海外在住者の不動産登記と国籍証明―国別の住所証明・領事証明・日本語訳文（AI作成）

第１　海外在住者は何を証明する必要があるか

海外に住む人が日本の不動産を取得し，又は相続登記をする場合，住所を証する書類，国籍等を証する書類及び署名を証する書類を，それぞれの目的に応じて準備する必要がある。
一つの証明書で複数の事項を確認できる場合もあるが，在留証明，旅券及び公証人の認証は，名称だけで相互に代用できるものではない。
本記事は，令和８年１０月５日時点の法務省，外務省，在外公館及び各国・地域の公的機関の案内に基づき，海外に住所を有する個人について，必要書類を取得する際の確認事項を説明する。

１　住所・国籍等・署名を分ける

海外に住む日本人と，海外に住む外国人とでは，利用する証明書の取得経路が異なる。
また，米国に住む日本人の国籍は「米国」にはならず，ドイツに住む韓国籍の人についても，居住国と国籍は別に確認する。
国籍等の申出の対象や制度全体については，不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点を参照されたい。

２　令和８年１０月５日からの国籍等の申出

所有権の保存・移転等の登記申請に併せて行う検索用情報の申出には，令和８年１０月５日から国籍等が加わった。
登記名義人となる申請人が海外に住んでいても対象であり，日本人も対象となる（法務省の現行案内，令和８年９月４日付け法務省民二第８７２号通達第２の２(1)）。

日本国籍を証する情報の例には，本籍地が記載された住民票や戸籍の附票の写しがあり，外国籍を証する情報の例には，国籍・地域が記載された住民票，旅券，在留カード又は特別永住者証明書の写しがある。
海外在住者は，日本の住民票がある人を前提とした説明だけで準備を済ませず，取得できる書類に氏名，生年月日，国籍等の必要事項が記載されているか確認する必要がある。

国籍等を証する旅券の写し等については，申出人が原本に相違ない旨を証明する方法が認められているが，有効期限を超えた旅券を国籍等の証明に使うことはできない（同通達３頁）。
国籍等の情報が通常の登記事項証明書に掲載されるかについては，不動産登記で国籍は公開されるか―登記事項証明書・申請書閲覧と情報管理を参照されたい。

第２　海外在住の日本人が取得する在留証明と署名証明

１　在留証明は住所の証明である

在留証明は，外国のどこに住所を有するかを日本語で証明するものであり，不動産登記や遺産相続に使用される。
外務省の一般案内では，日本国籍を有すること，日本に住民登録がないことなどが申請条件とされ，有効な旅券と現住所を立証する資料等を用意する（外務省「在外公館における証明」）。

現在の住所のみを証する形式と，過去の住所や同居家族も証する形式がある。
日本の登記簿に記載された住所から海外の現住所への変更を証明する必要がある場合には，現在の在留証明だけでつながりが分かるか，日本の戸籍の附票・住民票の除票や過去の住所の資料も必要かを，先に登記申請を担当する専門家又は登記所に確認するのが適切である。

在外公館に提示する運転免許証，賃貸借契約書，公共料金の請求書等は，在留証明の発給を受けるための資料である。
それらをそのまま日本の登記所へ提出すれば，必要な住所証明情報になるという意味ではない。
本籍地，居住開始日，過去の住所の記載の要否も提出先に確認してから申請する必要がある。

２　領事による署名証明は本人の面前署名を証明する

印鑑証明書の添付が必要な場面で，海外居住のため取得できない場合には，日本の領事が作成した署名証明を添付する取扱いが認められている。
在外公館が遠隔地にあるなど，領事による証明の取得が困難な場合には，外国の公証人が作成した署名証明を用いる取扱いもある（法務省の署名証明の案内）。

領事による署名証明には，署名すべき書類に証明を付ける形式と，署名自体を単独で証する形式がある。
どちらが必要かを日本側で確定したうえで，委任状や遺産分割協議書等の署名欄を空欄にして持参する。
本人の面前で署名する手続であり，代理人の来館や，先に署名しておいた書類の郵送だけで取得できるものではない（前記外務省の一般案内）。

日本の在外公館による証明は，基本的に在留邦人のための制度である。
日本国籍を失った人について，一定の財産整理等の目的に限り取り扱う公館もあるため，元日本人を含む外国籍の人が利用できるかは，当該公館の発給条件を確認する必要がある。

