第１ この記事の対象と結論
１ 対象と基準日
本記事は，成年後見人が，成年被後見人（以下「本人」という。）の自宅を売却し，賃貸し，借家の賃貸借契約を解除し，又は自宅に抵当権を設定するときに必要となる家庭裁判所の許可（民法859条の3）について，許可が必要な場面，大阪家庭裁判所への申立ての方法，審判とその後の登記手続，売却後の税・年金への影響，保佐人・補助人の場合及び令和８年改正後の扱いを整理するものである。
基準日は令和８年９月１９日であり，法令は同日時点の現行条文をe-Gov法令検索で確認した。
令和８年法律第４５号（民法等の一部を改正する法律）による改正後の条文は，法務省の新旧対照条文とe-Gov法令検索の未施行版で確認した。
素材として，大阪弁護士会高齢者・障害者総合支援センター編『【全訂版】成年後見人の実務２０２３』（大阪弁護士協同組合，２０２３年。以下「本書」という。）を用いた。
本書は２０２３年時点の記述であるから，大阪家庭裁判所の現在の運用は，同庁の成年後見のページと「成年後見人・保佐人・補助人ハンドブック（Ｑ＆Ａ付き）」（令和８年２月１日版。以下「大阪家裁ハンドブック」という。）で確認できた範囲で書き，確認できなかった点は本書の記載として区別する。
２ 結論
①成年後見人が本人に代わって本人の居住用の建物又はその敷地を売却，賃貸，賃貸借の解除，抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには，家庭裁判所の許可が必要であり，許可のない処分は無効と解されている。
②「居住用」は住民票上の住所ではなく生活の実態で判断され，施設入所中で現に住んでいない自宅や，過去に生活の本拠であった建物も含まれ得る。
③「これらに準ずる処分」には，贈与，使用貸借，建物の取壊し等が含まれると解されており，施設の入所契約の解除や，本人が相続人となる遺産分割にも許可の要否が問題となるものがある。判断に迷う場合は予防的に許可を得ておくのが安全である。
④大阪家庭裁判所では，事前に連絡票で相談した上で取引の交渉を進め，取引が成立する一歩前の段階で申し立てる運用である。現在の費用は収入印紙800円分と郵便切手110円分である。
⑤許可の審判に対しても却下の審判に対しても，即時抗告はできない。
⑥成年後見人自身が本人の自宅を買う場合は利益相反行為となり，特別代理人（又は後見監督人）による代理と許可の両方が問題となる。
⑦売却すると翌年に譲渡所得の申告が必要となり，所得の増加により20歳前障害による障害基礎年金の支給停止や社会保険料の増加が生じることがある。
⑧現行法では，保佐人・補助人も，居住用不動産の処分について代理権を付与されている場合に限り，同じ許可が必要である。令和８年改正後は，この規律は民法876条の13に移り，代理権を付与された補助人に適用される。
第２ 民法859条の3の内容
１ 条文
民法859条の3は，「成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。」と定める。
成年後見人は，本人の財産を管理し，財産に関する法律行為について本人を代表する包括的な権限を持つ（民法859条1項）。
本条は，その包括的な代理権のうち，居住用不動産の処分についてだけ，家庭裁判所の許可という制約を加えたものである。
家事事件手続法では，この許可は別表第一の11項（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）の審判事項である。
２ 趣旨
本書54頁は，本条について，居住関係の変化が本人の身上面（心身の状態や生活の状況等）に与える影響の重大さに鑑み，特に身上保護の観点から成年後見人の財産行為上の代理権を制限したものであると説明している。
大阪家裁ハンドブック19頁も，本人にとって居住環境が変われば，その心身や生活に重大な影響が生じることになるので，特に慎重を期すため裁判所の許可を得なければならないとされていると説明している。
つまり，この許可は，売却価格が適正かという財産上の観点だけでなく，住み慣れた家を失うことが本人の生活にどう影響するかという観点から審査される。
成年後見人は，事務を行うに当たって本人の意思を尊重し，その心身の状態及び生活の状況に配慮しなければならない（民法858条）から，本条はこの身上配慮義務を手続の面から担保するものといえる。
３ 許可は効力要件である
本書55頁は，家庭裁判所の許可は処分行為の効力要件であるから，許可を欠く処分行為は無効であると解されているとしている。
大阪家裁ハンドブック19頁も，後見人が裁判所の許可を得ないで居住用不動産を処分した場合は，その処分行為は無効になると明記している。
売買契約を締結した後で許可を得ればよいという考え方は危険であり，大阪家庭裁判所は，後記第６の２のとおり，契約締結の前に申し立てるよう求めている。
４ 後見監督人がいる場合の同意
