第１ この記事が扱う対象
１ 検討の対象と時点
住宅価格の高騰を背景に，夫婦のそれぞれが住宅ローンを組んで一つの不動産を取得する「ペアローン」の利用が広がっている。共同通信は，令和8年8月17日，ペアローンで購入したマンションについて夫婦が離婚し，財産分与の内容をめぐって訴訟に至った事案を伝えている（もっとも，同記事には裁判所名及び事件番号が示されておらず，本記事はこの事案を裁判例として扱うものではない。あくまで，ペアローンを組んだ夫婦の離婚がどのような法律問題を伴うかを考える手掛かりとして紹介するにとどめる）。本記事は，令和8年8月21日現在の法令及び公表資料に基づき，ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合に生じる財産分与上の論点を整理するものである。生成AIを用いて住宅金融支援機構及び金融機関の公表資料，国税庁の公表資料並びに裁判所ウェブサイト掲載の裁判例を通読し，条文及び内容を原典と照合した上で構成した。
財産分与をめぐる紛争は，令和6年法律33号による民法改正（令和8年4月1日施行）によって請求期間及び分与割合の考え方が変わったところであり，ペアローン特有の論点を検討する前提として，この改正の内容を踏まえておく必要がある。改正の詳細は第８で述べる。
２ この記事が扱わない範囲
財産分与の基準時，評価時点及び清算割合という一般的な枠組みは，離婚時の財産分与と税金で既に整理している。自社株式や事業用財産という他の財産類型に固有の論点は，それぞれ経営者の離婚と自社株式の財産分与及び個人事業主の離婚と財産分与で扱っている。本記事は，これらと重複する一般論を繰り返さず，ペアローンという住宅ローンの契約構造に固有の論点――住宅ローンの負担割合と財産分与の関係，離婚後の債務者・連帯保証人の処理，及びこれに伴う課税上の取扱い――に絞って検討する。
第２ ペアローンという住宅ローンの仕組み
１ 契約構造――二本の契約と相互連帯保証
「ペアローン」とは，一つの物件について，夫婦などの二人がそれぞれ単独の債務者として別個の住宅ローン契約を結び，互いに相手方の連帯保証人になる仕組みをいう。住宅金融支援機構「【フラット35】ペアローン」は，「1つの物件に対し，ご夫婦，親子，パートナーなどがそれぞれ単独で借入申込みを行い，2つの【フラット35】を併せて利用することができる制度」と説明する。三井住友銀行の商品説明も，「1つの住宅に対して，夫婦などの2人が住宅ローンの債務者（主債務者）となり相互に連帯保証人になる仕組み」とする。すなわち，法的には二本の金銭消費貸借契約と，相互の連帯保証契約が組み合わさったものである。
２ 連帯債務型・収入合算型との違い
住宅金融支援機構は，ペアローンと「連帯債務型」を明確に区別している。連帯債務型は，夫婦などが一本のローン契約について連帯して債務を負担する仕組みであり，契約が一本である点でペアローン（契約が二本）と異なる。このほか，主債務者を一人に絞り，他方は連帯保証人にとどまる「収入合算（連帯保証型）」もある。
この違いは，住宅ローン控除（租税特別措置法41条）の適用範囲にも表れる。ペアローンでは各契約者がそれぞれ独立して控除の対象となるのに対し，連帯債務型では一本のローンを各人の負担割合に応じて按分した額が各人の控除対象となる（国税庁質疑応答事例「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」）。収入合算型では，連帯保証人にとどまる者は自ら債務者として控除を受ける立場にない。この差異は，離婚時に「誰が何を負っているか」を確認する出発点になる。
３ 団体信用生命保険の加入形態
団体信用生命保険（団信）についても，ペアローンでは契約者それぞれが個別に加入するため，一方が死亡等した場合にはその者の残高のみが保険金で弁済され，他方の債務は残る。住宅金融支援機構の説明も，「一方のお客さまに万が一のことがあった場合でも，もう一方のお客さまはご自身の債務について返済を継続する必要があります」とする。この点は，連帯債務型の一部商品で夫婦連生の団信が用意されている場合があるのとは異なり，ペアローンでは各人の債務が独立して存続することを意味する。
第３ 財産分与の対象となる範囲及び基準
１ 夫婦共有財産の推定
民法762条2項は，「夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は，その共有に属するものと推定する」と規定する。ペアローンで購入した不動産は，通常，各自の負担割合に応じた持分で共有登記がされるが，登記持分と実際の返済額とが一致しないことも珍しくない。この場合に対象財産の範囲及び清算の方法をどう見るかが，ペアローン特有の論点の出発点になる。
２ 負担割合・持分割合・返済実態の食い違い