３　電子交付と紙の提出は別に確認する

外務省は，令和７年５月２７日から，対象となる在外公館で在留証明の電子交付を開始した。
オンラインで申請し，電子交付を選択することで，来館せずに受け取れる公館がある（外務省の発給開始の案内，オンライン申請の案内）。

ただし，電子交付の対象，申請時の本人確認及び交付方法は公館ごとに確認する必要がある。
取得したPDFのデータ，検証に必要な情報及び取得時の案内を保存し，書面申請での出力書面の扱いと，オンライン登記申請での添付方法を日本側に確認する。
電子データの発給があることを理由に，署名証明まで同じ方法で取得できると考えることはできない。

第３　海外在住の外国人の住所証明と旅券の写し

１　外国政府が作成した住所証明を使う経路

令和６年４月１日以後の登記申請で，外国に住所を有する外国人が新たに所有権の登記名義人となる場合の住所証明には，本国又は居住国の政府が作成した，日本の住民票の写しに相当する書面等を用いる経路がある。
州その他の地域の政府や領事による証明も含まれる（法務省「外国に住所を有する外国人又は法人の住所証明情報」）。

政府が作成した電子データの出力書面も，政府のウェブサイトで作成主体を確認でき，確認結果の出力書面を併せて添付するなど，所定の条件を満たす場合には対象となる。
単なる画面のスクリーンショット，銀行の住所登録，又は政府の認証を確認できないPDFの印刷物が，自動的に同じ取扱いになるわけではない。

証明書の名称だけで判断せず，作成者，証明対象，現在の住所，発行日，真正性の確認方法を調べる必要がある。
戸籍上の登録地，過去の居住地，郵送先，又は不動産を持つ場所が，今回登記する人の現在の生活の本拠と一致するかも確認する。

２　公証人の宣誓供述書と旅券の写しを使う経路

もう一つの経路は，本国又は居住国の公証人が認証した住所に関する宣誓供述書と，所定の旅券の写しを組み合わせる方法である。
宣誓供述書には，本人が書き記した氏名及び住所が真実であることを宣誓したうえで署名し，公証人が認証した内容が必要となる。
文書のコピーが原本と同一であることの認証や，委任状の署名だけの認証とは区別する（前記法務省の住所証明の案内）。

旅券の写しには，氏名，有効期間及び写真が記載・表示されたページを含める。
住所証明のこの経路では，宣誓供述書が作成された日又は登記申請の受付の日に有効な旅券であることが条件である。
供述書と一体になっていない旅券の写しには，原本と相違ない旨の記載と本人の署名又は記名押印が必要となる。

旅券を持たない場合には，上申書と他の本人確認書面等による取扱いがあるが，単に旅券の添付を省略できるわけではない。
また，本国・居住国のいずれにも公証制度がない場合や，疾病・障害等によりいずれにも帰国できない場合などには，日本の公証人の認証を用いる例外がある。
例外による場合は，取得が困難な事情と代替書類を事前に登記所へ確認する必要がある。

３　旅券の有効性を目的ごとに確かめる

同じ旅券の写しを，住所証明の本人確認，国籍等の証明，ローマ字氏名の証明に使う場合でも，各用途の要件をそれぞれ確認する必要がある。
住所証明の宣誓供述書に組み合わせる旅券について，供述書作成時に有効であったという条件を満たしても，期限切れの旅券が国籍等の証明として使えることにはならない。
ローマ字氏名の証明に使う旅券の写しについては，登記申請の受付日に有効であること等が求められる（法務省の令和６年４月以降の申請の案内第３）。

第４　８か国・地域の公的案内と確認する書類

以下の在留証明の提示書類は，日本人が当該公館等で証明を取得する際の案内である。
外国籍の人が各国・地域の証明書や公証を使う際は，第３の日本側の要件にも適合するかを確認する必要があり，外国の公的な発給制度があることだけで，日本の登記での受理まで保証されるものではない。
米国やカナダの州，ドイツの自治体，日本の在外公館の管轄によって手続が異なるため，以下で示す発給機関と対象地域を区別されたい。

