第１ この記事の対象と結論
１ この記事の対象
(1) 問題となる場面
土地や建物を借りている人が，貸主の承諾を得ずに，借りた物を家族，知人，取引先又は自分の会社に使わせることがある。
借地の上の自宅を他人に貸す，借地の一角を駐車場として使わせる，借りた店舗の一部を共同経営者に使わせる，借主である会社の経営者が替わる，といった場面である。
このようなとき，貸主は賃貸借契約を解除して明渡しを求めることができるのか，借主の側はどう反論できるのかが問題になる。
(2) 本記事の資料と基準日
本記事は，令和８年９月２５日時点でe-Gov法令検索に掲載されている民法及び借地借家法の条文，裁判所ウェブサイトに掲載された最高裁判所の判決の全文，並びに判例秘書に収録された下級審の判決の全文に基づいて整理したものである。
下級審の判決は，いずれも裁判所ウェブサイトには掲載されていない。
最高裁判所の判決には，旧借地法の時代や建物保護法の時代のものが含まれるが，本記事で扱う民法６１２条の文言は，これらの判決の当時から実質的に変わっていない。
２ 結論の要旨
結論は次のとおりである。
①賃借人は，賃貸人の承諾がなければ，賃借権を譲渡し，又は賃借物を転貸することができず，これに違反して第三者に賃借物を使用又は収益させたときは，賃貸人は契約を解除することができる（民法６１２条）。
②もっとも，最高裁判所は，承諾のない第三者の使用であっても，賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは，解除できないとしている（信頼関係破壊の法理）。
③その特段の事情は，賃借人の側が主張・立証しなければならない。
④借地人が借地上の自分の建物を他人に貸すことは，下級審の判決の上では，原則として土地の転貸に当たらないとされている。
他方，建物を売ることは，通常，土地の賃借権の譲渡又は転貸を伴うので，賃貸人の承諾又は借地借家法１９条の裁判所の許可が必要になる。
⑤借主である会社の株主や経営者が替わっても，法人格が同じである限り，原則として賃借権の譲渡には当たらない。
⑥解除できるかどうかは，「承諾があったか」と「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるか」の二段階で決まるので，当事者双方とも，使用の経緯，範囲，対価及び賃貸人の不利益を具体的な資料で示す必要がある。
第２ 民法６１２条の条文と二つの段階
１ 条文
民法６１２条１項は，「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定める。
同条２項は，「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と定める。
この条文は，土地の賃貸借にも建物の賃貸借にも適用される。
いわゆる又貸し（転貸）と，借主の地位そのものを他人に移すこと（賃借権の譲渡）の両方が対象である。
２ 解除の要件は「第三者に使用又は収益をさせたこと」
(1) 契約を結んだだけでは足りない
２項の解除権は，賃借人が第三者との間で転貸や譲渡の約束をしただけでは生じない。
条文は，第三者に賃借物の「使用又は収益をさせたとき」に解除できると定めているからである。
そのため，貸主の側は，第三者が実際に土地や建物を使っていることを，使用の開始時期，範囲及び態様とともに示す必要がある。
(2) 承諾と背信性は別の段階である
解除の可否は，①承諾のない譲渡・転貸に当たるか，②賃貸人の承諾があったか，③承諾がないとしても背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるか，の順に判断される。
①で転貸に当たらなければ，②と③を論じる必要はない。
反対に，①で転貸に当たると判断されても，②の承諾（黙示の承諾を含む）又は③の特段の事情があれば，解除は認められない。
この段階を混ぜて「転貸だから当然に解除できる」「長年黙っていたから解除できない」と書くと，主張の組立てを誤る。