民法864条は，後見監督人があるときは，後見人が被後見人に代わって民法13条1項各号に掲げる行為（元本の領収を除く。）をするには，後見監督人の同意を得なければならないと定める。
不動産の売却は同項3号の「不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為」に当たるから，後見監督人がいる事案では，家庭裁判所の許可とは別に後見監督人の同意が必要である。
大阪家裁ハンドブック19頁も，後見監督人が選任されている場合には後見監督人の同意を得る必要があるとしており，大阪家庭裁判所の現在の申立書（書式集No.８，令和７年７月版）には，監督人の同意の有無を記入する欄が設けられている。
後見監督人の職務は後見監督人とはで扱っている。
第３ 「居住の用に供する建物又はその敷地」
１ 生活実態による実質判断
本書54頁は，「居住の用に供する」とは，生活の本拠として現に居住の用に供している場合や居住の用に供する予定がある場合のみならず，過去に本人の生活の本拠として実態があった場合も含まれると解されているので，本人の住所などの形式的な基準ではなく，これまでの本人の生活実態に鑑みて実質的に判断すべきであるとしている。
大阪家裁ハンドブック19頁は，本人が現在，病院や施設に入院・入所しているために居住していないが，将来退院・退所した際に居住する可能性がある建物又はその敷地も含むとしている。
同45頁は，持ち家でなくても，賃貸借契約を解除する場合も処分に当たるとしている。
また，大阪家裁ハンドブック41頁の「連絡すべきこと」の一覧は，本人が現在又は過去に居住した不動産や将来居住する予定の不動産を売却し，賃貸し，又は抵当権を設定する場合に居住用不動産処分許可の申立てが必要になるとしている。
裁判所ウェブサイトの全国共通の手続案内も，入所前に居住していた場合なども含むと説明している。
２ 典型的な場面
例えば，本人が特別養護老人ホームに入所して長く経ち，自宅に戻る見込みがなくなった場合でも，その自宅は入所前の生活の本拠であるから，売却には許可が必要である。
本人が借家に住んでいた場合に，施設入所を機に借家の賃貸借契約を解除するときも，本人所有の不動産ではないが許可が必要である。
他方，本人が一度も住んだことのない賃貸用マンションや遊休地は居住用不動産に当たらないから，許可は不要である。
ただし，大阪家裁ハンドブック18頁は，居住用以外の不動産であっても，重要な財産を処分する場合は事前に連絡票で裁判所に連絡するよう求めている。
第４ 「処分」の範囲
１ 条文に列挙された処分
条文が列挙するのは，売却，賃貸，賃貸借の解除及び抵当権の設定である。
「賃貸」は本人所有の自宅を他人に貸すこと，「賃貸借の解除」は本人が借主となっている住居の賃貸借契約を解除することを指す。
抵当権の設定には根抵当権の設定も含まれ，大阪家庭裁判所の申立書も「（根）抵当権の設定」を選択肢としている。
２ 「これらに準ずる処分」
本書54頁は，「これらに準ずる処分」とは，（負担付）贈与，使用貸借契約による貸渡し，使用貸借契約の解除，譲渡担保権・仮登記担保・不動産質権の設定，建物の取壊し（解体撤去）など，本人が最終的にその建物に居住することができなくなるような処分であると解されているとしている。
大阪家裁ハンドブック19頁・45頁も，処分に贈与，使用貸借，建物の取壊し等が含まれるとしている。
老朽化した空き家を解体して更地にする場合も，建物の取壊しとして許可の対象となる点は見落としやすい。
３ 施設の入所契約の解除
本書54頁は，サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホーム等の入所契約の解除については，契約内容として特定の居室を使用する権利が発生するか否かが一つの判断基準になると考えられるとしている。
その上で，施設が本人の生活の場であることからすれば，特定の居室ではなく施設全体を利用する権利が発生する契約（居室の変更も予定されている場合）であっても，「準ずる処分」に該当する余地があるため，利用権設定の内容が分かる契約書等を示して家庭裁判所に確認するのがよいとしている。
例えば，住宅型有料老人ホームから特別養護老人ホームへ移る場合に，前の施設の契約を解除する場面がこれに当たる。
４ 遺産分割との関係
本書54頁は，居住用不動産の所有権又は共有持分権が相続財産に含まれる場合の遺産分割について，遺産分割における物権変動の法的性質との関係で許可の要否の判断が難しい場合もあるので，家庭裁判所との協議が必要であろうとしている。
本書が挙げる例は，本人夫婦が居住している配偶者所有の不動産について，配偶者が死亡し，相続人である本人と子との間で，子がその不動産を単独で取得する遺産分割協議を成立させようとする場合である。
この場合，本人は住み慣れた自宅の持分を取得しないことになるから，身上保護の観点から問題となる。