１　米国

在米国日本国大使館の在留証明の案内は，ワシントンDC，メリーランド州及びバージニア州に住む日本人を対象とする。
有効な日本旅券，査証又はグリーンカード，運転免許証・住宅契約書・公共料金請求書等の住所資料を示しており，本籍地の記載が必要な場合の戸籍資料も案内している。
他州では管轄の総領事館の案内を使い，免税購入のための長期間の居住証明と，登記に必要な住所証明の条件を混同しない。

外国人が米国の公証人を使う場合，例えばニューヨーク州の公証人の公式FAQは，宣誓・確約と，署名等の認証を別の行為として扱っている。
日本の住所証明に使う場合には，単に署名を認証する依頼ではなく，氏名・住所の真実性を宣誓する文書であることを伝え，州法上の認証方式と日本側の提出要件を確認する。

２　カナダ

在カナダ日本国大使館の在留証明の案内は，オンタリオ州オタワ市内の日本人を対象とし，日本旅券，PRカード・就労許可等，州の運転免許証や公共料金資料等を示している。
過去の住所や居住期間を証する場合には，それに対応する追加資料が必要である。
署名証明の案内では，日本旅券，滞在資格及び署名すべき書類等を用意し，担当者の面前で署名する手続が示されている。

オンタリオ州政府の案内では，宣誓を扱うcommissionerとnotary publicの権限が区別されている。
弁護士等が宣誓を扱えることと，notary publicとして認証する資格を持つことは，同じ説明ではない。
外国人の住所証明を公証人の経路で準備する際は，第３の要件に照らし，認証者の資格と認証内容を確認する。

３　英国

在英国日本国大使館の在留証明の案内は，有効な日本旅券，eVisaのシェアコード等の滞在資格，氏名・現住所を示す資料を挙げている。
現住所の資料には運転免許証，公共料金等の請求書・契約書，銀行のステートメント，NHSのレター等があり，書類の発行時期の条件もある。
他国の公館で使える資料の一覧を，英国の申請へそのまま当てはめない。

外国人が英国の公証・認証を使う場合には，公証人の認証とアポスティーユの取得を分けて準備する。
英国政府の文書認証の案内は，署名・印章等を照合し，アポスティーユを付ける手続を説明しているが，それ自体が住所に関する宣誓の代わりになるわけではない。
同案内にsolicitorによる証明が出てくることを理由に，日本の住所証明で求められる公証人の要件まで満たすと判断しない。

４　ドイツ

在ドイツ日本国大使館の案内は，在留証明の資料として，有効な日本旅券と，現住所の居住開始日が記載されたMeldebescheinigung等を示している。
原則として３か月以内に発行された住民票を用い，古いものを使う場合の公共料金資料等の併用も案内している。

ベルリン市のMeldebescheinigungの案内は，住所を証する行政の証明であり，過去の住所や国籍等の追加情報も取得できると説明している。
外国人がこれを日本の登記に使用する場合には，今回必要な現住所等の記載，発給主体及び日本語訳を確認する。
国籍を含まない基本的な住所証明について，当然に国籍の証明も兼ねるとは扱わない。

５　オーストラリア

在パース日本国総領事館の在留証明の案内は，西オーストラリア州の日本人について，日本旅券，査証，州の運転免許証，最近の賃貸・売買契約書，公共料金資料又は公的機関の書類等を示している。
同案内は，州の運転免許証が現住所の資料になっても，居住期間を確認する資料にはならない点を明示している。
署名証明には本人が来館し，署名すべき書類を事前に署名せずに持参する。

在留邦人の署名証明については，オーストラリアの公証人又は治安判事によるStatutory Declarationを認めた先例が，法務省の案内に掲載されている。
これは日本人の署名証明についての取扱いであり，外国人の住所証明に関する第３の公証人の要件へ，そのまま広げることはできない。

６　中国

在中国日本国大使館の在留証明の案内は，日本人について，旅券と，派出所等が発行した臨時住宿登記表・境外人員卡等の現住所を立証する公文書を示している。
現住所だけか，過去の住所や同居家族も必要かによって形式が異なる。

外国人が中国の証明を使う際の一例として，湖北省司法庁の公証資料一覧は，住所地・居住地の公証について，身分資料，戸口簿，有効な居住証明等を挙げ，公安機関の居住証・住所地証明を資料としている。
これは同省の公証に必要な資料の案内であり，日本の登記での受理を定めるものではない。
戸口上の住所と生活の本拠が異なる場合には，どの住所を何の資料で証明するのかを公証機関及び日本側に確認する。