３ 無断で譲り受け・転借した者の立場
最高裁判所第一小法廷昭和２６年５月３１日判決（昭和２５年（オ）第１２５号，民集５巻６号３５９頁）は，賃借権の譲渡又は転貸を承諾しない家屋の賃貸人は，賃貸借契約を解除しなくても，譲受人又は転借人に対し明渡しを求めることができるとした。
同判決は，民法６１２条２項は，承諾のない譲渡・転貸を，賃貸人が解除するまで有効とする趣旨の規定ではないと述べている。
他方，最高裁判所第二小法廷昭和４０年６月１８日判決（昭和３９年（オ）第１４４号，民集１９巻４号９７６頁）は，信頼関係を破壊するに足りない特段の事情がある場合には，賃貸人は無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できず，転借人に対しても建物収去土地明渡しを請求できないとした。
同判決は，その根拠として最高裁判所第二小法廷昭和３６年４月２８日判決（昭和３２年（オ）第１０８７号，民集１５巻４号１２１１頁）を引用している。
第３ 賃貸人の承諾
１ 承諾の方式
(1) 書面に限られない
民法６１２条は，承諾の方式を定めていない。
承諾は口頭でもよく，事情によっては黙示の承諾が認められることもある。
ただし，賃貸借契約書に「譲渡・転貸には貸主の書面による承諾を要する」との条項があるときは，その条項の有無と文言を最初に確かめる。
(2) 黙示の承諾が問題となる場面
東京地方裁判所昭和４３年３月２５日判決（昭和３９年（ワ）第１１３２７号，判例時報５４０号４５頁）は，借地人が母に土地の一部を使わせて建物を建てさせていたことを地主が知りながら，借地人の懇願を容れて敷地の転貸を不問に付したという事情から，母への転貸については黙示の承諾があったと認めた。
他方，同判決は，地主が建物の譲渡とこれに伴う敷地の転貸を知らないまま地代を受け取っていた期間については，承諾があったとは認めなかった。
地代を受け取り続けたという事実だけでは足りず，貸主がその使用の事実を知っていたかどうかが重要になる。
２ 承諾料と特約
(1) 承諾料
借地では，借地上の建物の譲渡に伴う借地権の譲渡・転貸について，地主が承諾の対価として承諾料（名義変更料）を求めることがある。
承諾料には一律の相場はなく，承諾を得られないときの裁判所の許可の制度（第６）と併せて交渉することになる。
承諾料の考え方は，借地権の地代・権利金・評価方法―相場，税務及び借地非訟で整理している。
(2) 契約書の特約
賃貸借契約書に，転貸や譲渡だけでなく，借地上の建物を他に賃貸することまで禁止する特約が置かれていることがある。
このような特約の効力は，後記第５の１(2)で扱う。
第４ 信頼関係破壊の法理
１ 背信的行為と認めるに足りない特段の事情
(1) 最高裁昭和２８年９月２５日判決
最高裁判所第二小法廷昭和２８年９月２５日判決（昭和２５年（オ）第１４０号，民集７巻９号９７９頁）は，民法６１２条について，賃貸借が当事者の個人的信頼を基礎とする継続的法律関係であることから，賃借人が承諾なく第三者に賃借物の使用収益をさせたときは，賃貸借関係を継続するに堪えない背信的所為があったものとして，賃貸人が一方的に賃貸借関係を終わらせることができると定めたものと解した。
そのうえで，承諾なく第三者に使用収益をさせた場合でも，賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは，同条の解除権は発生しないとした。
事案は，戦災で焼けた倉庫の敷地の借地権を罹災都市借地借家臨時処理法に基づいて譲り受けた者が，同じ借地の範囲内であれば別の場所に建ててもよいと考え，借地人もこれを容認して，隣接する部分に建物を建てたというものであった。
(2) 主張・立証責任は賃借人にある
最高裁判所第一小法廷昭和４１年１月２７日判決（昭和４０年（オ）第１６３号，民集２０巻１号１３６頁）は，無断転貸を賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情は，その存在を賃借人において主張・立証すべきであるとした。
