第１ 本記事の対象と結論の要旨
１ 対象とする場面
本記事は，親族等に無償で貸している土地の上に借主が自分名義の建物を持っている場合に，土地所有者がその借主の同意を得ずに土地を第三者へ売却したとき，土地の評価額がどのように考えられるかを，令和8年9月11日時点の法令，通達，行政基準，裁判例及び実務書に基づいて整理するものである。
使用貸借は，借主が無償で物を使用及び収益し，契約が終了したときに返還することを約束する契約である（民法593条）。
本記事では，土地を使用貸借で借りて建物を所有する者を「使用借主」，その土地を使用する権利を「使用借権」と呼ぶ。
建物そのものを無償で借りている場合は，建物の使用借権による減価は一般に行わないとされているため，本記事の対象から外す。
この点は，片岡武・管野眞一編著『第４版 家庭裁判所における遺産分割・遺留分の実務』（日本加除出版，2021年）218頁に記載されている（以下，同書を「片岡・管野編著」という。）。
２ 結論の要旨
結論は次のとおりである。
①土地所有者は，使用借主の同意がなくても土地を売却でき，使用借権は買主に対抗できないので，買主は原則として建物収去土地明渡しを請求できる。
②もっとも，買主が使用貸借の事情を知りながら著しく低い価格で取得した場合などには，無条件の明渡請求は権利の濫用とされ，立退料との引換えでのみ明渡しが認められた高等裁判所の判決がある。
③使用借権は法律上は弱い権利であるが，他人の建物が建っている土地は事実上売りにくく，取引の場面では使用借権の負担が減価要因として扱われる。
④減価の目安は場面ごとに異なり，相続税・贈与税では減価せず，遺産分割では更地価格の1割～3割程度，公共用地の取得の補償では賃借権としての価格の3分の1程度を標準とするなど，統一された物差しはない。
⑤売主は，使用借主に土地を使用させる債務を途中で果たせなくなったとして，使用借主から損害賠償を求められる可能性がある。
第２ 同意なく売却したときの法律関係
１ 売却に使用借主の同意は要らない
所有者は，法令の制限内において，自由にその所有物の使用，収益及び処分をする権利を有する（民法206条）。
使用貸借は貸主と借主の間の契約にとどまるから，土地所有者が土地を売却するのに使用借主の同意は要らず，同意のない売買も有効である。
賃貸借であれば，借地借家法10条等の対抗要件を備えた賃貸借の目的である不動産が譲渡されたとき，賃貸人たる地位は譲受人に移転する（民法605条の2第1項）。
しかし，この規定は賃貸借についてのものであり，使用貸借の貸主の地位が買主に当然に移る旨の規定はない。
買主に貸主の地位を引き継がせたいときは，契約上の地位の譲渡として，契約の相手方である使用借主の承諾を得る必要があると考えられる（民法539条の2）。
２ 使用借権は買主に対抗できない
借地借家法の借地権は，建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいい（同法2条1号），登記された建物を所有することによる対抗力（同法10条1項）も借地権について定められたものである。
無償の使用借権は借地権に当たらないから，これらの規定による保護を受けない。
裁判例も，使用借権は土地の第三取得者に対抗することができないとしている。
名古屋高等裁判所金沢支部平成１３年１２月２６日判決（平成13年（ネ）第67号，裁判所HP）は，共有物分割のための競売で土地を取得した者からの建物収去土地明渡請求について，建物所有者が土地に使用借権の設定を受けていたことに争いはないとしつつ，使用借権は第三取得者に対抗できないから占有権原とは認められないとして，請求を認めた。
東京高等裁判所平成３０年５月２３日判決（平成29年（ネ）第4535号，判時2409号42頁）も，建物所有者の占有権原は使用貸借であって買主に対抗し得るものではないから，権利の濫用に当たる特段の事情がない限り，買主は建物収去土地明渡しを求めることができるとした。
３ 買主の明渡請求が権利濫用とされる場合
権利の濫用は許されない（民法1条3項）。
使用借主の側から見れば，対抗力がないことが最大の弱点であるが，買主の明渡請求が権利の濫用に当たるとして制限された高等裁判所の判決が2件ある。
前記の東京高等裁判所平成３０年５月２３日判決の事案では，買主側は，土地上に建物があり建物所有者が住んでいることを知りながら，高齢で判断能力が年相応に低下していた売主から，更地価格の3割にも満たない約6400万円で短期間のうちに土地を買い受け，建物所有者とは一度も接触しないまま明渡しを求めた。
同判決は，買主が「本件建物の敷地利用権が使用貸借であって対抗力を有しないことを奇貨として」，使用借主の生活等への影響を考慮せずに巨額な利益を保持したまま明渡しを求めていることになるとして，無条件の明渡請求を権利の濫用とした。