なお，後見人自身も相続人である場合は利益相反となり，特別代理人の選任が必要である（大阪家裁ハンドブック20頁～21頁）。
判断能力を欠く相続人がいる場合の遺産分割の全体像は相続人に認知症・精神障害等で判断能力を欠く人がいる場合の遺産分割で扱っている。
５ 迷ったら予防的に許可を得る
本書54頁は，許可は効力要件であるから，判断が微妙な場合には，予防的に許可を得ておくことも考えられるとされていると紹介している。
許可を得ずにした処分が後で無効とされれば，相手方との関係でも本人との関係でも混乱が大きいから，要否に迷う場合は，連絡票で家庭裁判所に確認するか，申立てをしておくのが安全である。
第５ 処分をするかどうかの判断
１ 処分を検討する場面
本書52頁～53頁は，成年後見人が不動産の処分を検討する場面として，本人が施設等に入所して自宅に戻る可能性がなくなり，自宅を維持することがかえってコストになる場合，生活費や施設入所費等の資金を確保するために処分が必要な場合，更地に担保を設定して本人名義の建物を新築する場合などを挙げている。
その上で，不動産という重要な財産の処分には慎重な判断が求められるので，本人の財産の規模や収支状況，収益計画の内容等を検討する必要があるとしている。
大阪家裁ハンドブック18頁も，処分の必要性，他の安全な方法の有無，本人の財産の額などを検討して，必要最小限の範囲で行うよう求めている。
２ 相続税対策や親族のための建築・増改築
本書53頁は，更地に担保を設定して建物を建築するような事案について，推定相続人から相続税対策として要望が出ることがあるが，そのような申出に応じることは推定相続人の税負担を軽減してその利益を図ることになるので，善管注意義務に反する疑いがあると考えられているとしている。
一概に否定されるわけではないが，本人がその建物に居住するか，収益が本人の生活費等に充てられるなど，本人自身に利益がなければならないという。
また，本人が施設や病院にいるのに，その建物に住んでいる親族から本人の財産による増改築を求められることもあるが，本人が居住する可能性がない場合には応じないという態度で臨むべきであるとしている。
後見人が本人の財産を親族のために使うことの危険は，成年後見人による横領で扱っている。
３ 本人の意思の確認
大阪家裁ハンドブック52頁は，施設への入所契約など本人の居所に関する決定や自宅の売却など，本人にとって重大な影響を与える行為について，後見人等が本人の意思を確認することなく自分の価値観に基づいて権限を行使するようなことはあってはならないとし，支援者とチームで意思決定支援を行うよう求めている。
大阪家庭裁判所の申立書にも，処分についての本人の同意の有無（ある・ない・確認できない）と，その具体的事情を書く欄がある。
本書17頁は，大阪家庭裁判所・大阪弁護士会・大阪司法書士会・大阪社会福祉士会が作成した意思決定支援のガイドラインの用法の一つとして，アセスメントシートの提出により本人の意思に基づくものとの疎明があったと判断して処分許可をすることなどが可能となるとしている。
アセスメントシートが現在の大阪家庭裁判所の居住用不動産処分許可の審理でどう扱われているかは，今回確認した同庁の公式資料には記載がなかった。
いずれにしても，本人がどこでどう暮らしたいのかを本人と支援者から聴き取り，その経過を記録して申立書に書けるようにしておくことが，許可を得るための実質的な準備となる。
第６ 大阪家庭裁判所への許可申立て
１ 申立人と申立先
申立人は成年後見人である。
保佐人及び補助人は，不動産を処分する代理権が付与されている場合に限り申立人となる（裁判所ウェブサイトの全国共通の手続案内）。
申立先は，後見開始の審判をした家庭裁判所である（家事事件手続法117条2項）。
大阪家庭裁判所の後見開始事件であれば，同庁の後見センターに持参又は郵送で申し立てる（大阪家裁ハンドブック45頁）。
大阪家庭裁判所後見センターの組織と運用は大阪家裁後見センターで扱っている。
２ 申立てのタイミング
大阪家庭裁判所の成年後見のページ及び大阪家裁ハンドブック45頁は，申立てが必要である事情について家庭裁判所にあらかじめ連絡票を送付した上で，事実上取引の交渉を開始し，取引が成立する一歩前の段階で申立てを行うよう求めている。
同ハンドブック19頁は，売却の場合であれば，買主や売却代金が決まった段階で申し立てるよう説明している。
審理には期間を要するので，本取引日は余裕を持って設定しておく必要がある。
本書53頁が紹介する連絡票（本書の書式15）による事前協議は，現在の大阪家裁ハンドブックでも書式集No.６－１として維持されている。
３ 費用
現在の費用は，収入印紙800円分と郵便切手110円分である（大阪家庭裁判所の成年後見のページ，大阪家裁ハンドブック45頁。同頁は「令和８年１月現在の額」としている。）。