同判決の事案では，賃借人がこの事情について何も主張・立証していなかったので，原審が釈明権を行使しなかったことも違法ではないとされた。
借主の側から見れば，「転貸ではない」という反論とは別に，予備的にでも特段の事情を具体的に主張しておかなければ，裁判所がこれを取り上げてくれるとは限らない。
２ 特段の事情が認められた最高裁判所の判決
(1) 同居の家族に建物を建てさせた場合
前掲最高裁昭和４０年６月１８日判決は，宅地の賃借人が，夫と三男に，賃貸人の承諾なく借地上に建物を建築させた事案である。
同判決は，これらの者がいずれも賃借人と一家をなして同一の生計を営み，その建物に居住してきたという事実関係の下では，かりに敷地の無断転貸に当たるとしても，賃貸人との信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるとした。
(2) 店舗の一部を共同経営者に使わせた場合
前掲最高裁昭和３６年４月２８日判決は，店舗用の家屋の賃借人が，賃貸人の承諾なくその一部を転貸した事案である。
裁判所ウェブサイトの裁判要旨によれば，転貸が賃借人との共同経営契約に基づくものであったこと，転貸部分が家屋のごく一小部分にすぎなかったこと，共同経営のために据え付けた機械が移動式で取り除くのも容易であったこと，転借人がその家屋に居住していなかったことなどの事情から，解除は許されないとされた。
３ 判断で見られる事情
(1) 解除を認める方向の事情
以上の判決と第５で扱う下級審の判決を踏まえると，本記事では，背信性を判断するときに見られる事情を次のように整理する。
解除を認める方向に働くのは，次のような事情である。
①使用者が賃借人と生活や経営の実体を共にしない第三者であること
②使用の範囲が広く，期間が長く，賃借人自身が使っていないこと
③賃借人が対価を得て第三者に使わせていること
④建物の建築や構造の変更を伴い，原状回復が難しくなること
⑤賃借人が使用の事実を隠し，又は貸主の抗議の後も改めないこと
(2) 解除を否定する方向の事情
解除を否定する方向に働くのは，次のような事情である。
①使用者が同居の家族や，賃借人と一体として事業を営む者であること
②使用の範囲が一部にとどまり，土地や建物の使い方が従前と変わらないこと
③無償で，又は一時的に使わせたにすぎないこと
④貸主に具体的な不利益（賃料の不払のおそれ，建物の損傷，明渡しの困難等）が生じていないこと
⑤賃借人に悪意がなく，貸主の指摘を受けて是正したこと
いずれも一つの事情だけで結論が決まるわけではなく，事案ごとに総合して判断される。
第５ 場面別の判断
１ 借地上の建物を他人に貸す
(1) 原則として土地の転貸には当たらない
東京地方裁判所昭和３４年９月１０日判決（昭和３３年（レ）第２５８号，判例タイムズ９８号５７頁，判例時報２０８号５３頁）は，借地人が借地上の自分の建物を第三者に賃貸することは，民法６１２条にいう土地の転貸に当たらないとした。
同判決は，建物は敷地とは別個独立の不動産として扱われていること，建物を借りた者の土地の利用は，特段の事情のない限り，建物の利用による間接的なものにすぎないことを理由に，建物利用に伴う敷地の利用は，建物所有のために土地を使用する借地人の権原に内包されると述べた。
そして，借地人が地主の承諾を得ずに建物を貸しても無断転貸には当たらず，これを理由とする解除は効力がないとした。
同判決は，建物を他人に譲渡する場合とは区別している。
建物の譲受人は通常その土地の利用権も取得するので，建物の譲渡には土地賃借権の譲渡又は転貸が伴い，地主の承諾がなければ民法６１２条の問題が生じるとした。
本記事で確認した範囲では，借地上の建物の賃貸と土地の転貸の関係を正面から判断した最高裁判所の判決は見当たらなかった。
(2) 建物の賃貸を禁止する特約