他方で同判決は，売買代金が低くなったのは権利関係の未解明に基因するリスクも影響していたこと，使用貸借は借主の死亡で終了するため残存期間が長くないとみられること，建物所有者と接触しなかったのは売主が知らせないよう強く希望したためであったこと，売主に対して1億円での建物の買取りが説明されていたこと等を考慮し，1億円の立退料の支払と引換えであれば権利の濫用にならないとして，その限度で明渡しを認めた。
東京高等裁判所平成５年１２月２０日判決（平成4年（ネ）第1506号・第2322号，判タ872号221頁，判時1489号118頁）は，建物所有者が生存中を期間とする使用借権を有していたとしても，土地を買い受けた者に対して当然には占有権原として主張できないとした上で，取得価額が時価より異常に低いことや買主の害意は認められないとした。
しかし同判決は，建物所有者が50年近く住み続けて土地に深い愛着を持っていること，買主が建物所有者の利用権限を調査せず明渡しの交渉も十分でなかったこと，買主の申し出た4200万円では周辺で同程度の土地建物を取得することが困難であることなどを考慮して，補償金5000万円を支払うことにより初めて明渡請求が権利の行使として是認されるとした。
2件とも，買主の請求を全面的に退けたのではなく，立退料又は補償金との引換えで明渡しを認めている。
使用借主の立場からは，権利濫用の主張は，明渡しを止める手段というより，明渡しの条件として相当額の金銭を得る手段として働くことが多いと考えられる。
４ 売主（貸主）の使用借主に対する責任
使用貸借の貸主は，契約が終了するまで，借主に目的物を使用及び収益させる立場にある（民法593条）。
債務の履行が不能であるときは，債権者は損害賠償を請求することができる（民法415条1項）。
最高裁判所平成６年１０月１１日判決（平成3年（オ）第825号，集民173号133頁）は，建物が朽廃・滅失するまで所有する目的でされた土地の使用貸借の借主が，契約の途中で土地を使用できなくなった場合には，特別の事情のない限り，土地使用に係る経済的利益の喪失による損害が発生するとした。
同判決は建物の賃借人の失火で建物が焼失した事案であるが，使用借権の喪失それ自体を損害と認めた点が重要である。
この考え方からすると，貸主が使用貸借の期間や目的の途中で土地を売却し，買主の明渡請求によって使用借主が土地を使えなくなった場合には，使用借主は貸主である売主に対し，使用借権の喪失による損害の賠償を求めることができると考えられる。
ただし，本記事の調査した範囲では，売却した貸主の責任を正面から判断した裁判例は確認できなかった。
また，使用貸借が既に目的に従った使用を終えて終了していた場合や，使用及び収益をするのに足りる期間が経過して貸主が解除できた場合（民法597条2項・598条1項）には，この責任は生じないか，大きく限定されると考えられる。
最高裁判所平成１１年２月２５日判決（平成10年（オ）第513号，集民191号391頁）は，約38年8か月が経過し当事者間の人的なつながりの状況が著しく変化した事案で，借主にはその建物以外に居住する所がなく，貸主には土地を使用する必要等の特別の事情が生じていないというだけでは，使用収益をするのに足りるべき期間の経過を否定することができないとしている。
第３ 売却の場面での土地の評価額
１ 法律上の評価と事実上の評価がずれる理由
使用借権は買主に対抗できないから，理屈の上では，買主は使用借主に明渡しを求めて更地として利用することができる。
課税の場面では，この性質を理由に，使用貸借の付着した土地を更地として評価することが是認されている（後記第４の１）。
しかし，現実の取引では，他人名義の建物が建っている土地を買う者は，明渡しの交渉や訴訟の手間，建物収去の費用と時間，前記第２の３の権利濫用による立退料の負担といったリスクを負う。
片岡・管野編著は，使用借権には第三者への対抗力はないが，他人所有の建物が建っている土地は事実上売却が困難なため，その客観的評価額が一定程度減価されるとしている（同書214頁，256頁）。
２ 取引で用いられる減価の目安
東京高等裁判所平成１７年３月１０日判決（平成16年（行コ）第30号，裁判所HP）は，使用借権負担付きの土地所有権を売買等で取引する際にも使用借権の負担分が正当な減価要因として不動産評価されており，その評価では「使用借権は借地権の３割くらいで算定されている実例が多い」と述べた。
同判決の事案は，当事者が時価2億6000万円と認識していた土地を，その土地を無償で使っていた者が裁判上の和解で1億8350万円で買い取ったもので，同判決は，差額7650万円を使用借権の負担解消に伴う損失補償的な金員と更地化等の処分費用の補てん分と認定している。