本書の書式19（250頁）は郵便切手を94円分（84円と10円各1枚）としているが，これは令和６年10月の郵便料金改定前の額である。
裁判所ウェブサイトの全国共通の手続案内によれば，申立手数料は全国共通で収入印紙800円分であり，郵便料は裁判所ごとに異なる。
４ 必要書類
大阪家庭裁判所の成年後見のページが挙げる必要書類は，次のとおりである。
①申立書（後見ポータルサイトに掲載されているもの）
②本人の身分事項や住所に変更がある場合は，本人の戸籍謄本と住民票（マイナンバーの記載のないもの）
③後見等監督人がいる場合は，その意見書
④処分の必要性を説明する資料（資料がない場合は申立書に事情を詳しく記入する。）
⑤売却の場合は，不動産の全部事項証明書と固定資産評価証明書（いずれも既に提出済みで変更がない場合は不要），不動産売買契約書（案）のコピー，不動産業者作成の査定書
⑥抵当権・根抵当権の設定の場合は，全部事項証明書，金銭消費貸借契約書（案），（根）抵当権設定契約書（案），保証委託の場合はその契約書（案）の各コピー
⑦本人が貸主となる賃貸借契約の締結の場合は，賃貸借契約書（案）と賃料額の設定根拠となる資料のコピー
⑧本人が借主となっている賃貸借契約の解除の場合は，解除の対象となる契約の契約書又はこれに準ずる書面のコピー
査定書については，鑑定書に準じた詳しい記載内容の査定書を仲介業者等に作成してもらい，査定価格よりも低い価格で売却する場合には，その価格で売却することになった理由の説明書も添付するよう求められている。
大阪家裁ハンドブック45頁は，契約書（案）とは必要事項を記入した後，正式な押印をする前の書類のことであり，不動産の表示，金額，契約の相手方の住所及び氏名等を正確に記入するよう求めている。
これは，後記第７の２のとおり，審判の主文に契約の相手方が記載されることと対応していると考えられる。
５ 申立書の記載事項
大阪家裁ハンドブックの書式集No.８（令和７年７月版）の申立書は，申立ての趣旨として，売買契約書（案），（根）抵当権設定契約書（案），賃貸借契約書（案）その他のとおり，売却，（根）抵当権の設定，賃貸，賃貸借の解除その他をすることを許可する旨の審判を求める形式になっている。
申立ての理由は，①親族と同居し扶養されることとなった，②施設に入所することとなった，③施設入所資金の捻出，④医療費・生活費等の捻出，⑤建物の老朽化による維持経費，⑥その他から選ぶ。
さらに，処分についての本人の同意の有無，監督人の同意の有無（監督人が選任されている場合のみ），今後の居住場所（病院，老人ホーム，親族と同居，転居，変更なし，その他）と今後の住所・施設所在地を記入する。
本書の書式18（247頁～249頁）と比べると，監督人の同意の有無の欄が加わっている。
第７ 審理と審判
１ 審理の観点
本書55頁は，売却事案の審理の観点として，①売却の必要性，②本人の生活・身上保護の状況・本人の意向等の確認，③売却条件の相当性，④売買代金の入金・保管先，⑤親族（特に推定相続人）の処分に対する態度等が挙げられているとしている。
このうち②は本条の趣旨である身上保護に直結し，③は査定書との比較，④は代金が本人の口座に確実に入り，後見人の管理下に置かれるかどうかの確認である。
⑤について，推定相続人が売却に反対していても，それだけで許可されないわけではないが，後日の紛争を避けるため，事情を説明して理解を得ておくことが望ましい。
親族の意向の法的な位置付けは成年後見事件における親族の意向の取扱いで扱っている。
２ 審判の主文
本書55頁は，売却を許可する審判書の主文には買主の住所が，賃貸借契約の解除を許可する審判書の主文には賃貸人の氏名・法人名が記載されるので，これらが分かる資料を添付する必要があるとしている。
したがって，買主や条件が変わった場合には，許可の範囲外となるおそれがあるので，改めて家庭裁判所に相談する必要がある。
３ 不服申立てはできない
家事事件手続法85条1項は，「審判に対しては、特別の定めがある場合に限り、即時抗告をすることができる。」と定める。
成年後見に関する審判のうち即時抗告ができるものは同法123条1項に列挙されているが，居住用不動産の処分についての許可の審判とその申立てを却下する審判は含まれていない。
本書55頁も，居住用不動産処分許可申立ては，認容・却下いずれの審判に対しても不服申立てをすることはできないとしている。
保佐（同法132条1項）と補助（同法141条1項）でも同様である。
４ 審判の効力の発生
即時抗告ができない審判は，審判を受ける者に告知することによって効力を生ずる（家事事件手続法74条2項）。
そのため，許可の審判は確定を待たずに告知によって効力を生じ，確定証明書を待つ必要はない。
第８ 許可後の手続――登記と印鑑証明書
１ 登記申請には許可書を添付する
不動産登記令7条1項5号ハは，権利に関する登記の申請で「登記原因について第三者の許可、同意又は承諾を要するときは、当該第三者が許可し、同意し、又は承諾したことを証する情報」を提供しなければならないと定める。
