公売で不動産を買う前に―競売との違い，引渡命令がないこと，担保責任と未納管理費（AI作成）

第１　公売を検討するときの出発点

１　対象と基準日

本記事は，税務署長等が滞納国税を徴収するために差押財産を売却する国税の公売について，買受けを検討する人と，差押えを受けた滞納者及び利害関係人が確認すべき点を説明する。
令和８年１１月２日に確認した国税徴収法その他の関係法令，国税庁公売情報ホームページ（https://www.koubai.nta.go.jp/ ）及び国税不服審判所の公表裁決事例要旨並びに判例秘書で確認した裁判例を基にしている。
地方税の公売は，本記事の対象としない。
裁判所が行う不動産競売の手続は，不動産競売の手続の流れと期間―申立て，差押え，現況調査・評価，期間入札，売却許可，代金納付，引渡命令及び配当で説明している。

２　結論

①公売は，通常の売買ではなく，差押財産を強制的に売却する手続である。
②国税庁の案内によれば，国は，国が占有している動産等を除き，公売財産の引渡し義務を負わない。
占有者への明渡請求は，買受人が行う。
③民事執行法８３条の引渡命令は，執行裁判所が代金を納付した競売の買受人の申立てにより発する制度である。
国税徴収法の公売には，これに当たる手続が置かれていない。
④種類又は品質に関する不適合について，国及び公売財産の所有者は担保責任等を負わないと，国税庁は案内している。
買受人が国に代金の返還を求めた事案で請求を退けた裁判例もある。
⑤マンションの未納管理費等は，公売公告に記載のない遅延損害金を含めて買受人が承継した裁判例がある。
買受人に対抗できる賃借権及び借地権も，落札額とは別の負担になり得る。
⑥滞納者や利害関係人の不服申立てには短い期限があり，分割納付の誓約中の公売公告が不当として取り消された裁決もある。

第２　公売の手続の流れ

１　公売の方法

国税徴収法９４条は，税務署長が差押財産等を換価するときは公売に付さなければならないとし，公売は入札又は競り売りの方法により行うと定める。
国税庁のよくある質問（Q&A）によれば，インターネットで参加できる公売には，公売情報ホームページ上で入札の方法により行うものと，民間のオークションサイト上で競り売りの方法により行うものの２種類がある。
後者のインターネット公売は，「KSI官公庁オークション」で手続を行う。

国税庁のメールマガジン第２５７号（令和８年１１月２日）によれば，令和８年度第３回インターネット公売の買受申込期間は，令和８年１１月１７日午後１時から１１月１９日午後１時までであり，事前に参加申込みをしていない者は買受申込みに参加できない。

２　公告から代金納付まで

公売の手続は，次の順序で進む。

①公売公告：公売の日の少なくとも１０日前までに，公売財産，方法，日時，売却決定の日時，公売保証金，代金納付期限等を公告する（国税徴収法９５条１項）。
②見積価額の公告：不動産は，公売の日から３日前の日までに見積価額を公告する（同法９９条１項１号）。
公売財産上に賃借権又は地上権があるときは，その存続期限，借賃又は地代その他の内容も公告する（同条４項）。
③公売保証金：見積価額の１００分の１０以上の額で定められる（同法１００条１項本文）。
提供を要しないとされる場合もある（同項ただし書）。
④最高価申込者の決定：見積価額以上の入札者等のうち最高の価額による者を定める（同法１０４条１項）。
⑤売却決定：不動産については，財務省令で定める売却決定期日に行う（同法１１３条１項）。
⑥代金納付：納付期限は，原則として売却決定の日である（同法１１５条１項）。
税務署長は，必要があると認めるときは，３０日を超えない範囲で期限を延長できる（同条２項）。
⑦権利の取得：買受人は，買受代金を納付した時に換価財産を取得する（同法１１６条１項）。
⑧登記：税務署長は，代金を納付した買受人の請求により，権利移転の登記を関係機関に嘱託する（同法１２１条）。
登録免許税や登記手続に必要な費用は，別途，買受人の負担である。