同判決は，和解交渉の当初，裁判官から「土地の使用借権だから，更地の１～２割が立退料の相場」との話があったという経緯も認定しており，その原審である東京地方裁判所平成１５年１２月１２日判決（平成12年（行ウ）第191号，裁判所HP）も同じ経緯を認定している。
実務書にも，遺産である土地を売却して代金を分ける際に，土地上に建物を所有する側の使用借権の価値を土地代金の20％とする合意で解決した事例が紹介されている（第一東京弁護士会法律相談運営委員会編著『実例 弁護士が悩む不動産に関する法律相談』（日本加除出版，2015年）342頁）。
同書は，使用借権の価値について，裁判例，課税，補償基準の立場から判断が大きく分かれ，一般化していないと述べている（同書338頁～340頁）。
これらを踏まえ，本記事では，使用借権の負担付き土地の売却価格を次のように整理する。
①更地価格（又は建付地としての価格）から使用借権相当額を控除する。
②使用借権相当額は，借地権価格の3分の1程度，又は更地価格の1割～3割程度が一応の目安とされている。
③これに，建物の収去費用，明渡しまでの期間，権利濫用の主張を受けて立退料を要する可能性といった個別のリスクを加味する。
３ 低すぎる価格で買った買主のリスク
他方で，使用借権の負担を理由に大きく値引きして買い取った買主が，その後に無条件の明渡しを求めると，前記の東京高等裁判所平成３０年５月２３日判決のように，権利の濫用と評価されることがある。
同判決の事案では，更地価格の3割にも満たない価格での取得が権利濫用を基礎付ける事情の一つとされ，最終的に1億円の立退料が明渡しの条件とされた。
したがって，買主にとっての土地の価値は，購入価格と，明渡しを実現するために要する立退料等の合計で見なければならないと考えられる。
４ 不動産鑑定評価基準には使用借権の定めがない
国土交通省の不動産鑑定評価基準（平成26年5月1日一部改正）は，借地権，底地及び建付地の鑑定評価の方法を定めているが，使用借権や使用貸借についての定めはない。
実務書も，同基準に使用借権の規定がないことを前提に，借地権価格（借地権割合）の3分の1程度を目安とする方法や，使用貸借の残存期間中の地代相当額の現在価値の総和で評価する方法を紹介している（井川憲太郎ほか共編『Q&A収益不動産の相続をめぐる法律と税務』（新日本法規，2023年）60頁～61頁）。
もっとも，借地権割合に3分の1を乗じる方法については，画一的に過ぎて疑問が拭えないとの指摘もある（第一東京弁護士会法律相談運営委員会編著・前掲340頁）。
第４ 他の場面の評価との比較
１ 相続税・贈与税では減価しない
国税庁の「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（昭和48年11月1日直資2-189ほか）は，建物等の所有を目的として使用貸借による土地の借受けがあった場合，「当該土地の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。」としている（同通達1）。
また，使用貸借に係る土地を相続や贈与で取得した場合の価額は，建物が自用か貸付けかにかかわらず，土地が自用のものであるとした場合の価額とされる（同通達3）。
同通達は令和8年8月31日にも一部改正されたが，その内容は別紙様式の改正であり，これらの取扱いは変わっていない。
裁判例も，東京地方裁判所昭和５５年９月３日判決（昭和52年（行ウ）第294号，裁判所HP）が，使用借権は第三者に対抗できず所有権を制限する程度も借地権等に比べて極めて小さいなどとして，土地に付着した使用借権の経済的価値を零と評価した相続税の更正処分を適法とした。
東京高等裁判所平成４年２月６日判決（平成元年（行コ）第70号，裁判所HP）も，同じ状態の土地を建物所有者以外の第三者に贈与した場合を例に挙げ，「売買は使用貸借を破る。」から更地として評価することに問題はないとして，使用貸借の付着した土地の更地評価を是認している。
このように，税務では，土地が売却されれば使用借権は買主に対抗できなくなるという法律上の性質が重視され，売却の場面での事実上の減価とは異なる評価がされる。
親族間で土地を無償で使わせる場合の課税全般は，親族間で土地を使わせる場合の課税－使用貸借と相当の地代で説明している。
２ 遺産分割・特別受益では更地価格の1割～3割程度
片岡・管野編著は，遺産である土地の上に相続人の一人が被相続人の許諾を得て建物を建てて無償で使用している場合，その土地は使用借権の負担付きの土地として評価し，更地価格の1割～3割程度が減価され，地上建物が非堅固な建物である場合は使用借権相当額を土地の1割程度と評価して減価するのが通常であるとしている（同書256頁）。
同書は，その使用借権相当額が特別受益になるとする一方，その相続人に土地を取得させる場合には完全な所有権を取得することを理由に更地価格で評価するという考え方も紹介している（同書256頁）。