浦和地方裁判所昭和５８年１月１８日判決（昭和５２年（ワ）第７２７号，下級裁判所民事裁判例集３４巻１～４号１頁，判例タイムズ４９６号１２９頁）も，借地人は一般に，借地上の自分の建物を他に賃貸することを建物所有権に基づいて自由にでき，地主の承諾を得ずに賃貸しても，無断譲渡・転貸として解除することはできないと述べた。
もっとも，同判決は，建物の賃貸が間接的な形であれ敷地の使用を必然的に伴うことから，合理的・客観的な理由があれば，借地上の建物の賃貸を禁止する特約も許されるとした。
さらに，その特約に違反した場合の解除条項も，形式的に違反すれば常に解除が効力を生じるものではなく，信頼関係を破壊するに至らない特別の事情があれば解除の効力は生じないと解したうえで，その事案では特別の事情を認めなかった。
同判決は，調停調書に基づく執行文付与に対する異議の事件であり，調停条項にこの特約と解除条項が置かれていた。
(3) 借地の場合の実務上の意味
したがって，借地人が借地上の自宅や貸家を他人に貸すだけであれば，原則として地主の承諾は要らない。
ただし，契約書に建物の賃貸を禁止する特約がある場合は，その特約の合理性と，違反が信頼関係を破壊するかが別に問題になる。
また，建物を借りた者が建物の敷地を越えて土地を独自に使い始めた場合は，次の２の問題になる。
２ 借地のうち建物のない部分を他人に使わせる
(1) 駐車施設の賃貸を転貸に当たらないとした判決
東京地方裁判所昭和５６年６月１７日判決（昭和５４年（ワ）第４８６９号，判例時報１０２７号８８頁）は，借地人が借地上にブロックを敷き，柱，左右の壁及び屋根を設けた車庫を作って，第三者に駐車場として賃貸した事案である。
同判決は，民法６１２条の趣旨を，転貸によって転借人が目的物について独立の専有を取得し，賃借人が使用収益に直接関与しなくなることなどから賃貸人に生じ得る不測の不利益を防ぐことにあるとした。
そのうえで，この駐車施設の賃貸は，単に自動車を駐車するだけの用を目的とするもので，地上建物の賃貸に準じて考えることもでき，借りた者に土地について独立の専有を得させるものではなく，土地自体の使用関係は賃貸の前後を通じて変わらないとして，土地の転貸に当たらないとした。
(2) 建物の借主に空地や駐車場を使わせる場合
借地の中には，建物の建っていない庭，空地又は駐車場の部分が含まれていることが多い。
借地上の建物を他人に貸し，その借主が建物のない部分まで専用の駐車場として使っている場合に，それが前掲東京地裁昭和３４年９月１０日判決のいう「建物利用にともなう敷地の利用」にとどまるのか，建物とは別に土地を独立して使わせる転貸に当たるのかは，前記の判決の考え方に照らしても一義的には決まらない。
本記事では，次の事情を確かめる必要があると考える。
①その部分が，建物と一体の土地として一つの賃貸借契約の目的物にされているか
②その部分の利用が，建物の利用に付随するもの（建物の利用者・来訪者の駐車等）か，建物とは無関係の独立した利用か
③その部分の管理が借地人に残っているか，建物の借主が排他的に管理しているか
④地主が，契約の時点で，建物の用途とその部分の使い方を知り，容認していたか（黙示の承諾の問題）
これらの事情から転貸に当たると判断される場合でも，第４の信頼関係破壊の法理によって解除が否定される余地が残る。
(3) 第三者に対抗できるかは別の問題である
借地の一部に建物がない場合，その部分の借地権を土地の買主等の第三者に主張できるかは，転貸とは別の問題である。
最高裁判所の判決には，建物の登記による借地権の対抗力が，建物のない隣接の別の筆の土地には及ばないとしたうえで，買主の明渡請求を権利の濫用として退けたものがある（最高裁判所第三小法廷平成９年７月１日判決・平成６年（オ）第５９０号・民集５１巻６号２２５１頁）。
同判決は，登記された建物のない土地の買主の明渡請求の可否について，双方の土地利用の必要性，買主の認識や明渡請求に至った経緯，借地権者が対抗要件を備えていなかったことがやむを得ない事情の有無等を考慮すべきであるとした。
土地が売却された場面の問題は，本記事では詳しく扱わない。
３ 借地上の建物を売る