不動産の入札等をしようとする者は，暴力団員等に該当しない旨を陳述しなければならない（同法９９条の２）。
税務署長は，最高価申込者等が暴力団員等に該当するか否かの調査を都道府県警察に嘱託し（同法１０６条の２），該当すると認めるときは最高価申込者等とする決定を取り消すことができる（同法１０８条５項）。

第３　競売との違い

公売と競売は，どちらも債務者の意思によらない売却であるが，主宰者と根拠法が異なる。
次の表は，買受人から見た主な違いをまとめたものである。

第４　占有者がいるときは買受人が明渡しを求める

１　国は引渡し義務を負わない

国税庁の「公売に参加される方へ」は，国で占有している動産などを除き，国は公売財産の引渡し義務を負わず，使用者又は占有者に対して引渡し・明渡しを求める場合は買受人が行うと説明している。
インターネット公売ガイドラインも，公売財産と隣接地との境界の確定，占有者等から引渡しを受けること及び不動産内にある動産の撤去は，買受人が自己の責任において行わなければならないとする。

２　民事執行法８３条の引渡命令との違い

民事執行法８３条１項は，執行裁判所が，代金を納付した買受人の申立てにより，債務者又は不動産の占有者に対し，不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずることができると定める。
これは執行裁判所が関与する競売の手続であり，税務署長が行う公売には執行裁判所が関与しない。
国税徴収法１１９条が定める引渡しも，動産，有価証券及び徴収職員が占有した自動車等に関するものであり，不動産の占有者を退去させる手続ではない。

国税徴収法にも「引渡命令」という語はあるが，これは同法５８条２項の，滞納者の動産等を占有する第三者に引渡しを命ずる差押えの手続である。
名前が同じでも，公売の買受人が不動産の明渡しを求める手段ではない。

３　買受け後の現実の手順

占有者が任意に退去しない場合，買受人は，所有権に基づく明渡しの交渉から始め，解決しなければ訴訟等の手続を検討することになると考えられる。
所有権を取得した後であっても，占有者の同意なく立ち入ったり，残された動産を処分したりすると，別の紛争を招くおそれがあると考えられる。
ガイドラインは，買受け前の情報収集の際にも，公売財産の所有者，占有者などの権利を侵害してはならないとしている。
占有者が買受人に対抗できる権原を持つ場合には，明渡し自体を求められないことも想定する必要がある。

公売の買受人が訴訟で明渡しを認められた例として，東京地裁平成１７年７月１５日判決（平成１７年（ワ）第３４９４号，判例秘書の判例番号　Ｌ０６０３２７６６）がある。
同判決は，国の抵当権設定登記の後に設定された期間５年の建物賃借権は，平成１５年改正前の民法３９５条の保護を受けず，公売で所有権を取得した買受人に対抗できないとして，占有者に建物の明渡しと，代金納付の日から明渡済みまで月２００万円の支払を命じた。
占有者は，旧所有者に支払った保証金３０００万円の返還と明渡しの同時履行を主張したが，買受人に対抗できない以上，保証金の返還請求権を主張することはできないとして退けられている。
もっとも，この例でも，買受人は代金を納付した後に訴訟を提起して判決を得る必要があった。
競売の引渡命令のような簡易な手続がないことの負担は，この点に表れると考えられる。

第５　担保責任は「種類又は品質」とそれ以外を分けて読む

国税庁のよくある質問は，国は公売財産を現況有姿のまま売却するので，公売財産の種類又は品質に関する不適合についての担保責任等を負わず，公売財産の所有者についても同様であると説明する。
ガイドラインも，種類又は品質に関する不適合があっても，滞納者（所有者）及び税務署長等に担保責任は生じないとする。
建物の不具合，土壌汚染，雨漏り等を理由に，落札後に代金の減額や返還を求めることは前提にできない。

