も，その説明者が誰で，貸主を拘束する権限があるか，最終契約書に何が記載されるかを確認する必要がある。
契約案，説明書，メール，条件提示書及びその版・受領日時を保存し，最終版で合意内容が変わっていないかを照合する。社内では，契約条件を承認する人と，満了・回答期限を管理する人を決めておくとよい。

第４　終了通知と中途解約を別々に確認する

１　１年以上の契約には終了通知のルールがある

契約期間が１年以上の場合，貸主は満了の１年前から６か月前までの間に，満了により終了する旨を通知しなければ，終了を借主に対抗できない（借地借家法３８条６項）。遅れて通知した場合は，その通知の日から６か月を経過した後に終了を対抗できる。
この通知の遅れは，再契約が成立したことや，普通借家へ当然に変わったことを意味しない。期間が１年未満の契約には同項の通知規定がないため，契約上の通知条件を確認する必要がある。

借主は，満了日，通知期間，通知の到達日及び方法を記録する。通知期間の計算と，再契約交渉の期限を別の項目として管理することが重要である。

２　事務所・店舗の借主には中途解約条項が重要である

借地借家法３８条７項の法定中途解約権は，居住用で床面積２００平方メートル未満の建物について，転勤，療養，親族の介護その他やむを得ない事情により生活の本拠として使用できなくなった場合の制度である。
純粋な事務所・店舗について，同じ制度により１か月で解約できるとはいえない。契約上の中途解約権，予告期間，違約金，残存期間の賃料負担及びフリーレントの精算を確認すべきである。店舗併用住宅では用途と実際の使用状況を別に確認する。

長い契約期間を確保することと，事業縮小又は移転時の負担を制限することは，両方を検討する必要がある。契約期間だけを長くしても，退出条件によっては負担が重くなる。

第５　事前説明と取壊し予定を確認する

１　法人や事業者でも事前説明を省略できない

定期建物賃貸借には，書面又は電磁的記録による契約に加え，契約締結前に，更新がなく期間満了により終了する旨を記載した契約書とは別個の説明書面を交付して説明することが必要である（借地借家法３８条１項～５項）。借主の承諾を得た所定の電磁的方法による提供も認められる。
事前説明がなければ，更新がない旨の定めが無効となる。契約書全体が当然に無効になるという意味ではない。

最高裁平成２４年９月１３日第一小法廷判決は，法人間の契約で，借主が更新のない契約であることを認識していた事案でも，契約書とは別個独立の事前説明書面を必要とした。
当時の３８条２項・３項は，現行の３項・５項に相当する。借主側が契約案を検討したことや，定期借家の意味を知っていたことだけで，手続を省略できるわけではない。

再契約も新たな定期建物賃貸借の締結であり，事前説明を改めて確認する必要がある。仲介業者の重要事項説明と，貸主又はその代理人による３８条の事前説明は，説明主体と法的根拠を区別する。
契約書，説明資料，交付・提供日，説明担当者及び契約締結日を一組で保存しておくとよい。

２　古い建物と取壊し予定の契約を区別する

借地借家法３９条は，法令又は契約により一定期間後に取り壊すべきことが明らかな建物について，取壊し時に賃貸借を終了させる特約を認め，取壊し事由を記載した書面又は電磁的記録による契約を求めている。
単に築年数が古いことや，貸主が将来の建替えを考えていることだけで，３９条の要件を満たすわけではない。３８条の定期建物賃貸借，３９条の取壊し予定建物の賃貸借及び４０条の一時使用を区別して契約書を読む必要がある。

既に普通借家で借りている場合も，貸主の建替え方針だけで契約が定期借家へ変わるわけではない。普通借家の更新拒絶等の正当事由と，合意による切替えを分けて検討する。
居住用建物の正当事由と立退料については，居住用建物の立退料の算定方法を参照されたい。同記事の居住用の試算を，店舗の営業損失へそのまま当てはめることはできない。

第６　継続・値上げ・移転の総費用を比較する

１　再契約できない場合も試算する

借主は，①現在の条件で再契約できる場合，②値上げを受け入れて再契約する場合，③再契約できず移転する場合の総負担を同じ検討期間で比較する。
月額賃料と共益費だけでなく，再契約費用，保証金の追加，移転先の契約費用，内装，原状回復，設備移設，二重賃料，休業及び告知・住所変更の費用を見積もる。返還される保証金は，返還されない費用と資金拘束を区別する。

例えば，再契約期間を２年，月額増額を１０万円と仮定すると，賃料増額分だけで２４０万円となる。他方，移転の一時費用を３００万円と見込む場合でも，移転先の賃料差，休業及びその後の使用可能期間を加えて比較しなければ，どちらが合理的かは判断できない。
この数字は比較方法を示す架空例であり，相場，損害賠償額又は貸主に当然に請求できる移転補償額ではない。

２　署名前と満了前に用意する資料

署名前には，契約案と特約，事前説明資料，用途制限，工事条件，原状回復条件及び再契約費用をそろえる。契約期間と事業計画の不整合が大きい場合は，契約期間，再契約条件又は設備投資額の見直しを検討する。
満了前には，現契約，終了通知，再契約条件の提示，貸主への照会と回答，移転候補及び項目別見積りをそろえる。賃料額だけの交渉を続けて移転準備の期限を過ぎないようにすることが重要である。

第７　出典と関連記事

①e-Gov法令検索「借地借家法」２６条，２８条，３２条，３８条，３９条及び４０条（令和８年１０月１２日確認）
②最高裁平成２４年９月１３日第一小法廷判決（平成２２年（受）第１２０９号，建物明渡請求事件，民集６６巻９号３２６３頁，判決全文４頁）
③国土交通省定期建物賃貸借Ｑ＆ＡＱ１～Ｑ１３。電子化後の契約方式及び説明事項の提供方法は，現行法３８条２項・４項も併せて確認する必要がある。

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