民法768条3項は，「当事者双方がその婚姻中に取得し，又は維持した財産の額及びその取得又は維持についての各当事者の寄与の程度，婚姻の期間，当事者の年齢及び心身の状況，婚姻中の生活水準，婚姻中の協力及び扶助の状況その他一切の事情を考慮して」分与の額及び方法を定めるものとし，寄与の程度は「その程度が異なることが明らかでないときは，相等しいものとする」と定める。登記持分と実際の返済額に食い違いがある場合であっても，この条文に基づき，家庭裁判所は登記名義に機械的に従うのではなく，双方の寄与の実態を踏まえて分与の内容を定めることになる。もっとも，寄与の程度が異なることを具体的に立証することは実務上容易ではなく，特段の事情が認められない限り，登記持分に沿った形での清算になりやすい。
３ 基準時及び評価時点
対象財産を確定する基準時は原則として別居開始時であり，評価の基準時は口頭弁論終結時（審判・調停であれば手続終結時に近い時点）の時価による，というのが実務上の考え方である。この一般論及び生命保険・退職金の計算式は，離婚時の財産分与と税金で扱っているため，本記事では繰り返さない。
第４ 不動産の評価とオーバーローンの処理
１ 評価の方法
不動産の評価は，固定資産税評価額や路線価による簡便な方法から，不動産鑑定士による鑑定まで，事案の規模や争いの程度に応じて選択される。ペアローンの場合であっても評価の方法自体に特殊性はなく，対象不動産の時価から住宅ローンの残債務額を控除した金額を清算の基礎とする点が実務上の一般的な取扱いである。
２ オーバーローンの場合の清算
住宅ローンの残債務額が不動産の時価を上回る，いわゆるオーバーローンの状態にある場合，その不動産は積極財産として計上すべき価値を持たず，財産分与の対象からも原則として除外される。夫婦の他の財産（預貯金等）との通算により清算するか，どちらか一方が住み続けて残債務を負担する（他方は住居に関する権利を主張しない）形で解決される例が多いとみられる。売却して残債務を完済できない場合には，任意売却によって金融機関の同意を得た上で残債務を整理する方法もあるが，これは財産分与そのものというより，住宅ローンの実行に関する金融機関との交渉の問題である。
第５ 分与の実行と債務関係の帰趨
１ 財産分与の合意・判決だけでは債務関係は解消しない
ペアローン特有の実務上の落とし穴は，財産分与によって不動産の帰属を一方に定めても，それだけでは住宅ローンの債務関係が当然には解消しないことである。民法441条は，連帯債務者の一人について生じた事由は，法定の場合を除き他の連帯債務者に対して効力を生じないと定め，同454条は連帯保証人が催告及び検索の抗弁権を有しないと定める。夫婦間で「自分が住み続け，相手方は住宅ローンと無関係になる」と合意しても，その合意は金融機関との関係（連帯保証契約や，ペアローンにおけるもう一方の債務契約そのもの）には当然には及ばない。したがって，離婚後も一方が他方の連帯保証人であり続ける，あるいは各自の債務がそれぞれ存続する，という状態が生じ得る。
２ 免責的債務引受による整理と金融機関の審査
一方を債務関係から完全に離脱させるためには，民法472条の定める免責的債務引受（引受人が同一内容の債務を負担し，原債務者はその債務を免れるもの）の構成により，債権者である金融機関の関与を得る必要がある。この点は，住宅金融支援機構の公表しているよくある質問からも確認できる。同機構は，「離婚するので債務者を夫から妻へ変えることはできますか」との問いに対し，「債務者を変更する場合や融資物件の持分を変更する場合は，当機構の審査が必要になります」と回答し，「離婚したのですが，債務者から抜けられるでしょうか」との問いに対しても，同様に審査が必要である旨を回答している。いずれの回答も，審査の結果によっては希望どおりに認められない場合や，融資金の一部繰上返済又は新たな債務者の追加が必要になる場合があるとしている。財産分与の合意書に「一方が住宅ローンを免れる」と書いても，それは夫婦間の内部的な取決めにとどまり，金融機関に対してこれを主張できるわけではない。離婚に先立ち，早い段階で融資を受けている金融機関に相談し，名義変更や借換えの可否を確認しておく必要がある。
第６ 事前の合意・誓約書による定めの効力
１ 婚姻中の夫婦間契約の取消権の廃止
かつての民法754条は，「夫婦間でした契約は，婚姻中，いつでも，夫婦の一方からこれを取り消すことができる」と定めていたが，この規定は令和6年法律33号により削除され，令和8年4月1日から夫婦間の契約であることを理由とする任意の取消権は失われた。この改正の経緯及び婚姻後の夫婦間契約の設計については，経営者の離婚をめぐる四つの局面で詳しく扱っている。婚姻中に将来の財産分与の内容について取り交わした誓約書や念書についても，かつてはこの取消権によって一方的に撤回される不安定さがあったが，改正後はその不安定さがなくなったことになる。