東京地方裁判所平成１５年１１月１７日判決（平成13年（ワ）第16810号，家月57巻4号67頁，判タ1152号241頁）は，遺留分をめぐる事件で，土地の使用借権を更地価格の15％と評価した。
親の土地に子が家を建てた場合の特別受益の問題は，実家に独身のまま無償で住み続けた子は特別受益者になるか―同居・別居・土地利用で分かれる判断で詳しく扱っている。
３ 公共用地の取得では賃借権としての価格の3分の1程度
公共用地の取得に伴う損失補償基準13条は，使用貸借による権利に対しては，その権利が賃借権であるものとして算定した正常な取引価格に，権利が設定された事情，返還の時期，使用及び収益の目的その他の契約内容，使用及び収益の状況等を考慮して適正に定めた割合を乗じた額で補償するとしている（公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱12条も同旨）。
同基準細則第3は，その割合について，「賃借権に乗ずべき適正に定めた割合は、通常の場合においては、３分の１程度を標準とするものとする。」と定めている。
公共事業による取得では，使用借権も補償の対象となる経済的な価値を持つものとして扱われているといえる。
４ 競売不動産の評価
実務書によれば，競売不動産の評価では，使用借権付きの建物について，堅固な建物の場合は建付地価格の20％，非堅固な建物の場合は10％を建物価格に加算するとされ，家庭裁判所の実務でもおおむねこの割合を目安にしているとされる（片岡・管野編著218頁，井川ほか共編・前掲60頁～61頁）。
いずれも東京競売不動産評価事務研究会編『競売不動産評価マニュアル〔第3版〕』（別冊判例タイムズ30号）79頁を引用するものであり，本記事では同マニュアルの原本は確認していない。
片岡・管野編著は，使用借権の負担のある土地については，建付地価格から使用借権割合を控除して底地の価格を求めるとしている（同書218頁）。
５ 使用借権を失ったときの損害
前記の最高裁判所平成６年１０月１１日判決は，建物の焼失で使用借権を失った使用借主について，建物の本体の価格とは別に，土地使用に係る経済的利益に相当する額を損害として請求できるとした。
売主の責任を考える際の損害額も，この土地使用に係る経済的利益，すなわち前記第３の２の使用借権相当額が基準になると考えられる。
第５ 売主・使用借主・買主の実務上の注意点
１ 売主（土地所有者）
使用借主の同意なく売却すること自体はできるが，買主が明渡しを求めれば，使用借主から売主に対する損害賠償の請求や，買主と使用借主との間の権利濫用の争いが生じ得る。
売却前に使用借主と話し合い，明渡しの時期と立退料，建物の買取りや収去費用の負担を合意しておけば，買主は更地に近い条件で購入でき，売却価格も上がりやすいと考えられる。
話合いがつかない場合でも，使用貸借が既に終了していないか，民法598条1項により解除できないかをまず検討することになる。
使用借主に土地を使い続けさせたまま売るのであれば，使用借主の承諾を得て買主に貸主の地位を引き継がせることが考えられる。
その場合の買主は無償で貸し続ける負担を負うので，価格は大きく下がると考えられる。
２ 使用借主（建物所有者）
使用借主は，買主に使用借権を対抗できないことを前提に，次の点を確認することになる。
①使用貸借の成立と存続（期間や目的，終了事由がないこと）を示す資料
②買主の取得の経緯や価格，買主が建物の存在や使用借主の事情を知っていたかなど，権利濫用を基礎付ける事情
③売主に対する損害賠償を求める余地
地代を払っていた場合は，使用貸借ではなく賃貸借と認定される余地があり，登記された建物があれば借地権として買主に対抗できる（借地借家法10条1項）。
ただし，最高裁判所昭和４１年１０月２７日判決（昭和41年（オ）第527号，民集20巻8号1649頁）は，建物の借主が建物を含む貸主所有の不動産の固定資産税等の公租公課を負担していた事案で，その負担が使用収益の対価の意味を持つと認めるに足りる特段の事情がない限り使用貸借と認めるのが相当としている。
前記の国税庁の通達も，土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものは使用貸借に当たるとしており（同通達1），固定資産税相当額を払っていた程度では，土地についても使用貸借と扱われる可能性が高いと考えられる。
遺言や相続で土地と建物の所有者が分かれた場合に敷地の使用貸借が成立するかについては，借地権付き建物の遺言と底地取得－混同後の効力と見直しで扱っている。
３ 買主
使用貸借の土地を買う者は，建物所有者と事前に接触せず，使用借権の負担を理由に大幅に値引きして取得すると，後の明渡請求が権利の濫用とされ，高額の立退料を条件とされるおそれがある。