７　韓国

在韓国日本国大使館の在留証明の案内は，旅券と外国人登録証等を示し，過去の滞在期間・在留地の履歴が必要な場合には外国人登録事実証明を挙げている。
日本人と韓国との二重国籍者については，韓国の身分証を使用する案内があるため，国籍と現地の登録上の扱いを併せて確認する。

韓国政府のGovernment24利用案内には，外国人登録事実証明で現在の登録住所，過去３年間又は全期間の住所を選択する画面等が掲載されている（PDF７頁）。
外国籍の人が韓国の政府証明を利用する場合は，自分の登録資格に対応する証明を選び，現在の住所と必要な住所履歴が実際に記載されるかを確かめる。
外国人登録の証明は，それだけで本人の国籍をすべて証明するとは限らない。

８　台湾

台湾在住の日本人については，日本台湾交流協会の証明事務の案内に，在留証明，署名証明等の手続が掲載されている。
在留証明では現有旅券，居留証等の住所資料を提示し，住所を定めた日や過去の居住期間が必要な場合には，その期間を示す資料も用意する。
同協会の台北・高雄事務所を，日本国大使館と取り違えない。

台湾側の戸籍資料については，内政部戸政司の案内に，戸政事務所での戶籍謄本の請求と，本人・利害関係人・受託者の資格等が示されている。
戸籍の登録地が現在の生活の本拠と同じか，住所証明として必要な事項が記載されるかは個別に確認する。
日本台湾交流協会の案内には，現地の公証人等による在留邦人の署名証明について，文書の貼付け，認証事項及び和訳の注意点も示されている。

第５　日本語訳文，翻訳証明及びアポスティーユ

１　住所証明に添付する日本語訳文の範囲

外国語で作成された第３の住所証明書類には，訳文も添付する必要がある。
法務省の案内は，必ずしも全文を翻訳する必要はないとする一方，証明に関係する部分を訳すことを求めている（住所証明の案内の補足事項）。

対象となる基本的な事項は，書面の名称，氏名，住所，発行日，有効期間・有効期限，発行機関及び証明する旨の記載であり，証明力を制限する記載があれば，それも含める。
その他の部分を省略する場合は，訳文に省略した事項を記載する。
氏名と住所だけを抜き出し，作成者，認証文や証明の条件を訳さない方法では，何を誰が証明したかが伝わらない。

原文の何頁・どの項目に対応する訳かを明確にし，住所の番地・建物名，氏名の順序，旧姓・別名等を原文と照合するのが適切である。
訳者名と翻訳日を記載し，判断に迷った箇所を勝手に補わずに原文との対応を示すと，補正時にも確認しやすい。
これは書類を正確に取り扱うための準備上の工夫であり，すべての書類について一律に公的な翻訳認証が必須であるという意味ではない。

２　在外公館の翻訳証明と登記の訳文は目的が異なる

外務省が案内する翻訳証明は，主に日本の公文書等を外国の関係機関に提出する際の外国語訳に関する証明である（在外公館における証明）。
外国の住所証明書を日本の登記所へ提出するために日本語へ訳す手続とは，提出の方向と目的が異なる。
在外公館が「翻訳証明」を扱うことを理由に，外国の住所証明の和訳を当然に発給してもらえると考えないことが必要である。

日本台湾交流協会は，案内した現地公証人等の署名証明に付す和訳について，書式及び翻訳者は任意と説明している。
他方，外国の提出先が指定する翻訳資格や，公館の特定の証明の条件はそれぞれ異なるため，この説明をあらゆる外国文書へ一律に広げず，今回添付する文書の日本側の要件を確認する。

３　公証・認証・アポスティーユの役割

公証人による宣誓供述書の認証，署名証明，写しの認証，アポスティーユは，確認する対象が異なる。
アポスティーユを取得しても，住所の記載が欠けた書類や，必要な宣誓がない文書について，その不足が補われるわけではない。
例えば英国政府の前記案内も，提出先が求める原本・写しの別や認証の内容を先に確認するよう説明している。

取得前に，提出予定の書類一式を日本の登記申請を担当する専門家又は登記所に示し，必要な認証，原本・写しの別及び訳文の範囲を確認するのが適切である。
外国の別の行政手続で求められた認証を，日本の登記でも必須であると決めつけない。

