貸主から定期借家契約への切替えを打診された借家人の注意事項（AI作成）

第１　結論――合意解約書だけを先に提出しない

本記事は，土地の借地権者ではなく，居住用又は事業用建物の借主（借家人）が，普通建物賃貸借から定期建物賃貸借への切替えを打診された場面を対象とする。
建物の所有を目的として土地を借りている借地人が，貸主から定期借地契約への切替えを求められた場合は，「貸主から定期借地契約への切替えを求められた借地人の注意事項」を参照されたい。
貸主から提案を受けただけで，現在の普通建物賃貸借が定期建物賃貸借へ一方的に変わるものではない。

切替えは，通常，現在の普通建物賃貸借を合意により終了させ，同じ建物について更新のない新契約を締結する形で行われる。
借主が更新保護を失う変更であるから，「契約書の形式を変えるだけである」と考えて合意解約書へ先に署名すべきではない。

まず，現在の契約書，更新書類及び新契約案を並べ，契約期間，中途解約，再契約，賃料改定，敷金，原状回復及び保証の各条項を確認する必要がある。
切替えに応じる場合も，旧契約の終了と新契約の成立を同時又は条件付きにすることが，借主側の実務的な基本形となる。

提案を断ったことだけで直ちに明渡義務が生じるわけではない。
もっとも，賃料不払その他の契約違反による解除や，普通建物賃貸借について貸主の更新拒絶等に正当事由が認められるかは別の問題である。

第２　最初に現在の契約・締結日・用途を確定する

１　普通借家からの切替えか，定期借家の再契約か

現在の契約書に「定期建物賃貸借」「契約の更新がない」「期間満了により終了する」などの記載があっても，名称だけで契約の法的性質が確定するわけではない。
契約書とは別個の事前説明がされたかを含め，借地借家法３８条の要件を満たすかを確認する必要がある。

現在の契約が既に有効な定期建物賃貸借である場合，貸主の提案は普通借家からの「切替え」ではなく，期間満了後の「再契約」である。
再契約も新たな契約であり，従前と同じ条件で当然に成立するものではない。

２　平成１２年３月１日前の居住用契約には切替制限がある

平成１２年３月１日前に締結された居住用建物の普通建物賃貸借を合意により終了させ，引き続き同じ建物について新たな賃貸借をするときは，当分の間，定期建物賃貸借に関する借地借家法３８条が適用されない（良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法附則３条）。
国土交通省の「定期建物賃貸借Ｑ＆Ａ」は，この場合に定期借家契約を結んでも，従来の正当事由による解約制限のある借家契約になると説明している。

平成１２年３月１日以後に締結された普通建物賃貸借については，この経過措置による制限はないが，当事者の合意と借地借家法３８条の要件が別に必要である。
契約書の作成日だけでなく，最初の契約日，その後の更新又は新規契約の経緯及び契約当事者の承継も確認すべきである。

３　居住用・事業用・店舗併用住宅を区別する

前記の経過措置は居住用建物を対象とし，事務所又は店舗等の事業用建物には適用されない。
もっとも，国土交通省のＱ＆Ａは，店舗併用住宅であっても生活の本拠としているものは居住用建物に当たると説明しているため，契約書の用途欄だけでなく実際の使用状況も確認する必要がある。

居住用か事業用かは，後述する借主の法定中途解約権にも影響する。
契約日，用途，床面積及び現在の使用状況は，別々の確認項目である。

第３　切替えにより変わる更新・終了のルール

１　普通建物賃貸借では貸主の更新拒絶等に正当事由を要する

期間の定めがある普通建物賃貸借では，当事者が期間満了の１年前から６か月前までの間に更新しない旨等を通知しなければ，原則として従前と同一の条件で契約を更新したものとみなされる（借地借家法２６条１項）。
貸主による更新拒絶又は解約申入れには，貸主と借主の建物使用の必要性，従前の経過，利用状況，建物の現況及び財産上の給付の申出を考慮した正当事由を要する（同法２８条）。

したがって，普通建物賃貸借の借主が切替えに同意しない場合，貸主は，切替提案とは別に，現在の契約を終了させる法的根拠を示す必要がある。
正当事由と立退料の関係については，「居住用建物の立退料の算定方法―正当事由・移転費用・賃料差額」で整理している。

２　定期建物賃貸借は更新されず，期間満了で終了する

適法に成立した定期建物賃貸借は，契約で定めた期間が満了すると更新されずに終了する。
その後も使用を続けるには貸主と借主が再契約を締結する必要があり，契約書に明確な権利が定められていない限り，借主が再契約を一方的に求めることはできない。