建物を売れば，通常，買主はその敷地の借地権も取得するので，借地権の譲渡又は転貸について地主の承諾が必要になる（前掲東京地裁昭和３４年９月１０日判決）。
地主が承諾しないときは，借地人は借地借家法１９条の許可を裁判所に申し立てることができる（第６）。
承諾も許可もないまま建物を取得した第三者は，地主に対し，建物を時価で買い取るよう請求することができる（借地借家法１４条）。
共有持分の売買など，借地上の建物の売買で問題になる承諾と買取請求の関係は，共有持分買取業者の目的とトラブル対応―共有物分割と建物買取請求権で整理している。
４ 借主である会社の株主・経営者が替わる
(1) 最高裁平成８年１０月１４日判決
最高裁判所第二小法廷平成８年１０月１４日判決（平成６年（オ）第６９３号，民集５０巻９号２４３１頁）は，土地の賃借人である小規模で閉鎖的な有限会社で，持分の譲渡と役員の交代により実質的な経営者が替わった事案である。
同判決は，賃借人が法人である場合に，法人の構成員や機関に変動が生じても法人格の同一性は失われないから，賃借権の譲渡には当たらないとし，特定の個人が経営の実権を握る小規模で閉鎖的な有限会社でも基本的に変わらないとした。
ただし，賃借人に会社としての活動の実体がなく法人格が全く形骸化している場合は別であるとも述べている。
(2) 貸主の側の備え
同判決は，経営者の交代が信頼関係を悪化させるものと評価され，他の事情と相まって解除の事由となり得るかどうかは，賃借権の譲渡に当たるかどうかとは別の問題であるとした。
また，貸主は，経営者個人の資力や信用を重視するなら，その個人と契約するか，承諾なく役員や資本構成を変えたときは解除できる旨の特約をするなどの措置をとることができると述べている。
会社に土地や建物を貸すときは，契約書に株主・役員の変更の通知と，その場合の扱いを定めておくことが考えられる。
第６ 借地借家法１９条の承諾に代わる許可
１ 条文
借地借家法１９条１項は，借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に，その第三者が賃借権を取得し，又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず，借地権設定者が承諾しないときは，裁判所が，借地権者の申立てにより，借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができると定める。
裁判所は，当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは，借地条件の変更を命じ，又は許可を財産上の給付に係らしめることができる（同項後段）。
許可の判断では，賃借権の残存期間，借地に関する従前の経過，賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情が考慮される（同条２項）。
２ 使い方
(1) 建物を譲渡する前に申し立てる
この許可は，建物を「譲渡しようとする場合」の制度である。
建物を先に売ってしまうと，無断譲渡として解除を主張されるおそれがあるので，承諾が得られない見込みなら，売買契約の効力を許可の取得にかからせるなどして，先に申し立てることになる。
(2) 地主が自ら買い取る申立て
同条３項は，許可の申立てがあった場合に，借地権設定者が自ら建物の譲渡と賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは，裁判所が相当の対価等を定めてこれを命ずることができると定める。
地主が承諾を拒むだけでなく，自分で買い取ることを選べる仕組みである。
(3) 建物の賃貸借には同じ制度がない
この許可の制度は，借地上の建物を譲渡する場合のものであり，建物の賃貸借（借家）の又貸しについて裁判所が承諾に代わる許可を与える規定は，借地借家法にない。
借家の転貸は，貸主の承諾を得るか，第４の特段の事情を主張するほかない。
第７ 貸主側・借主側の実務対応
１ 貸主（地主・家主）の側
