店舗・テナントの立退料はいくらか―老朽化による建替えと営業補償の裁判例（AI作成）

第１　老朽化を理由に退去を求められたとき

店舗を借りて営業している人が，貸主から「建物が古いので取り壊す」と言われたときは，まず契約がどう終了するのかを確認する。
普通建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れでは，建物の危険や建替えの必要性に加え，借主がその場所で営業を続ける必要性，代替店舗の条件，立退料の申出などが判断に関わる。

立退料に一律の賃料倍率はない。
裁判例には，借家権価格を調整して移転費用を加えた例や，鑑定上の借家権価格に移転実費と営業損失を加えて評価した例がある。
貸主が示した上限では正当事由を補えず，請求が棄却された例もある。

第２　契約の終了と建替えの必要性を確かめる

１　通知と契約の種類を確かめる

期間の定めがある普通建物賃貸借では，貸主が更新を拒絶するには，期間満了の１年前から６か月前までの間に借主へ更新拒絶等の通知をし，正当事由が必要である（借地借家法２６条１項・２８条）。
通知の到達日を確認し，この期間内に通知がなければ原則として従前と同一の条件で期間の定めなく更新される。
適時に通知していても，期間満了後に借主が使い続け，貸主が遅滞なく異議を述べなければ，原則として法定更新される（同法２６条２項）。

期間の定めがない普通建物賃貸借では，貸主による解約申入れに正当事由があることを前提に，申入れの日から６か月を経過して契約が終了する（同法２７条１項・２８条）。
普通借家で期間を１年未満とした場合は，期間の定めのない賃貸借とみなされる（同法２９条１項）。
借主は，契約書・更新書・通知書をそろえ，貸主が契約終了の根拠を更新拒絶，解約申入れ，合意解約のいずれと説明しているかを確認すると，検討の起点が定まる。

転貸借があるときは，転借人の使用継続を借主の使用継続とみなす規定が，満了や解約申入れの場面でも問題になる（同法２６条３項・２７条２項）。
原賃貸借が満了又は解約申入れで終了する場合，貸主は転借人にその旨を通知しなければ，終了を転借人に対抗できない。
その通知の日から６か月を経過すると転貸借が終了する（同法３４条）。

有効な定期建物賃貸借では，期間満了による終了に２８条の正当事由を要しない。
書面又は所定の電磁的記録による契約と，契約前に貸主が別途行う説明を区別する。
貸主が所定の事前説明をしなかったときは，更新がない旨の定めが無効になる（同法３８条１～５項）。
期間が１年以上なら，貸主が期間満了の１年前から６か月前までに終了を通知したかも確かめる。
この通知を期間内にしなかった場合，貸主は原則として終了を借主に対抗できず，期間を過ぎて通知したときはその通知の日から６か月経過後に対抗できる（同法３８条６項）。
一定期間後の取壊しが法令又は契約上明らかな建物については，取壊し時に契約を終了する特約を設けられる。
その場合は，取壊し事由を記載した書面又は電磁的記録による契約が必要である（同法３９条）。
一時使用のための建物賃貸借には同法第３章が適用されないが，契約の名称だけで一時使用と決まるわけではない（同法４０条）。
古い建物であることや将来の建替え方針だけで契約類型は変わらない。

昭和の最高裁判決を参照する際は，当時の借家法の事案として読む。
借地借家法の施行前にされた更新拒絶通知・解約申入れの正当事由は従前の例による（同法附則１２条）。
事務所や店舗で契約満了・再契約の条件を調べる場合は，事務所・店舗の定期借家契約を参照されたい。

２　建物の危険と移転の難しさを比べる

借地借家法２８条では，貸主と借主（転借人を含む。）の使用の必要性，契約の経過，利用状況，建物の現況，立退料等の財産上の給付の申出を合わせて考慮する。
立退料の申出は正当事由を補う要素である。
金額の申出だけで明渡しを求める根拠が生じるわけではない。
築年数や旧耐震基準であることは調査の手がかりである。
診断の方法と結果，劣化箇所，第三者への危険，補修・補強の費用と効果，工事中の営業継続の可否，建替え計画の具体性を確認すると，取壊しの必要性を比較できる。
敷地の有効利用，他のテナントの退去状況，貸主が借主の退去を見込んで物件を取得した経緯は，それぞれ計画の合理性や契約の経過に関わる事情である。

借主側では，その場所の顧客層，営業年数，売上げのうち当該店舗が占める割合，近隣で同じ業態を営める物件があるかが問題になる。
例えば，飲食店の代替物件は，面積や家賃が近くても，用途制限，給排水，電力，換気・排気，営業時間，許認可の見込みが違えば，同じ営業を続けられるとは限らない。
反対に，予約客が中心で近隣へ移転できる場合には，立地変更に伴う顧客喪失の評価が変わる。

法務省が公表した令和７年３月の調査報告書では，令和元年５月から令和６年３月までの１３７件のうち，老朽化を理由とする７６件中５４件で正当事由が認められ，そのうち４７件が耐震性に言及した。
同報告書には，耐震性能が不足していても合理的な費用で補強できるため認めなかった例と，明渡し後の具体的な計画を欠くため認めなかった例が掲載されている。
この件数は調査対象内の内訳であり，店舗だけの認容割合や特定案件の勝訴見込みを示す数字とは区別する。