２ 財産分与に関する事前合意と家庭裁判所の裁量
もっとも，婚姻中に取り交わした誓約書等が撤回されなくなったとしても，それが離婚時の財産分与の内容を当然に拘束するわけではない。民法768条3項は，家庭裁判所が「一切の事情」を考慮して分与の額及び方法を定めるものとしており，当事者間の事前合意はこの「一切の事情」の一つとして考慮される要素にとどまる。実務上，有効な合意が存在すれば家庭裁判所もこれを尊重する運用になりやすいと考えられるが，合意の内容が著しく一方に不利益であるなど，考慮すべき他の事情が大きい場合には，家庭裁判所が合意と異なる内容の分与を命じる余地は否定されない。
３ 不貞等を条件とする合意の公序良俗適合性
配偶者の不貞行為が発覚した際に，「今後同様の行為があれば不動産の名義を相手方に譲渡する」といった停止条件付きの合意を取り交わす例がある。このような合意は，内容が特定の財産処分として明確である限り，直ちに無効となるものではない。もっとも，民法90条は，「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は，無効とする」と定めており，合意の内容が著しく過大であったり，違約罰としての性質が強く当事者の自由を不当に拘束するものであったりする場合には，公序良俗違反として無効又は一部無効と評価される余地がある。不貞行為をめぐる配偶者間の求償及び責任関係の一般的な整理は，不貞の共同不法行為で扱っている。
４ 財産分与と慰謝料の関係
財産分与に慰謝料的な要素を含めることができるかについては，最高裁判所第二小法廷昭和46年7月23日判決（民集25巻5号805頁，裁判所ウェブサイト）が参考になる。同判決は，「すでに財産分与がなされた場合においても，それが損害賠償の要素を含めた趣旨とは解されないか，または，その額および方法において分与請求者の精神的苦痛を慰籍するに足りないと認められるものであるときは，右請求者は，別個に，相手方の不法行為を理由として離婚による慰籍料を請求することを妨げられない」と判示した。すなわち，財産分与に慰謝料的な要素を含めることは可能であるが，含めているかどうかはその額及び方法から個別に判断され，含めていないと評価される場合には，別途の慰謝料請求が妨げられない，という関係にある。誓約書に基づく財産分与の内容を検討する際にも，それが清算的な財産分与としての性質を持つのか，慰謝料的な意味合いを含むのかを区別して考える必要がある。
第７ 課税上の取扱い
１ 財産分与による資産移転と譲渡所得課税
財産分与によって不動産の所有権を相手方に移転した場合，分与した側には譲渡所得税が課される。最高裁判所第三小法廷昭和50年5月27日判決（昭和47年（行ツ）第4号，民集29巻5号641頁，裁判所ウェブサイト）は，「財産分与としてされた不動産の譲渡は，譲渡所得課税の対象となる」と判示している。国税庁タックスアンサーNo.3114「離婚して土地建物などを渡したとき」も，「分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります」としており，分与時の時価を基準に課税所得を計算することになる。
２ オーバーローンの場合の課税
第４で述べたオーバーローンの状態にある不動産を分与した場合，収入金額（分与時の時価）から取得費及び譲渡費用を差し引いた金額がマイナスになれば，譲渡所得としての課税所得は生じない。オーバーローンの状態を理由とする専用の非課税規定が置かれているわけではなく，あくまで譲渡所得課税の一般的な計算構造の帰結として，実質的に課税が生じにくい，という関係にある。
３ 居住用財産の３０００万円特別控除
国税庁タックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」が定める３０００万円の特別控除は，「特別の関係がある人」に対する譲渡には適用されない。同ページは，「特別の関係がある人」に生計を一にする親族や内縁関係にある人などが含まれるとしている。離婚が成立した後の元配偶者は，通常，生計を一にする親族には該当しないため，この除外事由に当たらないと解される。もっとも，別居はしていても離婚が成立していない段階での財産の移転については，なお配偶者として除外事由に当たり得る点に注意を要する。
４ 財産分与と贈与税
相続税法基本通達9-8は，「婚姻の取消し又は離婚による財産の分与によって取得した財産…については，贈与により取得した財産とはならないのであるから留意する」としつつ，「その分与に係る財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮してもなお過当であると認められる場合における当該過当である部分又は離婚を手段として贈与税若しくは相続税のほ脱を図ると認められる場合における当該離婚により取得した財産の価額は，贈与によって取得した財産となる」と定める。ペアローンの負担割合と登記持分が大きく食い違うような場合に，実際の負担を大幅に超える持分を一方が取得する内容の財産分与をすると，過当な部分について贈与税が課される可能性がある点に留意する必要がある。