両契約の違いを，切替えの判断に必要な範囲で示すと，次のとおりである。

借主にとって最も大きな変更は，期間満了時の更新保護を失うことである。
その不利益を踏まえ，契約期間の長さと，再契約が成立しない場合に移転できる準備期間を具体的に検討する必要がある。

第４　新契約案で確認すべき条項

１　契約期間と終了通知

契約期間は，居住，営業，設備投資，内装費の回収又は許認可の継続に必要な期間から逆算する必要がある。
「再契約を予定する」という説明だけで短期の契約を受け入れず，再契約が成立しない場合でも対応できる期間かを確認すべきである。

契約期間が１年以上の定期建物賃貸借では，貸主は，期間満了の１年前から６か月前までの間に，期間満了により契約が終了する旨を借主へ通知しなければ，その終了を借主に対抗できない（借地借家法３８条６項）。
通知が遅れた場合も，通知の日から６か月を経過すれば終了を対抗できるため，通知の遅れによって普通建物賃貸借へ当然に変わるわけではない。

２　借主の中途解約権

居住用で床面積が２００平方メートル未満の定期建物賃貸借では，転勤，療養，親族の介護その他のやむを得ない事情により，借主が建物を生活の本拠として使用することが困難となったときは，解約申入れから１か月で契約が終了する（借地借家法３８条７項）。
この法定要件を満たす借主に不利な特約は無効である（同条８項）。

事業用建物，床面積２００平方メートル以上の居住用建物又は法定のやむを得ない事情がない場合は，契約上の中途解約条項が特に重要となる。
借主側の都合による解約権，予告期間，違約金及び残存期間の賃料負担を，新契約案の全文で確認する必要がある。

３　再契約の手続と条件

再契約は更新ではないため，「原則として再契約する」「協議する」「再契約を妨げない」などの文言だけで成立が保証されるとは限らない。
再契約を申し入れる期限，貸主が回答する期限，拒絶できる事由，再契約後の期間，賃料及び手数料を具体化できるかが交渉事項となる。

再契約時にも新たな定期建物賃貸借を締結する以上，契約締結と事前説明の各要件を改めて満たす必要がある。
将来の口頭説明だけを前提とせず，新契約案に反映された内容で判断すべきである。

４　賃料改定条項

定期建物賃貸借に借賃の改定に係る特約がある場合，借地借家法３２条の借賃増減請求権は適用されない（同法３８条９項）。
賃料を固定するのか，一定時期に一定率で改定するのか，指標へ連動させるのか，協議だけを定めるのかを区別して読む必要がある。

切替時の賃料だけでなく，契約期間全体の賃料負担と再契約時の条件を比較しなければならない。
更新保護を失うことに対応する条件として，賃料減額，長期の契約期間又は移転費用等を提案することも検討対象となり得るが，これらは法律上当然に請求できるものではなく交渉事項である。

５　敷金・原状回復・保証

民法６２２条の２第１項は，賃貸借が終了し，かつ，賃貸物の返還を受けたときに，未払債務等を控除した敷金残額を返還することを定めている。
建物を明け渡さずに契約だけを切り替える場合は，旧契約の敷金をいったん清算するのか，新契約の敷金へ充当又は承継するのかを，書面で明確にしておくのが安全である。

原状回復については，切替時に現況確認をして基準となる写真又は確認書を残し，最終退去時に旧契約期間中の損傷を含めて処理するのかを定めることが考えられる。
連帯保証人，家賃債務保証会社，火災保険及び保証金についても，旧契約のものが新契約へ当然に続くと決めつけず，更新又は再締結の要否と費用を確認すべきである。

第５　定期建物賃貸借に必要な契約方式と事前説明

１　書面又は電磁的記録による契約が必要である

借地借家法３８条１項は，公正証書による等書面で契約をするときに限り，契約の更新がない旨を定めることができるとする。
同条２項により，契約内容を記録した電磁的記録による契約も書面による契約とみなされるため，公正証書の作成自体が必須なのではない。

契約書には，契約期間，更新がないこと及び期間満了により終了することを明確に記載する必要がある。
電子契約を用いる場合も，後から契約内容，合意者及び合意時点を確認できる形でデータを保存することが実務上の基本となる。

２　契約書とは別個の事前説明が必要である

貸主は，契約締結前に，更新がなく期間満了により終了することを記載した書面を借主へ交付して説明しなければならない（借地借家法３８条３項）。
借主の承諾があれば，所定の電磁的方法により説明事項を提供することもできる（同条４項）。

