抵当不動産が賃貸され，さらに転貸されている場合，抵当権者が当然に転貸賃料まで差し押さえられるわけではない。所有者の賃料債権と，賃借人が取得する転貸賃料債権を分け，例外的に所有者と同視できる事情があるかを確認する必要がある。
本記事では，民法３０４条・３７１条・３７２条と最高裁平成１２年４月１４日決定を軸に，差押えの可否と調査事項を整理する。
第１ まず三つの当事者と二つの賃料を分ける
転貸借があるときは，少なくとも次の関係を図にする。
- 抵当不動産の所有者兼原賃貸人
- 原賃借人兼転貸人
- 転借人
所有者が原賃借人に対して有する原賃料債権と，原賃借人が転借人に対して有する転貸賃料債権は，債権者も発生原因も異なる。抵当権者がどちらを差し押さえようとしているかを最初に固定する。
第２ 所有者の賃料債権への物上代位
民法３７２条は抵当権に３０４条を準用し，同条１項ただし書は，払渡し又は引渡し前に差し押さえることを求める。賃料債権への物上代位は，所有者が受ける賃料について抵当権を実行する方法であり，差押命令を得る必要がある。
現行民法３７１条は，被担保債権について不履行があったとき，抵当権の効力がその後に生じた抵当不動産の果実に及ぶと定める。３７１条を実体的根拠とみるか，３７２条が準用する３０４条を物上代位の実体的根拠とみるかで，不履行前の賃料等の説明が変わり得る。
第３ 転貸賃料は原則として対象外である
最高裁平成１２年４月１４日第二小法廷決定（平成１１年（許）第２３号・民集５４巻４号１５５２頁）は，抵当権者は，抵当不動産の賃借人を所有者と同視することが相当な場合を除き，賃借人が取得する転貸賃料債権について物上代位権を行使できないとした。
原則否定の理由として，賃借人は抵当不動産をもって物的責任を負う所有者ではなく，自己の転貸賃料債権を所有者の被担保債権の弁済に供する立場にないこと，正常な転貸借における転貸人の利益を不当に害し得ること，民法３０４条１項の「債務者」という文言が挙げられる。
したがって，原賃料が低く転貸賃料が高いという差額だけで，直ちに転貸賃料全額を差し押さえられるとはいえない。
第４ 所有者と同視できる例外
前記最高裁決定は，賃借人を所有者と同視することが相当な場合には，例外的に転貸賃料債権への物上代位を認める余地を示した。決定文は，所有者の取得すべき賃料を減少させ，又は抵当権の行使を妨げるため，法人格を濫用し，又は賃貸借を仮装して転貸借関係を作出した場合等を挙げる。
実務上は，次の事情を時系列で確認する。
- 所有者と原賃借人の資本関係，役員，住所及び実質的支配者
- 原賃貸借・転貸借を締結した時期と被担保債権の弁済期
- 資金繰り悪化又は抵当権実行の予測後に契約関係を変更したか
- 原賃料と転貸賃料の差，原賃料の実際の支払状況
- 原賃借人が独立した事業者として管理・修繕・空室等のリスクを負うか
- 賃貸借が実在するか，名義・送金・会計処理が一致するか
親族・グループ会社であることだけでも，賃料差があることだけでも足りない。契約の目的，実態及び抵当権行使との時間的関係を組み合わせて評価する。
第５ 平成１５年改正後の条文関係
最高裁平成１２年決定は，平成１５年改正前の民法３７１条を前提とする。現行法では，３７１条が不履行後の果実への抵当権の効力を明記しているため，同決定の理由を現行法へ移すときは，どの条文を実体的根拠とするかを確認する必要がある。
３７１条を賃料への効力の実体的根拠とし，３７２条・３０４条を差押えの手続的根拠とみる立場と，３７２条・３０４条を実体的根拠とみる立場では，判例理由の使い方が同じではない。ただし，転貸人が所有者とは別人格で物的責任を負わず，正常な転貸借を保護する必要があるという理由は，現行法でも重要である。
第６ 不履行前に発生した賃料
被担保債権の不履行前に既に発生した賃料を，後から差し押さえて優先弁済を受けられるかについては，肯定説と否定説がある。民法３７１条の「不履行があったときは，その後に生じた」という文言，抵当権が非占有担保であること，担保不動産収益執行との整合性及び物上代位の根拠を検討する。
この点は，差押時だけでなく，各月分の賃料債権が発生した時点を一覧化し，採用する根拠論と結論を一貫させる必要がある。本記事は，不履行前の賃料が常に対象になる，又は常に対象外になるとするものではない。
第７ 差押えまでの実務チェック
- 抵当権設定登記，被担保債権，弁済期及び不履行を確認する。
- 所有者，原賃借人，転借人，対象物件及び各契約を対応させる。
- 原賃料債権か転貸賃料債権か，差押債権を特定する。
- 契約書，送金，会計帳簿，管理実態及び関係者の独立性を確認する。
- 各月分の発生日，支払日，前払，相殺及び債権譲渡の有無を確認する。
- 管轄，申立書，資格証明，登記事項証明書その他の添付資料を整える。
裁判所は，抵当権に基づく物上代位としての賃料差押えの案内と書式を公表している。具体的な差押債権目録は，契約関係と月分を正確に反映させる。
第８ 出典・関連記事
法令：民法３０４条，３７１条，３７２条及び６１３条
裁判例：前掲最高裁平成１２年４月１４日決定（裁判所掲載の決定全文を確認）
現行法下の条文関係，不履行前賃料の見解対立及び判例理由の位置付けについては，令和５年司法試験論文式試験出題の趣旨の民事系第１問設問３も確認した。公式資料が示す学説整理は，最高裁決定原文及び法令原文とは区別して参照している。