条文上は，国税徴収法１２６条が民法５６８条を差押財産等の換価について準用している。
民法５６８条１項は，競売の買受人が債務者に対し契約の解除又は代金の減額を請求できる場合を定め，同条４項は，前３項の規定は競売の目的物の種類又は品質に関する不適合については適用しないと定める。
したがって，適用が除かれているのは「種類又は品質に関する不適合」である。
もっとも，これ以外の不適合（数量又は権利に関するもの）があった場合でも，同条１項の相手方は債務者である滞納者であり，同条２項も債務者が無資力のときに代金の配当を受けた債権者へ返還を請求できるとするものである。
同条３項の損害賠償も，債務者が物若しくは権利の不存在を知りながら申し出なかった場合等に限られる。
いずれも買受人が自ら請求しなければならず，回収が保証されるものではない。
ガイドラインは，公売の一般的な性質として，買受人は買受代金の納付後に公売財産の返品及び買受代金の返還を求めることができないとしている。
したがって，買受け前の確認に重点を置くべきである。

買受人が国に代金の返還を求めた裁判例に，東京地裁昭和４８年１１月９日判決（昭和４６年（ワ）第８８６４号，判例秘書の判例番号　Ｌ０２８３０３６９）がある。
借地権付きと信じて建物を１１５万円余りで買い受けた者が，敷地所有者との訴訟の第一審で敗訴し，控訴後の裁判上の和解で建物を失ったとして，担保責任，錯誤及び国家賠償を理由に国へ代金相当額を請求したが，全て退けられた。
同判決の要点は次のとおりである。

①国税徴収法１２６条が準用する民法の規定により解除するには，１年の除斥期間内に納税者又は第二次納税義務者に対して解除をする必要があり，その者が無資力のため国に代金の返還を請求するときも，先にその解除をしなければならない。
②売却決定は行政処分であり，入札に要素の錯誤があっても当然に無効とはならず，取消原因となり得るにとどまる。
争うには不服申立ての手続によるべきであり，不服申立期間を過ぎれば争う途が閉ざされてもやむを得ない。
③公売公告に，敷地所有者が建物収去土地明渡請求の訴えを提起している旨の記載があり，見積価額も借地権を前提としない水準であったから，公売を行った東京国税局長に過失はない。
④建物の価額より高いことから借地権付きと即断し，公売公告も十分に閲覧しなかった買受人の損害は，自ら招いたものである。

この判決は，瑕疵担保責任，１年の除斥期間及び錯誤による無効という平成２９年改正前の民法を前提としている。
現行法では解除権の期間や錯誤の効果の規定が異なるので，そのまま当てはめることはできない。
それでも，公売公告の記載を読んでいなかったことが買受人の不利に働くこと，売却決定を争う手続が別に用意されていること及び国への請求が容易でないことは，現在も意識しておくべきであると考えられる。

第６　落札額とは別に負担が残るもの

１　買受人に承継される債務

ガイドラインは，マンションの未納管理費やゴルフ会員権の未納年会費など，買受人に承継される債務を買受人が負担しなければならないとする。
区分所有建物では，落札前に管理費等の滞納額を確認し，入札額の上限に反映する必要がある。

区分所有法８条は，管理組合法人等の債権は債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができると定める。
東京地裁平成２０年９月３０日判決（平成１９年（ワ）第２８７５７号，判例秘書の判例番号　Ｌ０６３３２４３７）は，公売でマンションの区分所有権を取得した者に，未払管理費等２３０万円余りの支払を命じた。
買受人は，管理組合が公売手続で配当要求をしなかったこと，公売公告には元金しか記載がなかったことを主張したが，いずれも退けられた。
同判決は，未払管理費等の額は「公売に関し重要と認められる事項」（国税徴収法９５条１項９号）に当たるとしつつ，公売公告によって実体法上の権利関係が確定されるものではなく，記載された額も一定時点の暫定的な金額であるとし，公告に記載のない遅延損害金７５万円余りも買受人が承継するとした。
公売公告の金額をそのまま負担の上限と考えてはならず，管理組合等に遅延損害金を含む額を確認する必要がある。