最高裁平成２４年９月１３日第一小法廷判決（平成２２年（受）第１２０９号，民集６６巻９号３２６３頁）は，借主が更新のない契約であると認識していたかどうかにかかわらず，事前説明書は契約書とは別個独立の書面であることを要するとした。
当時の借地借家法３８条２項及び３項は，現在の同条３項及び５項に相当し，現在も貸主が事前説明をしなかった場合には更新がない旨の定めが無効となる。

３　宅地建物取引業者の重要事項説明とは区別する

国土交通省の「定期建物賃貸借Ｑ＆Ａ」は，仲介者である宅地建物取引業者が重要事項説明をしただけでは，貸主による借地借家法３８条の事前説明をしたことにはならないと説明している。
宅地建物取引業者が貸主の代理人として同条の説明をすることは可能であるが，仲介者としての重要事項説明と貸主側の代理人としての事前説明は，主体と法的根拠が異なる。

借主側では，①新しい定期建物賃貸借契約書，②契約書とは別個の事前説明書，③宅地建物取引業者が関与する場合の重要事項説明書を区別して受け取り，それぞれの説明者と日付を確認する必要がある。

第６　切替交渉の進め方

１　貸主の理由と新契約案の全体を先に確認する

借主は，切替えを求める理由，予定時期及び新契約の期間が整合するかを確認する必要がある。
建替え，売却，自己使用又は管理方針の変更など，理由によって借主が必要とする契約期間と移転準備は異なるからである。

最初に確認する資料は，①現在の賃貸借契約書及び特約，②更新合意書その他の更新資料，③合意解約書案，④新しい定期建物賃貸借契約書案，⑤事前説明書案，⑥保証・保険関係書類，⑦貸主又は管理会社との電子メール等である。
資料の全文がそろう前に，合意解約書だけへ署名する理由はない。

２　旧契約の終了と新契約の成立を連動させる

切替えに応じる場合，旧契約の終了日，新契約の開始日，敷金等の引継ぎ及び鍵・占有の継続を一組の書面又は相互に条件付けた書面で処理することが考えられる。
新契約が成立しなかったときは旧契約の合意解約も効力を生じない構成にできるかを検討すべきである。

貸主が新契約案の確定前に合意解約書の提出を求める場合，又は説明書へ先に受領署名するよう求める場合は，署名を止め，書類の効力と順序を確認するのが相当である。
切替えを断る場合も，現在の契約を維持する意思を文書で伝え，従前どおり賃料その他の債務を履行し，受領拒絶等が生じたときは早期に個別相談を検討する必要がある。

３　借主からの回答文例

借主からは，現在の契約を終了させる前に，新契約の全条件を確認するという順序を明確にすればよい。
例えば，次のような回答が考えられる。

「定期建物賃貸借への切替えについては，現在の賃貸借契約の終了条件，新契約の期間，中途解約，再契約，賃料改定，敷金・原状回復及び保証の取扱いを確認した上で検討します。現時点では，従前契約の合意解約には同意していません。新契約書案及び事前説明書案をご提示ください。」

回答後は，提案書，契約書案，説明書，電子メール及び送受信日時が分かる記録を保存する必要がある。
不動産賃貸借に関する本ブログの関連記事は，「宅建業法・不動産取引の実務ガイド―仲介・売買・賃貸・土地利用の関連記事一覧」にも掲載している。

第７　出典・参考資料

１　法令

①e-Gov法令検索「借地借家法」（平成３年法律第９０号）２６条，２８条，３０条，３２条及び３８条
②e-Gov法令検索「民法」（明治２９年法律第８９号）６２１条及び６２２条の２
③「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（平成１１年法律第１５３号）附則３条（国土交通省掲載の法律全文）

２　裁判例

①最高裁平成２４年９月１３日第一小法廷判決（平成２２年（受）第１２０９号，建物明渡請求事件，民集６６巻９号３２６３頁，裁判所ウェブサイト掲載判決全文４頁）

３　所管行政機関の解説・Ｑ＆Ａ・標準書式

①国土交通省「定期建物賃貸借Ｑ＆Ａ」Ｑ１～Ｑ１３（令和８年８月２８日確認）
②国土交通省「定期賃貸住宅標準契約書」平成３０年３月版及び解説コメント（国土交通省の掲載ページで令和４年５月１８日施行の電子化対応を確認した。標準契約書の使用は法令上の義務ではない。）

４　その他の文献

①日本公証人連合会編著『新版　証書の作成と文例　借地借家関係編〔三訂版〕』（立花書房，令和２年）２４５頁～２６２頁