本書55頁も，居住用不動産の処分に係る登記手続には，法務局に提出する登記申請書に家庭裁判所の許可書を添付する必要があるとしている。
また，成年後見人が申請する場合は，成年後見人であることを証明する登記事項証明書も添付する（本書53頁）。
２ 家庭裁判所が作成する後見人の印鑑証明書
不動産の売却に伴う所有権移転登記の申請書には，記名押印した者の印鑑に関する証明書（住所地の市町村長又は登記官が作成するもの）を添付するのが原則である（不動産登記令16条2項）。
本書53頁は，成年後見人が申請する場合，登記事項証明書記載の住所（事務所住所）と市区町村発行の印鑑登録証明書記載の住所（自宅住所）が異なるため，従前は登記実務において問題が生じていたが，現在は家庭裁判所が成年後見人に対して印鑑証明書を交付する運用がとられており，その印鑑証明書には登記事項証明書の住所が記載されるので住所の不一致はなくなったとしている。
本書は，この運用が家事事件手続法47条1項の「家事審判事件に関する事項の証明書」に解釈上含まれたものであり，法務局の登記実務でも家庭裁判所が作成した印鑑証明書を添付すれば市区町村長発行の印鑑登録証明書は不要とされていると説明し，印鑑届（書式16）と本人証明申請書・証明書（書式17）を掲載している（245頁～246頁）。
現行の不動産登記規則48条3号は，「裁判所によって選任された者がその職務上行う申請の申請書に押印した印鑑に関する証明書であって、裁判所書記官が最高裁判所規則で定めるところにより作成したものが添付されている場合」を，不動産登記令16条2項の印鑑証明書の添付を要しない場合として定めている。
成年後見人が職務として申請する登記では，家庭裁判所の裁判所書記官が作成した印鑑証明書を添付すれば足りることが，省令の条文上も明らかになっている。
今回確認した大阪家庭裁判所の成年後見のページと大阪家裁ハンドブックには，この印鑑届・印鑑証明書に関する記載は見当たらなかった。
他方，静岡家庭裁判所は，成年後見人等の「印鑑届」の書式を公開しており，印鑑証明書の交付申請は不動産登記手続を行う場面で行うこと，申請書に印鑑届と後見登記事項証明書（作成から３か月以内のもの）を添付することを注意書きしている。
大阪家庭裁判所での具体的な手続（書式・手数料）は公表資料では確認できなかったので，事前に後見センターに確認するのが確実である。
第９ 成年後見人が本人の自宅を買う場合
１ 利益相反行為になる
本書110頁は，成年被後見人の所有する財産を成年後見人が購入する行為は利益相反行為であり，成年後見人が行った利益相反行為は無権代理行為となって無効であるとしている（民法113条）。
民法860条は，親権者の利益相反行為に関する民法826条を後見人に準用しており，成年後見人は本人のために特別代理人の選任を家庭裁判所に請求しなければならない。
ただし，後見監督人がある場合は，後見監督人が本人を代表するので（民法851条4号），特別代理人の選任は不要である（民法860条ただし書）。
特別代理人の選任は家事事件手続法別表第一の12項の審判事項である。
２ 特別代理人等も許可を得る必要がある
本書110頁は，成年後見人が本人の居住用不動産を購入する場合も利益相反行為に当たり，特別代理人あるいは成年後見監督人は，家庭裁判所に居住用不動産処分の許可を得る必要があるとしている。
成年後見監督人については，民法852条が民法859条の3を準用しているから，条文上も明らかである。
つまり，後見人が本人の自宅を買い取るには，特別代理人の選任（又は後見監督人の関与）と居住用不動産処分の許可という二つの関門を通る必要がある。
大阪家裁ハンドブック21頁は，特別代理人を選任しさえすればそのような処分が許されるというわけではないと注意している。
３ 大阪家庭裁判所での特別代理人選任申立ての費用
大阪家庭裁判所の成年後見のページによれば，特別代理人（臨時保佐人，臨時補助人）選任申立ての費用は，収入印紙800円分と郵便切手1,150円分（110円×10枚，10円×5枚）である。
特別代理人の候補者には，当該契約等に全く関わりのない人で，最も適任と思われる人を推薦するよう求められている。
第１０ リバースモーゲージとリースバック
１ 不動産担保型生活資金
本書55頁～56頁は，自宅を所有する本人が預貯金を取り崩して生活していて，預貯金があと数年で尽きるような場合に，住み慣れた生活環境を変えずに生活資金を得る方法として，リバースモーゲージの検討が考えられるとしている。
公的な制度としては，生活福祉資金貸付制度の不動産担保型生活資金がある。