２　賃借権，借地権及び敷金

差押え及び差押え前に設定された抵当権等の担保権に対抗できる賃借権や借地権があれば，買受人の負担となり得る。
平成１４年１１月８日裁決は，公売不動産の見積価額の改訂について，敷金の返還額は買受人の債務負担額となるから控除は相当であるとした。
買受人に対抗できる賃借人がいる不動産では，賃料収入だけでなく，敷金の承継も計算に入れる必要がある。

令和６年９月２５日には，公売公告の記載が問題となった公表裁決が２件ある。
一方は，借地人が対抗要件を備えておらず買受人が引き受けない借地権について，土地上に借地権を主張する者がいる旨等の記載で足りるとした。
他方は，買受人に対抗できる借地権が存在するのに公売公告にその旨の明記がないこと等を理由に，公売公告処分に取り消し得べき瑕疵があるとした。
買受けを検討する側は，公告の文言だけでなく，建物の登記，現地の掲示及び賃貸借契約の内容を確認する必要がある。

３　担保権

換価財産上の質権，抵当権等は，原則として，買受人が買受代金を納付した時に消滅する（国税徴収法１２４条１項）。
もっとも，同条２項の要件を満たす場合には，税務署長は，質権，抵当権又は先取特権に関する負担を買受人に引き受けさせることができる。
公売公告の記載を確認する必要がある。

４　登記名義が実体と異なるとき

最高裁昭和６２年１月２０日判決（昭和５８年（オ）第１５６１号，判例秘書の判例番号　Ｌ０４２１０００１）は，不実の所有権移転登記の存続を所有者が明示又は黙示に承認していた場合に民法９４条２項を類推適用する場面で，第三者は善意を主張立証すれば足りるとした。
その上で，不実の登記の名義人に対する滞納処分として差押えをした行政庁及びその公売に係る買受人は，同項の第三者に当たるとしている。
もっとも，これは真の所有者が不実の登記を承認していた場合の判断であり，登記を信じて買い受ければ常に保護されるという趣旨ではない。

５　消費税の適格請求書

事業者が課税仕入れとして買い受ける場合には，売主に当たる滞納者の登録の有無と保存書類の確認が必要になる。
消費税とは―税率・免税事業者・簡易課税・インボイスの基本の「競売・公売で取得する場合の適格請求書」を参照されたい。

第７　代金を納付できないとき，売却決定等が取り消されるとき

買受代金は分割で納付できず，国税庁のよくある質問は，期限までに一括で納付できなければ売却決定は取り消され，公売保証金も没収されると説明する。
代金を納付しないため売却決定が取り消された場合，現金で提供した公売保証金は，その公売に係る国税に充てられ，残余は滞納者に交付される（国税徴収法１００条３項ただし書）。
正当な理由なく期限までに代金を納付しない買受人は，その事実があった後２年間，入札等をさせないことができる者に当たる（同法１０８条１項４号）。

他方，買受代金の納付前に国税の完納の事実が証明されたときは，税務署長は売却決定を取り消さなければならない（同法１１７条）。
この場合，公売保証金は買受人へ返還される（同法１００条６項５号）。
最高価申込者になっても，代金納付までは権利を取得しないので，融資や転売の予定は，取消しの可能性を織り込んで組む必要があると考えられる。
不服申立てにより滞納処分の続行が停止された場合，その停止の間，最高価申込者等又は買受人は入札等又は買受けを取り消すことができる（同法１１４条）。

第８　滞納者・利害関係人の立場から

１　不服申立ての期限

不服申立ては処分の執行や手続の続行を妨げないのが原則であるが，その国税の徴収のため差し押さえた財産の換価は，財産の価額が著しく減少するおそれがあるとき等を除き，不服申立てについての決定又は裁決があるまですることができない（国税通則法１０５条１項）。
しかし，滞納処分の手続の欠陥を理由とする不服申立てには，通常の不服申立期間とは別の期限がある。
公売公告から売却決定までの処分については，換価財産の買受代金の納付の期限までにしなければならない（国税徴収法１７１条１項３号）。
また，処分が違法でも，同法１７３条１項の要件に当たるときは不服申立てが棄却されることがある。
公売通知は，公表裁決では行政処分に当たらないとされている（平成１２年３月３１日裁決，平成１６年１１月２４日裁決）。