購入前に建物所有者の占有権原（賃貸借か使用貸借か，地代や公租公課の負担の有無）を確かめ，明渡しの条件を見込んだ上で価格を決めることが望ましい。
第６ 出典
１ 法令・通達・行政基準
①民法（e-Gov法令検索，令和8年9月12日確認）1条3項，206条，415条，539条の2，593条，597条，598条，605条の2 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
②借地借家法（同）2条1号，10条1項 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
③国税庁「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（昭和48年11月1日直資2-189ほか，最終改正令和8年8月31日課資2-14） https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/731101/01.htm
④用地対策連絡会「公共用地の取得に伴う損失補償基準」13条 https://www.mlit.go.jp/common/001338606.pdf
⑤用地対策連絡会「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」第3 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001397834.pdf
⑥国土交通省「不動産鑑定評価基準」（平成26年5月1日一部改正） https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf
２ 裁判例
①最高裁判所昭和４１年１０月２７日判決（昭和41年（オ）第527号，民集20巻8号1649頁） https://www.courts.go.jp/hanrei/54029/detail2/index.html
②最高裁判所平成６年１０月１１日判決（平成3年（オ）第825号，集民173号133頁） https://www.courts.go.jp/hanrei/62699/detail2/index.html
③最高裁判所平成１１年２月２５日判決（平成10年（オ）第513号，集民191号391頁） https://www.courts.go.jp/hanrei/62400/detail2/index.html
④東京高等裁判所平成５年１２月２０日判決（平成4年（ネ）第1506号・第2322号，判タ872号221頁，判時1489号118頁，裁判所HP未掲載）
⑤名古屋高等裁判所金沢支部平成１３年１２月２６日判決（平成13年（ネ）第67号） https://www.courts.go.jp/hanrei/3309/detail4/index.html
⑥東京高等裁判所平成１７年３月１０日判決（平成16年（行コ）第30号） https://www.courts.go.jp/hanrei/14891/detail5/index.html
⑦東京地方裁判所平成１５年１２月１２日判決（平成12年（行ウ）第191号） https://www.courts.go.jp/hanrei/15093/detail5/index.html
⑧東京高等裁判所平成３０年５月２３日判決（平成29年（ネ）第4535号，判時2409号42頁，裁判所HP未掲載）
⑨東京地方裁判所昭和５５年９月３日判決（昭和52年（行ウ）第294号） https://www.courts.go.jp/hanrei/17391/detail5/index.html
⑩東京高等裁判所平成４年２月６日判決（平成元年（行コ）第70号） https://www.courts.go.jp/hanrei/16561/detail5/index.html
⑪東京地方裁判所平成１５年１１月１７日判決（平成13年（ワ）第16810号，家月57巻4号67頁，判タ1152号241頁，裁判所HP未掲載）
３ 文献
①片岡武・管野眞一編著『第４版 家庭裁判所における遺産分割・遺留分の実務』（日本加除出版，2021年）214頁，218頁，253頁～256頁
②第一東京弁護士会法律相談運営委員会編著『実例 弁護士が悩む不動産に関する法律相談』（日本加除出版，2015年）335頁～342頁
③井川憲太郎・枝吉経・大塚康貴・棚橋桂介共編『Q&A収益不動産の相続をめぐる法律と税務』（新日本法規，2023年）59頁～61頁
４ 関連記事
①親族間で土地を使わせる場合の課税－使用貸借と相当の地代
②実家に独身のまま無償で住み続けた子は特別受益者になるか―同居・別居・土地利用で分かれる判断
③借地権付き建物の遺言と底地取得－混同後の効力と見直し