第１ 建物明渡しの和解では物件・期限・金銭の順序を固定する
建物明渡しの和解条項では、誰が、どの建物又は区画を、いつ、どの状態で明け渡すかを最初に特定します。その上で、未払賃料、明渡しまでの使用損害金、立退料又は解決金、敷金、原状回復及び残置物の処理を組み合わせます。
金額だけを合意しても、明渡しと支払の先後が決まっていなければ履行段階で止まります。「明渡しと引換えに支払う」のか、「先に一部を支払い、明渡し確認後に残額を支払う」のかを具体的に定める必要があります。
また、和解調書に記録する場合は、執行官が調書と物件目録から強制執行の対象を判断できるようにします。部屋番号、床面積、図面、附属設備又は敷地の一部など、特定に必要な資料を準備します。
第２ 明渡対象と義務者を特定する
１ 物件目録
土地・建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造及び床面積を登記事項証明書に合わせます。建物の一部だけを対象にする場合は、階、区画、位置、面積及び図面を用いて特定します。
２ 明渡義務者と占有者
契約名義人だけでなく、実際の居住者、同居人、従業員、転借人又は会社が占有している場合があります。和解当事者でない占有者に対して、その和解調書だけで明渡しを実現できるとは限りません。
誰が鍵を持ち、誰の荷物があり、転貸又は占有移転がないかを確認します。必要に応じて、明渡しまで第三者に占有を移転しない条項を置きます。
３ 契約終了の確認
賃貸借、使用貸借その他の使用権原について、いつ、どの理由で終了したかを確認します。合意解除にする場合は、終了日と、それまでの使用条件を明記します。
第３ 明渡期限・鍵・使用条件
１ 明渡期限
年月日と時刻を明記し、休日や管理会社の営業時間も考慮します。「転居先が決まり次第」といった不確定な期限は、履行と執行の判断を困難にします。
２ 明渡しの完了基準
人と荷物を退去させること、鍵・カードキー・リモコンを返還すること、電気・ガス・水道・通信を精算すること、必要な届出をすることを定めます。
鍵の返還だけで明渡しが完了するのか、立会確認書を作るのかを決めます。写真、鍵受領書及びメーター数値を記録すると、後日の争いを減らせます。
３ 明渡猶予中の使用
明渡期限までの賃料又は使用損害金、共益費、光熱費、修繕義務、目的外使用、転貸及び占有移転の禁止を定めます。猶予期間中に再度不払いがあった場合の扱いも確認します。
第４ 立退料・解決金・未払賃料・敷金
１ 未払賃料等の確定
基準日までの賃料、共益費、更新料、遅延損害金その他の債務を一覧にし、争いのある項目を区別します。明渡日までの分を日割りにする場合は、算定方法を定めます。
２ 立退料又は解決金
支払額だけでなく、支払時期と明渡しの関係を定めます。明渡し前に全額を払うと履行確保が弱くなり、明渡し後の後払いだけでは明渡義務者が転居費用を用意できないことがあります。
一部前払・残額同時履行、供託、代理人預りその他の方法を検討し、どの状態になれば残額を支払うかを明確にします。
３ 敷金
敷金の額、未払賃料等への充当、原状回復費用の控除、残額の返還時期及び精算資料を定めます。立退料又は解決金に敷金返還を含むのか、別に精算するのかを明記します。
第５ 残置物と原状回復
１ 残置物を当然に処分できるわけではない
明渡し後に家具、商品、書類、機械又は廃棄物が残っていても、所有者の合意又は法的手続なしに自由に処分できるとは限りません。裁判所の不動産執行用語集も、明渡しの強制執行で残された物を債権者が勝手に処分できないことを説明しています。
２ 所有権放棄と処分条項
東京簡易裁判所の建物明渡しに関する和解条項例には、明渡時に残された動産について所有権を放棄し、相手方が処分できる旨の例があります。
この種の条項を使う場合は、対象となる物、放棄の時点、個人情報・重要書類・危険物の例外、処分費用及び第三者所有物を確認します。条項例があるからといって、合意のない残置物を処分できるわけではありません。
３ 原状回復
撤去する設備、残してよい造作、修繕箇所及び工事期限を写真や別紙で特定します。「原状に復する」という文言だけでは、入居時の状態や通常損耗の扱いが争われます。
第６ 不履行時の強制執行
建物明渡しの強制執行は、民事執行法１６８条に基づき執行官が行います。執行官は、債務者の占有を解いて債権者に占有を取得させます。
実際の執行では、債務名義、執行文、送達関係書類、物件の特定、占有状況、荷物の搬出・保管及び費用が問題になります。和解成立後に任意明渡しがされなかった場合、債権者が自力で鍵を替えたり荷物を捨てたりする方法をとるべきではありません。
明渡しと金銭支払が同時履行の関係にある条項では、執行開始の前提を確認します。立退料の支払又は提供をどのように証明するかを、条項作成時から検討します。
第７ 訴え提起前の和解を利用する場合
当事者間で明渡期限、金銭及び残置物処理まで合意できている場合は、簡易裁判所の訴え提起前の和解を利用し、和解調書にする方法があります。東京簡易裁判所は、建物明渡しに関する必要書類と条項例を公表しています。
他方で、契約終了、賃料額、立退料又は占有者について争いが残る場合は、民事調停又は訴訟を検討します。緊急の占有移転のおそれがある場合には、保全処分の要否も別に判断します。
古い裁判所書式に記載された手数料や郵便料は改定されることがあります。申立時点の申立先裁判所で確認してください。
第８ 条項案のチェックリスト
１ 当事者、実際の占有者、物件目録及び図面
２ 契約終了日、明渡期限、鍵及び完了確認方法
３ 明渡猶予中の賃料等、使用条件及び占有移転禁止
４ 未払賃料、立退料・解決金、敷金及び支払の順序
５ 残置物、所有権放棄、第三者所有物及び処分費用
６ 原状回復の範囲、写真、工事及び精算
７ 不履行時の強制執行、同時履行及び必要書類
８ 請求放棄、清算条項及び留保する請求
第９ 根拠資料と関連記事
一次資料は、民事執行法１６８条及び、訴え提起前の和解を利用する場合の民事訴訟法２６７条・２７５条です。
裁判所の公式実務資料として、東京簡易裁判所「訴え提起前の和解」、建物明渡しに関する和解条項例及び不動産執行の用語集を参照しました。これらは判決ではなく、手続案内又は条項例です。
使用貸借終了後の明渡請求は、使用貸借が終了した後の建物返還請求も参照してください。