５ 住宅ローン控除の承継
国税庁タックスアンサーNo.1237「離婚による財産分与で居住用家屋の共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除について」によれば，財産分与によって共有持分を追加取得した場合には，住宅借入金等特別控除の適用に当たり，新たに家屋を取得したものとして扱われる。当初から保有していた持分及び追加取得した持分のいずれについても，要件を満たせば控除の適用を受けることができる。ただし，「追加取得時において自己と生計を一にし，その取得後も引き続き自己と生計を一にしている親族等からの取得」は控除の対象とならないとされており，この点は前記３の３０００万円特別控除における「特別の関係がある人」の考え方と共通する。離婚が成立し，生計を一にする関係が解消された後の取得であれば，この除外事由には当たらないと解される。
第８ 手続上の留意点及び除斥期間
１ 財産分与請求権の期間制限
民法768条2項ただし書は，「離婚の時から五年を経過したときは，この限りでない」と定める。この期間は，令和6年法律33号による改正前は「二年」であり，令和8年4月1日の施行日前に離婚が成立している場合には，改正法附則の経過措置により，なお従前の「二年」が適用される。ペアローンの処理には金融機関との調整や不動産の評価など時間を要する事項が多いが，この期間を徒過すると財産分与請求権そのものを行使できなくなるため，離婚の時期と請求期間の起算点を必ず確認しておく必要がある。
２ 裁判例の乏しさと和解による解決の実情
裁判所ウェブサイトの裁判例検索で確認する限り，「ペアローン」という商品を正面から扱い，これに基づく財産分与の考え方を判示した裁判例は，令和8年8月現在，見当たらない。住宅ローン付き不動産の財産分与は，評価，オーバーローンの有無，金融機関との調整といった個別の事情に大きく左右される類型であり，実務上は，家事調停又は訴訟上の和解による個別の合意で解決される例が多いとみられる。判例による確立した基準を前提にできない以上，具体的な負担割合や残債務額を踏まえた交渉が，解決の中心的な手段になる。
３ 事前に確認すべき事項
ペアローンを組んだ夫婦が離婚を検討する際には，次の事項を早期に確認しておくことが望ましい。①登記上の持分割合，②各自の実際の返済負担額及びその推移，③住宅ローンの残債務額，④直近の不動産評価額（オーバーローンか否か），⑤融資を受けている金融機関及び連帯保証の内容，⑥債務者変更や借換えに応じる金融機関の方針。これらを確認しないまま財産分与の内容を合意すると，合意後に金融機関の審査が通らず，離婚後も想定しない形で連帯保証人としての地位が残る事態になりかねない。
出典・参考資料
１ 法令・通達
①民法（明治二十九年法律第八十九号）90条・441条・454条・472条・754条・762条・768条（e-Gov法令検索）
②相続税法基本通達9-8（国税庁）
③租税特別措置法（昭和三十二年法律第二十六号）41条（住宅借入金等特別控除，e-Gov法令検索）
２ 裁判例
①最高裁判所第二小法廷昭和46年7月23日判決（民集25巻5号805頁，裁判所ウェブサイト）
②最高裁判所第三小法廷昭和50年5月27日判決（昭和47年（行ツ）第4号，民集29巻5号641頁，裁判所ウェブサイト）
３ 公的資料
①住宅金融支援機構「【フラット35】ペアローン」（住宅金融支援機構）
②住宅金融支援機構「離婚するので債務者を夫から妻へ変えることはできますか」（住宅金融支援機構）
③住宅金融支援機構「離婚したのですが，債務者から抜けられるでしょうか」（住宅金融支援機構）
④住宅金融支援機構「連帯債務とペアローンの違い」（住宅金融支援機構）
⑤三井住友銀行「ペアローンとは」（三井住友銀行）
⑥三菱UFJ銀行「ペアローン・収入合算」（三菱UFJ銀行）
⑦国税庁質疑応答事例「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」（国税庁）
⑧国税庁タックスアンサーNo.3114「離婚して土地建物などを渡したとき」（国税庁）
⑨国税庁タックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
⑩国税庁タックスアンサーNo.1237「離婚による財産分与で居住用家屋の共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除について」（国税庁）
４ ウェブ資料
①「ペアローン中離婚、訴訟も 共有財産分与の意見対立」（東京新聞，共同通信配信，令和8年8月17日）