第３　裁判例で立退料の内訳を比べる

画廊事件で公表されている主な３項目の合計は３，５６３万円である。
判決紹介はその他の項目があると記載しているため，上表は４，０４７万円の全内訳を示すものではない。
洋服店事件で借主側の鑑定が出した立退料相当額は１，９１９万円であったが，裁判所は鑑定の４方式の試算額の平均約９２５万円と，調停で示された９２７万円の査定意見も考慮して，９００万円を下らないと評価した。

法務省公表の調査では，地下鉄駅のバリアフリー化を伴う建替えに関する東京地裁令和５年７月１３日判決で，借家権価格，移転費用等，営業補償を合わせた８億３，０００万円が報告されている。
大型の旗艦店舗を対象とする例であり，上の表の事案とも規模や立地が異なる。

第４　営業補償と借家権価格をどう試算するか

１　移転で増える負担を見積もる

同じ営業を続けられる候補物件を挙げ，募集条件，使用可能な設備，工事の承諾，営業再開の時期をそろえて比較する。
移設・運搬費，移転先の契約費用，必要な設備工事，重複賃料などを分け，移設できる設備と再設置が必要な設備，必要な復旧と設備のグレードアップを区別する。
返還される保証金は返還されない費用と分け，資金拘束や償却の条件を確認する。

２　休業・顧客喪失を月別の資料に落とす

休業期間は，閉店，撤去，工事，引渡し，許認可，営業再開の工程から見積もる。
直近数年の月別損益から季節差や臨時要因を確認し，休業で減る利益と休業中も残る固定費・人件費を分ける。
顧客喪失は再開後に残る影響として，従来の来店・予約・売上げの資料や移転距離を基に検討する。
休業中と再開後の損失で同じ売上期間を二重に数えないようにする。
休業利益の試算に固定費をすでに含めていれば，別の費目として再度加算しない。

公共用地取得の損失補償基準は，休業中の固定費等，収益減，得意先喪失などを分類する参考になる。
民間の普通借家の立退料は，借地借家法２８条により個別の事情を総合して決まる。
公共用地の基準がそのまま適用されるわけではなく，最高裁昭和４６年１１月２５日判決も，立退料が借主の損失全額を補うことを要するとはしていない。

３　鑑定額と実費で評価が重ならないかを確認する

借家権価格の評価では，建物を使用できる経済的利益をどの方式で把握したかを確認する。
国土交通省の不動産鑑定評価基準は，取引慣行がある場合の評価と，不随意の立退きで失う経済的利益の評価を区別している。
後者の評価に代替物件との賃料差や一時金が既に入っていれば，同じ期間・費目を別枠で加算する前に重なりを確認する。
判決の３分の２は，その事件で採用した調整である。
法務省公表の調査にも，賃料月数で計算する例，費目を合計する例，合計額を調整する例，内訳を明示しない例があり，方法は一様ではない。

第５　交渉から和解・訴訟に進むとき

１　金額を提示する前に用意する資料

見積表には，費目ごとに金額，期間，根拠資料，すでに他の費目に含めた額を記録する。
移転先が決まらない場合は，候補がないのか，設備や許可の条件を満たさないのか，賃料条件が合わないのかを分けて記録すると，どの条件を変えれば移転できるかを話し合える。

２　申出の上限と支払条件を分けて考える

借家法下の最高裁昭和４６年１１月２５日判決は，貸主が３００万円又はこれと格段の相違のない範囲で裁判所が定める額の支払を申し出た事件で，５００万円との引換えを是認した。
これに対し，上表の洋服店事件では，貸主が申出額を３００万円以内としたことが結論に関わった。
相当額の評価と，その額を条件とする判決が実際の申立てに含まれるかは別々に確かめる。

旧借家法の最高裁平成３年３月２２日判決は，解約申入れ後の立退料の提供や増額の申出も，当初の解約申入れの正当事由を判断する際に考慮できるとした。
同判決の理由中では，増額の申出からではなく，当初の解約申入れから６か月経過した時点で契約が終了したと判断している。
訴訟では，当初の申出，変更した時期，金額の上限の有無，根拠資料，相手方の反論機会を区別して記録する。
詳しくは，立退料の増額・減額と引換給付判決を参照されたい。

合意する場合は，立退料の内訳，敷金や未払賃料の精算，明渡日，鍵の交付，支払順序を決める。
例えば，店舗の契約金に充てるため一部を先に支払い，残額を明渡しと同時に支払う方法を採るなら，前払額・期限・明渡完了の確認方法を合意書に記載する。
条項の組み立ては，建物明渡しの和解条項を参照されたい。

第６　関連記事と出典

居住用の引越費や賃料差額は，居住用建物の立退料の算定方法で整理している。
受け取る立退料の所得区分は，借主が立退料を受け取るときの税金を参照されたい。
賃貸借・明渡しの関連記事は，宅建業法・不動産取引の実務ガイドから探せる。

①e-Gov法令検索「借地借家法」２６～２９条，３４条，３８～４０条，附則１２条。
②最高裁昭和４６年１１月２５日第一小法廷判決民集２５巻８号１３４３頁，最高裁平成３年３月２２日第二小法廷判決民集４５巻３号２９３頁。
③商事法務研究会借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書令和７年３月。
裁判例の集計は１～４頁，立退料の検討は３０～３４頁。
④国土交通省不動産鑑定評価基準各論第１章第３節Ⅲ（印刷５０頁）及び国土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準４８条。
⑤表の各裁判例は，判例秘書で実在，事件番号，立退料の額を確認した（２０２６年１１月１０日確認）。
表中のリンク先はRETIOによる判決紹介である。