第１ 結論
賃貸不動産が譲渡担保に供された場合、登記名義が担保権者へ移ったという一事だけで、誰に賃料を支払うべきかを即断することはできない。民法605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含めるかについて見解が分かれ、含めない場合でも、担保権実行後には賃貸人たる地位が移転し得るからである。
実務では、①賃借権に対抗力があるか、②譲渡担保契約が所有権移転をどのように定めているか、③期限の利益喪失又は担保実行があったか、④設定者が使用収益を続ける合意があるか、⑤担保権者の所有権移転登記があるか、を時系列で確認する。
第２ 民法605条の2の原則
民法605条の2第1項は、賃借権を譲受人に対抗できる場合に、賃貸不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位が譲受人へ移転すると定める。借地借家法上の対抗要件又は登記を備えた賃借権が典型である。
同条3項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人へ対抗するには、譲受人が不動産の所有権移転登記を備える必要がある。賃借人は、契約書だけでなく、最新の登記事項証明書を確認すべきである。
この規律は、賃貸不動産の所有者と賃貸人を原則として一致させ、賃借人が安定して目的物を使用できるようにする判例法理を明文化したものである。
第３ 譲渡担保を「譲渡」に含めるか
不動産譲渡担保では、形式上、担保権者へ所有権移転登記をする一方、債務が弁済されれば設定者へ所有権を戻し、債務不履行時に担保権を実行する。担保実行前は設定者が不動産を使用収益する合意が置かれることが多い。
そこで、605条の2第1項の「譲渡」に譲渡担保設定を含め、登記名義の移転時から賃貸人たる地位も担保権者へ移ると考える見解と、譲渡担保は担保目的であり、実行前の使用収益権が設定者に残ることを重視して、実行前は同項の「譲渡」に含めないと考える見解がある。
令和4年司法試験の公式「出題の趣旨」及び「採点実感」は、いずれの立場からも論じ得るとした上で、譲渡担保の法的構成、契約内容及び担保実行の前後を具体的に検討することを求めた。したがって、条文の文言だけでなく、誰が収益を取得する合意だったかを確認する必要がある。
第４ 担保実行前後で賃料請求者を分ける
１ 譲渡担保設定を605条の2第1項の「譲渡」に含めない見解
この見解では、担保実行前は設定者が賃貸人たる地位を維持し、賃料を請求する。債務不履行後も、直ちに清算が終了するとは限らないため、期限の利益喪失、実行通知、帰属清算又は処分清算の時点を区別する。
担保実行によって担保権者が確定的に所有権を取得し、設定者が使用収益権を失った時点では、賃貸人たる地位が担保権者へ移ると考える余地がある。登記と賃借人への通知も確認する。
２ 譲渡担保設定を「譲渡」に含める見解
この見解では、所有権移転登記と対抗力ある賃貸借を前提に、原則として担保権者へ賃貸人たる地位が移転する。ただし、当事者が設定者による使用収益を予定しているなら、次の605条の2第2項の類推適用又は賃貸人たる地位の留保合意を検討する。
第５ 賃貸人たる地位を設定者に留保する構成
民法605条の2第2項は、不動産の譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、かつ、譲受人が譲渡人にその不動産を賃貸する旨を合意した場合、賃貸人たる地位は譲受人へ移転しないと定める。その賃貸借が終了すると、賃貸人たる地位は譲受人又はその承継人へ移転する。
譲渡担保契約が、担保実行までは設定者に使用収益させる内容である場合、この規定を直接又は類推して、設定者に賃貸人たる地位を留保できるかが問題となる。単に「賃料は設定者が受け取る」と記載するだけでなく、担保権者から設定者への使用収益権付与、担保実行時の終了事由及び既発生賃料の帰属を契約上明確にする。
賃料債権自体に質権又は譲渡担保が設定されている場合は、不動産の賃貸人たる地位とは別に、債権譲渡・対抗要件・通知の問題が生じる。両者を混同しない。
第６ 賃借人が確認すべき事項
賃料の二重請求を受けた賃借人は、次の資料を求める。
① 最新の登記事項証明書
② 所有権移転の原因と譲渡担保契約の関係部分
③ 債務不履行・期限の利益喪失・担保実行の通知
④ 賃貸人たる地位を留保する合意と、担保権者から設定者への賃貸借
⑤ 賃料債権の譲渡・質入れに関する通知又は承諾
⑥ 従前の賃料支払先と各当事者の説明
⑦ 敷金・保証金の承継と返還義務者
支払先を確定できない場合は、弁済供託の要件を検討する。自己判断で一方に支払い続けると、他方から未払を主張される危険がある。
第７ 令和7年譲渡担保法との関係
令和7年法律56号「譲渡担保契約及び所有権留保契約に関する法律」は、動産・債権等の譲渡担保を中心に明文化する法律であり、不動産譲渡担保と民法605条の2の本論を直接置き換えるものではない。
同法は、2025年6月6日に公布され、2026年9月23日現在、一部を除き、公布から2年6月以内の政令で定める日から施行される段階にある。名称だけを見て、賃貸不動産の譲渡担保にも新法が既に全面適用されていると扱わない。
第８ 出典と調査範囲
①e-Gov法令検索「民法」605条の2。
②法務省「令和4年司法試験論文式試験出題の趣旨」。
③法務省「令和4年司法試験の採点実感（民事系科目）」。
④法務省「民法（債権関係）の改正に関する中間試案の補足説明」。
⑤法務省法制審議会資料（賃貸人たる地位の移転・留保）。
⑥法務省「譲渡担保契約及び所有権留保契約に関する法律について」。
令和8年9月23日、上記公式資料を確認した。民法605条の2の「譲渡」に不動産譲渡担保設定を含めるかを直接判断した最高裁判例は、今回確認できていない。令和4年司法試験の公式資料が示す両説と契約解釈を中心に整理したものであり、個別案件では認証済み判例データベースで下級審裁判例及び評釈を追加調査する必要がある。