軍用地投資

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1 軍用地投資
(1) 軍用地とは,米軍基地や自衛隊基地の底地のことです。
(2)ア 沖縄県の軍用地の場合,年間借地料×倍率で計算されます。
倍率は,軍用地ごとに異なる係数のようなものであり,通常は30倍から40倍であるものの,返還の見込みが少ない軍用地ほど倍率は高くなるのであって,例えば,陸上自衛隊那覇駐屯地は44倍,嘉手納飛行場は44~46倍,航空自衛隊那覇基地は46倍だそうです(トラベラーズマップHP「沖縄の軍用地を購入する前に知っておきたいこと」(平成29年9月8日の記事)参照)。
イ 開南コーポレーションHP「軍用地の一覧」に,価格,倍率,年間借地料及び土地面積の実例が載っています。
(3) 沖縄県の軍用地を売買する場合,軍用地料(年間借地料)が記載されている土地賃借料算定調書,登記簿謄本及び地図(航空写真+地積併合図)を確認する必要があるものの,現地の確認は不要です(カミヤプロデュースHP「軍用地購入の流れ」参照)。
(4) 軍用地の場合,購入価格の3分の1から4分の1が相続税評価額となっていますし,嘉手納飛行場,航空自衛隊那覇基地及び那覇空港の場合,年間借地料の40倍が銀行の担保評価になっているみたいです(RETAX HP「【相続税対策】軍用地投資による究極の節税方法」参照)。
(5) 軍用地の相続税評価額は以下の方法で計算されます(税理士事務所おき会計HP「軍用地の評価方法について教えてください。」参照)。
① 固定資産税評価証明書に記載の固定資産税評価額を入手する。
② 「登記簿」の地目に対応する「公用地の評価倍率表」から該当する倍率を探す。
・ 公用地の評価倍率表は,沖縄県の財産評価基準書に載っています。
③ 固定資産税評価額×倍率×(1-40%(※1))=相続税評価額
(※1)原則として,地上権で「存続期間の定めのないもの」の割合40%を使用します。(相続税法23条)
(6) 軍用地のデメリットは,①購入チャンスが滅多にないこと,及び②土地を自由に使うことができないことの2点だけみたいです(税理士相談Cafe HP「軍用地のメリットと相続税評価額の計算方法」参照)。
(7) 一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会(土地連)HP「軍用地に係る税務について-所得税と相続税,贈与税への対策に関する説明会-」(平成29年9月作成)が載っています。
(8) 沖縄防衛局HPに載ってある,沖縄防衛局広報誌「はいさい」の平成22年度発行分に,「駐留軍用地特措法の手続き」及び「駐留軍施設の用地買収」が載っています。
(9) 沖縄防衛局の駐留軍年度別購入実績表(平成20年度ないし平成29年度)を掲載しています。

2 軍用地投資入門
(1) ビジネスブックマラソンHP「『「軍用地投資」入門』里中一人・著 vol.5015」によれば,軍用地投資には以下のメリットがあるそうです(譲渡所得税の5000万円控除は租税特別措置法33条の4第1項1号に基づきます。)。
・ 超ローリスクで年利3%
・ 日本政府が借り主(家賃の滞納リスクなし)
・ 土地だけなので減価しない
・ 景気に左右されない
・ 流動性が高く、換金しやすい
・ 通常の民間地と比べて固定資産税が低い
・ 国に売却できる(譲渡所得税控除で5000万円まで非課税)
・ 現地調査も測量も必要ない(そもそも基地に入れない)
・ 軍用地料は今後もゆるやかに上昇する見込み
(2)ア 「軍用地投資」入門は,現職の沖縄防衛局職員によって平成30年4月22日に発売されたところ,その2日後,職場に出版が発覚し,著者は,別室に軟禁状態となり,出版の差し止め,全冊回収を命令されたみたいですお金持ちはこっそり始めている 本当は教えたくない「軍用地投資」入門ブログ「再復活しました。①」(平成30年6月9日の記事)参照)。
イ 平成30年6月8日の沖縄防衛局長による懲戒処分(停職20日)関係文書(手続文書)を掲載しています。
(3) 「軍用地投資」入門の主な内容について(沖縄防衛局が作成したもの)によれば,軍用地投資入門の主な内容は以下のとおりです。
ア 軍用地投資を始めよう
・ 軍用地の借主は、国で収入が安定。滞納リスクなし。
・ 借地料は毎年値上がり、景気に左右されにくい。
・ 軍用地投資の利回りは、平均2.33%。
・ 通常の民有地と比べて軍用地は、固定資産税が安い。
・ 軍用地を国へ売却する際は、5千万円まで不課税。
イ 軍用地の基本を押さえる
・ 一般の地価動向と関係なく、軍用地料は年々増加傾向にある。
・ 軍用地料は、毎年、国と地元の土地連との交渉で決まる。
・ 軍用地投資の一番のリスクは、基地の返還。
・ バブル崩壊以後、相続税を支払えない地主が軍用地を手放すケースが増え、軍用地投資が活発になってきた。
ウ 軍用地投資はメリットだらけの投資法
・ 不動産投資には、主に①自然災害、②すぐに現金化ができない、③空室、④老朽化というリスクがあるが、軍用地投資はこれらのリスクが極めて低い。
・ 軍用地は国が借り主であり、なおかつ、米軍が管理しているので、自然災害リスクは無視でき、継続的かつ半永久的に投資資金を回収できる。
・ 軍用地は不動産のわりに換金性が高く、最短一週間で売却が可能。
エ 軍用地の地主になるまでの流れを知る
・ 軍用地は、一般の地主が悩む「借地人との人間関係」「地代の滞納」「安い地代の割に高い税金問題」などがほとんどなく、管理が簡単。
・ 軍用地料の単価上昇度を考慮すれば、「自衛隊基地」よりも「米軍基地」の方が有利。
・ 単価が低く、なおかつ上昇しやすい「宅地見込み地」がねらい目。
・ 「軍用地」の返還はリスクだが、その場合は給付金制度があり、跡地利用・で資産価値が上昇することもある。
オ 軍用地投資を始めるなら、ここに注意
・ 契約前に確認すべきは、土地賃借料算定調書、登記簿謄本、航空写真の3セット。
・ 地主会のメリットは、①軍用地料が早く支払われる。②低利な共済融資制度を活用できる。ただし、年会費はバカにならない。

3 「在日米軍基地」も参照してください。

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