厚生労働省の「生活福祉資金貸付条件等一覧」によれば，これは低所得の高齢者世帯に対し，一定の居住用不動産を担保として生活資金を貸し付けるもので，貸付限度額は土地の評価額の70％程度，月30万円以内，貸付期間は借受人の死亡時までの期間又は貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間，利子は年3％又は長期プライムレートのいずれか低い利率であり，連帯保証人は推定相続人の中から選任するとされている。
要保護の高齢者世帯向けの不動産担保型生活資金もあり，こちらは土地及び建物の評価額の70％程度（集合住宅の場合は50％），生活扶助額の1.5倍以内が限度とされている。
本書55頁は，公的制度の利用には全ての推定相続人の同意が必要であること，不動産鑑定費用の負担が必要なこと，同居人を自由に増やせないことなど，利用しにくい点もあるため利用者は比較的少ないようであるとしている。
詳細な要件は実施主体である都道府県社会福祉協議会（窓口は市町村社会福祉協議会）に確認する必要がある。
２ 民間のリバースモーゲージ
本書56頁は，民間金融機関のリバースモーゲージでも，対象物件は基本的に土地付きが要求され，例外的にマンションを扱う場合も築浅でなければならなかったり，資金使途がリフォーム等に制限されていたりすることがあるので，目的を達成できるか慎重に検討する必要があるとしている。
３ 許可が必要であること
本書56頁は，成年後見人がリバースモーゲージの申請手続を行う場合は，本人はもちろん，同居の配偶者や推定相続人全員に制度内容等を十分説明して進める必要があり，また，居住用不動産に根抵当権を設定することになるので，居住用不動産処分許可の申立てが必要であるとしている。
これは条文の「抵当権の設定」に当たる。
４ リースバック
リースバックは，本人の自宅を不動産会社等に売却し，売却後の所有者と賃貸借契約を結んで賃料を支払いながら住み続けるものである。
売却と賃借の組合せであるから，売却について居住用不動産処分の許可が必要となる。
本書56頁は，固定資産税等の負担はなくなる一方で家賃が発生し，賃料によっては固定資産税額を上回る負担が生じること，賃貸借期間が比較的短く設定される場合があること，売却価格が通常の売買と比べて安くなる傾向があることを指摘し，不利を甘受してでも現在の住環境の維持と一時的な資金調達が必要な場合に限られるのではないかとしている。
審理の観点のうち「売却条件の相当性」との関係でも，通常の売却との比較資料を用意しておく必要があると考えられる。
第１１ 売却後の税・年金・保険料
１ 譲渡所得の申告
譲渡所得の金額は，総収入金額から資産の取得費及び譲渡に要した費用の額を控除した残額から，譲渡所得の特別控除額を控除した金額である（所得税法33条3項）。
譲渡益が出た場合，成年後見人は，譲渡の翌年に本人の確定申告をしなければならない（本書56頁）。
居住用財産を譲渡した場合には，租税特別措置法35条により，譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例がある。
施設入所後に空き家となった自宅を売る場合，同条2項2号は，居住用家屋で本人の居住の用に供されなくなったものの譲渡を，「居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間にした場合」も対象としている。
したがって，入所から時間が経つとこの特例が使えなくなることがあり，売却の時期を決める際に考慮すべき事情となる。
具体的な適用要件は，税務署又は税理士に確認する必要がある。
２ 20歳前障害による障害基礎年金の支給停止
本書56頁は，不動産譲渡によって所得が増えたことにより，翌年は20歳前障害に係る障害年金が支給停止となったり，社会保険料が高額になったりすることがあるとしている。
国民年金法36条の3第1項は，20歳前の傷病による障害基礎年金（同法30条の4）について，受給権者の前年の所得が政令で定める額を超えるときは，「その年の十月から翌年の九月まで」，全部又は2分の1の支給を停止すると定める。
国民年金法施行令6条の2第1項は，この所得の額に，地方税法附則34条1項に規定する長期譲渡所得の金額や附則35条1項に規定する短期譲渡所得の金額を含めている。
したがって，例えば，ある年に自宅を売却して譲渡所得が生じた場合，その翌年の10月から翌々年の9月までの障害基礎年金が支給停止の対象となり得る。
居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けて譲渡所得が生じなければ影響はないと考えられるが，控除後になお所得が残る場合は，停止の有無と金額を事前に確認しておく必要がある。
３ 社会保険料と収支予定
本書56頁は，譲渡所得があった翌年の単年だけのことではあるが，所得額によっては収支に大幅な変更が生じる場合があるので注意が必要であり，このような場合，家庭裁判所は後見事務の定期報告時に収支予定表の提出を求めているとしている。