第６　国内連絡先と転居後の登記

１　日本人にも国内連絡先事項の確認が必要である

令和６年４月１日以降，海外居住者を所有権の登記名義人とする登記申請では，国内連絡先となる者の氏名・住所等を申請情報として提供する取扱いとなっている。
海外に住む日本人も含まれ，外国籍だけを対象とする制度ではない（法務省の案内第２）。

国内連絡先となる者を設ける場合には，その事項を証する情報，承諾情報及び印鑑証明書等を準備する。
国内連絡先となる者がいない場合には，その旨を申請情報とし，原則として本人の署名又は記名押印がある上申書を添付する取扱いがある。
申請を専門家に委任したことだけで，当然にその専門家が国内連絡先として登記されるものではなく，連絡先を引き受ける承諾も確認する必要がある。

国内住所から海外住所へ変更する場合や，海外住所から別の海外住所へ変更する場合にも，国内連絡先事項の登記がないときは必要な情報を準備する。
本人のメールアドレスの申出と，国内連絡先事項の提供は別の手続である。

２　海外居住者はスマート変更登記の対象外である

法務省の現行案内は，海外居住者について，検索用情報を申し出ても職権による住所等変更登記の対象にならないと明記している。
氏名・住所が変わった場合には，変更日から２年以内に自ら変更登記を申請する必要がある（検索用情報の申出の案内「はじめに」）。
国籍等を申し出たことと，海外での転居が自動的に登記へ反映されることを混同しないことが必要である。

３　取得前に確認する事項

①国籍等と現在の居住国・地域を分けて確認する。
②今回の登記に必要な現住所，旧住所とのつながり，氏名の変更及び国籍等の証明を確定する。
③日本人の在留証明か，外国政府の証明か，公証人の宣誓供述書と旅券の写しの経路かを選ぶ。
④署名証明が必要な書類，貼付型・単独型の別，本人が来館する必要と予約を確認する。
⑤旅券の有効期限を，住所証明，国籍等及びローマ字氏名の各用途で確認する。
⑥原本，写し，電子データ，真正性の確認資料及び日本語訳文をそろえる。
⑦国内連絡先の承諾又は連絡先となる者がいない旨の書類を準備する。
⑧外国語の氏名・住所の表記を登記申請書と照合し，取得した証明書のデータと提出書類の控えを保存する。

第７　関連記事

①不動産登記の国籍申出―日本人も対象・必要書類と相続登記の注意点
②不動産登記で国籍は公開されるか―登記事項証明書・申請書閲覧と情報管理
③不動産登記で国籍を申し出ないとどうなるか―補正・却下と既存所有者の対応

第８　出典

１　日本の登記と在外公館の一般案内

①法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」及び「令和８年９月４日付け法務省民二第８７２号通達」（旅券の写し等の取扱いは３頁）
②法務省「外国に住所を有する外国人又は法人の住所証明情報」
③法務省「外国に居住しているため印鑑証明書を取得することができない場合の取扱いについて」
④法務省「令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について」
⑤外務省「在外公館における証明」，「電子化した証明書の発給開始」及び「証明のオンライン申請・決済について」

２　国別・地域別の発給機関の案内

①在米国日本国大使館「在留証明」，ニューヨーク州Department of State「Notary Public FAQ」
②在カナダ日本国大使館「在留証明」及び「署名証明」，オンタリオ州政府「公証人・宣誓担当者の案内」
③在英国日本国大使館「証明・在留証明」，英国政府「Get your document legalised」
④在ドイツ日本国大使館「証明事務」，ベルリン市「Meldebescheinigung beantragen」
⑤在パース日本国総領事館「在留証明」及び「署名証明」
⑥在中国日本国大使館「在留証明」，湖北省司法庁「湖北省办理公证事项所需证明材料清单（试行）」（住所地・居住地の項目）
⑦在韓国日本国大使館「在留証明」，韓国政府「Government24 Service User Guide」（外国人登録事実証明に関するPDF４頁～８頁）
⑧日本台湾交流協会「証明事務」，台湾内政部戸政司「請領（閱覽）戶籍謄本及戶籍檔案原始資料」

以上のウェブ案内は令和８年１０月５日に確認した。
窓口の管轄，予約，発給条件及び電子交付の対象は変更されることがあるため，取得時には各発給機関の最新の案内を確認されたい。