２　見積価額が低いという主張

公売の見積価額は，近傍類似の取引価格等の事情を勘案しつつ，公売のための見積価額であることを考慮して決定される（国税徴収法９８条１項）。
公表裁決では，公売の特殊性を考慮した減額が相当とされた例が複数ある。
平成２３年１２月１４日裁決及び平成３０年１０月２２日裁決は，見積価額の適否は公売公告処分の違法事由にならないとした。
平成３０年の裁決は，見積価額の適否は最高価申込者の決定処分又は売却決定処分の違法事由を構成し得るとしている。
どの処分を争うのかを誤ると，主張の内容以前に結論が左右される。

訴訟では，東京高裁平成２８年１月１４日判決（平成２７年（行コ）第２９３号，判例秘書の判例番号　Ｌ０７１２０３４１）が，国税の担保として提供された不動産の公売公告の取消訴訟の係属中に売却決定がされても，所有者及び滞納者には訴えの利益があるとした。
ただし，同判決の結論は，公売公告の取消請求の棄却及び見積価額公告の取消しを求める訴えの却下である。

３　分割納付の誓約中の公売

令和５年８月２１日裁決は，公売公告処分を全部取り消した例である。
同裁決は，公売に付する時期について裁量権の逸脱又は濫用は認めず処分を適法としながら，分割納付の誓約期間内に計画どおり自主納付する蓋然性が高かったこと，直ちに換価することで徴収上有利となる事情がなかったこと及び徴収担当職員が誓約期間内に公売されないとの期待を排斥しなかったこと等から，制度の趣旨・目的に照らして合理性を欠く不当な処分であるとした。
審査請求では違法だけでなく不当も判断の対象になることが，この裁決に表れている。
もっとも，公売の実施は税務署長等の合理的な裁量に委ねられるとした令和６年３月１１日裁決や，任意売却の申出を認めずに公売公告をしたことを権利の濫用ではないとした平成１９年１１月２８日裁決もある。
分割納付の相談をしていることだけで公売が止まるわけではないと考えられる。

第９　買受け前の確認表

次の表は，国税庁の案内並びに上記の裁判例及び裁決を基に本記事が整理したものである。

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第１１　出典

１　法令

国税徴収法５８条，９４条～１０８条，１１３条～１２１条，１２４条，１２６条，１７１条，１７３条
国税通則法１０５条
民法９４条，５６８条，平成１５年改正前の民法３９５条
民事執行法８３条
建物の区分所有等に関する法律８条

２　国税庁

公売情報ホームページ「公売に参加される方へ」「よくある質問（Q&A）」「インターネット公売ガイドライン」（https://www.koubai.nta.go.jp/ ）
国税庁メールマガジン第２５７号（令和８年１１月２日）

３　国税不服審判所の公表裁決事例要旨

国税徴収法関係「公売通知」（https://www.kfs.go.jp/service/MP/11/0601000000.html ）
国税徴収法関係「公売財産の見積価額」（https://www.kfs.go.jp/service/MP/11/0602000000.html ）
国税徴収法関係「公売公告」（https://www.kfs.go.jp/service/MP/11/0604000000.html ）

４　裁判例

最高裁昭和６２年１月２０日判決（昭和５８年（オ）第１５６１号，判例秘書の判例番号　Ｌ０４２１０００１）
東京高裁平成２８年１月１４日判決（平成２７年（行コ）第２９３号，判例秘書の判例番号　Ｌ０７１２０３４１）
東京地裁昭和４８年１１月９日判決（昭和４６年（ワ）第８８６４号，判例秘書の判例番号　Ｌ０２８３０３６９）
東京地裁平成１７年７月１５日判決（平成１７年（ワ）第３４９４号，判例秘書の判例番号　Ｌ０６０３２７６６）
東京地裁平成２０年９月３０日判決（平成１９年（ワ）第２８７５７号，判例秘書の判例番号　Ｌ０６３３２４３７）