①契約書の譲渡・転貸禁止条項，建物賃貸の禁止特約，役員・株主変更の通知条項の有無と文言を確かめる。
②第三者が実際に使っていること（誰が，いつから，どの範囲を，どのような対価で）を，現地の写真，表札・看板，郵便物，登記事項証明書等で記録する。
③使用の事実を知った後に地代・家賃を受け取るときは，承諾したものではない旨を書面で伝える（黙示の承諾と評価されないようにする）。
④解除の通知では，解除原因を「無断転貸」「無断譲渡」のいずれとするかを特定し，背信性を基礎付ける事情を具体的に書く。
⑤借地上の建物の単なる賃貸は原則として転貸に当たらないことを踏まえ，解除の主張が成り立つかを先に検討する。
２ 借主（借地人・借家人）の側
①第三者に使わせる前に，契約書の条項を確かめ，必要なら書面で承諾を得る。
②貸主から抗議を受けたら，まず転貸・譲渡に当たらないか（建物の賃貸にとどまるか，法人格が同じか等）を検討する。
③当たる可能性があるなら，承諾（黙示の承諾を含む）の事実と，背信的行為と認めるに足りない特段の事情を，予備的にでも具体的に主張する（主張・立証責任は借主にある）。
④借地上の建物を売る予定があるなら，売る前に地主の承諾を求め，得られなければ借地借家法１９条の許可を申し立てる。
⑤使い方を改められるなら，貸主の指摘を受けた段階で是正し，その経過を記録する。
第８ 関連記事
①貸主から定期借地契約への切替えを求められた借地人の注意事項
②旧借地権から現行法上の借地権へ切り替えるメリット・デメリット
③借地権の地代・権利金・評価方法―相場，税務及び借地非訟
④共有持分買取業者の目的とトラブル対応―共有物分割と建物買取請求権
⑤居住用建物の立退料の算定方法―正当事由と移転費用・賃料差額（期間満了・解約申入れの場面）
⑥使用貸借と賃貸借の区別－固定資産税程度の支払，相場より安い地代・家賃は賃料か
第９ 出典と調査範囲
１ 法令
①e-Gov法令検索・民法（６１２条）
②e-Gov法令検索・借地借家法（１０条，１４条，１９条）
２ 最高裁判所の判決
①最高裁判所第一小法廷昭和２６年５月３１日判決・昭和２５年（オ）第１２５号・民集５巻６号３５９頁
②最高裁判所第二小法廷昭和２８年９月２５日判決・昭和２５年（オ）第１４０号・民集７巻９号９７９頁
③最高裁判所第二小法廷昭和３６年４月２８日判決・昭和３２年（オ）第１０８７号・民集１５巻４号１２１１頁
④最高裁判所第二小法廷昭和４０年６月１８日判決・昭和３９年（オ）第１４４号・民集１９巻４号９７６頁
⑤最高裁判所第一小法廷昭和４１年１月２７日判決・昭和４０年（オ）第１６３号・民集２０巻１号１３６頁
⑥最高裁判所第二小法廷平成８年１０月１４日判決・平成６年（オ）第６９３号・民集５０巻９号２４３１頁
⑦最高裁判所第三小法廷平成９年７月１日判決・平成６年（オ）第５９０号・民集５１巻６号２２５１頁
３ 下級審の判決（いずれも裁判所HP未掲載）
①東京地方裁判所昭和３４年９月１０日判決・昭和３３年（レ）第２５８号・判例タイムズ９８号５７頁・判例時報２０８号５３頁・判例秘書Ｌ０１４３０２３３
②東京地方裁判所昭和４３年３月２５日判決・昭和３９年（ワ）第１１３２７号・判例時報５４０号４５頁・判例秘書Ｌ０２３３０１１１
③東京地方裁判所昭和５６年６月１７日判決・昭和５４年（ワ）第４８６９号・判例時報１０２７号８８頁・判例秘書Ｌ０３６３０１８１
④浦和地方裁判所昭和５８年１月１８日判決・昭和５２年（ワ）第７２７号・下級裁判所民事裁判例集３４巻１～４号１頁・判例タイムズ４９６号１２９頁・判例秘書Ｌ０３８５０００９
４ 調査範囲
令和８年９月２５日，判例秘書で「敷地の転貸」（２０件）及び「地上建物の賃貸」（１０件）を全文検索し，全件の本文を確認した。
裁判所ウェブサイトの裁判例検索でも「敷地の転貸」「借地上の建物を賃貸」を全文検索したが，借地上の建物の賃貸と土地の転貸の関係を判断した判決は見当たらなかった。
大審院の判決は確認していない。
民泊やサブリースのように，借りた建物を反復して第三者に使わせる場面の裁判例は，今回は調査していない。