国民健康保険料，介護保険料，後期高齢者医療の保険料等は所得を基に算定されるので，売却の前に，翌年度の保険料や施設の費用（所得に応じた負担軽減の有無等）への影響を市町村や施設に確認しておくのが望ましい。
定期報告の書式と記載方法は令和7年4月全国統一書式による後見等事務報告書・報酬付与申立事情説明書の書き方で扱っている。
第１２ 保佐人・補助人の場合（現行法）
１ 代理権が付与されている場合
民法876条の5第2項は保佐の事務について，民法876条の10第1項は補助の事務について，それぞれ民法859条の3を準用している。
家事事件手続法では，被保佐人の居住用不動産の処分についての許可は別表第一の30項，被補助人の居住用不動産の処分についての許可は49項の審判事項である。
本書163頁（保佐人）と180頁～181頁（補助人）は，保佐人・補助人に本人の不動産に関する売却等の契約締結の代理権が付与されている場合，保佐人・補助人が本人を代理してその居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可を得なければならないとしている。
大阪家裁ハンドブック19頁も，不動産を処分する代理権を付与された保佐人・補助人が居住用不動産を処分する場合も同様であるとしている。
本書163頁は，代理権付与の審判の対象が一般的な不動産の処分である場合には，実際に処分の対象として居住用不動産が選定された段階で改めて許可を得ることになり，当初から特定の居住用不動産の処分について代理権付与の審判がされる場合には，代理権付与の審判とともに許可の審判がされ，同一の審判書に二つの主文が記載されるとしている。
前者は財産管理の必要性から，後者は身上面の配慮の観点から，それぞれ独立に判断されるという。
２ 代理権がない場合
保佐人に代理権が付与されていなければ，保佐人が売却することはできない。
本人が居住用不動産を売却することは民法13条1項3号の「不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為」に当たるから，保佐人は同意をするか否かを判断することになる（本書163頁）。
補助人に代理権が付与されていない場合，補助人は本人が行う売却について助言等をすることになり，補助人が代理人として売却する必要があるときは，代理権の追加付与と居住用不動産処分の許可を申し立てることになる（本書181頁）。
本書181頁は，本人が不利益か否かの判断ができないまま居住用不動産を処分することが予想される場合には，その処分を同意権・取消権の対象としておくことの検討も必要になるとしている。
３ 本人が自ら処分する場合
本書163頁～164頁は，保佐人に不動産の売却に関する代理権が付与されていても，本人自らが居住用不動産を処分する場合は，条文上の規定がないから家庭裁判所の許可は不要であると解されるとしている。
もっとも，保佐人が本人の処分を黙認すれば家庭裁判所の許可を排除するのと等しい結果になり，法の趣旨が潜脱されるおそれがあるし，本人が処分を強制される事態に巻き込まれる危険もあるから，保佐人は同意権を適切に行使すべきであり，本人による処分の事実を把握したときは直ちに家庭裁判所に報告して協議すべきであるという。
処分の効果については，原則として取消権（民法13条4項，120条1項）で対応し，本人の意思が明確で結果を明確に認識しており，本人の福祉に与える影響も小さいなど，特に合理的理由がある場合に限って効力を認める対応をすべきであるとしている。
保佐人・補助人の権限の全体像は保佐人・補助人の権限と実務で扱っている。
４ 任意後見人には同じ規定がない
任意後見契約に関する法律には，民法859条の3に相当する規定はない。
任意後見人は，任意後見契約で与えられた代理権の範囲で本人の自宅を処分することになり，本人の意思の尊重と身上への配慮（同法6条）と任意後見監督人の監督の下で判断することになる。
任意後見の仕組みは移行型の任意後見契約で扱っている。
第１３ 令和８年改正後の扱い
１ 民法876条の13への移動
令和８年法律第４５号による改正で，法定後見は補助に一元化され，後見と保佐は廃止される。
これに伴い，民法859条の3は削られ，補助の節に民法876条の13が新設される（法務省の新旧対照条文）。
改正後の民法876条の13は，「補助開始の審判を受けた者の居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分について第十一条第一項の規定による審判があった場合において、当該審判により代理権を付与された補助人は、これらの処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。」と定める。
処分の種類（売却，賃貸，賃貸借の解除，抵当権の設定その他これらに準ずる処分）は現行法と同じである。
改正後の民法876条の10は，民法876条の13を補助監督人について準用しているから，利益相反の場面で補助監督人が本人を代表して居住用不動産を処分するときも許可が必要となる。
家事事件手続法では，改正後の別表第一の20項（補助開始の審判を受けた者の居住用不動産の処分についての許可）の審判事項となる。
改正制度の全体像は令和８年成年後見制度改正と関係法律６１本の整備で扱っている。
２ 誰に及ぶか
改正後は，包括的な代理権を持つ成年後見人という存在がなくなり，補助人の代理権はすべて特定の法律行為について家庭裁判所の審判（改正後の民法11条1項）で付与されるものとなる。
民法876条の13が適用されるのは，居住用不動産の処分について同項の審判で代理権を付与された補助人である。
改正後の民法10条5項によれば，特定補助人の権限は，取消権の行使，本人に対する意思表示の受領及び本人の財産に関する保存行為であり，代理権は含まれない。
したがって，特定補助人であるというだけでは本人の自宅を売却することはできず，売却が必要な場合は，改正後の民法11条1項の代理権付与の審判を受けた上で，民法876条の13の許可を得ることになると考えられる。
また，改正後の民法9条2項は，補助人の同意を要する旨の審判の対象となり得る行為として，不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為（5号）のほか，「居住の用に供する建物の大修繕に関する工事の請負契約その他の重要な役務の提供に関する契約を締結すること」（4号）を新たに挙げている。
３ 利益相反の規定
改正後の民法860条は未成年後見人だけを対象とする規定となり，補助人と本人との利益相反については，改正後の民法876条の14が，補助人は臨時補助人の選任を家庭裁判所に請求しなければならない（補助監督人がある場合を除く。）と定める。
後見人が本人の自宅を買うという第９の場面は，改正後は，補助人が本人の自宅を買う場面として，臨時補助人（又は補助監督人）の関与と民法876条の13の許可が問題となると考えられる。
４ 施行日と経過措置
改正法の成年後見部分は，公布の日（令和８年６月２４日）から起算して２年６月を超えない範囲内において政令で定める日から施行され，基準日現在は未施行である（改正法附則1条）。
改正法附則2条1項・3条1項により，施行日前に後見開始又は保佐開始の審判を受けた本人とその成年後見人・保佐人等については，附則に特別の定めがある場合を除き，なお従前の例によるから，施行後も既存の成年後見人には現行の民法859条の3が適用されると考えられる。
他方，施行日前にされた補助開始の審判と補助人への代理権付与の審判は，施行日以後は改正後の補助開始の審判と改正後の民法11条1項の代理権付与の審判とみなされる（改正法附則4条1項・2項）から，既存の補助人には施行日以後は民法876条の13が適用されると考えられる。
第１４ 出典・参考資料
１ 法令
民法（13条，113条，826条，851条，852条，858条，859条，859条の3，860条，864条，876条の3，876条の5，876条の8，876条の10） e-Gov法令検索
家事事件手続法（39条，47条，74条，85条，117条，123条，132条，141条，別表第一） e-Gov法令検索
不動産登記令（7条，16条） e-Gov法令検索
不動産登記規則（48条） e-Gov法令検索
所得税法（33条） e-Gov法令検索
租税特別措置法（35条） e-Gov法令検索
国民年金法（36条の3） e-Gov法令検索
国民年金法施行令（6条，6条の2） e-Gov法令検索
任意後見契約に関する法律（6条） e-Gov法令検索
民法等の一部を改正する法律（令和８年法律第４５号）による改正後の民法（9条，10条，11条，860条，876条の10，876条の13，876条の14）及び家事事件手続法（別表第一），同法附則1条～4条 e-Gov法令検索（民法・未施行版）
法務省「民法等の一部を改正する法律 新旧対照条文」 法務省
２ 公的資料
大阪家庭裁判所「成年後見制度（後見・保佐・補助）」 裁判所
大阪家庭裁判所「成年後見人・保佐人・補助人ハンドブック（Ｑ＆Ａ付き）」（令和８年２月１日版）18頁～21頁，41頁，45頁，52頁～53頁，書式集No.８ 裁判所
裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」 裁判所
静岡家庭裁判所「印鑑届」書式 裁判所
厚生労働省「生活福祉資金貸付条件等一覧」 厚生労働省
３ 文献
大阪弁護士会高齢者・障害者総合支援センター編『【全訂版】成年後見人の実務２０２３』（大阪弁護士協同組合，２０２３年）17頁，52頁～56頁，110頁，163頁～164頁，180頁～181頁，245頁～251頁
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